核心观点 - 上海高端住宅市场表现强劲 多个项目开盘售罄或触发限售 反映高净值人群购房需求旺盛 [1][3][6][10][13] 项目销售表现 - 外滩瑞府首期119套房源当日售罄 销售额超24.8亿元 认购率168%触发限售 均价14.78万元/平方米 [1] - 金茂璞元99套房源26分钟清盘 均价16.6万元/平方米 [3] - 太古源源邸三期认购率217% 推出83套房源 均价17.6万元/平方米 [6] - 中建·玖上琅宸认购率143%触发限售 推出140套房源 均价14.68万元/平方米 [7] - 金陵华庭认购率190% 推出120套房源 均价20.5万元/平方米 其中865平方米复式房源单价达32.68万元/平方米创上海新房备案单价纪录 [10] 土地市场动态 - 华润置地51.36亿元竞得外滩瑞府地块 楼面价92933元/平方米 溢价率11.97% [3] - 金茂联合庆隆89.64亿元竞得虹口瑞虹新城地块 楼面价11.75万元/平方米刷新区域纪录 [4] - 中建玖合63.66亿元底价获取大宁地块 楼面价68280元/平方米 [7] - 大华24.8564亿元竞得大宁地块 溢价率32.3% [7] 客户结构特征 - 外滩瑞府非上海籍买家占比65% 其中江苏籍28组 浙江籍26组 江浙沪买家合计超六成 [4] - 项目30%客户来自浦东陆家嘴 20%来自静安 客户群体呈现高知高精尖特征 [4] - 金茂璞元40%客户为瑞虹业主 以上海本地人为主 [4] 市场竞争格局 - 内环土地供应密集导致高端项目集中入市 总价2000-4000万级别竞争激烈 [6] - 大宁板块出现中建·玖上琅宸与大华·静安年华两个10万+项目同台竞争 均价分别为14.68万元/平方米和13万元/平方米 [7] - 开发商通过提升产品品质应对市场竞争 市场化定价促使购房者货比三家 [13] 市场前景预期 - 股票市场走强可能带动经济复苏信心 与楼市形成正向联动效应 [13] - 上海楼市新政释放家庭购房名额 外环外项目去化明显好转 [13] - 10月将推外滩瑞府下一批次房源 预计价格上调 [5]

在"金九银十"关键节点到来之际，一线城市再一次推出楼市优化政策，市场活跃度也有所好转。 以刚刚推出楼市新政的深圳为例，深圳将罗湖、宝安西乡街道移出核心限购区，还放宽了企事业单位的 购买资格。深圳贝壳研究院最新公布的数据显示，楼市新政后首个周末（9月6日至9月7日），罗湖二手 房签约量较前一周末翻倍，宝安区二手房签约量增幅也达到69%。 随着北京、上海和深圳这三座一线城市纷纷优化房地产政策，楼市筑底企稳的信号进一步加强。综合各 地政策出台后市场运行和先行指标等情况来看，随着市场走出成交淡季，叠加优化政策措施助力，今年 的楼市"金九银十"和三季度市场成色可期。 不过，记者在走访时发现，购房者对楼市的"信心重建"仍需时间，"买涨不买跌"心态使得购房者决策周 期延长，市场观望情绪持续。也有购房者反映，每当政策出台的初期，市场往往出现"脉冲式回暖"或 者"间歇性反弹"，但更希望政策推动的市场回暖能够具备"持续性"。 回顾北京、上海和深圳本轮推出的楼市新政，限购松绑成为新政的重要内容。而且，三座城市的限购政 策调整定位，都是锚定成交及库存集中区域，从而放出了大量"房票"。原有的限购措施在一定程度上制 约了居民住房条件的改 ...

上海楼市新政"沪六条"核心内容 - 调减住房限购 符合条件的家庭外环外不限购 [1] - 优化住房公积金 提高公积金贷款限额 公积金可用作购房首付 [1] - 优化个人住房信贷 房贷利率不再区分首套和二套房 [1] - 完善个人住房房产税等6项举措 [1] 新政首周市场反应 - 新建商品住宅成交面积11.34万平方米 环比增加35.25% [2] - 全市5个区成交面积超过1万平方米 [2] - 外环外售楼处来访量明显增加 出现全部认筹完毕现象 [2] - 外环外二手房咨询量上涨约20% 部分门店带看量增长40% [8] - 8月30日周末网签量破千套 创60天新高 [8] 新盘开盘表现 - 保利海上印和外环外首个"日光盘" 金茂棠前开盘即罄 [1] - 保利天奕8月29日加推获得95%去化率 [1][4] - 象屿·天宸雅颂第四次开盘认筹100%转化 [1] - 保利虹桥和颂栖岸首开销售额超4亿元 [4] - 招商·林屿湖畔首开34分钟热销9.2亿元 去化率100% [5] - 康定壹拾玖184套房源228组客户摇号 整盘已售超80亿元 [5] - 翡雲悦府成为2025年全国第二个销量突破100亿元项目 [7] 开发商销售数据变化 - 保利发展上海公司周均成交量环比提升7% [4] - 保利发展上海公司成交量提升765% [4] - 保利虹桥和著项目来访量提升近30% 周度成交量上涨约20% [5] - 招商蛇口等开发商同样受益于新政 [5] 豪宅市场动态 - 嘉里金陵华庭二期将推120套房源 均价20.5万元/平方米 [8] - 金陵华庭一期3月推158套房源均价18.9万元/平方米 三小时清盘销售额92.34亿元 [12] - 太古源邸将推83套房源均价17.6万元/平方米 [12] - 中建玖上琅宸首推140套房源均价14.68万元/平方米 [12] - 静安玺樾将推165套房源均价约12.4万元/平方米 [13] - 蘭桂坊均价约11.7-14.8万元/平方米 [13] - 华润外滩瑞府均价14.78万元/平方米 认购率151% [13] - 建发海宸将推105-228平方米房源 首开均价有望11万元/平方米以内 [14] - 高福云境总价段分布在4600万-1.3亿元 [14] 市场整体表现 - 上半年上海总价1000万-3000万元豪宅成交6182套 [17] - 总价3000万元以上豪宅成交1096套 [17] - 总价5000万元以上豪宅成交482套 [17] - 市场呈现"量提振、价更稳"行情 [8] - 开发商进入应战模式全力冲刺"金九银十" [17]

行业销售表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与1-7月持平 [1] - 30大中城市本年累计新房成交面积5945.02万方，累计同比下降4.6% [2] - 20城本年累计二手房成交面积7580.61万方，累计同比上升15.3% [2] 价格走势 - 8月百城新建住宅均价16910元/平方米，环比结构性上涨0.20%，同比上涨2.73% [1] - 8月百城二手住宅均价13481元/平方米，环比下跌0.76%，同比下跌7.34% [1] - 全国二手房挂牌价指数152.79，环比下降0.1% [2] 成交动态 - 30城近四周新房平均成交面积143.79万方，同比下降10.8%，环比下降1.4% [2] - 20城近四周二手房平均成交面积195.07万方，同比上升2.7%，环比下降0.2% [2] - 一线城市近四周新房平均成交面积38.69万方，同比下降26.3%，环比下降3.9% [2] - 二线城市近四周新房平均成交面积73.61万方，同比上升0.5%，环比上升0.5% [2] - 三线城市近四周新房平均成交面积31.49万方，同比下降11.1%，环比下降2.7% [2] 库存与去化 - 14城商品住宅可售面积8009.39万方，同比下降9.53%，环比下降0.06% [2] - 14城去化周期17.51个月，其中一线城市去化周期12.64个月 [2] - 全国二手房出售挂牌量指数12.14，环比下降2.4% [2] 土地市场 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地91宗，成交25宗；新增供应商服类土地109宗，成交45宗 [3] - 近四周住宅类土地成交/供应比0.53，商服类土地成交/供应比0.54 [3] - 近四周住宅类土地楼面均价5103.75元/平方米，溢价率3.68%，环比下降0.94个百分点 [3] - 近四周商服类土地楼面均价1759.5元/平方米，溢价率0.62%，环比下降0.19个百分点 [3] 政策环境 - 上海外环外购房政策优化上周落地，北京五环外政策此前已优化 [1] - 后续两个月楼市将迎来传统旺季，预计市场热度提升 [1]

政策调整内容 - 上海调整住房限购政策 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策[2][3] - 非沪籍居民家庭和单身人士购房资格放宽 连续缴纳社保或个税满1年可在外环外不限购 满3年可在外环内限购1套[4] - 优化住房公积金政策 购买二星级及以上绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元提至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元 二套最高额度从130万元提至149.5万元[5] - 支持提取公积金支付购房首付款 且不影响公积金贷款额度计算 同时优化商业性个人住房贷款利率定价机制 不再区分首套和二套住房[5] 市场影响分析 - 二套房贷款利率显著降低 以商贷200万元30年期计算 非差异化地区月供从8925元降低439元 降幅明显大于以往LPR调整[7] - 杭州去年10月取消首套和二套房利率差异后 新房成交面积环比增长16% 11月继续环比增长21% 显示政策对市场活跃度的提振作用[7] - 限购优化有望缓解上海楼市结构性不平衡 外环外区域库存去化存在压力 放开购房额度可释放购买力降低库存[7] - 新政出台将巩固上海楼市稳中向好态势 新房市场因楼盘品质好供应节奏加快 带看和签约量将积极上升 二手房市场因房票增加保持活跃[8][9] 政策背景与目标 - 上海楼市新政是为贯彻8月18日国务院会议要求 采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 多管齐下释放改善性需求[2][8] - 政策采用组合拳方式支持楼市发展 涉及限购宽松 公积金 信贷工具和房产税工具等多维度措施[6] - 业内人士认为新政将缓解市场观望情绪 扭转预期 在传统"金九银十"销售季加持市场成色[2][6]