融资活动 - 公司成功发行9亿元2025年度第二期中期票据 认购倍数1.5倍 期限5年 票面利率3.29% 获中诚信国际双AAA评级及中债增全额担保 [2] - 公司8月发行10亿元中期票据 认购倍数2.28倍 票面利率2.68% 本次为年内第二笔国内市场融资突破 [2] - 子公司新城环球发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 由公司及母公司新城发展担保 母公司6月发行3亿美元高级无抵押债券 成为近三年首家重启境外融资的民营房企 [2] 财务表现 - 上半年营业收入221亿元 归母净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元 毛利率26.85% 同比提升5.25个百分点 [3] - 在手现金余额102.96亿元 经营性现金流净额15.12亿元 净负债率52.44%保持较低水平 [3] - 商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利77.06% 同比提升19.85个百分点 毛利率达71.20% [3] 运营效率 - 吾悦广场出租率97.81%维持行业高位 销售均价提升 全口径资金回笼率超100% [3] - 商业收入实现双位数增长 商管业务表现强劲 融资渠道保持通畅 [3] - 国际评级机构穆迪6月将新城发展评级展望上调至正面 反映财务结构安全稳定 [3] 行业环境 - 境内外融资能力持续恢复 源于房企整体融资环境改善及公司核心业绩向好构筑的行业信心 [2]

（来源：用益研究） 信托公司推进组合投资模式 当前信托市场呈现出"成立放量与发行降温并存、标品稳健与非标转型同步"的特征。统计数据显示，在 9月13日至9月21日期间，资产管理信托显著反弹，成立规模大幅攀升，涨幅超五成，其中非标信托的爆 发式增长成为核心驱动力。但发行市场热度持续减退，发行数量及规模均略有下滑。对于当前信托市场 的分化格局，业内人士普遍认为，这是行业转型深化的必然结果。 9月份以来，房地产行业融资方面接连传出振奋人心的消息：新城发展子公司成功发行1.6亿美元优先担 保票据，保利发展拟发行不超过150亿元公司债券，万达集团披露2025年年度第一期中期票据募集情 况，首期发行10亿元。另据中指研究院9月25日发布的数据，2025年前8个月，房地产企业债券融资总额 达3808.9亿元，同比微增0.8%。 主要观点： 1、在行业深度调整期，多家房企尝试市场化融资且屡屡闯关成功，不仅为房企增厚融资现金流，更有 利于其保交楼及经营回归正轨，还将在多方面助力行业加快转变发展模式，修复市场整体信心。信用债 是融资"主力军"，为降低行业资产负债率提供有力支撑。 2、为项目建设注入"强心剂"，加快实现"保交楼、保 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年9月22 - 26日信用债发行量环比增长，各行业信用利差整体上行，总成交量环比上升 [1][3][4] 各目录总结 一级市场 发行统计 - 信用债发行501只，规模5845.03亿元，环比增0.79% [1][11] - 产业债发行200只，规模2646.84亿元，环比增30.71%，占比45.28% [1][11] - 城投债发行253只，规模1599.39亿元，环比增13.21%，占比27.36% [1][11] - 金融债发行48只，规模1598.80亿元，环比减32.29%，占比27.35% [1][11] - 信用债平均发行期限2.71年，产业债2.22年、城投债3.31年、金融债1.88年 [1][14] - 信用债平均发行票面利率2.33%，产业债2.19%、城投债2.53%、金融债1.91% [2][19] 取消发行统计 本周13只信用债取消发行 [3][22] 二级市场 信用利差跟踪 - 行业信用利差整体上行，申万一级行业中不同等级行业有不同程度的上行和下行 [3][24] - 煤炭和钢铁信用利差均上行，各等级城投和非城投信用利差均上行 [24] - 区域城投信用利差涨跌互现，不同等级信用利差最高区域不同，且环比变动有差异 [27] 交易量统计 - 信用债总成交量16175.15亿元，环比升10.61% [4][28] - 成交量排名前三为商业银行债、公司债和中期票据，且各有不同的环比增幅和占比 [4][28] 本周交易活跃债券 - 提供本周成交笔数TOP20的城投债、产业债和金融债相关信息，包括证券代码、简称、成交笔数等 [31][32][33]

核心观点 - 房地产行业融资活动在9月份呈现积极态势 多家房企成功通过市场化融资渠道获取资金 这有助于改善现金流 支持保交楼目标 并推动行业向新发展模式转型 [1][2][3][4] - 融资结构以信用债为主导 占前8个月融资总额的60.1% 规模达2290.9亿元 海外债虽仅占1.5% 但民营房企境外融资重启释放市场信心改善信号 [1][3] - 多元融资体系协同发力 包括白名单机制 经营性物业贷 REITs等创新工具 支持项目交付和经营模式转型 白名单项目贷款已超7万亿元 支持近2000万套住房建设 [2][3] - 融资环境优化为企业转型提供支撑 房企需将资金用于保交楼和提升资产运营效率 推动行业向健康发展新生态迈进 [4][5] 融资结构分析 - 前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% 信用债融资规模为2290.9亿元 占比60.1% 是融资主力军 [1] - 海外债融资规模为57.3亿元 占比1.5% 规模虽小但意义重大 民营房企如新城发展成功发行美元债 重启境外融资通道 [3] 信用债作用 - 信用债持续供给有助于优化资产负债表 企业通过信用债置换高息债务降低融资成本 如龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 实现有息负债规模下行 [2] - 信用债发行支持日常经营和债务重组 缓释行业偿债压力 助力风险出清和财务安全底线筑牢 [2] 多元融资工具 - 白名单机制下项目融资规模扩大 贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 资金封闭运转模式满足项目融资和金融机构风控需求 [2] - 经营性物业贷 REITs 持有型不动产ABS等创新工具广泛应用 推动融资从增量依赖转向存量激活 如招商蛇口 龙湖集团等通过经营性物业贷款获数百亿元资金补充流动资金 [3] 境外融资进展 - 新城发展成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企 6月发行3亿美元高级无抵押债券 9月子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% 期限2年 [3][4] - 境外融资标志房企信用资质重获国际资本认可 为更多企业重启境外融资提供经验 形成与境内融资的合力 稳定市场主体预期 [4] 行业转型方向 - 融资改善是稳楼市的支撑力和商业模式转型助推力 房企需将资金用于保交楼底线和购房者信心修复 [4] - 行业加快向开发与经营并重新模式转型 提升资产运营效率实现高质量发展 融资环境优化与企业主动转型双重努力推动行业迈向健康发展新生态 [4][5]

融资活动 - 成功发行2025年度第二期中期票据 规模9亿元人民币 期限5年 票面利率3.29% 认购倍数1.5倍 [1] - 中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保 [1] - 本次发行是自2022年9月以来第八笔中债增全额担保中期票据 连续四年获得民企债券融资支持工具政策支持 [1] - 8月成功发行10亿元中期票据 认购倍数2.28倍 票面利率2.68% [2] - 9月23日全资子公司新城环球有限公司发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 [2] - 6月新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券 成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企 [2] 政策支持 - 本次发行是"第二支箭"政策以来中票到期后的首单续发 印证"中债增增信+民营房企融资"良性循环模式 [1] - "第二支箭"政策持续聚焦民营企业合理融资需求 助力修复市场信用预期 拓宽融资渠道 降低融资成本 [1] - 人民银行持续支持民营房企融资环境改善 监管层优化房企融资监管政策 推动金融资源流向经营稳健企业 [2] - 融资突破体现监管支持政策对民营房企"输血"与"造血"能力的双重提升 [2] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入221亿元 归属于上市公司股东净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元 [3] - 毛利率26.85% 同比增长5.25个百分点 在手现金余额102.96亿元 [3] - 净负债率52.44% 经营性现金流净额15.12亿元 [3] - 全口径资金回笼率超100% 销售均价提高 [4] 商业运营 - 上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% [3] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比重77.06% 较去年同期57.21%显著提升 [3] - 商业板块毛利率71.20% 吾悦广场出租率保持97.81%高位 [3] - 商管业务呈现"强者恒强"态势 商业收入实现双位数增长 [4] 市场认可 - 中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级 [1] - 主承销商为中信证券 联席主承销商为邮储银行和招商银行 [1] - 穆迪6月将新城发展评级展望上调至正面 [4] - 融资渠道保持通畅 整体经营韧性突出 境内外融资双轨并行格局巩固 [2][4]

核心观点 - 浦发银行银川分行通过专项信贷政策和金融产品创新 持续支持宁夏农业产业化龙头企业及特色小微企业发展 助力当地乡村振兴和农业现代化进程 [1][3][4][5] 农业龙头企业金融支持 - 2023年上半年为宁夏农垦发行10亿元乡村振兴短期融资券和中期票据 票面利率创宁夏地区同类型企业债券历史新低 [3] - 资金用途包括做强"草奶肉肥"一体化主导产业 以及做优种业、葡萄酒、绿色食品等特色产业 [3] - 自2015年合作以来累计提供各类融资支持 助力多个重点农业项目落地 [3] 招商引资企业金融服务 - 为雪川农业集团组建总额7.5亿元、期限12年的银团贷款 采用"资产抵押+股权质押+联合保证"组合担保方式 [4] - 支持该马铃薯全产业链国家高新技术企业在宁夏固原落地 [4] 小微企业专项融资 - 向贺兰神酒庄发放900万元流动资金贷款 专项用于收购周边农户种植的酿酒葡萄 [5] - 通过"滴灌式"金融服务支持特色小微企业在农业产业链中发挥作用 [5] 产业覆盖范围 - 重点支持宁夏"六特"产业 包括草畜、葡萄酒、枸杞、牛奶、肉牛和绿色食品产业 [1][3] - 通过金融手段推动农业产业链向上下游延伸和价值链向中高端提升 [3][4]

政策与市场动态 - 广州允许自持商品住房在去化周期18个月以下区域补缴出让金后转为可售入市 为房企提供盘活存量资产渠道 加速资金回笼 [1] - 支持存量商办改建为保障性租赁住房 允许自持商办物业招商入市 [1] 企业资产处置与资金运作 - 天恒集团挂牌转让111套自有住宅 总底价3.3亿元 覆盖西城 海淀 朝阳 房山等区域 若出售成功可快速补充现金流 [2] - 龙光集团境外债务重组获超80%同意债权人支持 为整体重组方案实施奠定基础 [3] - 招商蛇口成功发行35亿元中期票据 期限3年 利率1.89% 为项目融资提供资金支持 [4] 土地交易与项目拓展 - 中华企业联手宸嘉发展以29.87亿元获上海徐汇东安旧改涉宅地块 面积2.52万平方米 容积率2.63 [5] - 交易通过收购新枫安公司100%股权实现 澜钻置业出资20.91亿元持股70% 新祺弘创出资8.96亿元持股30% [5] - 该交易增加企业在上海核心区域项目储备 宸嘉发展借此进入徐汇内环内板块 [6]

据中指研究院监测，2025年8月房地产行业债券融资总额为553.1亿元，同比下降4.3%。不过，2025年前 8个月，房地产企业债券融资总额为3808.9亿元，同比微增0.8%。从融资结构来看，房地产行业信用债 融资2290.9亿元，同比下降6.9%，占比60.1%；海外债融资57.3亿元，同比下降14.4%，占比1.5%；ABS 融资1460.7亿元，同比增长16.8%，占比38.3%。 中指研究院企业研究总监刘水表示，近期多家房企披露了新增融资或者债务重组的最新进展。截至2025 年8月末，20余家出险房企债务重组、重整获批。目前，房地产政策环境预计维持宽松，各项已出台政 策有望进一步落实，但城市及项目分化行情或将延续。企业还应结合销售拿地情况，提前筹划现金流， 防范资金风险。同时，可积极利用项目"白名单"机制、经营性物业贷、公募REITs和持有型不动产ABS 等融资政策，多渠道拓展融资现金流入。 上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，优质房企融资端的畅通叠加融资成本的下降，有助于稳定市 场主体预期。一方面，债务工具的成功发行为企业提供了必要的流动性，减轻偿债高峰期的集中压力； 另一方面，随着更多房企尝试 ...

融资活动 - 公司完成2025年度第三期10亿元中期票据的起息发行工作 募集资金已到达公司指定账户[1] - 中期票据发行于2025年9月24日完成[1] 债务融资工具注册 - 公司经2023年年度股东大会批准向中国银行间市场交易商协会申请统一注册非金融企业债务融资工具[1] - 注册工具类型包括超短期融资券 短期融资券 中期票据（含长期限含权中期票据） PPN和ABN[1] - 注册有效期内可一次或择机分期发行债务融资工具[1] 批准与披露 - 融资计划于2024年5月9日经公司年度股东大会审议批准[1] - 相关决议公告刊登于《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》《证券日报》及上海证券交易所网站[1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年8月中债登和上清所托管数据显示，银行间杠杆率环比微升但低于往年同期，债券总托管规模环比增加，各券种和机构表现分化，商业银行增配国债政金债，广义基金增持地方债，同业存单延续净偿还 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 银行间杠杆率：环比微升，低于往年同期 - 8月末银行间市场杠杆率为106.88%，较上月末上升0.07pct，总体低于历年同期 [1][10] 托管数据总览 - 2025年8月，中债登、上清所债券总托管规模174.54万亿元，环比增加15060亿元，中债登环比增加15382亿元、上清所环比减少322亿元 [2][12] - 分券种看，国债、地方政府债、政策性银行债、中期票据贡献增量，企业债、短融超短融、定向工具、同业存单贡献减量 [12] 分券种：国债净融资增长，同业存单延续净偿还 利率债：商业银行增持国债、政策性银行债 - 2025年8月，国债托管规模环比增加8261亿元，商业银行增持，广义基金减持 [14] - 政策性银行债托管规模环比增加4438亿元，商业银行增持，广义基金、证券公司亦增持，境外机构小幅减持 [14] - 地方政府债托管规模环比增加5172亿元，广义基金增持，商业银行减持 [14] 信用债：商业银行继续增持中票 - 2025年8月，企业债托管规模环比减少353亿元，各机构基本均减持 [27] - 中期票据托管规模环比增加1044亿元，商业银行增持，广义基金亦增持，证券公司减持 [27] - 短融托管规模环比减少352亿元，广义基金、商业银行减持，境外机构亦减持 [27] - 超短融托管规模环比减少109亿元，广义基金增持，商业银行减持 [27] 同业存单：机构延续被动减持 - 2025年8月，同业存单托管规模环比减少3556亿元，各机构均减持，广义基金、商业银行为主要减持机构 [45] 分机构：商业银行增配国债政金债，广义基金增持地方债 - 商业银行主要券种托管规模环比增加11530亿元，增持利率债、信用债，减持同业存单 [4][50] - 广义基金主要券种托管规模环比减少1723亿元，增持利率债，减持信用债、同业存单 [4][50] - 境外机构主要券种托管规模环比减少988亿元，减持利率债、信用债、同业存单 [4][54] - 保险机构主要券种托管规模环比增加432亿元，增持利率债，减持信用债、同业存单 [4][54] - 证券公司主要券种托管规模环比减少20亿元，增持利率债，减持信用债、同业存单 [4][54] - 信用社主要券种托管规模环比增加119亿元，增持利率债、信用债，减持同业存单 [5][55]