2025年第52周 Weekly 2025年12月22日-2025年12月28日（第52周），土地新增供应规模低位回升，成交规模延续年内高位， 整体土拍热度仍在年末低位徘徊。本周重点城市监测范围内，土地供应建筑面积347万平方米，环比上 升83%；成交建筑面积1627万平方米，连续3周在1600万平方米以上；本周平均溢价率为1.3%，较上 周微增0.2个百分点。 供应：本周土地供应建筑面积347平方米，环比上升83%，仍在年内低位。 一线城市本周上海有3宗宅地 供应，均在城市外围区域。本周供应含宅用地共33幅，平均容积率1.8。 本周上海供应地块中，2宗青浦区地块出让底价均在17亿元以上，其中赵巷板块宅地出让底价更高，达到 17.99亿元，地块容积率1.33，起拍楼板价2万元/平方米。地块由4宗子地块构成，其中2宗子地块容积率 低至1.02，限高20米，另两宗容积率1.8，限高40米。地块位于虹桥国际开放枢纽拓展区，距17号线嘉松 中路站约700米，可通过崧泽高架、沪渝高速快速连接市区，地块周边有百联奥莱、合生新天地等商业配 套，产业支撑方面依托嘉松中路科创走廊发展。目前周边华发虹桥四季售价在5.5万元/平方 ...

具体来看，全年住宅用地成交单价在10000元以上共有6宗(组团)。华润置地摘得文博西片区DMLD-13- 061地块，济南中海摘得文博西片区一期组团，楼面成交价分别为20232元/平方米、20300元/平方米， 为第一梯队。由保利山东置业联合竞得的济南中央商务区西片区城市更新项目(一期)A-1地块楼面成交 价15000元/平方米，单价排名第三。高新区小鸭地块单价12011元/平方米、盛福片区DSF-09-05-2地块单 价10497元/平方米、科技城12街区DKJ1212地块单价10497元/平方米，为第三梯队。 12月29日，济南高新区孙村片区围子山以东一宗低密度优质居住地块成交，市中区九曲片区另有一宗商 业用地成交。至此，2025年土拍市场落幕，全年成交41宗城镇住宅用地，土地出让总面积超过123万平 方米，央企、国有控股、地方平台公司成为拿地主力军。 "低密度"成市场关键词 孙村片区围子山以东成交的住宅地块，容积率仅1.05，不考虑明府城城市更新项目出让的住宅地块，该 宗地是全年济南土地市场供应的容积率最低的地块。这反映了2025年土拍的一大特点，"低密度"成为土 地出让的关键词。 2024年，济南印发 ...

2025年的土地市场收官，北京的1427.4亿元、上海的1427.2亿元、杭州的1420.8亿元，让谁是"卖地收入 第一"尘埃落定。而紧随其后的成都、南京、南通等城市，也拿到了各自想要的份额。 北京、上海、杭州3城卖地收入超千亿元 上海摸索出了一套成熟的双轨制玩法。公开招拍挂市场1427.2亿元，同比微增1.9%。根据相关管理办 法，通过协议、遴选及股 北京、上海和杭州，用三种截然不同的姿态站上了千亿台阶。 ...

土地收储交易 - 公司及关联方与上海市土地储备中心签订《土地收购储备协议》对位于上海市临港新片区DSH-04单元C07-01地块进行收储 [1] - 本次收储土地面积合计78,658.60平方米地上计容建筑面积合计188,780.64平方米 [1] - 本次土地收储的拟收储价格合计为262,500万元 [1] 交易参与方 - 交易参与方包括上海市土地储备中心、上海临港控股股份有限公司、公司控股股东上海临港经济发展（集团）有限公司以及公司下属控股子公司上海临港新片区金港荣盛置业有限公司 [1]

浙海德曼公告，基于公司战略规划及经营发展的长期需要，公司拟使用资金不超过人民币2.6亿元购买 位于浙江省玉环市玉环新城（漩门二期）南部的土地，该地块面积约291亩，作为公司战略发展用地。 ...

地块成交概况 - 北京海淀上地0702街区地块于12月23日成交，由国企海开控股以84.56亿元竞得，成交楼面价约6.97万元/平方米 [1] - 该地块交易起拍价为84.22亿元，最终成交溢价率仅为0.4% [1] - 参拍房企热情不高，仅有海开、建工两家市属国企报名 [1] 地块核心价值与定位 - 地块位于海淀区上地街道，五环至六环之间，是近几年新供应宅地中距离中关村软件园最近的一宗，受互联网等产业辐射 [2] - 地块紧邻地铁昌平线与13号线交汇的清河站，周边教育、医疗、商业配套成熟，上地学区教育资源处于海淀顶尖位置，被誉为“海淀新贵”和“小升初首选学区”之一 [2] - 地块周边产业集聚效应显著，百度、腾讯等互联网大厂总部坐落于此，且未来0702-23地块规划将打造人工智能产业集群，有望持续导入高能效居住需求 [2] - 推测项目将侧重110–130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求 [1][7] 周边市场与竞争格局 - 地块两公里范围内聚集多个“明星”楼盘，包括西北侧的和樾望雲、和樾玉鸣，南侧的中海安澜北京，以及东南侧的建发海晏和臻澐 [2] - 周边新房去化情况良好：和樾望雲693套房源去化95%，成交均价约10.51万元/平方米；和樾玉鸣444套房源去化近90%，成交均价约10.45万元/平方米 [3] - 建发海晏431套房源去化超一半，成交均价13.58万元/平方米；同板块臻澐521套房去化不到30%，成交均价12.4万元/平方米；安澜北京拟售均价约15万–18万元/平方米 [3] - 在区域产业、教育等优质配套加持下，地块周边二手房价格也较为坚挺 [4] 地块规划与开发挑战 - 地块规划性质为R2二类居住用地和F3其他类多功能用地，总用地规模7.71公顷，规划地上建筑面积22.54万平方米 [6] - 其中，住宅用地规模合计约4.23万平方米，地上建筑规模约9.31万平方米，容积率2.2 [6] - 多功能用地（23地块）地上建筑规模约13.23万平方米，办公面积占比要求不低于70%，且须配建托老所、体育设施等公共服务空间 [6][7] - 这种“持有运营重于销售变现”的模式对企业的资金沉淀与综合运营能力提出了更高要求 [7] - 两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间 [7] 竞拍规则与市场影响 - 地块预申请公告设置了竞买资格预审环节，并通过北京市海淀区人民政府进行资格预审，这一特定条件在一定程度上筛除了部分潜在竞买人 [6] - 新增规则叠加高地价、多配建的要求，对竞买主体的资金实力提出极高门槛，决定了争夺主场属于资金雄厚的大型央国企 [7] - 该地块以84.22亿元的起拍价成为2025年北京土拍市场颇具象征意义的“收官之作”，其稀缺性源于海淀上地学区的强教育属性及周边产业集聚效应 [2] - 地块在定位上或可着眼于与周边项目形成差异，依托相对更低的入手门槛和更为均衡的生活配套，为海淀北部新房市场注入不一样的竞争活力 [4]

广州土地市场事件概述 - 广州公共资源交易中心于12月18日发布公告，终止出让原定于12月19日出让的两宗江景住宅用地[1] - 终止出让的两宗地块分别为天河区金融城起步区AT091007-1地块和白云区增槎路以西AB3804019地块[2] 天河金融城地块分析 - 该地块为第二次挂牌出让，首次挂牌因总价达66亿元且商业自持要求苛刻而终止[3] - 二次挂牌时官方大幅优化出让条件以吸引开发商：地块面积从3.5万平方米缩减至约1万平方米，总价从66亿元降至约25亿元[5]；楼面价从5.4万元/平方米降至4.2万元/平方米[5]；取消了商业及办公自持要求，变为相对纯粹的住宅用地[5] - 地块素质优越：地理位置临近黄埔大道、车陂路及车陂南地铁站（4号线/5号线交汇），交通便利[9]；虽为二线临江，但因前方江源半岛为小高层，本地块限高180米，未来高层建筑可能实现“越顶望江”[9]；规划允许20%的阳台率与10%的不计容公共空间，有望实现“使用率超120%”的户型设计[9] - 地块终止出让的核心原因在于开发商算不过账：以4.2万元/平方米的楼面价计算，加上建安、营销及税费成本，项目保本售价需达到6万元/平方米以上，在当前豪宅市场竞争激烈的环境下，利润空间存在不确定性[11] - 当前市场环境下，开发商对投资极为谨慎，对存在不确定性的项目宁愿选择放弃[11] 白云增槎路地块分析 - 该地块是罗冲围片区旧改后推出的首宗宅地，意义重大[12] - 为降低总价门槛，本次仅推出原打包地块的一半进行出让，建筑面积约8.3万平方米[12] - 地块优势明显：为在建13号线罗冲围站上盖的TOD项目[12]；西侧临珠江，景观资源佳[12]；毗邻已投入使用的华为广州研发中心，该中心有5000名研发人员入驻，聚焦智能汽车、云计算等高端产业[14]；片区被官方定位为对标“下一个珠江新城”的20公里滨江科技创新带[14] - 地块面临的主要挑战在于周边现状：罗冲围当前城市界面较为老旧杂乱，周边多为老旧小区[14]；缺乏新盘作为价格对标，附近次新房保利珑熙挂牌价约3.6万元/平方米[14] - 该地块的价值实现依赖于片区未来的长期更新与培育，在当前开发商普遍追求“现成”价值的市场心态下，此类需要长期深耕的板块对开发商吸引力不足[16] 土地市场趋势与影响 - 年底备受关注的土拍潮未能如期进行，反映出市场基调比预期更为务实和谨慎[16] - 开发商拿地策略转向极度谨慎，普遍不愿为远期规划下注，更倾向于投资确定性高的项目[16] - 从行业角度看，开发商不盲目拿地的行为，可能促使未来上市的项目质量更高、更经得起市场考验[16]

核心观点 - 济南市在“十四五”期间通过精准供地、处置闲置与盘活低效用地等系列措施，保障了土地市场平稳健康发展，并在2025年出现土地竞价热烈、溢价率显著的现象[1] - 展望“十五五”，济南市将以推动房地产高质量发展为目标，构建发展新模式，通过创新供地方式、优先保障性住房供地及强化公共设施建设等措施，助力市场止跌回稳与“好房子”建设[2] “十四五”期间土地市场管理与成效 - 房地产市场供求关系发生重大变化，行业坚决贯彻落实国家“严控增量、优化存量、提高质量”的要求[1] - 精准供应土地，累计供应住宅用地4.4万亩，保持了地价稳定，满足了刚性和改善性居住用地需求[1] - 2025年，济南市多宗住宅和商业地块竞价热烈，最高溢价率达到51.97%[1] - 累计完成闲置土地处置2.13万亩[2] - 低效用地再开发被列入全国第二批试点城市，累计盘活低效用地2.7万亩[2] 政策创新与市场活力举措 - 出台了进一步优化土地市场的15条措施[1] - 创新工作举措包括：带押收储、定制规划、优化容积率计算规则、用地功能混合利用、以电子保函缴纳土地竞买保证金、拿地即开工、交房即办证[1] - 推出一批用地规模适当、公服配套完善、去化预期良好的精品地块，以高品质土地供给撬动市场投资活力[1] - 针对闲置土地，制定“一地一案”处置方案，“以用为先”促进开工，并积极申报土地储备专项债券进行收回收购[2] - 出台《济南市低效用地再开发试点工作实施方案》等政策文件，支持用地单位自主开发或引入市场主体开发[2] 公共服务与民生保障 - 聚焦公共服务水平提升，优先将教育、医疗、体育、养老等公服设施和基础设施建设纳入土地供应计划[1] - 着力解决民生所需[1] “十五五”发展规划与新模式构建 - 以推动房地产高质量发展为目标，构建房地产发展新模式[2] - 坚持以需定供，健全住宅用地供应与房地产存量、城镇人口、产业等情况相适应的调节机制[2] - 合理确定土地供应规模、结构和时序，更大力度推动房地产市场止跌回稳[2] - 创新“综合评价出让”、“带设计方案出让”等供地方式[2] - 规范引入市场主体参与城中村改造和城市更新[2] - 将保障性住房用地纳入年度供地计划，优先供应[2] - 强化土地混合开发、空间复合利用[2] - 推进教育、医疗、交通等公共设施高标准建设，加大优质公共服务供给[2] - 增加优质地块供应，助力安全舒适绿色智慧的“好房子”建设[2]

济南土地市场成交情况 - 12月18日 济南文博西片区DMLD-13-061地块以楼面价20300元/平方米成交 创下济南土拍单价新纪录 [1] - 同日 盛福庄片区SFZ1001-1和SFZ1001-4捆绑地块以总价50842万元成交 楼面价6074元/平方米 [3] 土地市场趋势与结构 - 今年以来济南土拍市场成交单价一路走高 从15000元/平方米升至20232元/平方米 再至最新的20300元/平方米 [2] - 核心区域优质土地呈现“稀缺溢价” 但市场整体未全面回暖 全年多数挂牌地块仍以底价成交为主流 [2] 具体地块交易细节 - 盛福庄片区SFZ1001-1地块宗地编号2025TDGP12R0062 面积46775平方米 起始总价48109万元 最终成交价50842万元 溢价200万元 [3] - 该地块有两位竞买人出价 最终由竞买人22062694以50842万元竞得 [3]

土地市场周度表现 - 2025年第49周（12月1日-12月7日）土地供应建筑面积为1350万平方米，环比下降12% [1][2] - 同期土地成交建筑面积为1211万平方米，环比上升21%，再创年内新高 [1][2] - 同期土地成交金额为492亿元，环比回落37% [2] - 同期土地市场平均溢价率为3.1%，环比下降0.1个百分点 [1][2] 土地供应详情 - 本周供应含住宅用地共127幅，平均容积率为2.02 [2] - 一线城市中上海、广州有住宅用地供应 [2] - 上海浦东新区推出一幅宅地，出让底价25.6亿元，建筑面积6.7万平方米，容积率2.5，起拍楼板价3.8万元/平方米 [2] - 上海闵行区推出三幅居住用地组合出让，起拍总价20亿元，容积率低至1.01，起拍楼板价3.3万元/平方米 [2] 重点地块成交情况 - 广州海珠区宅地以35亿元成交，由保利发展经过76轮竞价以27.27%的溢价率竞得，平均楼板价2.4万元/平方米 [3][8] - 该广州地块扣除配建后实际楼板价为3.59万元/平方米 [3] - 重庆照母山低密度宅地溢价12.9%成交，由邦泰集团经过40余轮竞价以7.72亿元竞得，平均楼板价1万元/平方米，容积率1.8 [3] - 杭州浦沿单元一幅宅地由滨江集团以13.6亿元底价竞得，楼板价2.1万元/平方米，溢价率为0% [4][8] - 同板块地块在2025年10月出让时溢价率均超过19%，成交楼板价约2.5万元/平方米，本次出让地块楼板价低了约4000元/平方米 [4] 房企拿地排名与价格 - 本周成交总价排名第一的地块为广州海珠区地块，成交总价35亿元，竞得房企为保利发展 [8] - 本周成交楼板价排名第一的地块为广州荔湾区地块，楼板价25231元/平方米，竞得房企为广州珠实 [10] - 本周溢价率最高的地块为广州海珠区地块和福州一幅地块，溢价率均为27% [10]