推测项目将侧重110–130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的"学区改善"需求。 北京土地市场年末"压轴"地块，被国企海开控股收入囊中。 12月23日，北京海淀上地0702街区地块正式开拍，交易起拍价84.22亿元，最终由海开以84.56亿元竞得 该地块，成交楼面价约6.97万元/平方米。 6月开盘的建发海晏的431套房源已去化超过一半，成交均价13.58万元/平方米，同板块臻澐521套房去 化不到30%，成交均价12.4万元/平方米。安澜北京已经取证，拟售均价约为15万/平方米—18万/平方米 之间。 不仅如此，在区域产业、教育等优质配套加持下，地块周边二手房价格也较为坚挺。 该宗地位于高新产业（300832）集群中，互联网大厂云集，周边拥有顶尖教育资源，医疗、商业等各种 生活配套也较成熟，然而房企们参拍的热情似乎并不高，仅有海开、建工两家市属国企报名，最终成交 溢价率也只有0.4％。 土地市场分化格局下，房企纷纷将目光锁定核心板块优质地块，而海淀上地这宗被视为"王炸"的地块， 为何不再"抢手"？ "尽管未触及百亿门槛，但该地块以84.22亿元的起拍价和海淀区显著的区位价值，依然成为2025年 ...

12月19日，广州土地市场，按下了一个"暂停键"。 根据广州公共资源交易中心最新公告，原定于今天上午10点出让的两宗江景宅地：天河金融城起步区AT091007-1地块、白云区增槎路以西AB3804019地 块，双双终止出让。 | 土地 | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 交易公告 | 其他公告 | 摆号公告 | 结果公告(公示) | | 国家 | | 房号 | 标的编号 | 标的各称 | | 公告类型 | 发布时间 | | 1 | T2025-357 | [天河]天河区金融城起步区AT091007-1地块 | | 终止公告 | 2025-12-18 | | വ | T2025-356 | 断 [白云]白云区增桂路以西AB3804019地块 | | 终止公告 | 2025-12-18 | 来源：广州公共资源交易中心 这两块地，不是那种没人疼没人爱的"边角料"，而是正儿八经的江景靓货。 特别是金融城那块，为了能卖出去，可以说是把"姿态"低到了尘埃里。 先说关注度最高的金融城起步区007-1地块。 这块地其实是"二进宫"了。今年2月它挂过一次，当时 ...

济南出台了进一步优化土地市场的15条措施，创新带押收储、定制规划、优化容积率计算规则、用地功 能混合利用、以电子保函缴纳土地竞买保证金、拿地即开工、交房即办证等工作举措，推出一批用地规 模适当、公服配套完善、去化预期良好的精品地块，以高品质土地供给撬动市场投资活力。 12月23日，济南市人民政府新闻办公室召开济南市"高质量完成'十四五'规划"主题系列新闻发布会—— 市自然资源和规划局专场。 济南市自然资源和规划局党组成员、副局长申玉德介绍，"十四五"期间，房地产市场供求关系发生重大 变化，济南市自然资源和规划局坚决贯彻落实国家关于房地产"严控增量、优化存量、提高质量"的要 求，按照省、市工作部署，精准供应土地，大力处置闲置土地，推进低效用地再开发，不断提升土地集 约节约利用效能，有力保障了土地市场平稳健康发展。 针对闲置土地，制定"一地一案"处置方案，"以用为先"促进开工的同时，积极申报土地储备专项债券进 行收回收购，累计完成闲置土地处置2.13万亩。低效用地再开发被列入全国第二批试点城市，出台了 《济南市低效用地再开发试点工作实施方案》《济南市低效用地认定办法（试行）》《济南市低效工业 用地分割盘活办法（试 ...

12月18日上午，历经延拍"小插曲"的济南文博西片区DMLD-13-061地块终迎成交， 楼面成交价20300 元/平方米，创下济南楼市土拍单价新纪录。 | 2025TDGP12R0062 | 2025TDGP12F0063 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | 完地信息 | | | | | | | 宗地编号:2025TDGP12R0062 | | | | | | 采地名称: 盛福庄片区10街区局部用地SFZ1001-1地块 | | 类别:土地出让 | | | | 交易方式:网上挂牌 | | 面积(m): 46775 | | | | 位置:历城区风屋路以西、飞跃大道以南、风仪路以北 | | | | | | 年限:70 | | 开发强度: | | | | 费买申请起止时间: 2025-12-08 09:00 至 2025-12-16 16:00 | | | | | | 挂牌起止时间:2025-12-08 09:00 至 2025-12-18 09:30 | | | | | | 48,109 万元 (地上价格: 40891万元,地下价格:7218万 起始价: 元) | ...

土地市场周度表现 - 2025年第49周（12月1日-12月7日）土地供应建筑面积为1350万平方米，环比下降12% [1][2] - 同期土地成交建筑面积为1211万平方米，环比上升21%，再创年内新高 [1][2] - 同期土地成交金额为492亿元，环比回落37% [2] - 同期土地市场平均溢价率为3.1%，环比下降0.1个百分点 [1][2] 土地供应详情 - 本周供应含住宅用地共127幅，平均容积率为2.02 [2] - 一线城市中上海、广州有住宅用地供应 [2] - 上海浦东新区推出一幅宅地，出让底价25.6亿元，建筑面积6.7万平方米，容积率2.5，起拍楼板价3.8万元/平方米 [2] - 上海闵行区推出三幅居住用地组合出让，起拍总价20亿元，容积率低至1.01，起拍楼板价3.3万元/平方米 [2] 重点地块成交情况 - 广州海珠区宅地以35亿元成交，由保利发展经过76轮竞价以27.27%的溢价率竞得，平均楼板价2.4万元/平方米 [3][8] - 该广州地块扣除配建后实际楼板价为3.59万元/平方米 [3] - 重庆照母山低密度宅地溢价12.9%成交，由邦泰集团经过40余轮竞价以7.72亿元竞得，平均楼板价1万元/平方米，容积率1.8 [3] - 杭州浦沿单元一幅宅地由滨江集团以13.6亿元底价竞得，楼板价2.1万元/平方米，溢价率为0% [4][8] - 同板块地块在2025年10月出让时溢价率均超过19%，成交楼板价约2.5万元/平方米，本次出让地块楼板价低了约4000元/平方米 [4] 房企拿地排名与价格 - 本周成交总价排名第一的地块为广州海珠区地块，成交总价35亿元，竞得房企为保利发展 [8] - 本周成交楼板价排名第一的地块为广州荔湾区地块，楼板价25231元/平方米，竞得房企为广州珠实 [10] - 本周溢价率最高的地块为广州海珠区地块和福州一幅地块，溢价率均为27% [10]

核心观点 - 年终岁尾多地土地市场热度显著回升 土地成交规模环比大幅增长 供地力度明显加大 房企特别是民营房企拿地积极性高涨 市场信心出现修复迹象 [1][2][4][6] 市场整体表现 - 11月土地成交建筑面积和金额分别环比增长39%和57% [1] - 截至11月25日 全国土地供应建筑面积达2.9亿平方米 当月环比上升250% [1] - 12月 22个重点城市计划出让125宗涉宅地块 起拍总价达1723亿元 [1] 房企拿地动态 - 保利发展12月以35亿元溢价超27%竞得广州海珠地块 并以12.66亿元竞得佛山南海地块 [2] - 民营房企瑞安中瑞房地产集团经58轮竞价以3.99亿元竞得温州瑞安地块 溢价率16.97% [2] - 武汉鼎源房地产开发有限公司竞得武汉常青板块2宗住宅地块 溢价率均超6% [2] - 襄阳市汉成润泽置业有限公司以约2.03亿元竞得襄阳地块 溢价率17.5% [2] - 义乌市长利置业有限公司以3.28亿元竞得义乌宅地 溢价率21.42% [3] - 中慈国际建设集团有限公司竞得宁波慈溪观海卫地块 溢价率9.63% [3] - 11月上海第九批次土拍9宗地全部成功出让 总金额173.33亿元 其中浦东川沙地块溢价15.76%由民企佳运置业以24.75亿元竞得 青浦徐泾地块溢价5.17%由民企宝业集团以17.3亿元竞得 [4] - 北京懋源璟鸿房地产经过166轮举牌以50.24亿元、溢价率18.21%竞得北京朝阳松榆里地块 成为11月全国总价最高地块 [6] - 杭州滨江房产集团以底价13.61亿元竞得杭州浦沿单元住宅用地 [6] 参与主体分析 - 11月上海土拍吸引16家企业参拍 包括3家央企、8家国企及宝业、佳运、大华等民企 另有外资企业参与 参拍主体多元 [4] - 前11个月部分民营房企表现突出 如懋源地产进入北京拿地金额前十 嘉禾兴地产进入成都拿地金额前十 滨江集团等多家民企进入杭州拿地金额前十 [6] - 民营房企拿地较为活跃 部分联合国企拿地 部分聚焦优势区域独立深耕 [6] - 民企拿地主要集中在热点一线城市和二线核心城市 [6] - 联合拿地可应对市场不确定性 分散销售不畅、价格波动等风险 并以较少金额获取优质地块 [6] 市场升温驱动因素 - 政策环境持续优化 房地产支持政策逐步落地 市场预期改善 房企资金压力缓解 拿地意愿增强 [4] - 土地供应质量提升 年末多地推出核心区优质地块 吸引力较高 [4] - 市场信心逐步修复 部分城市销售端出现回暖迹象 促使房企提前布局补充土储 [4] - 优质地块仍有可观的项目回报 市场端出现积极信号 [7] - 在各地“稳楼市”政策持续发力下 多地供需关系边际改善 [7] 行业影响与展望 - 企业投资端的暖意成为市场信心修复的重要注脚 [7] - 国央企延续拿地主力角色 区域深耕型民企凭借资金回笼与本地化优势积极补仓 [7] - 当前现象为明年房地产市场的平稳运行奠定了基础 [7] - 土拍市场热度分化依然明显 热点城市核心地块竞争激烈 部分区域仍面临去化压力 [7]

合肥市2025年12月土地出让核心概览 - 合肥市将于2025年12月进行两场土地拍卖，共出让9宗涉宅用地，日期分别为12月19日（6宗）和12月26日（3宗）[1] - 本次土拍的最大看点是庐阳区南门小学与42中双本部学区地块的归属[26] 12月26日拍卖地块详情 - **庐阳区LY202510号地块**：位于庐江路以南、桐城路以东，占地35.02亩，为纯居住用地，容积率1.4，起拍单价2430万元/亩，起拍楼面价26036元/平方米，需配建约300平方米黄梅戏文化展馆[3] - **经开区JK202504号地块**：位于和雅路以北、至善路以东（华润嘉宸旁），占地30.53亩，为纯居住用地，容积率1.8，起拍楼面价10500元/平方米[7] - **肥西县FX202561号地块**：位于丹霞路与青龙潭路交口西南侧，与F6片区一路之隔，原为畅通货运用地，面积约21亩，容积率2.3，起拍楼面价5217.4元/平方米，适合开发刚需/刚改楼盘[9][10][11] 12月19日拍卖地块详情（包河区） - **包河区BH202532号地块**：位于政务东板块十五里河路以南、常青街以东，占地11.4171亩，容积率1.8，为原清和园小区，若与紧邻的S1908-A地块为同一竞得人可统一规划，预计由滨投拿地[13] - **包河区BH202530号地块**：位于望江东路以南、桐城南路以西，占地22.8415亩，容积率1.8，起拍楼面价10961.5元/平方米[15] - **包河区BH202531号地块**：位于水阳江路以南、金寨路以东，占地49.7972亩（其中居住42.3272亩，商业7.47亩），居住容积率1.3，起拍楼面价9166.7元/平方米[18] - **包河区BH202533号与BH202534号地块**：位于南淝河路以北、平塘王路以西，占地分别为8.2亩和0.65亩，容积率均为2.2，若与紧邻的BH202218号宗地（棠悦风华项目）为同一竞得人可统一规划[24] 12月19日拍卖地块详情（蜀山区） - **蜀山区SS202508号地块**：位于社岗路以西、梁岗路以北，占地80.3901亩，容积率1.7，起拍楼面价8382.4元/平方米，位于董铺湖旁，生态环境优越[25] - 该地块要求保障蜀山区老城片区城中村改造项目（大汪岗、大梁岗项目）被征迁群众房票持有人购买，并实行毛坯交付，且须规划建设不少于地上计容住宅面积30%的50-80平方米小户型[25][26] 关键地块附加条件与市场背景 - **庐阳区双本部地块**：地块周边一公里内汇聚省立医院、银泰中心等顶级医疗、商业和生态资源，两公里范围内资源更为丰富，因其拥有南门小学+42中双本部学区，在合肥新房市场没有对手，二手房市场也将是稀缺豪宅产品[5] - **包河区仰光片区地块（BH202530、BH202531）**：属于仰光片区城市更新项目，须组合供应、整体出让，原公告要求配建两所小学改扩建项目（建设标准不低于5500元/平方米）及道路、公园绿地，但根据补充公告已取消配建小学的要求，预计仍由滨湖集团+合肥城改+中海地产联合拿下[20][22] - **经开区地块**：华润曾于2024年6月竞得同区域JK202502、JK202503号地块并开发嘉宸项目，目前去化优异，市场关注其是否会继续跟进JK202504号地块[7] - **历史价格参考**：2024年12月，合肥政务区红四方08地块被轨道以3350万元/亩竞得，刷新了合肥单价、楼面价记录[1]

核心观点 - 2025年11月土地市场呈现环比回升但同比收缩态势，供求规模进入年末周期性高位，但同比仍下降约9% [1][6] - 市场热度低位回升，平均溢价率环比上升1.29个百分点至4.1%，但热度高度集中在少数核心城市优质地块 [1][15] - 行业正式迈入去库存新周期，2025年全年土地成交建面与商品房成交比例降至1.1倍（2020年为1.8倍） [4] - 城市更新被提升至突出位置，预计将为行业带来稳定优质新增项目供给 [5][10] 供求情况 - 土地供应建筑面积2.9亿平方米，环比上升250%，同比下降9% [1][6] - 土地成交建筑面积8604万平方米，环比上升39%，同比下降27% [1][2] - 土地成交金额2425亿元，环比增长57%，同比下降28% [1][13] - 全国平均楼板价2818元/平方米，环比上升13% [13] - 一线城市成交金额同比增加43%，二线同比回落17%，三四线下跌39% [3] 市场热度 - 11月平均溢价率4.1%，环比上升1.29个百分点 [2][15] - 土地流拍率9%，维持在近年低位 [17] - 溢价成交集中在少数优质板块，如北京朝阳南磨房、上海浦东川沙等 [1][15] - 杭州本月3宗宅地均底价成交，打破2025年每月至少2宗宅地溢价成交的纪录 [2][15] 重点地块分析 - 北京朝阳区南磨房宅地成交价50.24亿元，溢价率18.21%，楼板价6.21万元/平方米 [19] - 义乌福田街道商办地块溢价率高达159%，成交价32.23亿元，楼板价6521元/平方米 [20] - 北京东城区祈年大街地块楼板价8.11万元/平方米，住宅部分楼板价达11.6万元/平方米 [22] - 北京上地板块宅地起拍总价84.22亿元，建筑面积22.5万平方米，起拍楼板价3.7万元/平方米 [7] 城市分布特征 - 成交金额超50亿元城市共13座，较上月增加9座 [13] - 成交建面超100万平方米城市共9座，较上月增加5座 [13] - 二线城市控制单宗地块规模，出让底价均不高于20亿元 [8] - 三线城市如三亚挂牌高总价商住地块，起拍底价29.49亿元 [9] 政策导向 - 住建部三度发声推进城市更新，全国297个地级及以上城市全面开展城市体检 [10] - 城市更新将作为推进行业高质量发展重要抓手，直接关乎新投资项目安全性和发展空间 [10] - 预计相关地方政策将加快落地，为行业发展带来稳定优质新增项目供给 [10]

核心观点 - 行业正处于新旧模式转型期，土地市场作为上游核心指标有望率先调整到位 [2][7] - 2025年11月土地市场迎来年末周期性高位，供求规模环比回升但同比仍延续下行趋势 [3][7] - 2025年全年土地成交建面与商品房成交比例降至1.1倍，行业已正式迈入去库存新周期 [7] - 城市更新工作被置于更突出位置，有望为市场带来城区优质项目，注入新质动力 [8][14] 土地供求 - 11月土地供应建筑面积2.9亿平方米，环比上升250%，同比下降9% [3][4][10] - 11月土地成交建筑面积8604万平方米，环比上升39%，同比下降27%；成交金额2425亿元，环比增长57%，同比下降28% [3][4][17] - 全国平均楼板价为2818元/平方米，环比上升13%，受高能级城市成交占比上升影响 [17] - 土地成交金额超过50亿元的城市有13座，较上月增加9座；成交建面超过100万平方米的城市有9座，较上月增加5座 [17] 市场热度 - 11月平均溢价率为4.1%，环比上升1.29个百分点，迎来低位回升 [5][19] - 土拍热度集中在少数城市优质板块，如北京朝阳南磨房、上海浦东川沙等 [3][20] - 本月成交总价超过10亿元的31宗宅地中，仅北京和上海共4宗宅地溢价成交，其余均为底价成交 [20] - 杭州本月出让的3宗宅地均为底价成交，而2025年此前每个月都至少有2宗宅地溢价成交 [5][20] - 11月土地流拍率9%，仍在近年低位 [22] 城市分布 - 一线城市土地成交金额同比增加43%，二线城市同比回落17%，三四线城市下跌39% [6] - 北京、上海出让多宗优质宅地，包揽总价榜和单价榜七成席位 [26][27][31][33] 重点地块分析 - 北京朝阳区南磨房宅地由懋源置业以50.24亿元竞得，溢价率18.21%，平均楼板价6.21万元/平方米，周边新房售价超10万元/平方米 [27] - 义乌福田街道商办地块由义乌小商品城以32.23亿元竞得，溢价率高达159%，平均楼板价6521元/平方米，总投资金额78.63亿元 [28] - 北京东城区祈年大街宅地成交名义楼板价8.1万元/平方米，住宅部分楼板价达11.6万元/平方米，紧邻天坛公园 [31] - 北京上地板块宅地起拍总价84.22亿元，总建筑面积22.5万平方米，起拍楼板价3.7万元/平方米，周边项目认购均价10.5万元/平方米 [11] 政策导向与后市展望 - 住建部强调将城市更新摆在更突出位置，为高品质生活和新产业发展提供空间载体 [8][14] - 全国297个地级及以上城市和152个县级市已全面开展城市体检，夯实工作基础 [14] - 城市更新工作关乎新投资项目安全性和发展空间，是推进"好房子"发展的客观空间载体 [14]

万科近期土地市场活动 - 11月25日万科在武汉东湖高新区以底价3.935亿元竞得地块，在杭州拱墅区以底价10.15亿元竞得地块[1] - 10月万科在成都郫都区以总成交金额3.16亿元底价竞得两宗涉宅用地，并在徐州铜山区摘得一地块[1] - 公司拿地策略聚焦热点城市核心区域，并采用与地方国企等合作开发模式以分摊资金压力[1] 万科财务状况与战略调整 - 2025年初至今公司大股东深铁集团已累计提供借款307.96亿元[2] - 公司计划通过资本运作剥离与战略关联度不高的业务和资产，以改善现金流和资金债务结构[2] 热点城市土地供应情况 - 武汉市集中出让20宗国有建设用地使用权，总起始价约78.15亿元，分布于多个区域且以住宅用途为主[3] - 广州市挂牌多宗宅地，12月待出让涉宅用地总数达20宗，总起拍价超254亿元[3] - 四季度通常为推地高峰，推地规模占全年比例约40%，核心城市优质地块竞争态势或将延续[3] 房地产行业投资趋势 - 房企投资更趋理性与保守，低容积率小地块为主流，并创新投资模式如代建、合作等[2] - 行业继续在热点城市“补仓”，但强调聚焦核心城市核心地段，避免高价地以确保项目安全性、流动性和盈利性[2]