土地市场整体表现 - 2025年1-7月TOP100房企拿地总额5783亿元 同比增长34.3% [1][2] - 核心城市优质地块频现高溢价成交 上海徐汇宅地以20.03万元/平方米刷新全国单价纪录 [1][4] - 百强房企拿地销售比回升至0.3 较2024年末提升0.13 达到2021年水平 [4] 企业投资格局 - 央国企持续主导拿地市场 金额前十企业以央国企为主 [1][2] - 绿城中国以1116亿元新增货值位列行业第一 中海地产935亿元 保利发展907亿元分列二三位 [2] - TOP10房企新增货值总额6871亿元 占TOP100企业的43.5% 头部集中度提升 [2] 区域投资特征 - 头部企业聚焦核心城市补仓 招商蛇口在北京上海南京成都四城拿地金额进入前十 [3] - 民企采取区域深耕策略 滨江集团聚焦杭州位列该市拿地金额第一 大华集团加仓上海 [3] - 南京NO.2025G47地块经89轮竞价以32.74%溢价成交 杭州拱墅区地块经43轮竞价以28.13%溢价成交 [4] 市场趋势与关注点 - 热点城市核心地块因稀缺属性预计持续出现高溢价成交 [5] - 行业关注土储扩张与盈利平衡问题 需避免高价地影响后续开发 [1][5]

行业集中度提升 - 百强房企前七月拿地总金额达5783亿元 同比增长超30% [2] - TOP10房企新增货值占百强比重达70% 较2024年末提升8个百分点 [2][3] - 头部10家房企新增货值具体为：中海1315 5亿元 绿城1116亿元 保利943亿元 金茂793 5亿元 华润736 9亿元 建发714 6亿元 招商649亿元 滨江580 1亿元 越秀522亿元 中建智地257 1亿元 [4] - 资源加速向头部集中 TOP11-20房企新增货值占比仅9% 后50强占比8% [4] 土拍市场格局 - 央国企凭借资金优势主导核心城市土拍 民企仅能在部分城市寻找结构性机会 [4] - 前七月销售TOP100房企中半数未新增土储 部分房企投资能力缺失 [4] - 深圳调整供地策略 通过降低容积率等方式形成"核心区托底 潜力区试水"格局 [3] 土地市场分化特征 - 百强房企前七月拿地金额同比增33% 但新增土储建面同比下降1 2% [5] - 一线城市土拍溢价率攀升至25 7% 上海虹口地块溢价率达46 33% 深圳前海地块溢价86% [6] - 多个城市刷新"地王"纪录 包括北京 上海 杭州 成都等核心城市 [6] 房企投资策略变化 - 房企高度聚焦核心城市高总价 高货值地块 形成"点状高热"态势 [2][5] - 下半年投资策略转向"保持理性""以销定投""优中择优" [7] - 中指研究院提示需避免获取高价地 防止后续开发挑战 [7]

土地交易概况 - 绿城中国以12.15亿元竞得深圳宝安新桥街道宅地，溢价率11.47% [1][2] - 该地块编号A319-1225，土地面积19246.94平方米，建筑面积59665平方米，容积率1，用途为二类居住用地 [4] - 4家房企参与竞拍，经过29轮竞价后由10号竞买人（绿城中国）胜出 [4] 地块规划细节 - 地块需配置社区体育活动场地700平方米、社区儿童游戏场地600平方米 [6] - 规划要求建设9班幼儿园（占地不少于2700平方米）、托育机构500平方米及社区级公共配套用房750平方米 [5][6] - 住宅53595平方米和商业1500平方米允许分割转让，其余配套设施需无偿移交政府 [5] 地块区位优势 - 地块位于沙井片区，毗邻沙井地铁站和百佳华佳漾汇商业体 [10] - 教育配套涵盖深圳外国语宝安学校学区及万丰小学 [10] - 周边有新桥中心公园、新桥市民广场等公共设施，商业交通教育配套完善 [10][11] 土地市场动态 - 深圳近期土拍政策宽松，无商品房限价、无配建、无"70/90"户型限制 [10] - 该地块为调规后土地，原05-03地块用地性质由其他调整为二类居住用地 [11][13] - 深圳后续将出让宝安A002-0108地块（起拍价64.09亿元）和龙华A815-0037地块（起拍价15.5亿元） [14][16] 城市规划调整 - 宝安中心区DY-01单元容积率从5.7下调至3.7，住宅部分降至3.4 [15][20] - 深圳通过工业/商业/医疗用地调整为居住用地等方式优化土地供应 [20] - 调整后DY01-01地块用地面积42523平方米，容积率3.4，性质为二类居住用地 [20]

新建商品住宅供需情况 - 2025年7月北京新建商品住宅累计网签36.56万平 [1] - 新盘取证节奏大幅放缓 新增供应18.93万平 [7] - 传统营销淡季供需环比均下降 [7] 宅地市场交易情况 - 7月成交2宗地块 规划建面合计12.65万平 [1][9] - 土地出让金19.29亿元 成交楼面均价15254元/平 [1][9] - 地块均底价成交 昌平南邵地块由明芳地产13.69亿元竞得 [9] 房地产企业销售业绩 - 1-7月销售额TOP20企业合计1950.8亿元 销售面积TOP20合计374.7万平 [2][3] - 中海地产以279.9亿元销售额位居首位 华润置地224.3亿元第二 越秀地产195.8亿元第三 [2][3] - TOP20门槛值分别为34.8亿元和7.7万平 [3] 房地产企业权益销售情况 - 1-7月权益销售额TOP20合计1375.4亿元 权益销售面积TOP20合计257.7万平 [5] - 中海地产260.0亿元 华润置地154.9亿元 中建智地124.0亿元位居权益销售额前三 [5] - 权益销售TOP20门槛分别为17.4亿元和3.9万平 [5] 土地供应计划 - 第六轮拟供应5宗商品住宅用地 土地面积约13公顷 建筑规模约24万平方米 [9] - 呼家楼南里地块已挂牌 截止时间为2025年9月5日 [9] - 其余地块拟于近期供应 [9] 住房政策支持 - 北京市完善生育支持政策 健全住房支持政策 [6] - 多子女家庭可优先配租公租房 提高公积金贷款额度 [6] - 多子女家庭租赁备案可按实际月租金提取公积金 [6]

土地交易 - 绿城华南以12.15亿元竞得深圳宝安区新桥街道A319-1225宗地 溢价率11.47% 楼面地价20363元/㎡ [1] - 该地块总用地面积19246.94㎡ 容积率≤3.1 新建规定建筑面积59665㎡ 其中住宅53595㎡ 商业1500㎡ 幼儿园3200㎡ [2] - 地块紧邻地铁11号线沙井站 直线距离300米 周边二手房价标杆鸿荣源·禧园挂牌均价6万元/㎡ [2] 地块优势 - 地块采用"交地即交证""交房即发证"模式 不限售价 无70/90户型限制 无需配建保障房 [2] - 地铁配套和教育配套优质 周边无在售新房 无同类竞品 为高品质住宅提供设计空间 [3] - 地方政府提供确定性利润空间 房企可灵活开发 [3] 公司战略 - 绿城2025年1-7月以1116亿元新增货值位列全国房企拿地榜首 [3] - 此次拿地标志绿城在深圳西部布局迈出关键一步 此前已开发光明区桂语兰庭和坂田光雅园村旧改项目 [4] - 公司聚焦核心城市核心地块 深耕深圳核心区域 打造高品质住宅典范 [4][5] 市场表现 - 深圳土地市场呈现"个案热 整体平淡"特征 优质开发商聚焦核心地块 [3] - 新房市场进入单盘时代 绿城瞄准"个别明星盘热"的确定性利润 [5] - 2025年上半年绿城总合同销售金额1222亿元 同比减少3.4% 销售面积535万㎡ [5] 公司背景 - 绿城中国总资产超5000亿元 净资产超1100亿元 品牌价值1188亿元 [5] - 蝉联中国房地产百强Top10 顾客满意度领先品牌 社会责任感企业 [5]

土地供应策略转变 - 多个城市近期积极推出小地块，供地策略转向小型化 深圳宝安沙井一宗1 9万平方米的住宅用地由绿城以12 15亿元竞得 楼面价20363元/平方米 溢价率11 5% [1] - 深圳联粤房地产开发有限公司此前竞得的1 09万平方米宅地溢价率高达46 55% 显示小地块市场热度持续 [1] - 深圳上半年宅地出让数量较少但近期显著回升 新增地块多位于区域核心板块 容积率低且体量小 [1] 房企拿地特征与市场反应 - 近期出让土地呈现小型化、中心区特征 满足房企尽快开发销售的需求 南京集中供地中4216平方米的鼓楼区地块经过89轮竞价 最终以3 73亿元成交 溢价率32 74% [2] - 政府通过"三无"要求(无配建、无70/90户型限制、无限价)和配套齐备等措施 给予房企较高利润确定性 [2] - 克而瑞报告指出全国土地市场"缩量提质"趋势明显 地方政府通过降低容积率和聚焦优质地块优化供应结构 [2] 土地市场整体表现 - 前7个月300城住宅用地成交规划建面同比下降7% 但出让金同比增长超20% 一二线城市平均溢价率均超10% [3] - 7月核心城市优质地块竞争激烈 上海、深圳等城市土拍热度延续 优质项目入市后将继续支撑市场 [3] - 下半年核心城市在基本面支撑下预计保持韧性 城市和区域间分化行情将延续 [3]

土地交易概况 - 绿城华南投资发展有限公司以12.15亿元竞得宝安区新桥街道A319-1225宗地 [1] - 经过25轮竞价 溢价率达11.47% [1] - 折合楼面地价约20363元/平方米 [1] 地块基本信息 - 土地面积19246.94平方米 建筑面积59665平方米 [1] - 容积率为3.1 [1] - 地块位于沙井地铁站附近 生活配套较为成熟 [1] 土地规划用途 - 住宅面积53595平方米允许分割转让 [1] - 商业面积1500平方米允许分割转让 [1] - 幼儿园3200平方米 托育机构500平方米 社区级公共配套用房750平方米产权归政府 [1] - 配套用房由竞得人建成后无偿移交政府 [1]

土地交易详情 - 绿城华南投资发展有限公司以12.15亿元总价竞得宝安区新桥街道A319-1225宗地 溢价率11.47% 楼面地价约20363元/㎡ [1] - 宗地总面积19246.94㎡ 规划建筑面积59665㎡ 其中住宅53595㎡ 商业1500㎡ 幼儿园3200㎡ 托育机构500㎡ [2] - 地块采用"价高者得"竞拍规则 无售价限制 无70/90户型限制 无需配建保障房 [2] 地块区位优势 - 地块与地铁11号线沙井站直线距离仅300米 紧邻鸿荣源·禧园小区 该小区二手挂牌均价6万元/㎡ [2] - 周边无在售新房 无同类竞品 具备打造高品质住宅的规划空间 [3] - 地铁配套和教育配套优质 地方政府提供确定性利润空间 [3] 绿城土地策略 - 2025年1-7月绿城中国以1116亿元新增货值位居全国房企拿地榜首 [4] - 近期连续刷新多地土拍纪录：武汉27920元/㎡楼面价（历史第二） 苏州65242元/㎡楼面价（江苏纪录） 上海64.719亿元总价（溢价率超46%） [4] - 年内多次参与深圳土拍：6月竞拍龙华民治街道地块 7月参与前海桂湾地块竞拍（招商蛇口以23.7亿元竞得 溢价率86.10%） [5][6] 深圳项目布局 - 光明区首项目桂语兰庭总建筑面积约25万平方米 分两期开发 [7] - 龙岗区坂田光雅园村旧改项目拟拆除用地面积18.79万平方米 规划建设居住产业综合体 [7] - 此次宝安拿地标志公司在深圳西部布局迈出关键一步 [7] 公司经营状况 - 绿城中国总资产规模超5000亿元 净资产超1100亿元 品牌价值1188亿元 [8] - 2025年上半年取得总合同销售金额1222亿元 同比减少3.4% 销售面积535万平方米 [8] 市场趋势判断 - 深圳土地市场呈现"个案热、整体平淡"特征 优质开发商聚焦核心城市核心地块 [3] - 新房市场进入单盘时代 存在"个别明星盘热 多数楼盘平淡"的分化局面 [7] - 绿城专注于收获明星盘确定性利润 包括品牌溢价和产品打造溢价 [7]

地块交易概况 - 绿城华南投资发展有限公司以12.15亿元竞得宝安区新桥街道地块 [1] - 成交溢价率11.47% [1] - 折合楼面地价20363元/平方米 [1] 地块技术指标 - 土地面积19246.94平方米 [1] - 总建筑面积59665平方米 [1] - 容积率3.1 [1] 土地规划用途 - 住宅建筑面积53595平方米允许分割转让 [1] - 商业建筑面积1500平方米允许分割转让 [1] - 幼儿园3200平方米、托育机构500平方米、社区配套用房750平方米需无偿移交政府 [1] 区位优势 - 地块位于沙井地铁站附近 [1] - 周边生活配套较为成熟 [1]

行业投资趋势变化 - 百强房企前7月拿地金额同比增长33% 但新增土地建筑面积同比下降1.2% 反映投资向高价值地块集中[1][4] - 新增土地货值达13295亿元 总价6828亿元 货值和金额同比分别增长17%和33%[4] - 头部房企新增货值超千亿 中海地产1315.5亿元 绿城中国1116亿元 保利发展943亿元[7] 土地市场热度特征 - 一线城市溢价率大幅攀升至25.7% 上海虹口地块溢价46.33% 深圳前海地块溢价86%[2][3] - 深圳南山地块楼面价达8.4万元/平方米 刷新当地单价纪录[3] - 市场呈现"点状高热"特征 核心城市优质地块竞争激烈[2][10] 企业投资格局 - 拿地金额前三均为央企：中海地产658亿元 绿城中国602亿元 保利发展512.2亿元[1][7] - TOP10房企中民企仅滨江集团1家 拿地金额352.6亿元位列第8[7] - 30家监测企业7月拿地金额529亿元 环比降16%但同比增超50%[10] 区域市场分化 - 资源持续向高能级城市集中 郊区及低能级土地市场遇冷[13] - 上海、深圳、苏州等多城市楼面价纪录被刷新[1] - 北京、上海、杭州、南京等城市出现民企高溢价拿地现象[7] 未来供应预期 - 2025年下半年预计迎来更多"断供优质板块"宅地入市[1][13] - 城市更新推进和供给侧优化将释放核心城市优质地块[13] - 央国企持续主导核心地块 民企在止跌回稳城市寻找结构性机会[13]