销售数据 - 2025年7月绿城集团自投项目销售1,380套，销售面积约19万平方米，销售金额约人民币50亿元，销售均价约每平方米26,733元 [1] - 2025年1-7月绿城集团自投项目合同销售面积约248万平方米，合同销售金额约人民币857亿元，其中权益金额约人民币579亿元 [1] - 2025年7月31日绿城集团累计已签认购协议未转销售合同金额约人民币26亿元，其中权益金额约人民币14亿元 [1] 代建项目 - 2025年7月绿城集团代建项目销售面积约72万平方米，销售金额约人民币92亿元 [1] - 2025年1-7月绿城集团代建项目累计销售面积约378万平方米，销售金额约人民币511亿元 [1] 总体业绩 - 截至2025年7月31日止七个月，绿城集团累计总合同销售面积约626万平方米，总合同销售金额约人民币1,368亿元 [1]

股本与股份 - 截至2025年7月底，法定股本10亿港元，股份100亿股，面值0.1港元，本月无增减[1] - 已发行股份25.3959869亿股，库存股份0，本月无增减[2] 股份期权 - 2016年计划股份期权8520.6819万股，较上月底减少21.386万股[3] - 2023年计划股份期权25.3199869亿股，本月无变动[3] 资金与股份变动 - 本月行使期权所得资金0港元[3] - 本月已发行和库存股份增减总额均为0普通股[5]

自投项目 - 2025年7月销售1380套，面积约19万平，金额约50亿，均价约26733元/平[2] - 2025年1 - 7月合同销售面积约248万平，金额约857亿，权益金额约579亿[2] - 截至7月31日，累计已签认购未转合同金额约26亿，权益约14亿[2] 代建项目 - 2025年7月销售面积约72万平，金额约92亿[3] - 2025年1 - 7月累计销售面积约378万平，金额约511亿[3] 总体情况 - 截至7月31日七个月，总合同销售面积约626万平，金额约1368亿[3]

品牌升级与产品创新 - 保利发展控股旗下三大品牌入选集团优质子品牌序列，品牌价值进一步夯实 [1] - 建发房产推出"好房子""好社区"标准化体系，构建全周期居住解决方案 [1] - 联发集团、深业集团发布全新品牌主张，强化市场认知与差异化定位 [1] - 华润置地、旭辉集团、复地集团聚焦产品创新，推出公园社区、精细化管理试点、AI智慧家等多元特色项目 [1] 交付力与服务升级 - 年中交付环节成为品牌力展示关键窗口，房企强化品质与服务透明度 [1] - 定制化交付模式加速兴起，采用"一户一策"精细化服务和"所见即所得"实景呈现 [1] - 交付能力从基础服务升级为品牌核心竞争力，推动行业向"品质竞争"转型 [1] 暑期社群营销与家庭场景 - 保利发展、绿城中国、龙湖集团通过自然教育、艺术启蒙、科技体验等活动精准触达家庭客群 [2] - 暑期品牌活动深度绑定儿童成长需求，塑造差异化品牌标签并强化企业社会责任形象 [2] 行业热点与组织调整 - 华润置地、万科集团、金地集团启动大规模组织架构调整，优化资源配置 [2] - 远洋集团、花样年控股推出债务重组新方案，为行业风险化解提供新思路 [2] 品牌传播力榜单 - 7月房企品牌传播力前三甲为绿城中国、华润置地、保利发展，中海地产、招商蛇口紧随其后 [2] - 头部房企凭借品牌积累与创新动作持续领跑行业 [2] 行业趋势总结 - 房企通过品牌矩阵化、产品创新和交付力升级拉开下半年市场序幕 [5] - 定制化交付逐渐兴起，成为品牌差异化竞争关键 [5] - 暑期营销以儿童成长为支点构筑品牌护城河 [5]

深圳土拍市场动态 - 招商蛇口以约8.4万/m²楼面价拿下前海宅地，刷新10年地价记录 [2] - 绿城溢价11.47%拿下深圳宝安沙井A319-1225宅地，折合楼面价约20364元/m² [2] - 相比广州土拍普遍兜底，深圳土拍更具竞争性 [4] 地块基本信息 - 地块位于沙井板块新桥街道，占地19246.94m²，总建面59665m²，容积率3.1 [5][11] - 挂牌起始价10.9亿元，竞买保证金2.18亿元，土地使用年限70年 [12] - 地块为二类居住用地，是4月深圳"商改住"地块之一 [5] 地块竞争优势 - 吸引4家TOP级房企竞拍，争抢超29轮 [6] - 享沙井成熟配套，近地铁11号线沙井站（直线400米） [9] - 教育配套完善：3所小学、2所初中，配建9班幼儿园 [9] - 商业配套齐全，楼下有百佳华佳漾汇商场 [9] - 低容积率+航空限高≤150米，主打小而精改善产品 [11] - 板块新房供应紧缺，二手均价约5.5万/平，紧邻项目挂牌价6.4万/平 [13] 绿城开发策略 - 拿地当天即开工，进度神速 [5] - 预计打造4栋楼，总货量480套左右（按110平改善户型，30层，2T4户计算） [12] - 可能复刻广州项目成功经验：绿城·馥香园开盘10天网签5.8亿，绿城·玉海棠首开3个月网签160+套 [15] - 作为深圳第二个项目，有望打造标杆产品提升品牌影响力 [18]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央政治局会议强调落实城市工作会议精神，高质量推进城市更新 [3][47] - 高品质住宅在政策导向和供需结构变化下或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注核心城市布局强、产品力突出的房企及二手房中介、物管企业 [5] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数下跌3.4%，跑输大盘（上证指数跌0.9%） [8] - 个股表现分化：珠江股份(+13.5%)、电子城(+10.3%)涨幅居前；海南机场(-8.4%)、金地集团(-8.1%)跌幅较大 [8] 数据跟踪 新房市场 - 当周42城新房成交205万平米，环比上升19.9%，但同比仍下降20.8% [14] - 分能级：一线城市成交环比上升40.6%（53.1万平米），二线上升11.6%（117万平米） [14] - 7月累计成交761万平米，环比下降31.8%，年初至今累计同比下降4.7% [18] 二手房市场 - 当周21城二手房成交185万平米，环比下降5.4%，但同比上升2.5% [29] - 一线城市成交75.9万平米环比微升0.4%，二线城市环比下降10.5% [29] - 7月累计成交854万平米，年初至今累计同比上升17.1% [35] 政策动态 - 居民换购住房退税政策累计退还个税111亿元 [47] - 地方政策优化：北京提高多子女家庭公积金贷款额度，上海计划启动25个城中村改造 [47] - 沈阳公积金缴存基数上限调至29,523元，哈尔滨"以旧换新"贷款额度最高上浮20% [47] 公司动态 - 陆家嘴上半年营收65.98亿元（同比+33.9%），归母净利润8.15亿元（同比-7.9%） [50] - 大悦城完成24.26亿元定增，华润置地获20亿元3年期贷款 [50] - 万物云提名卜令秋为非执行董事候选人 [51]

绿城深圳拿地与扩张战略 - 绿城以12.15亿元竞得深圳宝安沙井住宅用地 楼面价20363.7元/㎡ 溢价率11.47% [2] - 公司1-7月于华东地区累计拿地金额达522亿元 其中杭州地区贡献近200亿元 [5] - 拿地后立即开工 反映公司加速版图扩张的执行效率 [1][2] 深圳项目历史表现与资金状况 - 光明区首盘桂语兰庭首批房源951套 备案均价50073元/㎡ 开盘当日去化率58% 销售额25亿元 [8] - 截至当前 该项目仍有481套住宅处于"在建抵押"状态 占总数超25% [10][12] - 2024年加推房源中仍有32套处于抵押状态 反映回款资金可能未用于解押 [11] 沙井地块开发潜力与市场环境 - 地块规划建筑面积59665㎡ 含住宅53595㎡及低密度配套 容积率仅3.1 [22] - 周边二手房成交单价介于4万-5.6万/㎡ 鸿荣源禧园等项目成交价达4.9万-5.6万/㎡ [17][19][21] - 项目距地铁11号线沙井站500米 周边商业配套成熟 业内预估售价4万+/㎡可保障利润 [17] 产品力与品牌信誉挑战 - 光明项目曾因质量减配遭业主质疑 销售表现未达预期 [15] - 深圳首作运营能力受考验 影响后续跨区域拿地决策效率 [13][14] - 沙井项目被寄予打造区域标杆的期望 但产品兑现力待验证 [21][23]

国内政策与经济 - 中共中央政治局会议决定10月召开二十届四中全会，研究"十五五"规划建议，强调政策连续性及支持科技创新、小微企业等领域[5] - 中央财政设立900亿元育儿补贴预算，承担约90%基础标准补贴[6] - 国家发改委拟加强政府投资基金布局规划，防止同质化竞争和社会资本挤出效应[7] 货币政策与资金面 - 央行单日净投放1585亿元，7天逆回购操作3090亿元利率1.40%[12] - 资金利率下行明显，DR001下降4.81bp至1.315%，DR007下降4.67bp至1.518%[13][14] 债券市场动态 - 10年期国债收益率下行2.75bp至1.7200%，国开债下行3.25bp至1.8040%[16][17] - 中资美元债中龙湖集团多只债券单日涨幅超10%，绿城中国债券涨幅达10%[34] - 转债市场成交缩量5.53亿元至843.76亿元，个券191涨259跌[24] 国际金融市场 - 美联储连续第五次会议维持利率4.25%-4.5%，鲍威尔淡化9月降息预期[8] - 美国二季度GDP年化季环比3%超预期，核心PCE物价指数2.5%[9] - 10年期美债收益率上行4bp至4.38%，德债收益率上行2bp至2.71%[28][31]

核心观点 - 绿城以12.15亿元竞得深圳宝安区地块 楼面价2万元/平方米 溢价率11.47% 为深圳今年第七宗住宅用地及首次混合所有制房企拿地[1] - 公司通过加大粤港澳大湾区土地储备实现规模扩张 同时规避华东区域竞争压力[1][7] - 地块具备高性价比和盈利潜力 周边二手房均价5万元/平方米 较楼面价存在150%价差空间[3][4] 土地 acquisition 策略 - 2025年前7个月权益拿地金额522亿元 居行业第二 新增货值1116亿元位列行业第一[1][6] - 近期高频参与高能级城市土拍：7月以64.72亿元获上海虹口地块（溢价率46.33%） 46.67亿元获苏州地块（溢价率8.74%）[6] - 聚焦一线城市稀缺地块 选择无配建/无限价要求的优质地块 如深圳地块具备地铁500米辐射+无竞品优势[3][7] 区域扩张进展 - 2024年以来加速粤港澳大湾区布局 相继获取广州海珠、番禺及深圳宝安三宗地块[1] - 华南项目去化表现优异：番禺绿城玉海棠项目2024年12月拿地 2025年5月开盘当日去化率88%[4] - 战略重心从华东向华南延伸 因广深市场具备高安全边际及低库存特征（广州库存量已处于低位）[1][7] 财务与行业地位 - 2025年前7个月全口径销售额1201.4亿元 位列行业第二 仅次于中海地产[1][6] - 2024年全年总合同销售金额2768亿元 保持行业第三[6] - 与头部房企竞争加剧：中海/保利前7个月权益拿地金额分别为542/424亿元 行业前三房企合计占据26%市场份额[1]

融资情况 - 2025年7月65家典型房企融资总量486.26亿元 环比增加4.7% 同比减少25.2% 单月融资总量创2025年新高 其中华润置地融资规模超100亿元 [1] - 2025年1-7月65家典型房企累计融资总量2413.79亿元 同比减少26.6% [1] - 7月房企境内债权融资379.75亿元 环比增加57.5% 同比减少34% 境外债权融资13.05亿元 环比减少92.5% 同比减少43.8% 资产证券化融资93.46亿元 环比增加85.5% 同比增加99.2% [1] - 2025年1-7月65家典型房企新增债券类融资成本3.09% 较2024年提升0.16个百分点 其中境外债券融资成本8.6% 较2024年提升4.42个百分点 境内债券融资成本2.63% 较2024年降低0.28个百分点 [2] - 7月无企业境外发债 境内发债企业主要为央国企 境内债券融资成本环比提升0.13个百分点至2.35% [2] - 7月融资总量最大企业为华润置地 发行2笔共30亿元中期票据及1笔51亿元CMBS 另获20亿元银行贷款 [4] - 2025年1-7月TOP10房企平均融资额143.71亿元 为各梯队最高 TOP51+房企平均融资额14.5亿元 同比减少0.03% 为融资规模降幅最小梯队 [4] - TOP51+梯队融资成本2.55% 较2024年降低1.5个百分点 为各梯队最低 比融资成本最高的TOP11-30梯队低0.85个百分点 [4] 销售表现 - 2025年7月TOP100房企实现销售操盘金额2111.6亿元 单月业绩规模回落至历史较低水平 1-7月累计销售操盘金额18638.4亿元 [9] - 7月各梯队房企销售操盘金额门槛均降低 1-7月TOP21-30和TOP31-50梯队累计销售规模降幅相对较小 [11] - 7月约70%百强房企单月业绩环比减少 TOP50房企中仅万科、大华集团、深业集团、卓越集团、仁恒置地等房企单月销售环比增加 [12] - 保利发展1-7月累计销售金额1632.0亿元 同比减少17.8% 7月单月销售金额180.3亿元 同比减少28.8% [8] - 招商蛇口1-7月累计销售金额1045.2亿元 同比减少10.5% 7月单月销售金额156.3亿元 同比减少1.5% [8] - 越秀地产1-7月累计销售金额675.0亿元 同比增加11.7% 7月单月销售金额60.0亿元 同比增加19.3% [8] - 中国金茂1-7月累计销售金额618.0亿元 同比增加23.1% 7月单月销售金额84.5亿元 同比增加49.3% [8] 土地投资 - 7月重点监测30家房企拿地金额577亿元 环比下降9% 同比增长64% 拿地面积275万平方米 环比下降16% 同比增长62% [17] - 7月成交楼板价20962元/平方米 环比上升9% 30家企业拿地总金额较2024年月均增长5% [17] - 中海地产、绿城集团单月拿地超150亿元 招商蛇口单月拿地近70亿元 企业拿地聚焦核心城市核心地段 [17] - 保利发展7月新增土地建筑面积14万平方米 成交总价10亿元 平均楼面价6998元/平方米 [16] - 绿城中国7月新增土地建筑面积53万平方米 成交总价159亿元 平均楼面价30000元/平方米 [16] - 头部央国企持续领跑 资源向高能级城市集中 核心城市核心地块为房企投资共识 [18] - 拿地格局呈现央国企领跑、民企弱复苏、城投托底态势 央国企凭借资金优势主导核心城市优质地块 [18] - 下半年企业投资保持谨慎 以销定投、优中择优为主要策略 [18] 组织动态 - 绿城中国任命赵晖为新任党委书记、执行总裁 主要负责党群、华中区域公司及商业管理 [19][22] - 万科取消区域公司 由总部直接管理城市公司 上海开发经营本部迁回深圳 管控模式从3级转为2.5级 [19][22] - 华润置地取消住宅开发业务大区核心职能 权限收归总部或下沉至城市公司 商业业务大区保留特定职能 形成强总部+强一线+弱大区格局 [19][23] - 金地集团取消三级管控体系 建立总部-大区-地区公司2.5级管理模式 原有七大区域合并为四大区 城市公司合并为十大地区公司 [19][24] - 头部房企普遍选择扁平化、短链条、强总部的变革路径 以提升决策效率和市场应对能力 [24]