行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]

股价表现 - 部分内房股股价上扬 碧桂园上涨4%至0.52港元 建发国际集团上涨2.88%至17.04港元 龙湖集团上涨2.46%至10港元 绿城中国上涨1.64%至9.29港元 [1] 市场动态与传闻 - 港A两市地产股盘中拉升 与一则未经官方证实的行业"利好"传闻有关 [1] 行业前景展望 - 万科认为随着政策持续落实及合理住房需求兑现 行业有望逐步走出调整周期并迈向稳健发展新阶段 [1] - 银河证券认为在城镇化发展后期 房地产将通过完善基础制度及建设"好房子"等构建新模式以实现高质量发展 [1] 投资机会分析 - 银河证券预计行业将实现整体估值修复 头部房企凭借较低融资成本和高区域市占率优势可实现运营改善和估值修复带来的β机会 [1]

板块行情表现 - 11月20日港股内房股板块出现显著反弹行情，成为市场焦点 [2] - 融创中国领涨，涨幅达6.02%，万科企业涨3.69%，碧桂园涨3.09%，中国海外宏洋集团、越秀地产、绿城中国等多家公司股价均上涨超过2.8% [2] - 中梁控股涨幅最高，达8.96%，雅居乐集团涨2.50%，华润置地涨2.52% [3] 政策催化剂 - 板块走强的主要催化剂是市场对政策托底预期的升温 [4] - 据彭博报道，中国决策层正在考虑新一轮支持政策以扭转房地产市场低迷情绪，防止行业疲软影响金融系统稳定 [4] - 住建部等多部门正在评估的政策选项包括首次在全国范围内对新增个人住房贷款提供贴息，提高房贷借款人的个人所得税专项扣除，以及进一步降低住房交易契税 [5] 行业基本面现状 - 2025年10月全国商品房销售面积6147万平方米，同比下降18.8%，跌幅较上月扩大8.3个百分点 [6] - 1-10月新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8% [6] - 10月全国商品房销售金额5977亿元，同比下降24.3%，跌幅较上月扩大12.5个百分点，1-10月商品房累计销售金额69017亿元，同比下降9.6% [6] 机构观点 - 太平洋证券指出，1-10月全国商品房销售降幅较1-9月有所扩大，地产市场销售仍处于低位，前期政策效应持续时间偏短 [7] - 华源证券认为，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [7] - 广发证券看好内房+港房未来收益表现，认为政策预期、消费复苏和香港市场好转三方面因素将在年底前对板块形成持续催化 [9] - 在多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮估值修复 [8] 市场地位与展望 - 房地产是国民经济的支柱产业，在港股市场是权重板块，历来是“港股100强”榜单重要组成部分 [10] - 融创中国、万科企业、碧桂园、越秀地产、绿城中国等公司都是“港股100强”的常客，新一届榜单将于12月8日揭晓 [10]

公司投资与业务 - 公司是中国领先的优质房产开发及生活综合服务供应商 [1] - 公司自2009年进入苏州以来累计投资开发建设16个项目，总投资超过450亿元人民币 [1] - 公司表示将持续深耕苏州，秉持“品质为先”的理念建设好房子、打造好作品 [1] 公司与地方政府的互动 - 苏州市政府对公司长期以来投资苏州、支持苏州经济社会发展表示感谢 [1] - 苏州市政府希望公司继续发挥优势，进一步重仓苏州，建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [1] - 苏州市政府承诺将持续优化营商环境，为公司发展提供优质服务和更好条件 [1] 公司对当地市场的看法与战略 - 公司认为苏州创新活力足、营商环境优，持续看好苏州并对合作充满信心 [1] - 公司未来战略为深耕苏州，为城市高品质建设和高质量发展贡献更多力量 [1]

市场表现 - 内房股午后交易时段跌幅扩大[1] - 新城发展股价下跌3 86%至2 24港元[1] - 融信中国股价下跌3 64%至0 159港元[1] - 绿城中国股价下跌3 57%至8 91港元[1] - 融创中国股价下跌2 22%至1 32港元[1]

股价表现 - 内房股午后跌幅扩大，新城发展跌3.86%报2.24港元，融信中国跌3.64%报0.159港元，绿城中国跌3.57%报8.91港元，融创中国跌2.22%报1.32港元 [1] 房价数据 - 2025年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，为去年10月以来最大跌幅 [1] - 同期二手房销售价格环比下降0.7% [1] - 70城房价环比跌幅扩大，首次出现所有城市二手房房价持续下跌的情形，但一二线城市跌幅并未扩大 [1] 市场情绪与政策预期 - 房地产市场情绪降温，陷入政策空窗期 [1] - 部分不利现象开始浮现，例如高端住宅市场疲弱，反映政府推动居住品质改善及提高住屋需求的努力或不足以稳定新楼市场 [1] - 在政策预期低迷下，任何政策消息均可能被视为利好 [1]

内房股市场表现 - 新城发展股价下跌3.86%至2.24港元 [1] - 融信中国股价下跌3.64%至0.159港元 [1] - 绿城中国股价下跌3.57%至8.91港元 [1] - 融创中国股价下跌2.22%至1.32港元 [1] 房价数据表现 - 70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5% 为去年10月以来最大跌幅 [1] - 70个大中城市二手住宅销售价格环比下降0.7% [1] - 首次出现所有城市二手房房价持续下跌的情形 [1] - 一二线城市房价跌幅并未扩大 [1] 行业政策与市场情绪 - 房地产市场情绪降温 陷入政策空窗期 [1] - 高端住宅市场出现疲弱现象 [1] - 政府推动居住品质改善及提高住屋需求的努力或不足以稳定新楼市场 [1] - 在政策预期低迷下 任何政策消息均可能被视为利好 [1]

公司动态 - 杭州绿澜置业发展有限公司于近日成立 [1] - 公司法定代表人为林东一 [1] - 公司注册资本为3853万元人民币 [1] - 公司经营范围包含房地产开发经营及市场营销策划 [1] - 该公司由绿城房地产集团有限公司全资持股 [1]

核心观点 - 房地产行业近期出现高层密集人事调整 央国企及国资主导企业成为调整核心主体 主要涉及董事长、副董事长、总经理、总裁、首席财务官等核心岗位 [2][8] - 人事调整基于市场变化对企业战略和经营成本的传导 是企业为适应新阶段而进行的内部调整 [2][8] - 央国企人事调整出现“跨集团流动”新动向 旨在通过引入年轻且富有经验的管理层推动业务转型和资源整合 [10][12][13] 人事调整概况 - 11月14日 招商局置地蒋铁峰辞去非执行董事、董事会主席等职务 由朱文凯接任 [2][3] - 11月13日 五矿地产何剑波辞去执行董事、董事会主席等职务 戴鹏宇被任命为董事会代理主席 [2][6] - 11月13日 大龙地产董事长李文江辞职 赵长松被推举代行董事长职责 [6] - 10月31日 华润置地徐荣接替李欣担任公司董事长 [8] - 10月31日 美的置业集团有限公司林俊杰接任刘隽担任公司董事长及总经理 [8] - 10月27日 美的置业控股有限公司王大在调任为联席主席 与郝恒乐共同主持董事会 [8] - 9月5日 吴秉琪被任命为华侨城集团党委副书记、董事 并提名为总经理人选 [12] 调整特点与原因 - 调整原因主要为工作安排调动、集团人员轮换与继任规划安排 [3][6] - 央国企调整考核要求更高 通过职务调整进行变化 业务板块重新分配也会引发管理层调整 [9] - 行业进入精细化运营、资源整合和风险控制新阶段 企业为抢占城市更新、掘金存量运营而重塑组织和人才结构 [13] 跨集团流动案例 - 华润置地新任董事长徐荣曾任职于招商局集团 新任财务总监赵伟与徐荣组队 [10] - 华侨城集团新任总经理吴秉琪曾长期任职于华润集团和华润置地 2023年9月曾“空降”中国建筑任副总经理 [12] - 绿城中国执行总裁由中交地产老将赵晖接任 董事会主席由中交集团副总经理刘成云接任 标志“中交系”全面主导绿城关键岗位 [12]

核心观点 - 近期房地产行业出现高层密集人事调整，央国企及国资主导企业是核心主体 [1][5] - 人事调整主要涉及董事长、副董事长、总经理、总裁、首席财务官等核心岗位，原因多为工作调动 [1][5] - 行业进入精细化运营新阶段，企业通过人事调整以应对市场变化并寻求新成长机会 [5][8][9] 人事调整概况 - 自9月以来，招商蛇口、万科、华润置地、华侨城等多家头部房企密集披露核心岗位人事调整信息 [1] - 仅10月以来，就有包括万科、招商蛇口、北京住总集团、金科股份等多家房企高层出现变动 [5] - 11月14日，招商局置地蒋铁峰辞任董事会主席等职务，由朱文凯接任 [1] - 11月13日，五矿地产何剑波辞任执行董事及董事会主席等职务，戴鹏宇被任命为董事会代理主席 [1][3] - 11月13日，大龙地产董事长李文江辞任，赵长松被推举代行董事长职责 [3] - 10月31日，华润置地公告徐荣接替李欣担任公司董事长 [5] - 10月31日，美的置业集团有限公司宣布由林俊杰接任刘隽担任董事长及总经理 [5] - 10月27日，美的置业控股有限公司进行高层调整，王大在调任为联席主席 [5] 调整原因与背景 - 人事调整基于市场对企业的传导，企业因经营成本、战略目标变化而进行内部调整 [1][5] - 央国企的调整考核要求更高，通过职务调整进行变化，而非管理层主动辞职 [6] - 央国企业务板块的重新分配也会导致管理层调整 [6] - 行业告别扩张时代，进入精细化运营、资源整合和风险控制的新阶段 [9] 跨集团流动现象 - 近期房企高层人事变动出现“跨集团流动”情况 [8] - 10月底，华润置地徐荣正式出任董事长，徐荣曾任职于招商局集团等 [8] - 9月5日，吴秉琪被任命为华侨城集团党委副书记、董事，其曾任职于华润集团、华润置地及中国建筑 [8] - 今年7月，中交地产老将赵晖接任绿城中国执行总裁 [9] - 今年3月，中交集团副总经理刘成云接替张亚东出任绿城中国董事会主席 [9] 调整的战略意义 - 企业通过新任年轻、富有管理经验的管理层进行变革，体现了发展新动向 [9] - 具有优势的央国企主动换挡，为抢占城市更新、掘金存量运营而重塑组织和人才结构 [9] - 跨领域管理经验的引入旨在推动业务深度融合，例如文旅资源与住房消费的融合 [8]