报告核心观点 - 2026年房地产行业展望：在下一个台阶等政策，结构和分化是主旋律 [1] 2025年基本面回顾：销售与总量 - 全国商品房销售自2021年大周期拐点后进入长坡下行周期，逐年下台阶 [9] - 2025年1-10月全国商品房销售面积7.2亿平方米，同比-6.8%，量能回到2009年水平；销售金额6.9万亿元，同比-9.6%，金额回到2015年水平 [9] - 新房价格持续下跌，根据统计局70个大中城市价格指数，2025年1-10月新房价格累计下跌2.4%，自2021年高点至今已累计下跌11.9% [14] - 二手房价格跌幅更深，2025年1-10月累计下跌4.6%，自2021年高点至2025年10月已累计下跌20%，价格水平跌回至2016年中期 [19] - 新房与二手房总交易量尚未企稳，2025年1-10月23城新房+二手房累计成交221万套，同比减少3% [20] 2025年基本面回顾：土地市场 - 土地成交在低基数上继续萎缩，2025年1-11月，300城宅地出让金1.5万亿元，同比减少1.5%，成交建面2.3亿平方米，同比减少11.7%，为近十五年同期最低 [26] - 土地市场热度前高后低，上半年300城宅地成交金额同比增长37%，但三季度以来随楼市降温，10月和11月降幅分别扩大至26%和42% [29] - 土地市场呈现高度城市集中化，核心城市虹吸效应强，2025年1-11月TOP10城市涉宅用地出让金占全国300城比重达48% [33] 2025年基本面回顾：库存状况 - 新房狭义库存绝对值保持高位波动，截至2025年10月，70城商品住宅库存面积达4.53亿平方米，相当于历史高点（2015年1月）的83% [36] - 去化周期随销售走低不断拉长并突破历轮调整周期高点，截至2025年10月，70城新房去化周期（按近6个月月均销售口径）已达34个月 [39] - 城市间库存分化加剧，一线城市去化周期为22个月（历史次高），二线城市为31个月（创历史新高），三线城市高达46个月，远超合理区间 [39] - 绝大多数城市库存去化周期在警戒线以上，截至2025年10月，70城中89%的城市去化周期超过20个月 [41] 2025年基本面回顾：房企表现与财务 - 房企销售排位经历多轮洗牌后，TOP15排位已相对稳定，“保利发展、中国海外发展、华润置地”坐稳第一梯队 [45] - 2025年1-10月TOP100房企权益口径销售金额为20188.4亿元，同比降低16.9% [47] - 不同梯队房企销售均下跌，但跌幅最小的是TOP21-30房企，同比下降12.4%；TOP40房企中有10家实现同比正增长，其中邦泰集团同比表现最佳，累计增长92.4% [47] - 行业下行期房企经营指标（销售、投资）首先经历快速衰退，而资产负债表指标的绝对衰退大约滞后半年 [54] - 行业主流58家房企财务杠杆指标在2025年上半年表现不佳：现金短债比为1.1倍，净负债率达214.7%，剔除预收款后的资产负债率为75.1% [53] - 不同所有制企业财务健康度分化显著，2025年上半年，国央企/混合所有制企业/民企的现金短债比分别为1.7倍/1.0倍/0.3倍，净负债率分别为99.0%/93.8%/379.5% [54]

成都楼市市场表现与韧性 - 成都市新房成交面积自2019年起已连续5年排名全国第一，今年持续名列前茅 [3] - 成都市二手住宅成交套数连续两年超过22万套 [3] - 今年市场表现包括千万级房源成交突破新高，以及有项目实现全年13次开盘13次售罄 [3] 市场进入新消费时代与置业观转变 - 行业进入新周期，新消费时代下全新的置业观正在推动市场前行 [3] - 楼市围绕“情绪消费”展开全新置业观，市场正通过产品升级回应购房者需求 [5] - 产品升级体现在入户光厅、大尺度阳台、大平层拥抱户外空间、大面积玻璃幕墙、石材、铝板、陶板等立面材料应用，以及中央车站、高颜值车库、精奢酒店风公区等改善产品升维 [5] - 科技化、智能化正成为高总价产品的下一步发展方向 [5] - 服务的升级和交付的兑现也正影响购房决策，抓住“情绪”成为行业破题关键 [7] - 当前行业核心从规模转向如何打造让购房者满意的“好房子” [7][8] 2025成都楼市风尚总评榜概况 - 该活动是持续了24年的楼市盛典，旨在寻找市场机会并为购房者提供专业指南 [1][5] - 众多知名房企出席活动，包括华润置地、保利、中国铁建、龙湖、万科、招商蛇口、绿城、成都轨道城市集团、成都城投置地、成都交投善成实业、金茂、建发房产、越秀、锦江统建、新希望地产、国贸、高投、天投开发、华天文旅、旭辉建管、贝好家、深业泰富、空港发展、天府城市发展、长住集团、新绿色、星河等（排名不分先后） [7] - 今年总评榜除TOP10房企大奖（排名次年1月公布）外，更多从居住角度进行考量，关注企业对城市区域的影响、代建行业表现、豪宅与改善市场表现、年度价值与成长性标杆等话题 [10] 2025成都楼市风尚总评榜获奖名单 - **城市推动力大奖**：保利(四川)投资发展有限公司、成都城投置地集团有限公司、成都轨道城市投资集团、成都交投善成实业有限公司、华润置地成都地区公司、龙湖集团成都公司 [12] - **区域价值推动力大奖**：成都空港城市发展集团有限公司、成都高投置业有限公司、成都华天文化旅游开发有限责任公司、成都天投地产开发有限公司、成都市锦江区统一建设有限公司 [12][13] - **区域推动力项目大奖**：成都星河world、恒基旭辉中心、华润置地·上璟润府、深业·东越府、蜀都万科·锦上扬华 [13] - **年度高端风尚标杆**：城投置地 · 国宾7号院、建发·海耀、金融城·贝宸S1、招商玺、华天龙湖·杉峯 [13] - **年度价值标杆大奖**：保利·新川天珺、城投置地 · 锦江锦上锦、金牛西派御府、华润置地·华宸府、华发统建 · 锦宸院、绿城 · 润百合、越秀金茂天鹭满园 [13][14] - **年度改善风尚住区**：保利·怡心和颂、高投·雲锦66、华润置地·天宸上院、建发招商 · 源启金沙、空港发展·云璟江屿、马厂坝TOD·青雲九天、天府·光华云境、新希望·D23风华、越秀 · 阅今沙、东城金茂晓棠 [14][15] - **年度可持续发展社区**：成都星河world、成都科创生态岛U6、幸福桥TOD·幸福拾光 [15] - **年度优秀代建品牌**：绿城管理、龙湖龙智造、旭辉建管、中国铁建地产 [15] - **2026值得期待项目大奖**：保利·天奕、长住-塔子山公园项目、国贸锦江茶厂39亩项目、华友统建·锦辰院·观者、陆肖TOD·D5地块、天投·天成璞院、新希望·D10望江、新绿色·G29元岛、越秀成华60亩项目、中海桐梓林27亩地块、中国铁建麓湖95亩项目 [15][16]

项目概况 - 浙江民营企业宇诚集团以底价2.7亿元竞得上海青浦区QPC1-0009单元75-04地块，成交楼板价15505元/平方米，溢价率0% [1] - 这是宇诚集团首次在上海拿地，项目将由绿城代建，计划在春节前后入市 [2] - 该项目是绿城在上海打造的第三个“潮鸣系”产品 [3] 产品与定位 - 项目将推出建筑面积约120-170平方米平层及约170-188平方米的低密叠墅，装修标准超过5000元/平方米 [2] - 项目规划采用全玻璃石材金属类幕墙，打造全域抬板、全架空层、半地下车库，并配置空中园区和社区内部泛会所 [2] - 与此前两个位于市中心的“潮鸣系”项目不同，青浦项目位于外环外的青浦新城，楼板价仅1.55万元/平方米，定位为“平替版”潮鸣，旨在以品牌和产品力对冲地段弱势 [5][7][8] 历史项目表现 - 绿城在上海已打造两个“潮鸣系”产品：潮鸣东方和潮鸣外滩 [4] - 位于徐汇滨江的潮鸣东方已于5月入市，均价19.5万元/平方米，120套豪宅开盘秒罄，揽金约70亿元，最贵一套1.54亿元，最便宜一套超过4000万元 [4] - 位于虹口北外滩的潮鸣外滩即将入市 [4] 地块与规划细节 - 地块出让面积为9690.85平方米，规划建筑面积总计17443.53平方米，其中住宅部分占比85%，商业部分占比15% [9] - 住宅部分有40%的中小套型配比要求，并需设置建筑面积不少于200平方米（计容）的养老服务设施 [9] - 商业部分需引入信息通讯智能应用终端、全屋智能家电、新能源汽车等业态的展示销售中心，面积不小于2000平方米，宇诚集团已与智能终端服务商新易腾集团合作 [9] 宇诚集团背景 - 宇诚集团股份有限公司业务涉及地产、物流、贸易、矿业、商业运营、酒店文旅、农产品批发、驾培、新能源科技等多个领域 [9] - 公司注册资本为10090万元，由沈宇龙持股90% [10] - 业内传言沈宇龙与绿城创始人宋卫平私交甚笃，这可能是绿城此次承接代建业务的关键 [10] - 宇诚集团深耕德清大本营二十余年，有“德清小绿城”之称，早期曾与绿城合作开发宸园，并与蓝城合作开发项目 [11] - 2023年8月，宇诚集团在北京竞得大兴三合庄地块，总价38.18亿元，成交楼面价30633元/平方米，溢价率15%，该项目案名为“晓风和月”，由绿城方和宇诚分别持股95%和5% [11]

研究背景与核心观点 - 亿翰智库自2020年起持续深耕房地产服务领域研究，研究体系从“双十佳”房企服务力深度调研，演进至2021年的“服务力TOP50”专项研究，并于2024年升级为“超级服务力”评估模型，系统阐释服务如何重构企业价值内核 [1] - 行业正处在从“产品交付”向“服务运营”转型的关键时期，单一的产品交付能力已难以构成可持续的竞争壁垒，“服务力”的竞争已演进为一场关于“预见性”的体系化较量 [21][55] - 研究正式发布《2025中国房企超级服务力专项研究》，旨在为行业锚定长期价值、推动持续高质量发展提供智识支撑 [3][40] 集团级榜单排名 - 发布“2025中国房企超级服务力TOP50”榜单，排名前五的房企依次为：绿城中国、保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口 [6][42] - 榜单中位列前十的房企还包括：华发股份（第6位）、中国金茂（第7位）、龙湖集团（第8位）、万科地产（第9位）、中建智地（第10位） [6][43] - 评选出“房企社群运营典范”，包括华发股份、华远地产、绿城中国、越秀地产、招商蛇口五家企业 [9][44] 区域级标杆评选 - 评选出“综合实力标杆区域”，包括：保利发展江苏公司、华润置地北京公司、绿城中国浙江区域、中国金茂上海公司、中国铁建地产华东公司 [12][46] - 评选出“完美交付标杆区域”，包括：龙湖集团华南公司、建发房产东南区域、招商蛇口浙江公司、中国铁建地产华东公司、中海地产辽宁公司 [13][47] - 评选出“社区运营项目典范”，均为交付两年内的项目，包括：绿城中国武汉的湖畔云庐、华润置地上海的时代之城、首创城发万宁的首创南燕湾、金茂中国上海的张江金茂府、新希望地产重庆的D10 [15][49] 北京区高端项目服务力榜单 - 发布“中国名盘·豪宅服务力榜单TOP10(北京区)”，上榜项目包括建发海晏、缓合·北京、万柳书院、恒基天汇、北京中国府、招商玺、广渠金茂府、优山美地、北京天誉、龙湖颐和原著 [17][51] - 发布“中国名盘·高端住宅服务力榜单TOP10(北京区)”，上榜项目包括丽苑太和、印香山、北京隅·海明、中建宸园、金茂·璞逸丰宜、颐海漂颂、中海丽金府、紫京宸园、唐宁one熙典华庭、中海甲叁號院 [19][53] 前置服务与预见式体系 - 中国铁建地产华东公司构建了“早介+风控”预见式服务体系，以上海熙语项目为例，实现了从风险预控到现场执行的无缝衔接，做到“在建造之初，便看见居住之后” [21][55] - 华发华南珠海片区推动“客服全面前置”，创新打造“优+服务官”体系与“专属服务群”模式，在签约后即为业主配备专属服务团队，通过月度家书、工程进度报告、生日关怀等动作，在交付前建立情感连接 [21][55] - 华发华南大区搭建“全周期风控体系”，将风险管控节点系统化前置，并创新“交付专家人才库”应急机制，可跨区域调度专家支援以保障交付时效 [23][57] 品质保障与匠心交付 - 华发南京项目以“超预期兑现”为目标，硬件上实现约45%的高绿化率及“南北双园”布局，交付执行上配备高达1:2服务保障比的陪验与快修团队，执行“15分钟响应、随验随修不过夜”的标准 [24][58] - 中建智地构建“全程可感的匠心交付体系”，恪守1:1实景还原，并通过N对1高定级陪验机制、“交付即办证”等创新服务提升交付效率与体验，并在交付后持续开展社区焕新与服务迭代 [26][60] - 华发成都锦江上院实施“全程陪伴式交付服务”，交付前启动客户大使提前介入机制进行预验房排查，交付期内由客户大使、房修工程师、楼栋管家组成“一对一”服务小组，提供全程上门维修及生活支持 [28][62] 社区服务与长效共生 - 华润置地上海片区着力构建长效信任关系，核心在于建立透明、严谨的沟通与品质保障体系，明确区分“概念示意”与“交付标准”，并以合同为准绳进行承诺管理 [30][64] - 招商北京构建了刚柔并济的社区响应运营框架，一方面通过跨部门协同建立高效服务基底，另一方面在流程中注入人文关怀，从归家引导、便民物资到文件核验、钥匙封装，并建立持续的设备维护与环境保障机制 [30][64] 社群运营与生态构建 - 华润置地上海片区着眼于构建可长期存续的自循环生态，通过机制设计连接公共服务与产业资源，例如在康养社群中联动医疗、保险机构，在太极拳社群通过初期培育最终推动业主实现自主组织与费用自理 [32][66] - 华发华南珠海片区将社群运营系统化升级，构建分层治理结构及“标准化+个性化”SOP体系，并创新采用“内容共创”模式，让业主成为活动发起人与主理人，房企退居平台提供资源支持，并通过整合WTA赛事等高端资源打造“超级华粉节”IP [34][68] - 中国铁建地产华东公司通过“邻里家宴”IP营造美好生活，在第六届“美好生活”业主节期间，活动跨越8月至10月，覆盖6座城市、14个项目，吸引超4000位业主参与，实现了从“企业主导”到“业主共创”的转变 [36][70]

公司项目发布 - 绿城中国于12月20日正式推出其高端产品线“凤起潮鸣”在慈溪的第六座作品 [1] - 该项目旨在与城市精神共鸣并与时代美学进行深度对话 [1] 产品线战略与定位 - “凤起潮鸣”是公司的高端产品系 遵循“一座城市 一座凤起潮鸣”的布局范式 [6] - 该产品线历经九年 仅在全国七座核心城市落子 强调对城市文化的深层回应与品质生活的迭代 [6] - 慈溪项目以“封面感 地标力 领先性”三大内核进行营造 旨在打造国际化生活范本并融入当地精神气质 [8] 建筑设计理念与特色 - 建筑设计从慈溪的围垦史诗与青瓷文明中汲取灵感 旨在打造连接城市过去与未来的文化精神地标 [10][14] - 项目采用现代国际化建筑语言讲述东方美学故事 主入口使用3660片凤翎鳞打造超60米长的“凤翎华章” [12] - 通过主动退让留白“凤隐苍苔”绿洲封面 建筑取意“鲸波万里”的开拓气魄 并创新打造板块内首个曲面屏建筑 [12] 景观与园林设计 - 景观设计以“千峰翠色 百川潮鸣”为理念 旨在创造可游 可居 可共鸣的沉浸场域 [14] - 打破传统平面化叙事 采用地上-地面-地下三层垂直体系打造多级高差的立体场景 [16] - 项目包含约3000㎡下沉庭院 打造“百川潮鸣”画卷及社区度假式沙龙场景 并在合院巷弄间设置“三川入海”与“潮鸣十二景”等人文景观 [18] 室内与会所设计 - 室内设计旨在建立人与空间的关系 促进人与人的联结 [18] - 项目构建了慈溪首座三层立体游园会所 涵盖三大会所体系 七大场景模块及二十大功能空间 [20] - 设计借鉴顶级度假酒店的松弛哲学 消融空间边界 将开放 连接且兼具美感与功能性的体验转化为社区日常 [22] 市场反响 - 绿城·凤起潮鸣在慈溪首开即实现热销全城 受到当地高端客群的争相竞藏 [24]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度被认为将超过2008年和2014年，且政策进程尚在途中 [4][47] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][47] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][47] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][47] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][47] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复做政策beta [4][47] 中央财办详解中央经济工作会议精神 - 我国房地产高质量发展仍有较大空间 [1][11] - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，刚性住房需求有待持续释放 [1][11] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [1][11] - 今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，“好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力很大 [11] - 在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做 [1][11] - 要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展 [2][12] - 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设 [2][12] - 需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求 [2][12] - 积极推动房地产企业转型发展，支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [12] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求 [2][12] - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧” [2][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，落后沪深300指数0.13个百分点，在31个申万一级行业排名第24名 [2][13] - 本周上涨个股共71支，较上周增长52支，下跌股数为40支 [13] - 本周市场上房地产股涨幅居前五的为华联控股（15.8%）、绵石投资（13.7%）、中国武夷（11.2%）、天宸股份（9.6%）、华侨城A（8.5%） [13][19] - 跌幅前五为*ST匹凸（-16.9%）、财信发展（-13.2%）、首开股份（-11.3%）、荣丰控股（-10.6%）、合肥城建（-10.5%） [13][19] - 本周重点48家A/H房企中共计上涨12支，较上周增长4支 [13] - 涨幅位居前五的为世联行（8.5%）、华侨城A（8.5%）、时代中国控股（4.7%）、大悦城（3.9%）、新城控股（2.8%） [13][22] - 跌幅前五为富力地产（-19.1%）、建业地产（-13.8%）、绿景中国地产（-10.4%）、中梁控股（-8.3%）、碧桂园（-7.1%） [13][23] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比提升19.9%，同比下降42.7% [3][24] - 样本一线城市新房成交面积为54.1万方，环比+14.3%，同比-36.9% [3][24] - 样本二线城市新房成交面积为120.6万方，环比+19.7%，同比-41.2% [3][24] - 样本三线城市新房成交面积为34.0万方，环比+31.2%，同比-53.6% [3][24] - 12月累计（截至当周），样本30城新房成交面积共计504.0万方，同比-42.5% [26] - 今年累计51周，样本30城新房成交面积共计9341.5万方，同比-14.4% [3][26] - 今年累计51周，一线城市新房成交面积为2501.1万方，同比-10.7% [3][26] - 今年累计51周，二线城市新房成交面积为4614.8万方，同比-14.2% [3][26] - 今年累计51周，三线城市新房成交面积为2225.6万方，同比-18.4% [3][26] - 一线城市中，北京今年累计51周成交同比-14.6%，上海同比-4.5%，广州同比-7.3%，深圳同比-30.2% [26][29] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.4万方，环比增长2.0%，同比下降24.8% [3][30] - 样本一线城市二手房成交面积为87.4万方，环比+2.6% [3][30] - 样本二线城市二手房成交面积为85.2万方，环比+4.6% [3][30] - 样本三线城市二手房成交面积为27.8万方，环比-6.6% [3][30] - 年初至今累计二手房成交面积为10045.1万方，同比增长5.4% [30] - 样本一线城市累计二手房成交面积为4162.6万方，同比+6.1% [30] - 样本二线城市累计二手房成交面积为4593.9万方，同比+4.5% [30] - 样本三线城市累计二手房成交面积为1288.6万方，同比+6.5% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（12.15-12.21）共发行房企信用债7只，环比减少2只；发行规模共计43.30亿元，环比减少103.9亿元 [40] - 总偿还量74.81亿元，环比减少40.36亿元，净融资额为-31.51亿元，环比减少63.54亿元 [40] - 债券类型以证监会主管ABS（41.1%）和一般公司债（40.4%）为主要构成 [40] - 债券期限以5年以上（41.1%）和1-3年（38.1%）为主 [40] - 本周发行利率有升有降，其中“25沪开03”3年期公司债利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升17个基点 [42][43] 本周政策回顾 - 住建部部长倪虹在人民日报发表署名文章，提出优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发、融资、销售制度、实施房屋品质提升工程等要点 [45] - 中央财办详解2025年中央经济工作会议精神，强调房地产高质量发展空间及构建新模式 [45] - 全国金融系统工作会议强调，继续着力做好防范化解房地产企业涉金融风险等工作 [45] - 地方政策方面，安徽、江西发布“十五五”规划建议，均提及加快构建房地产发展新模式、优化保障房供给、建设“好房子”等内容 [46] - 深圳南山区启动“南山换房易”以旧换新专项活动，推出政企联动优惠 [46] - 石家庄放松公积金政策，提高租房提取额度、新增物业费提取用途等 [46] - 广州发布建设规划纲要，推动绿色建筑高等级和规模化发展 [46] 投资建议与配置方向 - 配置方向可选地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业板块 [4][47] - 地产开发板块推荐：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][47] - 地方国企/城投/化债板块推荐：城建发展、城投控股 [4][47] - 中介板块推荐：贝壳-W [4][47] - 物业板块（属于跟涨）推荐：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][47]

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年11月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比降幅收窄，市场信心仍然不足，全年地产市场压力很难缓解 [2][5] - 中央经济工作会议指出“稳地产、去库存”，预期2026年地产政策空间打开 [2] - 考虑到高基数效应，后续市场可能仍面临压力，但房价下滑及看跌预期可能倒逼政策出台，预计明年一季度将有适当政策调整 [5] - 投资标的选择上，建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别总结 1. 11月新房与二手房成交 - **新房成交**：11月40城新房成交面积904.6万平，环比下降6.8%，同比下降40.7%，同比降幅较10月扩大13.9个百分点；1-11月累计同比下降11.5% [5][15] - **分城市能级**：一线城市11月成交面积环比上升4.5%，同比下降43.5%；二线城市环比下降2.4%，同比下降37.4%；三四线城市环比下降25.8%，同比下降46.3% [5][16] - **重点城市表现**：11月北京新房成交面积环比下降34%，同比下降54%；上海环比上升31%，同比下降22%；广州环比下降1%，同比下降37%；深圳环比上升11%，同比下降76% [5][16] - **二手房成交**：11月18城二手房成交面积734.6万平，环比上升13.5%，同比下降25.7%，同比降幅收窄4.1个百分点；1-11月累计同比微增0.05% [5][23] - **二手房分城市能级**：11月一、二、三四线城市二手房成交面积同比分别下降26.0%、27.2%、19.9%，同比降幅分别收窄2.9、3.9、8.6个百分点 [5][24] 2. 新房库存与去化 - **库存规模**：截至11月末，跟踪的12城新房库存面积1.1亿平，环比上升0.5%，同比下降10.6% [5][34] - **去化周期**：整体去化周期为18.0个月，环比下降0.2个月，同比上升2.2个月；一、二、三四线城市去化周期分别为18.9、15.3、31.0个月 [5][34] - **去化周期较短城市**：上海（8.6个月）、杭州（9.1个月）、福州（11.3个月）去化周期在12个月内 [5][34] - **开盘去化率**：11月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比基本持平，同比下降3个百分点；一线城市平均去化率25%，二线城市39%，三四线城市仅12% [5][48] - **去化率较高城市**：11月去化率6成及以上城市仅有天津、苏州、宁波 [5][48] 3. 土地市场 - **成交规模**：11月全国300城成交土地规划建面2.42亿平，环比上升6.3%，同比下降20.9%，同比降幅扩大10.9个百分点 [5][54] - **住宅用地成交**：11月全国住宅类成交土地建面7735.3万平，环比上升36.2%，同比下降29.1% [5][54] - **楼面价与溢价率**：11月全国成交土地平均楼面价1463元/平，环比上升17.9%，同比下降16.7%；平均土地溢价率3.5%，环比上升0.09个百分点，同比下降1.1个百分点 [5][66] - **住宅用地价格**：11月全国住宅类用地平均楼面价3212元/平，环比下降5.1%，同比下降15.4%；平均溢价率2.7%，环比下降0.7个百分点，同比下降1.9个百分点 [5][67] - **累计情况**：1-11月全国土地成交规划总建面20.4亿平，同比下降8.5%；成交总价2.5万亿元，同比下降9.4%；平均溢价率6.2%，同比上升2.4个百分点 [5][68] 4. 房企表现 - **销售情况**：百强房企11月全口径销售额2428亿元，同比下降37.1%，降幅较10月微幅收窄；1-11月全口径销售额3.02万亿元，同比下降18.8% [5][90] - **梯队表现**：11月CR5、CR10、CR20、CR50全口径销售额同比降幅分别为26.2%、32.7%、34.3%、36.0%，降幅均较10月收窄 [5][90] - **表现突出房企**：TOP20房企中，11月销售额同比正增长的有绿地（+13%）、保利置业（+12%）；1-11月累计销售额同比正增长的有中建东孚（+31%）、金茂（+21%）、绿地（+6%）、国贸（+5%） [5][91] - **拿地情况**：百强房企11月全口径拿地金额822亿元，同比下降38.4%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为34%，同比下降1个百分点 [5][97] - **拿地积极房企**：11月拿地金额排名靠前的有华润置地（277亿元，拿地强度120%）、北京城建（54亿元，拿地强度318%）、上海城建（43亿元）、绿城中国（43亿元，拿地强度34%）、中海地产（42亿元，拿地强度19%） [5][97] - **累计拿地**：1-11月百强房企拿地金额9978亿元，同比增长17.2%；拿地强度33%，同比提升10个百分点；拿地金额领先的包括中海地产（962亿元，+133%）、华润置地（757亿元，+55%）、招商蛇口（754亿元，+249%） [5][100] - **融资情况**：11月房地产行业国内外债券、ABS发行规模620亿元，同比增长29%，环比增长21%；平均发行利率3.27%，同比提升0.55个百分点 [5][101] - **债券到期**：2025年12月行业国内外债券到期规模572亿元；2026年1-11月到期规模6546亿元，其中3月、4月、7月是到期小高峰，规模分别为836亿元、845亿元、1013亿元 [5][104] 5. 政策动态 - **中央政策**：中央经济工作会议提及“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，并强调深化住房公积金制度改革，加快构建房地产发展新模式 [5] - **REITs扩容**：证监会就商业不动产REITs试点公开征求意见；发改委发布新版基础设施REITs项目行业范围清单，新增体育场馆、商业综合体、高星级酒店、城市更新等项目类型 [5] - **城市更新**：住建部推进城市更新工作，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设 [5] - **地方政策**：杭州、天津、佛山等多地推动存量资产盘活；重庆、佛山等地优化公积金贷款政策；青岛针对引进人才发放大额购房补贴 [5] 6. 板块收益 - **市场表现**：11月房地产板块绝对收益为-2.8%，相对沪深300收益为-0.4%，主要因销售基本面走弱 [5] 7. 投资建议 - **关注主线**：报告建议关注三条投资主线 [5] - **主线一**：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] - **主线二**：2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [5] - **主线三**：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5]

公司与关联方交易安排 - 绿城管理集团作为项目管理服务供应商，不时获中交集团、其附属公司及/或其联系人委聘，为其工程项目提供服务 [1] - 为精简交易，绿城管理与中交集团于2025年12月19日订立了2025年项目管理框架协议，以规管相关项目管理服务的提供 [1] - 2025年项目管理框架协议的期限将持续至2027年12月31日 [1]

核心交易 - 绿城中国非全资附属公司绿城管理与中交集团订立2025年项目管理框架协议 [1] - 协议旨在规管绿城管理向中交集团及其关联方提供项目管理服务 [1] - 该框架协议的有效期至2027年12月31日 [1] 协议方与时间 - 协议于2025年12月19日订立 [1] - 协议双方为绿城管理（绿城中国附属公司）与中交集团 [1]

核心交易公告 - 绿城中国旗下绿城管理集团与中交集团订立2025年项目管理框架协议 [1] - 协议旨在精简单一框架项下的有关交易 [1] - 协议期限直至2027年12月31日 [1] 协议内容与关系 - 绿城管理集团将作为项目管理服务供应商，为中交集团、其附属公司及/或其联系人的工程项目提供服务 [1] - 该协议规管绿城管理集团向中交集团方面提供项目管理服务 [1] - 绿城管理集团此前已不时获中交集团方面委聘 [1]