核心观点 - 上海高端住宅市场表现强劲 多个项目开盘售罄或触发限售 反映高净值人群购房需求旺盛 [1][3][6][10][13] 项目销售表现 - 外滩瑞府首期119套房源当日售罄 销售额超24.8亿元 认购率168%触发限售 均价14.78万元/平方米 [1] - 金茂璞元99套房源26分钟清盘 均价16.6万元/平方米 [3] - 太古源源邸三期认购率217% 推出83套房源 均价17.6万元/平方米 [6] - 中建·玖上琅宸认购率143%触发限售 推出140套房源 均价14.68万元/平方米 [7] - 金陵华庭认购率190% 推出120套房源 均价20.5万元/平方米 其中865平方米复式房源单价达32.68万元/平方米创上海新房备案单价纪录 [10] 土地市场动态 - 华润置地51.36亿元竞得外滩瑞府地块 楼面价92933元/平方米 溢价率11.97% [3] - 金茂联合庆隆89.64亿元竞得虹口瑞虹新城地块 楼面价11.75万元/平方米刷新区域纪录 [4] - 中建玖合63.66亿元底价获取大宁地块 楼面价68280元/平方米 [7] - 大华24.8564亿元竞得大宁地块 溢价率32.3% [7] 客户结构特征 - 外滩瑞府非上海籍买家占比65% 其中江苏籍28组 浙江籍26组 江浙沪买家合计超六成 [4] - 项目30%客户来自浦东陆家嘴 20%来自静安 客户群体呈现高知高精尖特征 [4] - 金茂璞元40%客户为瑞虹业主 以上海本地人为主 [4] 市场竞争格局 - 内环土地供应密集导致高端项目集中入市 总价2000-4000万级别竞争激烈 [6] - 大宁板块出现中建·玖上琅宸与大华·静安年华两个10万+项目同台竞争 均价分别为14.68万元/平方米和13万元/平方米 [7] - 开发商通过提升产品品质应对市场竞争 市场化定价促使购房者货比三家 [13] 市场前景预期 - 股票市场走强可能带动经济复苏信心 与楼市形成正向联动效应 [13] - 上海楼市新政释放家庭购房名额 外环外项目去化明显好转 [13] - 10月将推外滩瑞府下一批次房源 预计价格上调 [5]

金茂高新04地块项目规划 - 项目位于高新区蜀西湖板块皖水路与石莲北路交口东南角 占地面积88.8亩 容积率1.3 楼面价17608元/㎡ [1] - 规划23栋住宅共394户 包括4栋15-16F小高层 4栋10-11F洋房 15栋4F叠墅 其中2栋为四代住宅 [3][9] - 户型面积覆盖165-278㎡ 产品类型包括278㎡四代宅 165㎡小高层 168/205/258㎡洋房 以及上叠223-264㎡/下叠188-227㎡叠墅 [9] - 项目定位金茂璞系TOP级产品 预计总价500万以上 系全国第8座璞系落地项目 [10] 合肥市口腔医院设施升级 - 医院本部南楼西侧加建10层电梯 占地面积37.13平方米（含电梯厅13.99平方米）采用玻璃及灰色金属框材质 [11][16] 合肥房地产市场动态 - 上周网签TOP3：庐阳区万科云映青澜周成交34套 瑶海区伟星宸ONE成交32套 包河区城改万科朗拾森屿成交24套 [17] - 包河区招商四季臻邸项目接近交付阶段 外立面采用暗色系设计 [19] - 金隅大成郡小区通过上锁车位、设置石柱等方式促进车位销售 [23] 合肥城建合资开发项目 - 公司与中房合肥合资设立合肥启城置业 开发新站区XZ202501地块 [27] - 全资子公司琥珀物业与中房物业合资设立合肥慧城运营管理公司 [29] - 地块总价98040万元 面积130.72亩 容积率1.3 楼面价8653.8元/㎡ 拟开发叠墅及洋房产品 [31] 物业服务监管处罚 - 安徽省家和美居物业因私家车占用消防通道、疏散标识损坏等问题被罚款19000元 [33] 合肥马拉松赛事安排 - 2025年赛事于11月9日在骆岗公园举办 设马拉松10000人、半程马拉松15000人、欢乐跑5000人 总规模30000人 [38] - 采用"先抽签后缴费"机制 抽签结果于9月9日15时公布 [35][38]

记者丨唐韶葵 编辑丨张伟贤 8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政 策措施的通知》，在住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等四个方面优化楼市政策。新政指出，符 合条件的家庭，外环外购房不限套数；公积金账户可支付首付款；商贷利率不再区分首套和二套等等。 从成交结构看，由于豪宅项目成交多，上周上海新房均价回升到80937元/平方米，环比上涨13.4%，同 比上涨9.6%。 受到新政利好的外环外区域，新房市场表现同样积极，热点板块如闵行、嘉定、青浦等热度显著提升。 易居研究院数据显示，外环外重点项目来访量相比新政前增长超40%。新政后首个周末，重点项目认购 量增长超120%；至少出现两个项目开盘售罄，且单个项目交易套数均超160套。 这是今年上海最大力度的一轮稳楼市措施。 综合上海中原地产、同策研究院、易居研究院等第三方平台数据来看，新政出台首周，上海市场有所升 温，并呈现"淡季不淡"态势。 上海中原地产的统计显示，新政出台的首周（8月25日至8月31日），上海新建商品住宅成交面积11.34 万平方米，环比增加35.25%。受此提振，8月上海新建商品住宅成交面积 ...

公司业绩表现 - 上半年实现营业收入251.13亿元 同比增长14% [3] - 归母净利润10.9亿元 同比增长8% [3] - 销售总金额534亿元 同比上升20% [3] - 首次冲进行业前十 [4] 项目销售情况 - 上海虹口瑞虹新城项目99套房源均价16.6万元/平方米 26分钟内售罄 [6] - 宝山站项目160套房源均价5.39万元/平方米 开盘当日售罄 [7] - 普陀桃浦项目三次开盘均快速售罄 整体去化率接近80% [7] - 小五角场项目认筹率超100% 录得销售额14亿元 [8] 管理架构调整 - 取消五大区域层级 重组为14个地区公司 [14] - 形成总部-地区二级架构 直接管理城市项目 [14] - 晋升三位副总裁高管 公布14位地区总经理 [15] - 免除五大区域领导班子正职岗位人员职务 [15] 土地储备策略 - 权益拿地金额261亿元 位居行业第七位 [18] - 在高能级城市积极竞标 包括上海北京等11个城市 [17] - 杭州地块溢价率达55.91% 楼面价41240元/平方米 [17] - 从低能级区域退出 利用央企资源走土地收储路径 [19] 运营管理机制 - 开展"奋进之星"评选 表彰五类优秀团队或个人 [8] - 推行"六力三比"管理理念 提升内部组织能力 [15][16] - 促进项目快速周转 确保"一年一熟"力争"一年两熟" [8] - 122天开放示范区 实现拿地即开工 [8] 高管团队变更 - 陶天海从华东区域总经理跃升为董事长 [3][13] - 职业生涯25年均在金茂体系内 曾担任多个部门管理岗 [9] - 2021年带领华东区域实现销售额超1000亿元 贡献集团近半业绩 [10][11]

项目概况 - 金茂璞元项目位于上海四川北路板块 是金茂在上海开发的首个"璞"系产品 均价16.6万元/平方米 首批99套房源总价区间2000万-3000万元 最低总价1800多万元 [1] - 项目主打128平方米-239平方米的科技住宅 利用科技住宅属性在空间设计上实现突破 设计理念容易吸引年轻群体关注 [5] - 项目于2025年2月由金茂与庆隆联合体以89.64亿元拍得 成交楼板价高达11.75万元/平方米 刷新虹口区四川北路板块宅地单价纪录 [3] 市场表现 - 项目8月9日开启认购 第一天认购率达到151% 最终认购率约为169% [2] - 同区域竞品华润外滩瑞府因风貌别墅规划审批流程复杂 容积率较高(3.87) 项目进度放缓 目前仍处于规划公示阶段 尚未取得预售证 [7] - 华润地块于2024年11月以51.36亿元摘得 成交楼板价9.29万元/平方米 [3] 行业竞争格局 - 金茂与华润作为两家央企曾在宝山南大板块有过竞争 此次在虹口四川北路板块再度形成直接竞争关系 [2][6] - 根据2025年1-7月上海房地产销售数据 华润实现销售额215.6亿元排名第三 金茂以71.2亿元销售额排名第20 [7] - 从业绩贡献率角度看 金茂对璞元项目寄予更大希望 该项目率先面市在预期之中 [7] 区域市场特征 - 四川北路板块作为新兴高端住宅集聚区 虽有中高端改善型住宅 但与传统豪宅概念仍有距离 [4] - 上海豪宅主要分布在"一江一河"沿线及核心区域 陆家嘴和黄浦滨江为传统豪宅区代表 [4] - 近年来上海涌现前滩 四川北路 北外滩和东外滩等新兴高端住宅集聚区 依托一江一河资源辐射和高品质政策导向 产品竞争力提升 [4] 行业发展趋势 - 上海土拍市场竞争激烈 核心区域优质地块受到追捧 土地成本不断提高 倒逼同板块内项目提升产品竞争力 [8] - 产品端竞争导致豪宅与高端改善型住宅界限逐渐模糊 起步价2000万元左右的项目出自房企最高端产品线 装修及公区景观不逊色内环内豪宅项目 [8] - 新生代豪宅出现是城市发展必然结果 旧城改造推进将更新市中心城市界面和商业配套 对住宅产品打造提出更高要求 [8]

上海虹口地王项目分析 - 金茂璞元项目首批99套房源预售均价达16.6万元/平方米，创四川北路板块单价地王纪录 [1] - 项目认购首日认购率达151%，最终认购率约169%，市场反响热烈 [3] - 项目总价区间2000万-3000万元，最低总价1800多万元，主打128-239平方米科技住宅 [7] 土地市场与项目对比 - 金茂联合体以89.64亿元竞得虹口瑞虹新城地块，楼板价11.75万元/平方米刷新区域纪录 [6] - 华润置地此前以51.36亿元摘得相邻地块，楼板价9.29万元/平方米，成本低于金茂 [6] - 两项目客群接近但华润外滩瑞府因风貌别墅规划审批复杂导致进度滞后 [10] 产品竞争格局 - 金茂璞元利用科技住宅属性实现空间设计突破，吸引年轻客群关注 [7] - 华润地块容积率3.87需复杂规划设计，含7000平方米风貌别墅，施工周期较长 [10] - 两项目均定位高端产品线，起步价2000万元左右，装修与公区景观媲美传统豪宅 [12] 区域市场动态 - 四川北路板块新兴为高端住宅集聚区，但与传统豪宅区仍存差距 [6] - 前滩、北外滩、东外滩等新兴区域依托一江一河资源吸引年轻群体 [7] - 上海土拍市场竞争激烈，核心区地块成本上升倒逼产品升级 [12]

上海豪宅市场竞争格局 - 上海四川北路板块豪宅市场竞争白热化 金茂璞元项目首批99套房源预售均价达16.6万元/平方米 认购首日认购率151% 最终认购率169% [1] - 金茂与华润在四川北路板块形成直接竞争 两者客群接近 华润外滩瑞府因审批流程复杂尚未取得预售证 [1][5] 土地交易数据 - 金茂联合体于2025年2月以89.64亿元总价竞得虹口瑞虹新城地块 成交楼板价11.75万元/平方米 刷新区域单价纪录 [2] - 华润置地于2024年11月以51.36亿元总价获取虹口区hk191A-03地块 成交楼板价9.29万元/平方米 [2] 产品定位与设计 - 金茂璞元作为上海首个"璞"系产品 主打128-239平方米科技住宅 首批房源总价区间2000-3000万元 最低总价1800余万元 [4] - 项目通过科技住宅属性和空间设计创新吸引年轻客群 产品竞争力比肩内环内豪宅项目 [4][7] 区域市场特征 - 四川北路板块属新兴高端住宅集聚区 依托"一江一河"资源辐射 产品竞争力持续提升 但与传统豪宅区仍存差距 [3] - 板块内现有项目如北外滩虹口源·717等剩余房源有限 产品竞争力相对较弱 弘安里风貌别墅项目客群差异显著 [3] 企业战略与业绩表现 - 金茂对璞元项目寄予较高期望 其2025年1-7月上海销售额71.2亿元 行业排名第20 华润同期销售额215.6亿元位列第三 [6] - 两家企业曾在宝山南大板块正面竞争 本次四川北路板块竞争中华润因审批流程和规划设计复杂度暂时落后 [5][6] 行业发展趋势 - 上海土拍市场核心区域优质地块竞争激烈 土地成本持续上升 倒逼房企提升产品力 [7] - 豪宅与高端改善型住宅界限逐渐模糊 2000万元级产品采用顶级产品线 装修及公区景观标准比肩传统豪宅 [7] - 旧城改造推动城市界面更新 新兴豪宅区域迎来升级改造 对住宅产品提出更高要求 [7]

城市更新进展 - 虹口区11个街坊零星旧改正式进入签约期 签约期为2025年8月12日至9月11日 促签促搬奖期为8月12日至8月18日 [1] - 征收评估均价为55588元/平方米 补偿金额由评估价格和价格补贴构成 最终补偿价格或大幅高于评估价 [1] - 近期共计12个地块启动动迁 规模在虹口区旧改历史上不常见 [1] 区域战略布局 - 北外滩区域5个街坊紧邻北外滩商务区 将提升区域形象 为高端商务金融产业拓展空间 19街坊规划文化设施用地 30街坊规划商办用地 [2] - 四川北路区域7个街坊地处传统商业中心 旧改将激活老商业区活力 重塑商业辉煌 [2] 土地资源释放与规划 - 旧改释放大量土地资源 可用于建设优质住宅 高端商务楼宇 现代化商业设施等 推动区域功能完善和产业升级 [3] - 北外滩区域将优化商务环境吸引总部企业 四川北路区域将打造特色商业街区发展新业态 [3] - 虹口区2025年拟供应商品住房用地15-20公顷(旧改占5-10公顷) 商办用地1-3公顷(旧改占1公顷) [3] 土地市场热度 - 虹口区北外滩hk315-11地块由绿城以64.72亿元竞得 楼板价12.66万元/平方米 溢价率46.33%创近年新高 [4] - 年初hk329-11地块溢价率38.2% 成交总额89.6亿元 显示土地价值升温 [4] 新房市场表现 - 金茂璞元项目均价16.6万元/平方米 推出99套房源 前三日认购数达151/162/167组 [4] - 华润外滩瑞府 中粮北外滩壹号 上海城建北外滩项目等被市场高度关注 [4]

北外滩与瑞虹新城开发成果 - 北外滩开发建设五周年成果显著，金茂作为主导开发者深度参与三分之二的项目开发，成为区域发展的关键引擎[1][10] - 瑞虹新城历经30年开发进入尾声，已完成旧区改造、配套完善阶段，当前需通过产品力突破实现价值跃升[3][4] - 金茂在瑞虹新城板块首次引入TOP序列"璞系"产品金茂璞元，重构高端人居版图，推动区域向"国际精英生活场"转型[1][4] 瑞虹新城超级社区价值逻辑 - 统一性与多样性：单一开发商30年持续操盘形成风格统一的城市界面，吸引中高阶人士并满足多元化需求[6] - 完整性与稀缺性：拥有55万立方米商业、5条轨交、42家咖啡馆、298家精品餐厅等超级配套，外籍人士占比达15%[6] - 未来性与在地性：2024年虹口区GDP增速上海第一，同时融合海派文化发源地历史底蕴，形成新旧交融的精神坐标[7] 金茂璞元产品战略 - 产品定位遵循"非一线不入、非核心不筑、非人文不璞"理念，此前在北京、成都等地项目已融入地域文化元素[11] - 将强化科技系统并进行定制化升级，在社区景观、功能场景等维度创新，目标成为金茂开发史上的里程碑作品[13] - 项目命名"璞元"寓意开创居住新纪元，整合DIOR御用钢琴师等顶级资源打造融合东方与国际设计的人居体验[10][13] 城市更新与板块联动效应 - 瑞虹新城与北外滩形成"世界会客厅-生活圈"价值闭环，高端商务区居住价值体现在产业圈与居住圈的交汇点[4][15] - 金茂通过北外滩产业蓝图与瑞虹新城区人居项目联动，将板块标准推向新高度，完成30年开发的终极定格[15]