市场表现 - 内房股普遍上涨，截至发稿，融信中国(03301)涨5.26%，万科企业(02202)涨4.03%，雅居乐集团(03383)涨3.28% [1][2] - 融创中国(01918)涨3.09%，世茂集团(00813)涨2.30%，旭辉控股集团(00884)涨2.78%，绿城中国(03900)涨2.69% [1][2] 政策背景 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，确定了明年经济工作的重点任务 [1][2] - 政策强调坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，其中着力稳定房地产市场是重点任务之一 [1][2] - 房地产政策方向为因城施策，旨在控制增量、消化库存、优化供给 [1][2] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房 [1][2] - 将深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式 [1][2] 相关风险化解 - 会议提出要积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，并禁止违规新增隐性债务 [1][2] - 将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1][2]

行业背景与评选概述 - 房地产行业正经历以质破局的深刻自我革新，大湾区成为行业“韧性向上 质见未来”的生动实践场 [2] - 一批标杆房企通过产品力精研、科技与住宅融合、构建全周期服务体系等多维创新凝聚发展韧性，致力于营造安全、舒适、绿色、智慧的人居体验 [2] - “2025南都地产湾区美好生活年度评选”旨在表彰在产品打造、品牌建设、交付能力等维度表现亮眼、穿越周期的房企 [2] 年度湾区力量获奖企业 - **保利发展广东公司**：作为一级平台央企，践行“三好理念”与“好房子战略”，构筑韧性发展生态，2025年凭借保利玥玺湾等标杆项目诠释“好房子” [4] - **越秀地产**：坚守“成就美好生活”品牌使命42年，践行“商住并举”战略，发挥“开发+运营+金融”商业模式优势，已开发大型住宅项目300多个，服务超100万业主，拥有50多个大型商业物业，致力于打造“四好企业” [7] - **新世界中国**：秉承“予城新蕴”品牌承诺，深耕大湾区数十载，以高质量发展和绿色实践积极参与湾区建设，把握粤港融合机遇 [9][10] 年度湾区品牌影响力企业获奖企业 - **绿城中国华南区域公司**：三十年来实现从“造房子”到“造生活”的跨越，确立“理想生活综合服务商”战略定位，践行“好房子”六大核心标准，2025年首入广州主城核心区并以“繁花双新”引爆市场 [12][13] - **珠实地产**：作为珠江实业集团旗下专业化房地产企业，深耕广州、辐射湾区，打造众多城市IP级标杆好房，其中珠江·天河都荟成就2025广州楼市业绩传奇，积极发展新质生产力并探索全空间无人体系应用 [14] 年度湾区高质量交付房企获奖企业 - **广州地铁地产**：以建百年地铁的标准建好房，将轨道交通建设的工程质量管理体系系统应用于TOD开发全流程，构建以“地铁品质+国企信用”为核心的交付保障，屡次兑现高品质准时交付承诺 [17] - **新鸿基地产**：拥有40余年TOD开发经验，成功打造香港IFC、ICC等地标，并持续赋能大湾区缔造广州天環、天汇等城市名片，其广州南站ICC项目住宅“峻銮”已完成首批交付，东广场商业预计2026年落成 [19] - **龙湖集团**：自1998年以来累计开发1300余个项目，总建筑面积超2.3亿平方米，交付房源100万+套，连续14年获“中国房地产开发企业综合实力10强”，打造出云河颂、御湖境、观萃、光年、铂金岛等标杆产品 [22]

港股内房股市场表现 - 12月12日港股内房股盘初普遍拉升上涨，多家公司股价涨幅显著 [1] - 世茂集团、融信中国、万科企业股价涨幅均超过5%，具体分别为5.31%、5.26%、5.11% [1][2] - 融创中国股价上涨4.5% [1][2] - 绿城中国、雅居乐集团、金辉控股、碧桂园股价皆上涨超过3%，具体分别为3.51%、3.28%、3.41%、3.09% [1][2] - 旭辉控股集团、中国金茂、龙湖集团、新城发展股价上涨超过2%，具体分别为2.78%、2.40%、2.25%、2.42% [1][2] 中央经济工作会议政策导向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，为明年经济工作定调 [1] - 会议确定明年要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险 [1] - 会议明确要着力稳定房地产市场，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给 [1] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房 [1] - 会议提出要深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式 [1] - 会议还强调要积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务 [1] - 政策将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股在盘初交易中普遍拉升上涨，多只股票涨幅显著[1] - 世茂集团、融信中国、万科企业股价涨幅均超过5%，具体分别为5.31%、5.26%和5.11%[1][2] - 融创中国股价上涨4.55%[1][2] - 绿城中国、雅居乐集团、金辉控股、碧桂园股价皆上涨超过3%，具体分别为3.51%、3.28%、3.41%和3.09%[1][2] - 旭辉控股、中国金茂、龙湖集团、新城发展股价上涨超过2%，具体分别为2.78%、2.40%、2.25%和2.42%[1][2] 中央经济工作会议政策导向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，为明年经济工作定调[1] - 会议确定明年要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险[1] - 会议提出要着力稳定房地产市场，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给[1] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房[1] - 会议提出深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式[1] - 会议还强调积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务[1] - 政策将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险[1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”并置于“积极稳妥化解重点领域风险”之后 显示政策层面对近期行业风险（如万科中票展期提案及房价持续下跌）的重视 此处的“稳定”既包含对房价“止跌回稳”的要求 也包含化解房地产领域风险的要求 [4] - 会议首提“因城施策控增量、去库存、优供给” 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [2][4] - 预计后续宏观政策将更加积极有为 财政政策和货币政策都将更加积极 有望进一步降息降准 以促进经济稳定增长和物价合理回升 实现“十五五”良好开局 [4] - 预计房地产行业后续有望进一步推出供需两端支持政策 如房贷利率下降、一线限购和税费等优化、房企融资支持政策、收储落地加速等 [4] - 报告认为我国房地产仍将继续磨底 但核心城市止跌回稳将更早到来 并指出两大发展机遇：好房子政策推动房企由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异 恰遇货币宽松周期 消费类商业地产资产有望重估 [4] 宏观政策分析 - 宏观政策强调更加积极有为 要继续实施更加积极的财政政策 保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量 [4] - 货币政策要把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量 灵活高效运用降准降息等多种政策工具 [4] 房地产政策解读 - 2025年中央经济工作会议对房地产态度为“支持” 这是自2021年以来的连续第五年表态支持 [14][17] - 本次会议在未提“止跌回稳”半年后再次强调稳定房地产 政策高度提升 [4] - “去库存”自2015年后再次在中央经济工作会议中被强调 [4] - 自2024年517政策推出收储政策以来 整体推进相对缓慢 存在资金、税收、定价等堵点 预计后续收储政策将有针对性的优化 [4] - 深化住房公积金制度改革 预计公积金政策将继续支持刚需 [4] 投资分析意见与标的推荐 - 看好购物中心价值重估及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注恒隆地产、太古地产、新城发展 [4] 2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5）二手房中介：贝壳-W [4] 地产公司估值数据摘要 - 保利发展：2025年预测EPS为0.13元 预测市盈率50.7倍 2024年归母净利润50.0亿元 同比下滑58.6% [18] - 招商蛇口：2025年预测EPS为0.42元 预测市盈率20.9倍 2024年归母净利润40.4亿元 同比下滑36.1% [18] - 滨江集团：2025年预测EPS为0.94元 预测市盈率10.5倍 2024年归母净利润25.5亿元 同比增长0.7% [18] - 华润置地：2025年预测EPS为3.62元 预测市盈率7.1倍 2024年归母净利润255.8亿元 同比下滑18.5% [18] - 建发国际集团：2025年预测EPS为2.51元 预测市盈率6.5倍 2024年归母净利润48.0亿元 同比增长10.7% [18] - 所列A/H地产公司2024年归母净利润平均下滑39.2% 2025年预测平均下滑17.0% 2026年预测平均增长15.3% [18] 物业管理公司估值数据摘要 - 招商积余：2025年预测EPS为0.89元 预测市盈率12.4倍 2024年归母净利润8.4亿元 同比增长14.2% [19] - 华润万象生活：2025年预测EPS为1.79元 预测市盈率21.9倍 2024年归母净利润36.3亿元 同比增长23.9% [19] - 所列物业管理公司2024年归母净利润平均增长80.7%（主要受碧桂园服务高基数影响） 2025年预测平均增长11.7% 2026年预测平均增长10.8% [19]

2025年中国房企产品测评活动概览 - 2025年中国房企产品测评工作于9月中下旬启动 收到企业及业内专家推选的优秀项目踊跃参评 初选入围项目已于12月3日揭晓[1] - 所有入围项目将采用专家评审和网络票选结合的评选方式 最终将评出“全国十大高端/轻奢/品质作品”及“全国好房子”等奖项 相关测评工作正在有序进行中[1] - 自2018年以来 克而瑞已连续八年聚焦行业产品力建设变化 从多个维度进行研究 产品力100工作组致力于传递行业优秀产品理念与作品 推动行业产品力持续升级[10] - 2025年度测评最终获奖名单 包括全国十大作品及中国好房子等 将于2026年1月初公布[10] 高端入围项目案例 - **广州保利天曜**：开发企业为保利发展 产品类型为超高层住宅 建筑风格为现代[2][4] - **杭州·绿城溪径恒庐**：开发企业为绿城中国 产品类型为合院与叠墅 建筑风格融合浪漫法式与现代东方[4] 轻奢入围项目案例 - **杭州保利天奕**：开发企业为保利发展 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 以超级底盘打造新奢松弛住区[4][5] - **郑州高新华曦府**：开发企业为中国电建地产与河南颐城控股有限公司 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 定位为高新主城电建TOP系轻奢住区[5][6] - **南宁邦泰·璟和**：开发企业为邦泰集团 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 被描述为一座划时代的改善样板[6][7][8] 品质入围项目案例 - **长沙龙湖·观萃**：开发企业为龙湖集团 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 定位为城市隐奢、自然共生的理想松弛人居[8] - **上海海上原墅**：开发企业为国贸地产与松江交投 产品类型包括联排、叠墅、洋房 建筑风格为现代东方 匠筑1.2容积率红盘[9][10] - **南宁邦泰·揽境**：开发企业为邦泰集团 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 是约3000亩城市更新立序之作[10]

公司核心项目销售表现 - 绿城北蔡地王项目“绿城逸庐”于12月6日第三次开盘推出67套住宅，首次取消了公开摇号环节，显示市场热度显著下降 [1][10] - 该项目首次开盘（9月27日）推出148套住宅，获得172组有效认筹，认筹率为116.2% [2][11] - 该项目第二次开盘（11月8日）推出40套住宅，获得40组有效认筹，认筹率为100% [3][12] - 截至报道时，项目累计推出255套住宅，已销售92套，销售率仅为36% [4][13] - 项目总可售住宅套数为163套，可售住宅面积为23,420平方米 [5][14] 公司土地获取策略与历史 - 2025年3月28日，绿城以总价29.159亿元、溢价率40%竞得浦东北蔡地块，成交楼板价达7.14万元/平方米，刷新北蔡板块地价纪录 [5][14] - 自去年至今，绿城在上海集中土拍市场总计拿下4幅地块，其中3幅为“地王” [7][16] - 2024年，绿城以13.1万元/平方米的楼板价竞得徐汇滨江地块，刷新当时中国单价地王纪录，该项目（绿城潮鸣东方）于2025年5月开盘120套住宅并当日清盘 [7][16] - 2025年，绿城还以溢价46.3%竞得虹口北外滩宅地，楼板价高达12.66万元/平方米，刷新虹口区单价地王纪录，该项目已定名为“绿城潮鸣外滩”且尚未入市 [7][17] 公司业务模式与市场环境变化 - 公司近年在上海市场的战术为高溢价争夺市区宅地，随后进行快速开发（如北蔡项目拿地至开盘仅用6个月），试图通过品牌溢价对冲高地价并快速回笼资金 [6][7][15][17] - 该模式在上半年市场火热时被验证成功，但进入9月份后，上海市区楼市热度明显下滑，导致该打法开始失效 [7][17] - 即将入市的顶级豪宅项目“绿城潮鸣外滩”（总价约3000万级别）不仅面临市场下行压力，还需应对周边多个竞品的激烈竞争 [8][17] - 文章观点认为，绿城依赖的“地王游戏”可能已临近尾声，其案例为行业其他房企敲响了警钟 [9][18]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告的核心观点 - 报告认为房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] 板块行情 - 本周（报告期）房地产（申万）板块下跌2.2%，表现弱于主要股指（上证指数+0.4%，深证成指+1.3%，创业板指+1.9%，沪深300+1.3%）[5][8] - 个股方面，周涨幅前五为：中国武夷(+10.2%)、华联控股(+7.4%)、华夏幸福(+7.1%)、宁波富达(+5.7%)、财信发展(+5.6%)[5][8] - 个股方面，周跌幅后五为：三湘印象(-12.9%)、ST中迪(-11.5%)、沙河股份(-8.7%)、深振业A(-8.4%)、新华联(-8.3%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（11.29-12.5）表现**：42个重点城市新房合计成交193万平米，环比下降6.9%，同比下降48.3%[13] - **分能级当周环比**：一线城市（4城）成交51.7万平米，环比下降6.2%；二线城市（15城）成交112.3万平米，环比下降6.8%；三四线城市（23城）成交28.8万平米，环比下降8.3%[13] - **当月（11月）表现**：42个重点城市新房合计成交783万平米，环比下降8.1%，同比下降45.6%[17] - **年初至今累计**：42城新房累计成交同比下降15.2%[17] - **分能级当月表现**： - 一线城市：成交199万平米，环比微升0.6%，同比下降42.8%，年初至今累计下降9.9%[17] - 二线城市：成交456万平米，环比下降9.9%，同比下降45.6%，年初至今累计下降15.2%[17] - 三四线城市：成交128万平米，环比下降13.2%，同比下降49.7%，年初至今累计下降21.4%[17] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（11.29-12.5）表现**：21个重点城市二手房合计成交191万平米，环比下降5.6%，同比下降43.1%[30] - **分能级当周环比**：一线城市（3城）成交81.7万平米，环比下降7.4%；二线城市（9城）成交94.2万平米，环比下降3.7%；三四线城市（9城）成交14.9万平米，环比下降7.0%[30] - **当月（11月）表现**：21个重点城市二手房合计成交831万平米，环比上升13.3%，同比下降21.4%[35] - **年初至今累计**：21城二手房累计成交同比上升6.2%[35] - **分能级当月表现**： - 一线城市：成交359万平米，环比上升19.5%，同比下降21.3%，年初至今累计上升7.2%[35] - 二线城市：成交412万平米，环比上升8.0%，同比下降23.3%，年初至今累计上升6.2%[35] - 三四线城市：成交60万平米，环比上升16.2%，同比下降5.4%，年初至今累计上升0.8%[35] 行业新闻 - **宏观政策**：中国证监会主席吴清指出要稳步发展不动产投资信托基金（REITs）和资产证券化[46] - **宏观政策**：国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单（2025年版）》，将底层资产范围拓展至城市更新设施，包括老旧街区、老旧厂区等更新改造项目[46] - **因城施策**：常州延续对住房困难工薪群体的至高20万元购房补贴，并首次将“卖旧买新”纳入同步激励[46] - **因城施策**：南宁推出购房补贴新政，符合政策的二孩家庭补贴3万元，三孩家庭补贴6万元[46] 公司公告 - **销售情况**：绿城中国2025年11月自投项目销售金额144亿元，同比下降19%[49][50]；中国海外发展11月销售金额222亿元，同比下降26%[49][50] - **股份变动**：保利发展控股股东保利南方将其持有的45.1亿股股份（占总股本37.7%），无偿划转至实际控制人中国保利集团[49][50] - **融资相关**：万科放弃行使“21万科02”公司债券发行人赎回选择权[49][50] 投资分析意见与建议关注标的 - 报告维持房地产“看好”评级，并建议关注以下方向[5]： - **地产开发**：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国[5] - **港资发展商**：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：衢州发展[5] - **二手房中介**：贝壳[5] - **物管企业**：招商积余、华润万象生活[5]

市场表现 - 截至发稿，内房股普遍受挫，中国海外宏洋集团跌8.93%，中国金茂跌8.76%，绿城中国跌5.45%，中梁控股跌5.13%，越秀地产跌3.19%，美的置业跌3.02%，龙湖集团跌2.93%，旭辉控股集团跌2.69%，远洋集团跌2.65%，华润置地跌2.53% [1] 机构观点与行业分析 - 摩根大通表示，房地产板块仍是主要风险点，市场未能实现“止跌回稳”，销售和投资持续下滑 [1] - 房地产市场“止跌回稳”未在2025年实现，销售和投资持续下滑 [2] - 政策宽松效果有限，库存压力依然巨大 [2] 风险事件与市场情绪 - 万科的境内债展期申请严重打击了市场情绪，引发了对私营开发商融资收紧的担忧 [1] - 万科寻求境内债券展期导致离岸和在岸债券价格大幅下跌，加剧了市场对私营开发商融资环境的担忧 [2] 投资建议与标的偏好 - 分析师仅看好正在向租赁模式转型、拥有大量未抵押投资性物业的龙湖集团 [1] - 该机构建议投资者在中国信贷市场采取精选策略，首选基本面稳健且资产负债表强劲的TMT公司（如阿里巴巴、微博） [1] - 对于国企，尽管利差收窄，但技术面支撑强劲，建议关注防御性标的（如中国化工） [1] - 房地产板块因万科延期支付引发担忧，情绪脆弱，仅维持对正在向租赁模式转型的龙湖集团的增持评级 [1]

市场表现 - 内房股集体下跌 中国海外宏洋集团跌8.48%报2.05港元 绿城中国跌5%报8.36港元 新城发展跌2.31%报2.11港元 融创中国跌1.55%报1.27港元 [1] 土地市场动态 - 1-11月TOP100房企拿地总额8478亿元 同比增长14.1% 但增幅较1-10月大幅收窄 [1] - 上半年核心城市核心地段土地市场热度较高 结构性成交带动全国土地出让金额增长 [1] - 年末房企拿地积极性降低 因头部房企补库目标达成及下半年新房市场进一步走冷 [1] 行业投资与开工情况 - 2025年前十月全国新开工面积仅4.91亿平方米 [1] - 2025年前十月商业物业开发投资同比下滑14.7% [1] - 开发商投资意愿低迷成为地产主要制约因素 [1] 行业前景与预测 - 销售端持续企稳是重建行业信心的关键 [1] - 预计2026年新开工面积降幅将收窄 [1] - 预计2026年全年商品房销售额同比降幅控制在4%以内 [1]