报告行业投资评级 - 强于大市，维持 [1] 报告的核心观点 - 当前行业基本面未发生明显变化，但政策刺激预期渐强，后续政策在统筹安排楼市方面，将以既有建筑改造、老旧小区整治、完整社区建设、智慧城市建设等方向为主，“大拆大建”难以在全国范围内重现；从房企主体来看，中国金茂今年可重点关注，其股东背景较好且今年拿地强度明显增大，截至2025年1 - 6月，金茂累计签约销售金额533.47亿元，同比增长19.77%，后续经营业绩有望持续提升 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积126.67万方，本年累计新房成交面积4924.89万方，累计同比 - 2.8%；30大中城市近四周平均成交面积211.48万方，同比 - 14.7%，环比 - 5.6%；一线城市近四周平均成交面积58.08万方，同比 - 18.3%，环比 - 7%，二线城市近四周平均成交面积111.26万方，同比 - 7.7%，环比 - 4.3%，三线城市近四周平均成交面积42.13万方，同比 - 25.3%，环比 - 6.8% [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积7985.71万方，同比 - 9.75%，环比 + 0.64%，14城去化周期17.13个月，一线城市去化周期12.07个月 [5][15] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积200.12万方，本年累计二手房成交面积6193.77万方，累计同比 + 19%；20城近四周平均成交面积217.27万方，同比 - 9.2%，环比 - 3.2% [6][18] - 截至2025/6/30全国城市二手房出售挂牌量指数13.97，环比 - 0.3%，挂牌价指数153.8，环比 - 0.27% [6][22] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地49宗，成交20宗，新增供应商服类土地56宗，成交41宗；近四周平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.01，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.84 [6][25] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价7321元/平方米，溢价率8.92%，环比 + 2.92pct，成交商服类土地楼面均价1683元/平方米，溢价率3.63%，环比 - 0.12pct [6][25] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨6.12%，沪深300指数上涨0.82%，房地产指数跑赢沪深300指数5.3pct；上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.04%，恒生综合指数下跌1.09%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数0.05pct [7][28] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前的为绿地控股（ + 26.83%）、衢州发展（ + 23.67%）、福星股份（ + 13.89%），重点港股房地产个股涨幅居前的为绿景中国地产（ + 21.62%）、深圳控股（ + 15.73%）、雅居乐集团（ + 12.94%），重点物业服务企业涨幅居前的为特发服务（ + 15.01%）、融创服务（ + 8.57%）、永升服务（ + 7.21%） [32]

行业趋势 - 房地产市场迈入品质升级阶段 居民改善性住房需求占比提升 [1] - "好房子"时代来临 科技住宅成为行业标杆 [1] 公司产品战略 - 以"绿色科技"为核心基因 打造十二大科技系统覆盖温度 光照 湿度等七个维度 [1] - 推出"金玉满堂"产品线 为不同客群提供高品质住宅 去化率领先同地段周边产品 [1] - 绿色科技住宅构筑品牌护城河 有望在改善性住房市场提升份额 [1] 财务表现 - 2024年实现归母净利润10.7亿元 上年同期亏损69亿元 业绩扭亏为盈 [2] - 2021-2024年合计计提资产减值111亿元 占2024年末存货6.3% Top10房企平均比例为2.9% [2] - 计提减值充分 后续减值压力缓解 [2] 销售与投资 - 上半年全口径销售额同比增长20% 同期百强房企销售额合计同比下滑11% [2] - 销售增速在Top10房企中位列首位 上半年销售规模首次进入行业前十 [2] - 上半年新增拿地金额392亿元 投资强度达73% 在Top10房企中排名第一 [2] 土储结构 - 可售货值中90%位于一二线城市 土储结构进一步改善 [1][2] - 去年以来新增项目聚焦高能级城市 [2] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润分别为12.04/13.60/18.11亿元 同比增速13.0%/13.0%/33.1% [3] - 对应EPS为0.09/0.10/0.13元 [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]

济南保障房申购 - 济南首批配售型保障房申购家庭摇号结果公示，1599户家庭参与摇号，其中清河新筑项目351户、凤鸣新筑项目1248户 [1] - 摇号排序按照"解困优先、人才优先"原则，符合条件的申请家庭分为摇号优先组和摇号普通组 [1] 房企6月销售业绩 中国金茂 - 6月签约销售金额156亿元，签约销售建筑面积64.77万平方米 [2] 招商蛇口 - 6月实现签约销售金额217.48亿元，签约销售面积69.5万平方米 [3] 新城控股 - 6月合同销售金额14.93亿元，同比减少60.71%，销售面积19.64万平方米，同比减少62.6% [4] 中梁控股 - 6月合约销售金额10.1亿元，合约销售面积9.5万平方米，合约销售均价1.06万元/平方米 [5]

项目销售表现 - 保利朝观天珺5月29日开盘至7月7日仅网签43套 网签均价8.35万元/㎡ 首开官宣成交21亿元 [1] - 金茂满曜6月16日开盘至7月7日已网签103套 网签均价7.8万元/㎡ 首开销售182套房源 成交18.75亿元 [1] - 金茂满曜热销原因包括价格较保利项目低6000元/㎡ 以及科技住宅的品牌差异化优势 [2] 土地获取背景 - 三间房地块于2025年2月11日竞拍 保利+金茂联合体经过103轮竞价以87.2亿元竞得 楼面价约5.16万元/㎡ 溢价率10.5% [4] - 地块分为南北两区 保利操盘南区(案名保利朝观天珺) 金茂操盘D区(案名金茂满曜) [4] 项目规划对比 保利朝观天珺 - 地上建面7.71万㎡ 容积率2.8 控高60米(局部80米) 折合楼面价约5.6万元/㎡ [6] - 规划7栋10-25F住宅 共524户 主力户型122/139/157㎡ 少量92㎡ [6] - 距离地铁6号线褡裢坡站D口仅50米 属地铁上盖项目 [12] 金茂满曜 - 地上建面9.21万㎡ 容积率2.5 控高80米 折合楼面价4.8万元/㎡ [8] - 规划13栋8-26F住宅 共719户 户型116-159㎡ [8][13] - 距离地铁黄渠站约800米 在建平谷线定福庄站直线距离1km [12] 产品差异化 - 金茂主打"五恒科技住宅"(恒温 恒湿 恒氧 恒静 恒洁) 形成差异化竞争优势 [2] - 项目配备2000㎡星空穹顶艺术会所 含恒温泳池 瑜伽房等高端设施 [55] - 外立面采用香槟金铝板+单元式玻璃幕墙 社区大门使用2吨铜材打造8.5米穹顶大堂 [45] - 创新设计150米爱马仕同款陶板景观墙 由1300块经1200℃高温烧制的陶板拼接而成 [47] 户型设计 - 主力户型包括115-116㎡三居 129-133㎡四居 159㎡四居三卫 [24] - 得房率普遍达90%左右 通过南阳台+北设备平台+飘窗实现面积赠送 [24] - 159㎡户型实现南北通透+南向三面宽 客厅面宽6.3米 主卧带步入式衣帽间+浴缸 [41] - 133㎡采用四叶草户型 南向面宽11.6米 客厅面宽5米 南北双阳台 [35]

长沙房地产市场2025年1-6月表现 - 2025年1-6月长沙商品房累计成交面积210.36万平方米，累计成交金额301.10亿元 [1] - 销售金额TOP20房企合计实现销售额226.91亿元，销售面积149.88万平方米 [3] - TOP10房企销售门槛值9.15亿元/6.90万平方米，TOP20门槛值4.44亿元/3.36万平方米 [3] 房企销售排名 - 华润置地以28.81亿元占据金额榜榜首，招商蛇口22.24亿元第二，中建信和22.21亿元第三 [4] - 华润置地以16.22万平方米位居面积榜第一，中建信和16.11万平方米第二，招商蛇口15.18万平方米第三 [4] - 权益销售金额中华润置地25.09亿元第一，招商蛇口18.87亿元第二，中建信和17.66亿元第三 [6] - 权益销售面积中华润置地14.36万平方米第一，中建信和12.69万平方米第二，招商蛇口12.66万平方米第三 [6] 项目销售表现 - 商品住宅销售金额TOP10项目合计92.29亿元，门槛值6.36亿元 [7] - 长沙瑞府17.11亿元金额榜第一，建发观云11.05亿元第二，长沙润府10.19亿元第三 [7] - 商品住宅销售面积TOP10合计52.91万平方米，门槛值3.67万平方米 [8] - 长沙瑞府8.37万平方米面积榜第一，长沙润府6.81万平方米第二，建发观云6.54万平方米第三 [8]

报告核心观点 当前房地产市场“924”热度渐散重回下行，若无增量政策销售端难自发修复，库存供需关系未明显好转，预计2025全年销售额-5.8%、销售面积-3.6%、投资-9.3%、新开工-2%、竣工-26%，看好风险出清充分、拿地积极、土储质量高、产品力好的企业，推荐中国金茂、华润置地等公司 [2][3][4] 各部分总结 2025上半年回顾 - 政策面：主基调“止跌回稳”和“去库存”，回收存量土地、城中村改造、回收现房稳步推进，构建新模式配套政策有序落地，下半年关注去库存效果和需求端政策时机 [10] - 销售端：“924”热度散后市场下行，若无增量政策难自发修复，1 - 5月全国商品房销售额同比-3.8%、销售面积同比-2.9%，高频数据新房一线城市表现好，二手房同比起色但二季度不如一季度，价格呈前高后低走势 [18][22][34][45] - 土地市场：分化延续，高能级城市地价上升，1 - 5月100大中城市住宅类用地成交建面同比-4.4%、总地价同比+21.1%，一二线城市地价和溢价率上涨明显 [57] - 开发投资：数据持续承压，1 - 5月房地产开发投资额同比-10.7%、房企到位资金同比-5.3%，销售降温拖累房企资金 [70] - 开竣工：数据低迷，1 - 5月房屋新开工面积同比-22.8%、竣工面积同比-17.3%，新开工水平低，竣工下行趋势确定 [74] 2025下半年展望 - 库存：供需关系未明显好转，回收存量土地对总库存有影响但去化周期未显著降低，库存结构呈“源头淤积”型 [82][83] - 销售：不考虑增量政策，预计2025销售额-5.8%、销售面积-3.6% [90] - 投资：预计2025全年-9.3%，建安投资增速预计-9.8%，土地购置费增速预计-8.3% [91] - 开竣工：预计2025全年新开工-2%、竣工-26%，回收存量土地下调新开工预测，竣工基于未竣库存判断 [93] 投资策略 - 筛选指标：以2020 - 2024年累计计提减值/存货判断风险释放，以2023 - 2025年拿地金额/销售金额判断存货支撑发展能力 [99][102] - 投资建议：优选土储健康、积极进取的龙头企业，推荐中国金茂、华润置地、绿城中国、越秀地产、贝壳 - W、我爱我家、华润万象生活 [4][106]

港股内房股表现 - 港股内房股早盘持续走高 [1] - 融创中国(01918HK)涨超5% [1] - 中国金茂(00817HK)涨超4% [1] - 新城发展(01030HK) 富力地产(02777HK) 金辉控股(09993HK)等个股跟涨 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

房企销售表现 - 2025年上半年仅保利发展、绿城中国、中海地产三家房企实现千亿销售额，操盘金额分别为1336.1亿元、1221.1亿元、1141.2亿元 [1] - 2025年全年可能仅剩7家千亿房企，上半年排行第七的万科地产销售额640.8亿元、第八的华发股份497.4亿元 [1][2] 新房市场趋势 - 2025年1-5月全国新建商品房销售面积3.5亿平方米同比下降2.9%，销售额3.4万亿元同比下降3.8% [3] - 现房销售表现优于期房：现房销售面积1.3亿平方米同比增长13.2%，占比35.6%较2024年提升4.8个百分点；期房销售2.3亿平方米同比下降10.0% [4] - 市场呈现"以质换量"特征：一线城市新房均价微涨0.8%，新一线/二线城市微降0.5%；120-140㎡、180-220㎡改善户型占比提升 [5][6] 城市分化特征 - 一线城市高端项目热度高：上海壹号院单盘销售额破百亿，多个项目认购率超200%；北京、上海、广州、深圳新房成交面积同比增幅均超15% [4][5] - 外围区域压力显著：上海新场板块等项目出现无人认购现象 [5] - 杭州、成都优质改善楼盘保持高热度，新房成交平稳 [4] 土地市场动态 - 300城住宅用地出让金同比增长近三成，平均溢价率10.2%同比提升6.0个百分点，TOP20城市占比达68% [7] - 核心城市优质地块受追捧：上海徐汇东安新村地块总价523.03亿元创纪录，7宗溢价率超30%；杭州69宗宅地53宗溢价，29宗溢价率超40% [7][8] - 北京、苏州等地分化明显：北京海淀树村地块楼面价达102347元/㎡，但二季度多底价成交；苏州工业园区地块溢价率45.3% [9]