上海高端住宅市场销售表现 - 金陵华庭二期120套房源开盘售罄 销售额达98.43亿元 均价20.5万元/平方米[1][2] - 中建·玖上琅宸140套房源当日售罄 销售额32.98亿元 均价14.68万元/平方米[1][2] - 蘭桂坊855推出12套房源开盘售罄 指导价11.7万元/平方米[3] - 一周内8个项目推出954套房源 其中3个高端项目"日光" 2个项目去化超90%[1] 项目定价与产品特征 - 金陵华庭二期主力户型360平方米 总价6000-7500万元 顶层复式865平方米总价超2.82亿元 单价32.68万元/平方米创上海新房备案记录[2] - 金陵华庭二期均价较半年前一期18.9万元/平方米上涨8% 两次开盘总销售额190.77亿元[2] - 中建·玖上琅宸产品为128-210平方米3-4房 认筹率159%[2] - 尚发馨苑备案均价11万元/平方米 较邻近项目保利外滩序12.9万元/平方米低14%[4] 企业战略与项目推进 - 嘉里建设上半年合约销售额161.86亿港元 同比增长130% 上海高端住宅成为重要推动力[2] - 大华集团3月28日以24.8564亿元溢价32.3%拿地 3个月内进入施工阶段 静安年华项目认购率77%[6] - 建发房产收购杨浦地块楼板价5.42万元/平方米 4个月内实现首批房源入市 采取96折加5万元优惠使实际均价降至10.63万元/平方米[7] 市场供需与竞争格局 - 9月上海20个项目开盘 其中5盘宣称"日光" 3盘因认购不足取消摇号[3] - 9月下旬21个新盘将入市 包含6个"10万+"项目 保利外滩启PARK77备案均价13.55万元/平方米 认购率108%[5][6] - 建发海宸首推322套房源为上海今年单次推盘量之最 均价11.08万元/平方米低于预期 认购率128%[7] 行业趋势与市场影响 - 高端住宅热销反映高品质产品对顶端客群的吸引力 带动市场信心提升[3][8] - 房企加速核心区域项目开发 推动产品品质升级 对"金九银十"行情产生积极推动作用[6][8]

核心观点 - 上海高端住宅市场表现强劲 多个项目开盘售罄或触发限售 反映高净值人群购房需求旺盛 [1][3][6][10][13] 项目销售表现 - 外滩瑞府首期119套房源当日售罄 销售额超24.8亿元 认购率168%触发限售 均价14.78万元/平方米 [1] - 金茂璞元99套房源26分钟清盘 均价16.6万元/平方米 [3] - 太古源源邸三期认购率217% 推出83套房源 均价17.6万元/平方米 [6] - 中建·玖上琅宸认购率143%触发限售 推出140套房源 均价14.68万元/平方米 [7] - 金陵华庭认购率190% 推出120套房源 均价20.5万元/平方米 其中865平方米复式房源单价达32.68万元/平方米创上海新房备案单价纪录 [10] 土地市场动态 - 华润置地51.36亿元竞得外滩瑞府地块 楼面价92933元/平方米 溢价率11.97% [3] - 金茂联合庆隆89.64亿元竞得虹口瑞虹新城地块 楼面价11.75万元/平方米刷新区域纪录 [4] - 中建玖合63.66亿元底价获取大宁地块 楼面价68280元/平方米 [7] - 大华24.8564亿元竞得大宁地块 溢价率32.3% [7] 客户结构特征 - 外滩瑞府非上海籍买家占比65% 其中江苏籍28组 浙江籍26组 江浙沪买家合计超六成 [4] - 项目30%客户来自浦东陆家嘴 20%来自静安 客户群体呈现高知高精尖特征 [4] - 金茂璞元40%客户为瑞虹业主 以上海本地人为主 [4] 市场竞争格局 - 内环土地供应密集导致高端项目集中入市 总价2000-4000万级别竞争激烈 [6] - 大宁板块出现中建·玖上琅宸与大华·静安年华两个10万+项目同台竞争 均价分别为14.68万元/平方米和13万元/平方米 [7] - 开发商通过提升产品品质应对市场竞争 市场化定价促使购房者货比三家 [13] 市场前景预期 - 股票市场走强可能带动经济复苏信心 与楼市形成正向联动效应 [13] - 上海楼市新政释放家庭购房名额 外环外项目去化明显好转 [13] - 10月将推外滩瑞府下一批次房源 预计价格上调 [5]

行业发展趋势 - 住房需求从"有房住"升级为"住得好" 关注文化内涵 生态环境 公共空间等精神层面满足[1] - 行业急需破解如何平衡绿色低碳 智慧便捷与居住舒适度的痛点[1] - 传统重建造轻品质住房模式已难满足市场需求[1] 公司战略定位 - 公司聚焦好房子 好社区 好城区三大领域 提供新时代城市人居全景解决方案[1] - 公司通过动能转换 品质提升 绿色转型 文脉赓续践行高质量发展[4] - 公司坚持以科技创新为驱动 积极响应国家双碳目标和高质量发展号召[4] 技术研发体系 - 自主研发一核四芯技术谱系 融合宜居 绿色 智慧 健康四大维度[1] - 构建覆盖规划 设计 建造与运营的全生命周期标准[1] - 采用模块化 数字化 智能化集成技术体系支撑高品质人居环境[1] 北京项目实践 - 中建·运河玖院项目融入千年运河文化与城市副中心战略规划[2] - 项目配备近3000平方米高端会所及风雨连廊扩展公共共享空间[2] - 运用六重垂直绿化体系营造立体森屿生态景象[2] 上海项目创新 - 中建·玖上琅宸项目提出3个维度9大标签标准模型 以绿色低碳智慧为技术底盘[3] - 项目实现整体碳排放降低31% 入选全国首批零碳社区[3] - 采用金镶玉制陶板立面 约3000㎡下沉庭院会所等前瞻性设计[3] 综合解决方案 - 嘉定理想之地项目集成光储直柔近零碳商业建筑等20余项绿色技术[3] - 广州未来方洲项目创新融合历史文脉保护与数字产业发展[4] - 打造10分钟生活圈 为超大城市低碳社区建设树立新标杆[3]

上海城市更新与大宁发展 - 上海以"五个中心"（国际经济、金融、贸易、航运、科技创新）为战略目标，城市更新成为提升核心竞争力的关键抓手 [1] - 静安区作为核心城区，南京西路商圈规模达千亿级，大宁地区是上海城市更新的典范案例 [1] 大宁发展历程与模式 - 大宁崛起始于2000年生态开发，大宁灵石公园（浦西最大生态公园）成为区域核心生态引擎 [3] - 2015年静安与闸北合并后，大宁升级为轨道交通+高架路网的"双十字枢纽"，区位价值显著提升 [5] - 形成"生态+商业+公共服务"复合模式：久光中心（2021年开业）等商业体、三甲医院、优质学校及文体设施集聚 [7] 产业布局与创新动能 - 大宁功能区实施"科创+文创"双链驱动，重点打造"大宁创芯谷"（集成电路/芯片设计、数字化安全、智慧健康）和"大宁数字源"（影视、电竞、元宇宙）两大产业圈 [8] - 2024年数据显示：大宁功能区科创企业总数474家，高新技术企业141家，市级专精特新企业占全区25%，科技小巨人企业占比40% [10] - 市北高新园区（大宁关联区域）注册企业超5000家，在地经营企业2600家，年营收2600亿元，含跨国总部28家、数据智能企业800余家 [10] - 静安区"视听静界"超高清产业集聚区已形成500亿元规模，大宁是核心承载区 [12] 未来规划与战略升级 - 大宁被纳入上海10大商务单元更新试点，将打造"全域中央公园式CBD"，"战略一平方公里"（大宁公园北侧低效工业用地）成为产城融合关键拼图 [12][14] - 战略区域将串联大宁灵石公园、久光中心、创芯谷、数字源及市北高新园区，实现商业、科技与生态联动 [14] - 中建·玖上琅宸住宅项目落地，标志政企合作推动产城融合 [14] 行业活动与影响力 - 2024年6月19日将召开"上海全域中央公园式CBD发展研讨会"，总结大宁"生态+产业+枢纽"模式，推广"静安方案" [3][15]

3月底，历时数月改造的巴黎春天上海长宁天山店焕新开放。这是继虹桥天都更新为潮流商办业态"现所 ·创邑MIX"后，上海虹桥开发区范围内第二座实施更新提升的楼宇。连日来，记者在采访中了解到，从 办公楼宇到老旧小区，上海稳步推进城市更新步伐，静安区张园、杨浦区228街坊已经成为上海城市更 新的典范。 记者了解到，去年6月，上海发布了《推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》，提出在虹 桥开发区、小陆家嘴、漕河泾开发区等10个区域试点楼宇更新。长宁区同步展开了"虹开发"更新研究， 在核心区0.65平方公里的基础上，适度扩展至周边约4平方公里、商务楼宇较为集中的区域，对涉及的 39幢商务楼、约181万平方米办公空间进行调研分析，力图探索商务楼宇焕新、综合交通升级、公共空 间提质等更新路径。 作为中建玖合华东区域战略深化的重要一步，中建玖合静安大宁项目案名日前正式"官宣"，中建·玖上 琅宸将以"公园"理念重构城市空间，通过建筑与自然的共生设计，将静安大宁公园生态资源转化为宜居 场景。作为静安区重点工程，该项目由中建二局中建玖合投资开发，旨在以设计创新赋能国际城区建 设，助力大宁板块打造全域中央公园式CBD。 ...