文章核心观点 - 上海虹口区，特别是北外滩区域，凭借其稀缺的土地资源、高能级的整体规划、深厚的文化底蕴以及高效的政府服务，正吸引国内顶尖房地产开发商进行战略性投资，这些开发商认为投资虹口是与其企业战略高度契合、并与城市发展同频共振的“双向奔赴”，预示着该区域将成为上海未来发展的核心舞台和世界级的高品质生活目的地 [1][2][10] 企业战略与区域价值的契合 - 绿城中国高度认可虹口区的营商环境与政府效能，其“拿地即公示”、“交地即开工”的高效服务大幅降低了开发与时间成本，使企业能更专注于产品营造 [1] - 华润置地落子虹口是其“聚焦内中环、深耕核心区”战略的必然选择，虹口作为稀缺的内环内地块，匹配了公司向上海高端市场进军的布局需求 [2] - 中国金茂将投资虹口视为“城市运营商”与“城市核心区”的深度共鸣，认为北外滩是上海中心城区黄浦江沿岸唯一还有大规模可开发土地的区域，参与其开发意味着占据了上海未来至少十年发展的核心舞台 [2] 虹口区的独特禀赋与吸引力 - 华润置地看重其外滩瑞府项目地块的极致稀缺性，该地块组合了历史建筑保留、滨水绿道和地铁便捷等复杂而珍贵的特质，与公司在历史建筑复建、片区更新及地铁结建方面的经验精准匹配 [3] - 绿城中国认为其潮鸣外滩项目拥有“中央公园、江景、陆家嘴天际线”三重稀缺景观资源，这种“核心商务区的地标定位”与“不可复制的景观视野”的叠加赋予了项目超越常规的稀缺价值 [5] - 中国金茂引用官方观点，强调北外滩4平方公里的“极端珍贵性、重要性”，认为其代表“最高标准、最好水平”的成片整体开发规划，是公司从“陆家嘴高度”向“城市运营深度”转型的最佳实践场 [5] 区域发展前景与未来机遇 - 中国金茂预计，随着北外滩480米新地标及商务楼宇群建成，海量的全球顶尖企业总部和高净值精英人才将涌入，对高端居住品质的需求将呈井喷式增长 [8] - 绿城中国勾勒了以北外滩为核心的发展机遇：虹口作为“航运大脑”有坚实产业根基；北外滩通过“建筑地标+生态空间+历史文脉”融合重塑价值，将成为上海CAZ（中央活动区）的新核心；滨水岸线活化与年均超3000场演艺活动，正推动区域升级为“文化会客厅”与“生活大公园” [8] - 北外滩目前已集聚了超4000家航运企业和大量金融机构，产业基础雄厚 [8]

上海楼市近期供应与成交情况 - 上周（11月24日至11月30日）上海共有14个项目集中开盘，入市面积达18.88万平方米，环比大幅增加345.08% [1] - 上周新建商品住宅成交面积为8.06万平方米，环比减少5.24%，中高端项目是交易主力 [4] - 月末通常有翘尾行情，但近期供应节奏不稳定且入市量偏少，一些市场期待的利好（如LPR下调）未兑现，土拍温度略有下降，市场焦虑情绪抬头 [6] 高端住宅市场表现 - 上周开盘的14个项目中，有4个是均价“10万+”的高端住宅，包括金茂璞元、澐启滨江、苏河融景和中海·云邸玖章 [1] - 金茂璞元三期加推57套约200平方米房源，均价168,100元/平方米，总价2,800万元起，认购率为104% [1] - 澐启滨江首开推出122套房源，均价136,700元/平方米，吸引259组有效认购，认购率约212%，其中上海本地买家占比近四成 [2] - 最新一批公示的6个新房中，有2个单价10万+的高端住宅，分别是备案均价130,180元/平方米的保利·誉静安和均价120,232元/平方米的西郊云庐 [4] “日光”盘与热销项目 - 11月29日开盘的7个项目中，有3个对外销售口径为“日光”，分别是招商·林屿湖畔、尚园、澐启滨江，这也是整个11月仅有的3个“日光”盘 [2] - 招商·林屿湖畔项目四开四罄，其首开曾创下34分钟售罄130套的纪录 [2] - 尚园二批次推出36套房源，收获37组有效认购，开盘即罄 [3] - 澐启滨江作为上海住宅新规后首个一线滨江改善住宅，认购率高达约212% [2] 土地市场与项目背景 - 金茂璞元所在地块由金茂&新加坡庆隆集团联合体经过184轮竞价，以总价89.64亿元、38.2%溢价率竞得，楼面价117,474元/平方米，刷新了虹口单价地王纪录 [1] - 招商·林屿湖畔所在地块（嘉定新城远香湖F03A-4地块）由招商经过49轮竞价，以26.603亿元总价摘得，溢价率30%，成交楼板价31,850元/平方米 [2] - 西郊云庐所在地块由新长宁集团在2023年10月上海第三轮土拍中以27.11亿元摇号获得，成交楼板价75,350元/平方米，联动价118,000元/平方米 [4] - 保利·誉静安地块由保利置业通过股权转让方式获得，是其首次切入静安市场的关键落子 [4] 项目去化与销售策略 - 金茂璞元首次开盘推出99套房源，截至发稿已签约81套；二期推出111套，目前已签约30套 [2] - 西郊云庐项目首开推出61套房源，目前已售出31套，去化率为50.82% [4][6] - 新长宁集团在拿下西郊云庐地块后等待了两年才于今年10月首开入市 [5] - 最新公示的6个新房项目整体供应量不大，最多的项目供应142套，最少的仅推出42套 [6] - 对房企而言，今年仅剩1个月时间，预计将加快推盘节奏并配合较多营销活动，未来楼盘间竞争将加剧 [6]

北外滩成为上海高端楼市新焦点 - 北外滩被定位为继外滩、陆家嘴之后的上海城市发展“第三极”，是“中央活动区”的核心拼图和开发商必争之地 [1] - 2025年该区域“地王”纪录接连被改写，10万+楼盘密度创下近年之最，央国企头部玩家齐聚 [1] 主要开发商动态与项目入市情况 - 央企金茂最为积极，其项目金茂璞元于8月24日首开99套房源并官宣售罄，11月28日推出三期“璞瑄200”57套房源，当晚售出40多套，销售额约15亿元 [1] - 央企华润紧随其后，项目华润外滩瑞府于9月、10月入市，均价从14.78万元/平方米微涨至14.83万元/平方米 [1] - 央企中粮于11月24日参战，项目北外滩壹号90套房源全部入市，均价约14.38万元/平方米，计划12月开盘 [1] - 绿城决定2026年1月入市，预计整盘售价19万-20万元/平方米，加入战局 [2] 土地市场交易热度与纪录 - 2025年2月20日，金茂&庆隆联合体经过184轮竞价，以89.64亿元总价、38.20%溢价率拿下虹口区一地块，成交楼板价约11.75万元/平方米，刷新上海“双高双竞”政策后的总价纪录 [3] - 2024年11月27日，华润置地以51.36亿元总价、11.84%溢价率获虹口一地块，楼板价92934元/平方米 [4] - 2025年7月25日，绿城以64.719亿元总价、46.33%的创纪录溢价率拿下虹口北外滩一地块，楼面价达12.6577万元/平方米，实际楼板价接近14万元/平方米，未来售价或达20万元/平方米 [4][5] 协议拿地与其他入局者 - 2023年9月，中粮大悦城以11.96亿元收购上海虹口北外滩地块全部股权及贷款 [5] - 2025年6月，建发以总价123.5亿元捆绑获取虹口北外滩山寿里北区3幅商住混合地块与杨浦新江湾1幅别墅地块的100%开发权 [7] - 另有地方国企透露正于虹口协议拿地，虹口旧改119地块也即将拍卖，中建二局、国贸地产均有意向 [7] 新房市场竞争态势与销售策略 - 2025年8月底以来，虹口高端楼市供应爆发，华润、金茂、中粮、绿城四大10万+项目千余套房源正面交锋 [9] - 金茂璞元首开均价16.6万元/平方米，99套房源获170多组认筹，认购率175%，宣称26分钟售罄；二期均价上涨至16.8万元/平方米，宣称去化80余套；三期均价16.81万元/平方米，去化40多套 [10][11][13] - 华润外滩瑞府首开均价14.78万元/平方米，119套房源认购超200组，认购率约168%，宣称售罄；二期均价14.8万元/平方米，146套房源仅获78组认筹，认筹率53.4% [10][11] - 金茂通过打造实景示范区构建差异化竞争壁垒 [11][13] 市场降温与销售压力 - 楼市“银十”未至，网签数据远低于官方宣称的“日光”，截至12月2日，金茂璞元首开99套网签去化81套，二期111套网签去化30套，三期57套网签去化仅4套 [14] - 华润外滩瑞府首开119套网签去化89套，二期146套网签去化仅34套 [14] - 项目纷纷开启“全民经纪人”渠道拓客，华润外滩瑞府提供4万至6万元/套的推荐奖励 [14][15] - 市场降温原因包括8、9月份客户已集中消耗、总价1500万-2000万以上客群总量有限、经济环境下行导致客户预算下降及去杠杆意愿增强 [16] - 金茂璞元相关人士透露项目投入成本高，楼板价接近12万元/平方米，入市单价不到17万元/平方米，低于预期的18万+，项目可能仅微利或保本 [19] 开发商面临的挑战与应对 - 开发商普遍认为入市节点晚于最佳时机，华润外滩瑞府因地块非净地及风貌建筑拆迁问题延迟开盘，中粮北外滩壹号从拿地到入市耗时两年半 [20] - 存在对年底虹口区域可能爆发价格战的担忧，同时面临来自杨浦、静安甚至浦东同总价段项目的跨区域竞争 [20] - 开发商一致认为在当前市场环境下需“抱团取暖，共克时艰” [20]

上海豪宅市场降温趋势 - 核心观点：上海豪宅市场销售去化速度明显放缓，“日光”行情难以为继，主要由于需求透支、供应集中及资金流向转变等因素[3] - 10月底翡云悦府加推32套170平方米户型，起步价1727万、均价突破11万/平方米，房源仅售出半数[1] - 10月29日金茂璞元二批次推出111套房源，认购率约102%，售出80多套，相比首批次26分钟售罄速度放缓[3] - 近期上海内环、中环多个豪宅推出总价约2000万元房源，销售去化速度明显放缓[3] - 同策研究院指出降温核心因素包括需求端透支（去年成交量创高致需求减弱）、供给端分流（项目集中入市延长决策周期）及资金端转移（高净值人群资金转向股市）[3] 央国企主导市场供应 - 2025年前9个月上海土地成交金额超2000亿元，80%地块被央国企收入囊中[5] - 10月20日上海八批次土拍，中海以10%溢价率竞得徐汇滨江地块，楼面价14.85万元/平方米，刷新板块单价纪录[5] - 央国企积极布局城市更新，如徐汇东安新村旧改项目总出让金439.5亿元，由四家央企联合开发[7] - 头部央国企在上海销售额占集团总销售额比例普遍超20%，例如保利发展2025年上半年上海贡献256.83亿元（占比17.7%）、华润置地2025年1-7月上海销售额251亿元（占比20%）、中海地产2024年上海销售额700.11亿元（占比20%以上）[7] 产品竞争与同质化 - 房企通过产品力争夺客户，如金茂璞元用186块太行山乌金原石造园，并牺牲一套约4000万元房源优化社区动线[13] - 市场出现同质化困局，多个项目均有风雨连廊、华为智能窗等配置，园林绿植比拼差异微弱[15] - 价格竞争显现，华润外滩瑞府首批次推盘价格14.8万元/平方米，二批次均价15.8万元/平方米，而金茂璞元均价16.8万元/平方米[11] 消费者行为变化 - 供应增加导致购房者选择多元化，形成“慢决策”趋势[9] - 二手房市场回调影响置换客群，千万级豪宅买家多为“卖一买一”家庭，但业主难以接受“割肉”导致入市谨慎[15] - 千万级产品二手房供应充足，1000万元到1500万元价位段房源供应相当充足，业主议价空间较大[16] - 郊区新盘去化未显滞后，如奉贤区贝好家贝涟景园10月26日开盘推出144套房源，当日81组家庭认购，认筹率61.1%[16]

上海豪宅市场销售趋势 - 上海豪宅项目销售去化速度明显放缓，例如翡云悦府加推32套房源仅售出半数，而此前屡次开盘屡次售罄 [1][2] - 金茂璞元二批次推出111套房源，认购率约102%，已售出80多套，对比其首批次26分钟售罄的纪录，去化速度有所下降 [2] - 多个单价在14万元/平方米至21万元/平方米的热门楼盘，如汤臣君品、华润望云等，去化率最高在80%左右，最低在50%左右，与过去相比，“日光”行情难以再现 [3][4] 市场变化的核心因素 - 需求端出现透支，去年上海豪宅成交量创下新高，提前释放大量潜在需求，导致当前市场需求动力减弱 [3] - 供给端大量豪宅项目集中入市，拓宽客群选择范围并延长客户决策周期，打乱了原有营销节奏 [3] - 市场资金端出现转移趋势，伴随股市热度回升，部分高净值人群将原本计划投入豪宅市场的资金转向股市 [3][14] 央国企的市场战略与影响 - 2025年前9个月上海土地成交金额超2000亿元，80%地块被央国企收入囊中，例如中海以10%溢价率竞得徐汇滨江地块，楼面价14.85万元/平方米刷新板块单价纪录 [5] - 头部央国企在上海的销售额占集团总销售额比例普遍超过20%，例如保利发展上海贡献256.83亿元占比17.7%，华润置地上海销售额251亿元占比20% [6] - 央国企积极布局城市更新项目，如徐汇东安新村旧改项目总出让金439.5亿元，由多家央企联合开发 [5] 产品竞争与同质化现象 - 房企为争夺客户在产品上花费心思，例如金茂璞元下沉式园林使用186块太行山乌金原石，并牺牲一套约4000万元房源优化社区动线 [11] - 上海豪宅市场同质化困局隐现，多个项目均配备风雨连廊、华为智能窗等，园林绿植比拼差异日渐微弱 [13] - 竞争策略包括价格战，华润外滩瑞府二批次推盘均价15.8万元/平方米，相较于金茂璞元均价16.8万元/平方米，轻松打了价格战 [9] 购房者行为与市场分流 - 购房者出现“慢决策”趋势，选择周期变长，产品多元选择及二手房回调等因素导致置换客群购房行动放缓 [7][14] - 千万级豪宅买家多为“卖一买一”家庭，但二手房市场回调让业主难以接受“割肉”，入市意愿谨慎，对豪宅去化造成压力 [14] - 上海郊区新盘去化速度未显滞后，例如奉贤区贝好家贝涟景园首推144套房源，当日81组家庭认购，认筹率61.1%，证明贴合郊区客群需求的房源仍具市场吸引力 [15]

公司近期土地获取动态 - 公司近期以底价17.51亿元竞得宝山杨行地块，对应楼面价约1.46万元/平方米 [1] - 公司今年二度在上海扩土，此前曾联手资方以38.2%的高溢价率、89.6435亿元代价竞得虹口区瑞虹新城地块，楼面价达11.75万元/平方米，创下当年全国最高纪录 [2] 公司产品战略与市场表现演变 - 自2015年大宁金茂府成功后，公司在上海核心地段布局减少，高端产品线“金茂府”自2019年起在外环外区域批量推出5个项目，均价在4.39万元/㎡至7.8万元/㎡之间 [4] - 为应对2023年以来楼市遇冷，公司加快推盘，两年间4个府系产品入市，部分项目出现中途更名以促进销售的情况 [4] - 公司推出新一代高端产品线“璞系”以匹配核心地段项目，首个落地项目为璞元，宣称在科技系统、空间设计、圈层营造三个维度实现突破 [8] 璞元项目具体分析与市场反应 - 璞元项目采取价格锚点策略，前期市场吹风价超18万，最终取证价为16.8万，与周边二手房价格相当 [11] - 项目地价房价比接近70%，远超常规项目45%-55%的水平，利润空间有限，专家质疑其降本能力 [13] - 项目开启高周转模式，因加班施工噪音问题被周边居民多次投诉 [13] - 项目首开99套房源收获170多组认筹，认购率达175%，宣传称26分钟售罄 [13] - 但网签数据显示，开盘两个月后（截至10月23日）仍有22套房源待售，去化率约78%，超过两成未售 [14] - 网签数据出现异常变动，已售套数从9月16日的79套减少至10月16日的72套，出现合同撤销情况 [16] - 结合156组有效认筹数计算，最终弃选率超过一半 [17] 行业背景与历史参照 - 璞元所在瑞虹新城板块配套成熟，已三年无新盘供应，上次新盘瑞虹瑧庭（609套，均价12万/㎡）认购率达312.6%，招商虹玺认购率达353% [5] - 公司张江金茂府项目此前也出现高弃选率，130组认筹客户中仅60组选房，最终去化率47.6% [18] 项目产品特征与后续推盘 - 璞元项目容积率高达3.95，远超常规住宅2.0-3.0标准，楼间距较密 [19] - 受政策约束，项目主力户型为128-239㎡，其中128㎡户型占比近半，小户型偏高影响圈层纯粹性 [19] - 项目通过“赠送面积”提高得房率，但实质是压缩了功能区尺度，且科技系统后期维护成本较高 [19] - 项目一期开盘后紧锣密鼓加推111套房源，市场关注其去化表现 [19]

上海楼市“沪六条”新政市场影响 - 上海“沪六条”新政落地满月后，外环外新房楼盘日均成交较8月增加约40%，二手房单月成交1.8万套，交易量占全市57% [1] - 新政核心内容包括取消外环外限购、调整沪籍及非沪籍家庭购房套数、公积金支持“又提又贷”以及提供人均60平方米免税面积等 [1] - 位于外环外的金茂棠前项目在新政实行首日开盘，推出160套房源，单价4.94万元/平方米，认购率达164%，实现“日光” [1] 中国金茂上海项目销售表现 - 金茂棠前项目为金茂与宝冶联合开发，地块总价31.15亿元，楼板价约9058元/平方米，容积率2.3，是唯一0溢价宅地 [2] - 位于虹口内环的改善性项目金茂璞元首批99套房源于8月24日开盘，均价16.6万元/平方米，认购率达153%，最终清盘，项目总计规划493套房源，后续尚有394套待售 [2][3] - 金茂棠前项目周边二手房项目万科四季都会晓风来挂牌价约5.7万元/平方米，略高于金茂棠前新房价格 [2] 项目利润空间与市场竞争 - 金茂璞元项目地块楼板价为11.74万元/平方米，对比同区域外滩瑞府项目楼板价9.29万元/平方米，存在近2万元/平方米价差 [4] - 金茂璞元首批房源以16.6万元/平方米销售，而外滩瑞府二期过会均价为14.83万元/平方米，市场普遍预期金茂璞元后续批次价格需涨至17万元/平方米以上以维持盈利 [4] - 2025年9月上海二手房挂牌价环比下跌0.74%，每平方米下降389元，金茂璞元周边300米的瑞虹新城二手房成交单价集中在9万-10万元/平方米，对新房价格形成竞争 [5] 公司组织架构与人事调整 - 公司于2025年3月进行组织架构调整，从“总部-区域-城市”三级管理变为“总部-地区”两级管理，取消区域平台，总部直接管理14个城市公司及6个事业部，旨在缩短决策链条 [5][6] - 原公司主席张增根辞任，由深耕华东市场多年的陶天海接任董事长，陶天海曾负责的华东区中上海、苏州、环沪签约金额均破百亿 [6] - 公司新任命两位具备华东背景的副总裁，关翀分管华东各城市经营，吴进分管华北各城市经营，高级副总裁刘光华也曾主导上海项目运营，形成以华东经验为核心的高管决策层 [7][8] 华东区域战略布局与土地储备 - 公司将华东区域“分解”为多个独立城市公司和事业部，使其能直接向最高管理层汇报，凸显华东市场在公司整体战略中的核心地位 [6][8] - 2025年2月，公司通过金茂庆隆联合体以89.64亿元价格、38.2%溢价率摘得上海虹口区地块，用于开发金茂璞元项目 [8] - 2025年6月，公司在杭州以11.57亿元总价、55.91%溢价率竞得一地块，成交楼面价4.12万元/平方米，持续加码华东区域土地储备 [9]

核心观点 - 上海高端住宅市场表现强劲 多个项目开盘售罄或触发限售 反映高净值人群购房需求旺盛 [1][3][6][10][13] 项目销售表现 - 外滩瑞府首期119套房源当日售罄 销售额超24.8亿元 认购率168%触发限售 均价14.78万元/平方米 [1] - 金茂璞元99套房源26分钟清盘 均价16.6万元/平方米 [3] - 太古源源邸三期认购率217% 推出83套房源 均价17.6万元/平方米 [6] - 中建·玖上琅宸认购率143%触发限售 推出140套房源 均价14.68万元/平方米 [7] - 金陵华庭认购率190% 推出120套房源 均价20.5万元/平方米 其中865平方米复式房源单价达32.68万元/平方米创上海新房备案单价纪录 [10] 土地市场动态 - 华润置地51.36亿元竞得外滩瑞府地块 楼面价92933元/平方米 溢价率11.97% [3] - 金茂联合庆隆89.64亿元竞得虹口瑞虹新城地块 楼面价11.75万元/平方米刷新区域纪录 [4] - 中建玖合63.66亿元底价获取大宁地块 楼面价68280元/平方米 [7] - 大华24.8564亿元竞得大宁地块 溢价率32.3% [7] 客户结构特征 - 外滩瑞府非上海籍买家占比65% 其中江苏籍28组 浙江籍26组 江浙沪买家合计超六成 [4] - 项目30%客户来自浦东陆家嘴 20%来自静安 客户群体呈现高知高精尖特征 [4] - 金茂璞元40%客户为瑞虹业主 以上海本地人为主 [4] 市场竞争格局 - 内环土地供应密集导致高端项目集中入市 总价2000-4000万级别竞争激烈 [6] - 大宁板块出现中建·玖上琅宸与大华·静安年华两个10万+项目同台竞争 均价分别为14.68万元/平方米和13万元/平方米 [7] - 开发商通过提升产品品质应对市场竞争 市场化定价促使购房者货比三家 [13] 市场前景预期 - 股票市场走强可能带动经济复苏信心 与楼市形成正向联动效应 [13] - 上海楼市新政释放家庭购房名额 外环外项目去化明显好转 [13] - 10月将推外滩瑞府下一批次房源 预计价格上调 [5]

金茂高新04地块项目规划 - 项目位于高新区蜀西湖板块皖水路与石莲北路交口东南角 占地面积88.8亩 容积率1.3 楼面价17608元/㎡ [1] - 规划23栋住宅共394户 包括4栋15-16F小高层 4栋10-11F洋房 15栋4F叠墅 其中2栋为四代住宅 [3][9] - 户型面积覆盖165-278㎡ 产品类型包括278㎡四代宅 165㎡小高层 168/205/258㎡洋房 以及上叠223-264㎡/下叠188-227㎡叠墅 [9] - 项目定位金茂璞系TOP级产品 预计总价500万以上 系全国第8座璞系落地项目 [10] 合肥市口腔医院设施升级 - 医院本部南楼西侧加建10层电梯 占地面积37.13平方米（含电梯厅13.99平方米）采用玻璃及灰色金属框材质 [11][16] 合肥房地产市场动态 - 上周网签TOP3：庐阳区万科云映青澜周成交34套 瑶海区伟星宸ONE成交32套 包河区城改万科朗拾森屿成交24套 [17] - 包河区招商四季臻邸项目接近交付阶段 外立面采用暗色系设计 [19] - 金隅大成郡小区通过上锁车位、设置石柱等方式促进车位销售 [23] 合肥城建合资开发项目 - 公司与中房合肥合资设立合肥启城置业 开发新站区XZ202501地块 [27] - 全资子公司琥珀物业与中房物业合资设立合肥慧城运营管理公司 [29] - 地块总价98040万元 面积130.72亩 容积率1.3 楼面价8653.8元/㎡ 拟开发叠墅及洋房产品 [31] 物业服务监管处罚 - 安徽省家和美居物业因私家车占用消防通道、疏散标识损坏等问题被罚款19000元 [33] 合肥马拉松赛事安排 - 2025年赛事于11月9日在骆岗公园举办 设马拉松10000人、半程马拉松15000人、欢乐跑5000人 总规模30000人 [38] - 采用"先抽签后缴费"机制 抽签结果于9月9日15时公布 [35][38]

政策核心内容 - 上海市六部门联合印发通知，从住房限购、公积金、住房信贷、住房税收四个方面优化楼市政策 [2] - 具体措施包括外环外购房对符合条件的家庭不限套数、公积金账户可支付首付款、商业贷款利率不再区分首套和二套 [2] - 此轮政策被市场认为是今年上海最大力度的稳楼市措施 [3] 新房市场表现 - 新政首周（8月25日至8月31日）上海新建商品住宅成交面积11.34万平方米，环比增加35.25% [3] - 受新政提振，8月全月新建商品住宅成交面积40.1万平方米，环比增加17.5% [3] - 新政后首周新房均价回升至80937元/平方米，环比上涨13.4%，同比上涨9.6% [5] - 外环外重点项目来访量相比新政前增长超40%，新政后首个周末重点项目认购量增长超120%，至少出现两个项目开盘售罄 [5] - 新政当周上海新房总来访量较前一周增长11.7%，其中外环外项目来访增长13.3% [6] 二手房市场表现 - 8月30日上海二手房单日网签量达1103套，创近3个月新高 [3] - 中介反馈显示新政后部分房东提价3%至5%，部分小区新增挂牌量增长15%，咨询量上涨约20%，部分门店带看量增长40% [7] 区域市场分化 - 浦东新区8月最后一周新房成交11.34万平方米，占上海总交易约25%，闵行区成交4.3万平方米排名第二 [5] - 外环外市场表现活跃，热点板块如闵行、嘉定、青浦等热度显著提升 [5] - 具有产业支撑和外来人口多的板块（如临港）以及近外环具地段优势的板块（如外高桥、徐泾、南翔）来访增长明显 [6] - 市中心区域如虹口区和黄浦区成交面积均超过1万平方米，显示高端改善需求强劲 [9] 市场信心与预期 - 市场出现项目推盘“日光”现象，表明上海高端改善消费力强劲 [5] - 成交量靠前的项目中出现了4个均价3万至6万元/平方米的首次改善产品，其热度开始回升 [9] - 市场各方对“金九银十”行情有信心，预期将呈现“量提振、价更稳”的市场格局 [9][10] - 分析师认为政策效果立竿见影，叠加供应到位，成交有望看高一线 [9][10]