新房市场年末冲量，重点城市优质项目入市有所增加，带动新房市场整体回暖。本周新房销售面积显著回升，47 城新 房成交面积录得 434.0 万平方米，创下 10 月以来周度成交新高。二手房成交量边际回升，整体延续 11 月以来的态 势。 风险提示 房价下行幅度和速度超预期，房企债务风险超预期，宏观经济超预期下行。 扫码获取更多服务 宏观经济点评 新房方面，本周(12.13-12.19)景气度下行趋缓，新房销售面积显著回升，47 城新房成交量环比 28.2%，同比-29.8%， 降幅较上周明显收窄。本周 47 城新房成交面积录得 434.0 万平方米，创下 10 月以来周度成交新高，主要原因在于新 房市场年末冲量，重点城市优质项目入市有所增加，带动新房市场整体回暖。 图表1：新房成交面积环比回升 二手房方面，本周(12.13-12.19)景气度底部企稳，二手房成交量边际回升，环比 3.8%；同比增速-23.2%，降幅较上 周有所收窄，整体延续 11 月以来的态势。 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 1W 2W 3W 4W 5W 6W 7W 8W 9W 10W 11W 12W ...

市场整体状况与核心特征 - 郑州二手房市场挂牌量从125,807套减少至124,671套，但减少主因是业主撤牌观望而非交易活跃，反映出市场信心不足与价格博弈僵局 [1] - 市场分化加剧，二手房平均成交周期已延长至8个月以上，部分老旧小区甚至一年内“零成交” [5] - 当前市场状况被描述为一场寒冬中的耐力赛，业主撤牌是短期自保策略，但无法扭转市场供需失衡 [15] 二手房价格与价值困境 - 部分二手房价格大幅下跌，例如二七区“江山书香名邸”小区挂牌价跌至每平方米5000元，已回归2015年价格水平 [3] - 二手房面临新房的价格与品质挤压，同地段新交付楼盘凭借现代化配置单价达13,000元，且开发商提供“首付分期”等促销 [3] - 买方议价权显著增强，例如中原区一套标价120万元的房子最终以95万元成交，砍价幅度超过20% [13] 新房市场对二手房的挤压 - 新房市场为去库存频繁“以价换量”，例如管城区某楼盘推出“工抵房”每平方米直降3000元，高新区某新盘首付比例降至15% [7] - 新房的降价策略直接分流了二手房客源，刚需群体更倾向选择性价比更高的新房 [7] 政策与金融环境制约 - 二手房市场未能享受实质政策利好，商业银行对房龄超过20年的住宅贷款审批趋严，部分要求首付比例提高至50% [9] - 贷款困难导致客户流失，中介反馈客户因贷款难办而转向看新房 [9] 业主心态与持有成本 - 业主普遍存在观望心态，期望明年春天价格可能上涨 [1] - 持有成本上升构成压力，包括房产税试点预期、物业费上涨等，导致部分多套房业主选择降价离场 [11] - 有业主计算持有成本，如房子挂一年未卖出，倒贴物业费及暖气费2万元，因此宁愿降价10万元以求早日脱手 [11] 购房者行为与预期 - 购房者观望情绪浓厚，普遍认为二手房价格尚未触底 [13] - 市场调研显示，超过60%的潜在买家认为郑州房价仍有下降空间，尤其是房龄较长的老旧小区 [13]

进入年底，房地产市场依然呈现出"新房稳、二手冷"的明显分化特征。12月15日，国家统计局公布的11月70城房价数据显示，新房价格环比上涨的城市数 量从10月的4个增至8个，显示新房市场出现企稳迹象。然而二手房市场持续承压，70城中无一个城市二手房价环比上涨，价格环比跌幅虽有收窄，但整体 仍处调整通道。 11月数据显示，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市增至8个，包括合肥、襄阳、南京、贵阳、沈阳、上海、重庆、扬州等城市。易居研究院研究 总监严跃进指出："这些城市特征非常清晰，即优质核心城市，房价调整基本到位，年底购房需求充足。"他认为，房价上涨城市数量增多，既说明见底的 基础更加牢固，也说明止跌回稳和稳中向好的趋势更加明显。 | 城市 | | 环比 | 同比 | 1-11月平均 | | | 环比 | 同比 | 1-11月平均 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 上月=100 | 上年同月 | 上年同期 | | 城市 | 上月=100 | 上年同月 | 上年同期 | | | | | =100 | =100 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周新房市场年末冲量成交面积创新高，二手房成交企稳微增；同比降幅持续收敛，二手房修复弹性更强；11月地产销量环比修复但“以价换量”特征显著；12月新房修复弹性暂好于二手房；各线城市表现分化，一线城市新房成交环比持平、二手房韧性强，二三线城市新房和二手房成交有不同程度增长；70城房价呈现新建住宅边际改善、二手住宅“一线领跌”格局[1][2][3] 各部分总结 周度情况 - 新房市场年末冲量，本周38城新房成交面积307万平，约为年内高点59%，环比大增16%，突破近四周震荡箱体创10月以来周度新高，2023年及2024年同期环比增速在13%-16%区间[1] - 二手房成交企稳微增，本周15城二手房成交面积219万平，环比回升2%，自11月来呈高位整固特征，周成交量在213 - 221万平窄幅波动，绝对量维持在年内高点74% [1] - 同比降幅持续收敛，本周38城新房成交同比下滑31%，降幅较上周收窄2个百分点，连续十二周负增长；15城二手房成交同比降幅大幅收敛11个百分点至23%，连续十周负增长，二手房边际修复速度快于新房[2] 月度情况 - 11月地产销量环比修复好于2021 - 2023年同期，但“以价换量”特征显著，同比受去年高基数压制，销售面积、销售额同比分别下滑17.3%和25.1%，与10月增速比，销售面积降幅收窄1.5pct，销售额降幅扩大0.8pct，呈现“量价背离”；环比销售面积增长9.3%，强于2021 - 2023年同期均值及去年同期，销售额环比仅微增2.3% [3] - 进入12月，高频数据显示新房修复弹性暂好于二手房，12月1 - 18日，38城新房成交同比 - 29%，好于11月，基本追平10月；15城二手房成交同比 - 30%，跌幅较11月明显扩大[3] 一线城市表现 - 新房成交环比持平，深广领涨，对冲京沪回调，本周一线城市新房成交结束跌势，环比持平，绝对规模维持在年内高点50%，深圳、广州环比分别大增77%和27%，深圳量能修复至年内高点46%；京沪回调，北京本周深度回调33%，绝对量回落至年内高点26%，上海环比下跌8%，相当于年内高点57% [4] - 二手房成交韧性强于新房，京沪深表现趋同，本周京沪深三城二手房合计成交环比持平，进入高位整固期，三城成交量稳定在年内高点74% - 76%区间，本周微幅波动，深圳和北京分别增长5%和1%，上海环比下降3% [4] - 受去年同期高基数压制，本周一线城市新房同比下滑44%，降幅扩大7个百分点，连续十周负增长，上海表现相对较好，同比跌幅11%；二手房同比跌幅收窄至27%，北上深跌幅在24 - 34%区间，上海表现同样相对较优[5] 二三线城市表现 - 二线城市新房成交环比大幅增长，二手房同比降幅明显修复，新房成交环比增长22%，绝对量修复至年内高点61%，杭州和青岛大涨105%、61%，成交量均处年内高点60%左右，同比降幅小幅收窄1个百分点至25%；二手房市场表现稳健，环比连续两周基本持平，成交量维持在年内高点63%，同比降幅大幅收窄14个百分点至28% [6] - 三线城市新房、二手房成交均由降转增，二手房成交面积来到年内高位，本周三线城市新房成交大幅增长23%，达到年内高位58%，惠州、江阴和云浮增幅均在100%以上，同比降幅显著收窄至28%；二手房环比增长14%，绝对量已修复至年内高点96%，在各能级城市中相对位置最高[6] 房价观察 - 据国家统计局，11月70城新建商品住宅价格环比微跌0.4%，降幅收窄0.1个百分点；二手住宅价格环比下跌0.7%，跌幅与上月持平，调整压力仍存；分能级看，一线二手住宅价格环比跌幅扩大0.2个点至 - 1.1%，继续领跌，二线持平于 - 0.6%，三线降幅收窄0.1个点至 - 0.6%；同比各线城市二手住宅价格跌幅均集中在5.6% - 5.8%区间[7] - 一线城市二手住宅价格同环比均下跌，上海韧性相对占优，而京广加速探底，环比上海下跌0.8%，跌幅收窄0.1个百分点，北京、广州、深圳跌幅分别扩大0.1 - 0.3个百分点；同比上海下跌4.6%，较上月扩大1.2个百分点，深圳次之，下跌4.8%，北京和广州分别下跌6.8%和7.2%，跌幅较上月扩大0.8和2.1个百分点[7]

| 2025年11月存量房网上签约 | | | --- | --- | | 网上签约套数: | 16217 | | 网上签约面积(m²)： | 1405566.7700 | | 住宅签约套数: | 14446 | | 住宅签约面积(m²): | 1295484.9600 | 北京商报讯（记者 王寅浩 李晗）北京市住建委官网数据显示，12月18日北京新房网签376套，网签面积24156.86平方米，其中住宅网签108套，网签面积 13475.48平方米；二手房网签730套，网签面积64184.67平方米，其中住宅网签665套，网签面积60685.68平方米。 | 商品房数据统计 | | | | --- | --- | --- | | 可售期房统计 | | 2025 年11月预售许可 2025/12/18 | | 可售房屋套数: | 97944 | 批准预售许可证: 16 网上认购 | | 可售房屋面积(M²): 8045990.8600 | | 批准预售面积(M2): 526801.7300 网上认购面积 | | 其中 | 41944 | 其中 住宅套数: 2491 其中 住宅 | | 面积(M2): 5749 ...

从11月全国70座城市的新房价格核心指标来看，全国市场依然呈现"普跌为主、局部微涨"的格局。 环比表现：70个大中城市中，59城新建商品住宅价格环比下跌，占比超8城；3个城市环比持平，仅8个 城市环比上涨，占比不足12%。 8座新房价格上涨的城市分别为：沈阳、上海、南京、合肥、重庆、贵阳、扬州、襄阳，其中合肥、襄 阳以0.3%的涨幅领跑，上海涨幅为0.1%，整体来看这8座城市的新房价格上涨力度也比较微弱。 今天，国家统计局发布了《2025年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。 在新房价格环比下跌城市数量超八成的同时，叠加1-11月全国新建商品房市场核心数据的持续走低，让 房地产市场降温特征愈发凸显。 01 全国二手房"全军覆没" 11月全国70座城市二手房环比、同比价格全部下跌，呈现"全军覆没"的态势，无一城市实现价格上涨。 叠加今年1-11月宏观成交数据，全国新建商品房销售额75130亿元、同比降 11.1%，销售面积78702万平 方米、同比降7.8%，房价与成交的双重走弱，让楼市降温的信号愈发明确。 | 商品房销售面积 同比下降 | | 住宅销售面积同比下降 | | --- | --- | ...

政策内容与市场反应 - 市场传闻政府正在酝酿针对新房的贷款贴息政策 贴息力度在0.4%到1%之间 最长贴息期限为3年 [1] - 政策消息引发房地产中介和销售渠道的积极宣传 将其称为“重大利好”和“抄底时机” [1] - 以贷款100万元为例 若享受1%贴息 每月月供可减少约520元 全年节省约6240元 若贴息0.4% 全年节省约3800多元 [3] 政策效果与局限性分析 - 政策仅针对新房 旨在帮助开发商去库存、回笼资金 从而支持土地财政及建材、装修、家电等上下游行业 [5] - 政策对整体房地产市场刺激作用有限 未能解决根本性的需求来源问题 除少数一线和强二线城市外 大部分城市新房市场热度不足 [5] - 每月数百元的贴息优惠 相对于数十万乃至上百万的房价波动及居民对未来收入、就业的担忧而言 刺激作用微弱 [3] - 当前决定房价的核心因素已转变为人口结构和供求关系 在供应远大于需求的背景下 仅降低购买成本的贴息政策效果将大打折扣 [17][19] 政策目标群体与资金来源 - 政策可能更利好于当前仍有资金、资格和意愿购买新房的群体 而非最需要帮助的普通刚需 后者更受困于二手房流动性问题 [7] - 传闻此次贴息总规模可能达到4000亿元 资金由中央与地方按9:1比例分担 [7] - 在财政压力较大、土地财政收入减少的背景下 该笔资金可能来自预算调整或增加负债 [7] 政策背景与货币政策信号 - 此时释放贴息政策风声 除营造年底政策利好氛围外 可能传递出贷款市场报价利率短期内不会轻易下降的信号 [9] - LPR下降面临阻力 原因包括：居民与企业部门加杠杆意愿不足 借贷需求减弱 [11] 银行净息差压力大 利润空间受挤压 [13] 需考虑美联储货币政策节奏 防范人民币汇率与资本流动压力 [14][15] 行业影响与购房者建议 - 对于开发商而言 最直接有效的销售手段是降价而非贴息等促销 [19] - 房地产行业黄金时代已过 未来将进入分化时代 仅少数核心城市优质资产具备保值功能 大部分房产将回归居住属性 [21] - 购房者需保持清醒 刚需购房者可将其视为锦上添花 投资者不应期望此类政策能带来房价V型反转 [21] - 楼市真正回暖需依赖经济基本面好转、居民收入稳定增长及市场信心恢复 [23]

12月15日，记者从深圳市房地产中介协会获悉，上周全市新房（预售+现售）成交1,068套，环比增长 32.3%。其中住宅类别成交757套，环比增长24.5%；二手房（含自助）录得1,619套，环比增长14.1%， 12月份二手房周成交量持续攀升，年末收官有望迎来"翘尾"行情。 从需求端（委买合同）来看，上周市场新增需求量持续小幅增加，环比增长4.4%。 二手房交易数据显示，上周深圳城市价值亮点为：福田区香蜜湖、景田、竹子林和百花片区抗风险性 强。深圳市房地产中介协会根据福田区"二手买卖"录得合同数据，选取二手住宅录得量及录得均价两项 指标，通过均值偏离度分析，绘制出福田片区分布四象限图。该图可直观呈现各片区相对于福田整体均 值的偏离程度，有助于初步评估各片区价值。 具体来看，香蜜湖、景田、竹子林及百花片区位于第一象限，其交易活跃度与价格均高于福田区均值， 一定程度上体现出较强的抗风险能力。在成交房源中，安托山片区均价最高，新洲片区均价最低。 （作者：深圳特区报&读特记者 窦延文） ...

12月15日，国家统计局发布最新一期70城二手房价格指数显示，二手房市场依然在深度调整。上海易居 研究院认为，从各地市场反馈的情况来看，重点城市年底二手房置业的节奏有所加快，这说明当前"以 价换量"的市场效果积极，也有助于促进购房市场活跃度的进一步提高，建议各地宣传好购房性价比等 内容，积极促进二手房的交易，同时也和各地"以旧换新"等工作进行有力结合。 就在近日，由深圳市南山区住房和建设局指导，深圳市房地产中介协会承办，乐有家及众多品牌开发商 深度参与的"南山换房易"以旧换新专项活动正式启动。记者获悉，"南山换房易"活动开始不到10小时， 首批新房成交单落地：南山新房项目翰熙典居及方直珑樾山各成交1批"以旧换新"客户。活动首日已有 超400批业主报名参与以旧换新，超230套"旧房"通过审核在出售中。 深圳乐有家研究中心的数据也显示，上周乐有家门店二手住宅签约量环比上涨9.5%，创4月21日以来的 周度最高值，看房量也延续高位水平。乐有家研究中心认为，成交量上涨主要是年底购房需求提升，年 底在结婚、换房等需求带动下往往会产生一波翘尾行情。另一方面，年底部分业主急卖，市场也会有不 少抄底"笋盘"可捡漏，带动成交率 ...

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，但房价在过程中仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下市场进一步稳定 [8][32] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程 [8][32] - 报告推荐三类投资标的：1）布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企；2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企；3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司 [8][32] 新房价格分析 - **环比降幅缩小**：2025年11月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅较10月缩小0.1个百分点 [5][15] - **同比降幅扩大**：70城新房价格同比下降2.8%，降幅较10月扩大0.2个百分点 [5][15] - **各线城市表现分化**： - 环比：一、二、三线城市价格环比分别下降0.4%、0.3%、0.4%，降幅较10月分别扩大0.1个百分点、缩小0.1个百分点、缩小0.1个百分点 [5][15] - 同比：一、二、三线城市价格同比分别下降1.2%、2.2%、3.5%，降幅较10月分别扩大0.4、0.2、0.1个百分点 [5][15] - **涨跌城市数量**：11月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为8个、3个、59个，环比上涨城市数量较10月增加2个；同比上涨、持平、下跌的城市数分别为5个、1个、64个，同比上涨城市数量较10月减少2个 [5][17] 二手房价格分析 - **环比降幅持平**：2025年11月，70个大中城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与10月持平 [6][21] - **同比降幅扩大**：70城二手房价格同比下降5.7%，降幅较10月扩大0.3个百分点 [6][21] - **各线城市表现**： - 环比：一、二、三线城市价格环比分别下降1.1%、0.6%、0.6%，降幅较10月分别扩大0.2个百分点、持平、缩小0.1个百分点 [6][21] - 同比：一、二、三线城市价格同比分别下降5.8%、5.6%、5.8%，降幅较10月分别扩大1.4、0.4、0.1个百分点 [21] - **涨跌城市数量**：11月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，情况与10月持平；同比上涨、持平、下跌的城市数同样为0个、0个、70个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][24] 重点城市表现 - **新房市场亮点**：在重点监测的35个一二线城市中，2025年11月有6个城市新房价格环比上涨，包括合肥（+0.3%）、南京（+0.2%）、贵阳（+0.2%）、沈阳（+0.1%）、上海（+0.1%）、重庆（+0.1%）[7][29] - **上海表现突出**：上海新房价格同比上涨5.1%，领跑35城，且是一线城市中唯一实现同环比均增长的城市；2025年1-11月累计，上海新房价格同比上涨5.7%，同样领跑 [7][29] - **杭州表现稳健**：2025年1-11月累计，杭州新房价格同比上涨1.4% [7][29] - **二手房市场普跌**：11月，35个重点城市二手房价格同环比均下跌；2025年1-11月累计，成都二手房价格同比下跌2.0%，跌幅在35城中最小，而呼和浩特同比跌幅达9.2% [29][32] 投资建议与推荐标的 - **推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企**：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [8][32] - **推荐住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企**：华润置地、新城控股、龙湖集团 [8][32] - **推荐“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的**：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [8][32]