行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年11月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比降幅收窄，市场信心仍然不足，全年地产市场压力很难缓解 [2][5] - 中央经济工作会议指出“稳地产、去库存”，预期2026年地产政策空间打开 [2] - 考虑到高基数效应，后续市场可能仍面临压力，但房价下滑及看跌预期可能倒逼政策出台，预计明年一季度将有适当政策调整 [5] - 投资标的选择上，建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别总结 1. 11月新房与二手房成交 - **新房成交**：11月40城新房成交面积904.6万平，环比下降6.8%，同比下降40.7%，同比降幅较10月扩大13.9个百分点；1-11月累计同比下降11.5% [5][15] - **分城市能级**：一线城市11月成交面积环比上升4.5%，同比下降43.5%；二线城市环比下降2.4%，同比下降37.4%；三四线城市环比下降25.8%，同比下降46.3% [5][16] - **重点城市表现**：11月北京新房成交面积环比下降34%，同比下降54%；上海环比上升31%，同比下降22%；广州环比下降1%，同比下降37%；深圳环比上升11%，同比下降76% [5][16] - **二手房成交**：11月18城二手房成交面积734.6万平，环比上升13.5%，同比下降25.7%，同比降幅收窄4.1个百分点；1-11月累计同比微增0.05% [5][23] - **二手房分城市能级**：11月一、二、三四线城市二手房成交面积同比分别下降26.0%、27.2%、19.9%，同比降幅分别收窄2.9、3.9、8.6个百分点 [5][24] 2. 新房库存与去化 - **库存规模**：截至11月末，跟踪的12城新房库存面积1.1亿平，环比上升0.5%，同比下降10.6% [5][34] - **去化周期**：整体去化周期为18.0个月，环比下降0.2个月，同比上升2.2个月；一、二、三四线城市去化周期分别为18.9、15.3、31.0个月 [5][34] - **去化周期较短城市**：上海（8.6个月）、杭州（9.1个月）、福州（11.3个月）去化周期在12个月内 [5][34] - **开盘去化率**：11月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比基本持平，同比下降3个百分点；一线城市平均去化率25%，二线城市39%，三四线城市仅12% [5][48] - **去化率较高城市**：11月去化率6成及以上城市仅有天津、苏州、宁波 [5][48] 3. 土地市场 - **成交规模**：11月全国300城成交土地规划建面2.42亿平，环比上升6.3%，同比下降20.9%，同比降幅扩大10.9个百分点 [5][54] - **住宅用地成交**：11月全国住宅类成交土地建面7735.3万平，环比上升36.2%，同比下降29.1% [5][54] - **楼面价与溢价率**：11月全国成交土地平均楼面价1463元/平，环比上升17.9%，同比下降16.7%；平均土地溢价率3.5%，环比上升0.09个百分点，同比下降1.1个百分点 [5][66] - **住宅用地价格**：11月全国住宅类用地平均楼面价3212元/平，环比下降5.1%，同比下降15.4%；平均溢价率2.7%，环比下降0.7个百分点，同比下降1.9个百分点 [5][67] - **累计情况**：1-11月全国土地成交规划总建面20.4亿平，同比下降8.5%；成交总价2.5万亿元，同比下降9.4%；平均溢价率6.2%，同比上升2.4个百分点 [5][68] 4. 房企表现 - **销售情况**：百强房企11月全口径销售额2428亿元，同比下降37.1%，降幅较10月微幅收窄；1-11月全口径销售额3.02万亿元，同比下降18.8% [5][90] - **梯队表现**：11月CR5、CR10、CR20、CR50全口径销售额同比降幅分别为26.2%、32.7%、34.3%、36.0%，降幅均较10月收窄 [5][90] - **表现突出房企**：TOP20房企中，11月销售额同比正增长的有绿地（+13%）、保利置业（+12%）；1-11月累计销售额同比正增长的有中建东孚（+31%）、金茂（+21%）、绿地（+6%）、国贸（+5%） [5][91] - **拿地情况**：百强房企11月全口径拿地金额822亿元，同比下降38.4%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为34%，同比下降1个百分点 [5][97] - **拿地积极房企**：11月拿地金额排名靠前的有华润置地（277亿元，拿地强度120%）、北京城建（54亿元，拿地强度318%）、上海城建（43亿元）、绿城中国（43亿元，拿地强度34%）、中海地产（42亿元，拿地强度19%） [5][97] - **累计拿地**：1-11月百强房企拿地金额9978亿元，同比增长17.2%；拿地强度33%，同比提升10个百分点；拿地金额领先的包括中海地产（962亿元，+133%）、华润置地（757亿元，+55%）、招商蛇口（754亿元，+249%） [5][100] - **融资情况**：11月房地产行业国内外债券、ABS发行规模620亿元，同比增长29%，环比增长21%；平均发行利率3.27%，同比提升0.55个百分点 [5][101] - **债券到期**：2025年12月行业国内外债券到期规模572亿元；2026年1-11月到期规模6546亿元，其中3月、4月、7月是到期小高峰，规模分别为836亿元、845亿元、1013亿元 [5][104] 5. 政策动态 - **中央政策**：中央经济工作会议提及“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，并强调深化住房公积金制度改革，加快构建房地产发展新模式 [5] - **REITs扩容**：证监会就商业不动产REITs试点公开征求意见；发改委发布新版基础设施REITs项目行业范围清单，新增体育场馆、商业综合体、高星级酒店、城市更新等项目类型 [5] - **城市更新**：住建部推进城市更新工作，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设 [5] - **地方政策**：杭州、天津、佛山等多地推动存量资产盘活；重庆、佛山等地优化公积金贷款政策；青岛针对引进人才发放大额购房补贴 [5] 6. 板块收益 - **市场表现**：11月房地产板块绝对收益为-2.8%，相对沪深300收益为-0.4%，主要因销售基本面走弱 [5] 7. 投资建议 - **关注主线**：报告建议关注三条投资主线 [5] - **主线一**：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] - **主线二**：2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [5] - **主线三**：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5]

文章核心观点 - 2025年11月中国土地市场呈现环比回暖但同比仍显疲软的态势 房企拿地决策趋于理性 聚焦核心城市优质地块 市场分化加剧 [5][6][43] - 中央及地方政策多维度支持城市更新行动 通过REITs扩容、模式创新等方式构建支持体系 推动其成为稳投资、惠民生的重要引擎 [8][44][46] 房企新增土地储备与投资策略 - **头部房企拿地领先**：1-11月 中海地产、招商蛇口、保利发展控股新增全口径土地储备规模领先 分别为467.46万平方米、386.71万平方米、373.95万平方米 [3][11] - **投资力度与新增货值集中**：1-11月 权益拿地金额最高的企业为中海地产（880.2亿元）、华润置地（625.9亿元）、保利发展控股（597亿元） 新增货值最高的企业为中海地产（1163亿元）、招商蛇口（1113.4亿元）、保利发展控股（972.2亿元） [11][12] - **策略转向审慎与聚焦**：房企土地投资策略更趋审慎 倾向于聚焦经过市场验证的成熟区域 而非盲目扩张 [5][12] - **单月数据环比微升**：报告期内前50房企单月新增土地建筑面积309.49万平方米 环比回升6.8% 但1-11月累计新增土地建筑面积4543.42万平方米 同比微降1.8% [9] 土地市场供应情况 - **整体供应环比大幅回升**：报告期内一二三线城市供应住宅用地1833宗 供应土地规划建筑面积13133.95万平方米 环比回升149.72% 但同比下降14.20% [5][14] - **各线城市供应分化**：二线城市供应土地规划建筑面积3356.94万平方米 环比回升157.08% 三线城市供应9557.09万平方米 环比上升145.30% [14][17] - **起始楼面价普遍下行**：一二三线城市供应土地起始楼面价为3167元/平方米 环比下降9.69% 其中三线城市起始楼面价2515元/平方米 环比下降13.60% [5][14][16] - **专项债发行加速助力**：11月地方债发行量环比回升3515.86亿元 其中新增专项债发行4921.92亿元 环比增长71% 专项债用于收储闲置土地的规模扩大 [5][18] 土地市场成交情况 - **成交环比回暖但同比低迷**：报告期内一二三线城市成交住宅用地740宗 成交土地规划建筑面积4842.52万平方米 环比回升40.89% 但同比下降30.90% 成交总价2017亿元 环比回升20.86% 但同比下降43.83% [6][20] - **成交楼面价与溢价率双降**：成交楼面均价4165.2元/平方米 环比下降6.43% 同比下降18.11% 平均溢价率仅为2.15% [6][20][22] - **二线城市修复弹性较强**：二线城市成交土地规划建筑面积1324.86万平方米 环比回升63.44% 成交总价718.32亿元 环比回升84.26% 但楼面价同比降幅达22.75% [22][23][24] - **土地购置费累计值同比仍降**：10月土地购置费累计值为28653.01亿元 环比上升8.64% 但同比下降11.3% [6][25] 重点城市土地市场表现 - **供应挂牌环比回升**：2025年11月17日至12月14日期间 6个重点城市有210宗地块挂牌 起始价483.20亿元 环比回升32.01% 面积612.11万平方米 [7][27][28] - **成交环比量价齐升**：同期6个重点城市成交167宗地 成交价566.44亿元 环比上升27% 成交土地面积451.82万平方米 环比回升17% [7][32][33] - **市场分化显著 核心资产受捧**：核心区域稀缺地块引发高溢价竞争 如北京朝阳区松榆里地块溢价率18.21% 深圳南山超级总部地块溢价率42.49% 而郊区及非核心区域地块多以底价成交 [7][13][34][40][41][43] - **房企聚焦核心区域拿地**：典型案例如中海地产在北京、上海拿下3宗地块 权益拿地金额43.10亿元 金茂底价37.26亿元获取上海宝山地块 显示对成熟区域的深耕 [11][13][35] 城市更新政策与实践 - **顶层设计明确方向**：中央密集部署城市更新行动 将其作为新型城镇化重要抓手 强调与“好房子”建设及高质量发展结合 [8][44] - **融资渠道拓宽**：国家发改委扩容基础设施REITs至城市更新设施、老旧厂区改造等领域 为存量资产盘活提供融资支持 [8][44] - **地方实践创新多样**：重庆探索“容积率奖励”机制 上海推行“国企主导”模式 广州尝试“原拆原建”自主更新 北京落地全国首单城市更新类REITs（发行规模7.53亿元） [8][45][46] - **改造进度高效**：2025年1-10月全国新开工改造城镇老旧小区2.51万个 提前完成年度计划 多地超额完成 [8][44]

证券日报网讯 12月17日，同庆楼在互动平台回答投资者提问时表示，公司始终密切关注基础设施 REITs 政策为酒店行业带来的发展机遇，并已积极开展相关布局与探索。具体举措有：1、计划推进存 量重资产的 REITs 化运作，盘活优质资产价值；2、富茂酒店部分项目采用定制租赁物业的运营模式， 有效降低重资产投入；3、已签约湖州委托管理项目，成功落地首个轻资产运营案例。未来，公司可通 过重资产 REITs 化、定制租赁、委托管理这三种模式，加快在长三角及核心城市的项目布局，进一步 提升管理效率。 （编辑 楚丽君） ...

基础设施项目系指：（1）宝湾物流下属公司成都龙泉宝湾国际物流有限公司持有的位于四川省成都经 济技术开发区汽车城大道999号的成都龙泉宝湾国际物流中心，（2）宝湾物流下属公司西安宝湾国际物 流有限公司持有的位于陕西省西安市临潼区现代物流园区物阜路289号的西安宝湾国际物流中心项目， （3）宝湾物流下属公司宁波宝湾国际物流有限公司持有的位于宁波市奉化区方桥街道恒发路188号的宁 波宝湾国际物流中心项目，（4）宝湾物流下属公司青岛胶州宝湾国际物流有限公司持有的位于青岛市 胶州市物流大道1号的青岛胶州宝湾国际物流中心项目。 格隆汇12月15日丨南山控股(002314.SZ)公布，公司之控股子公司宝湾物流控股有限公司（简称"宝湾物 流"）作为发起人发起设立的华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金（简称"基金"或"华泰 宝湾物流REIT"，基金代码：180303.SZ）已于2024年10月29日在深圳证券交易所上市。为提升宝湾物 流"募投建管退"的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益，宝湾物流现筹划 开展华泰宝湾物流REIT新购入基础设施项目。 ...

证券日报网讯 12月12日，中体产业（600158）在互动平台回答投资者提问时表示，公司将持续关注国 家在基础设施REITs领域的政策动向。 ...

宏观经济总体展望 - 中国经济将保持稳健向好势头，产业升级将创造新的发展空间，超大规模市场需求将加快释放 [1] - 当前中国经济处于弱复苏状态，未来宏观政策将延续宽松基调，为“十五五”开局奠定坚实基础 [2] 工业生产 - 经济学家对11月工业增加值同比增速预测均值为5.0%，高于上月4.9%的公布数据 [1][3] - 11月制造业PMI指数为49.2%，比10月提升0.2个百分点，但已连续8个月位于荣枯线之下 [3] - 高频数据显示生产活动有所分化，汽车轮胎、螺纹钢、甲醇等开工率回升，而高炉、石油沥青、纯碱等开工率回落 [3] - 外需是生产的重要支撑，11月PMI中新出口订单指数回升至47.6，生产指数回升至50 [4] - 11月高速公路货车通行量增速为2.5%，好于10月的-1.0%；港口货物吞吐量增速上行至3.2% [4] 消费市场 - 经济学家对11月社会消费品零售总额同比增速预测均值为3.09%，稍高于上月2.9%的公布数据 [1][5] - 消费品以旧换新政策效应持续释放，1～11月带动相关商品销售额超2.5万亿元，惠及超3.6亿人次 [5] - 具体以旧换新成果包括：汽车超1120万辆，家电超1.28亿台，手机等数码产品超9015万件，电动自行车超1291万辆，家装厨卫“焕新”超1.2亿件 [5][6] - 通信、家电零售业销售收入同比分别增长20.3%和26.5% [6] - “双11”购物节期间全网销售总额较上年同期增长17.6%，但日均销售额同比下降6.0% [6] - 11月邮政快递揽收量同比增长7.9%，较10月回升2.2个百分点 [6] - 餐饮收入回暖趋势有望延续，10月同比增速提高2.9个百分点至3.8% [6] - 消费结构正在转型，服务零售额同比增速有望持续快于商品零售额增速，文娱旅游、交通出行等服务消费领域发展空间广阔 [7] 固定资产投资 - 经济学家对1～11月固定资产投资增速的预测均值为-2.1%，低于上月-1.7%的公布数据 [1][8] - 基建投资面临下行压力，11月石油沥青、水泥发运率落至近年低位 [8] - 制造业投资方面，10月工业企业利润同比由正转负，可能抑制投资意愿，但5000亿元新型政策性金融工具或对计算机电子等高技术制造业投资形成支撑 [8] - 5000亿元新型政策性金融工具已全部投放完毕，共支持2300多个项目，项目总投资约7万亿元，重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施及城市更新等领域 [9] - 去年和今年分别安排了7000亿元、8000亿元超长期特别国债支持“硬投资”项目建设 [10] - 基础设施REITs是稳投资重要抓手，截至今年11月，已累计推荐105个项目，83个已发行上市，发售基金总额共2070亿元，预计可带动新项目总投资超1万亿元 [10]

政策法规 - 国家能源局启动“人工智能+能源”试点，旨在通过“场景牵引、揭榜挂帅、试点先行、全面推广”的思路，推动人工智能技术与能源产业深度融合，以破解行业痛点并培育新的增长极 [8][9] - 试点项目将设定降本增效、降碳减排、安全保障等可量化的建设目标，并组织专家评审遴选高价值应用场景清单，技术供给方可“揭榜”组建联合体申请试点 [9] - 激励机制包括将符合条件的试点项目推荐纳入国家人工智能示范工程体系、支持成果固化为标准规范，以及对成果突出的单位在承担国家级示范任务时予以优先推荐 [14] - 国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，明确符合条件的储能设施项目、各类清洁能源项目、充电基础设施等均可申报REITs，拓展了能源基础设施的融资渠道 [15][18] - 上海市发布通知加强公共领域新能源汽车充（换）电设施安全管理，要求设施需符合国家安全标准并逐步强制要求通过CCC认证（2026年8月1日起全面实施），同时明确了从设计施工、日常管理到应急监测的全流程安全责任 [16] 市场洞察 - 2025年1-10月，深圳新能源轻卡销量达2.2万辆，位居全国第一，新能源渗透率达78.8%，但增速已放缓，市场趋于饱和转入存量更新阶段 [20][21] - 同期，深圳新能源轻卡销量同比增长40.5%，但近两月同比呈负增长，其中10月销售1252辆，同比下降46.9% [23] - 深圳新能源轻卡市场产品结构特征明显：纯电动车型占比高达97.1%，厢式上装形式占75.7%，电池电量集中在96-110度区间的车型占62.1% [23][24] - 2025年1-10月，深圳新能源轻卡市场集中度高，TOP3企业份额合计达54.5%，TOP5达76.7% [25] - 远程汽车以4772辆的销量和21.3%的市场份额稳居深圳市场榜首，江淮汽车销量达3343辆，同比激增1098.2%，市场份额增长11.2个百分点 [25] - 深圳对新能源轻卡提供补贴与通行政策双重支持：报废旧柴油车换购最高补贴8万元，个人购车根据车价补贴0.5万至1.5万元；通行方面，轻型厢式及封闭式货车除深南大道部分路段外全天候允许通行，政策有效期至2026年6月30日 [31][32][33][35][36][37] 企业监测 - 远程新能源商用车计划于2026年1月正式上市其首款Robovan产品神童T6，该车为面向城市与园区中短途物流的L4级无人物流车，搭载远程自研的智能驾驶系统，采用一体式车架结构以实现可定制和可拓展 [40][41][42] - 采埃孚与卡尔动力在商用车智能驾驶领域达成全面战略合作，双方将聚焦干线货运自动驾驶领域，围绕L4级系统前装量产、线控底盘技术集成及多场景智慧货运解决方案开展合作 [44][45] - 国轩高科在全固态电池技术方面取得进展，已推进2吉瓦时（GWh）量产线的设计工作 [39]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：同步大市 [4] - 评级变动：维持 [4] 报告的核心观点 - 新房销售持续低迷，二手房销售降幅扩大，高频销售数据表明新房及二手房市场均面临较大下行压力，市场信心全面修复仍需时日 [6] - 随着楼市的量价表现进一步下探，政策出台概率正在加强 [6] - 短期看，基本面进一步下行带来的政策宽松预期有望推动板块估值修复 [8] - 长期需关注房企在新模式下的发展机遇，建议短期关注政策宽松带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市资源和不动产运营能力的龙头企业 [8] 行业销售数据总结 - **全国新房销售**：42城新房年内累计销售面积(1/1-12/06)同比增速为-5.5%，较前值(1/1-11/29)的-7.0%略有收窄；当月累计销售面积同比增速为-34.2%，上个月整月为-36.1% [6] - **全国二手房销售**：20城二手房年内累计销售面积(1/1-12/06)同比增速为6.0%，较前值(1/1-11/29)的7.8%回落；当月累计销售面积同比增速为-41.5%，降幅较上个月整月的-19.4%显著扩大 [6] - **全国新房及二手房合计销售**：19城新房及二手房年内累计销售面积(1/1-12/06)同比增速为-3.2%，较前值(1/1-11/29)的-2.1%下滑；当月累计销售面积同比增速为-40.0%，降幅较上个月整月的-27.9%扩大 [6] 核心城市销售数据总结 - **核心城市新房销售（年内累计同比）**： - 北京：-13.7% [7] - 上海：-8.5% [7] - 深圳：-34.0% [7] - 广州：-10.2% [7] - 杭州：1.5% [7] - 成都：-21.1% [7] - **核心城市新房销售（当月累计同比）**： - 北京：-41.9% [7] - 上海：19.8% [7] - 深圳：-80.6% [7] - 广州：-28.9% [7] - 杭州：-27.1% [7] - 成都：-43.5% [7] - **核心城市二手房销售（年内累计同比）**： - 北京：3.7% [7] - 上海：9.5% [7] - 深圳：13.2% [7] - 杭州：-0.5% [7] - 成都：4.9% [7] - **核心城市二手房销售（当月累计同比）**： - 北京：-36.3% [7] - 上海：-30.0% [7] - 深圳：-46.6% [7] - 杭州：-43.1% [7] - 成都：-49.6% [7] - **核心城市新房及二手房合计销售（年内累计同比）**： - 北京：-2.8% [8] - 上海：1.6% [8] - 深圳：-6.6% [8] - 杭州：0.6% [8] - 成都：-6.7% [8] - **核心城市新房及二手房合计销售（当月累计同比）**： - 北京：-37.9% [8] - 上海：-13.8% [8] - 深圳：-60.4% [8] - 杭州：-33.9% [8] - 成都：-47.5% [8] 近期行业政策与动态 - **深圳公积金新政**：12月5日，深圳市进一步放宽住房公积金提取规定，增设购房首付款提取、购房税款提取、异地购房还贷提取，支持“既提又贷”，同时优化租房提取政策，并加大对参与老旧住房更新改造项目职工的提取支持力度 [8] - **REITs范围拓展**：国家发展改革委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，拓展了基础设施REITs发行范围，将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店、商业办公设施、城市更新设施等优质资产类别纳入范围 [38] - **重庆“好房子”建设**：重庆出台十条措施支持“好房子”建设，提出中心城区新供土地原则上为“好房子”产品供地，“好房子”绿色建材应用比例不低于70%，积极推广应用智慧家居整体解决方案 [38] - **长三角国土空间规划**：国务院原则同意《长三角国土空间规划（2023-2035年）》，提出支持上海发挥龙头带动作用，加强上海大都市圈与苏锡常都市圈空间融合，以及与南京、杭州、合肥、宁波都市圈空间统筹，支撑世界级城市群建设 [38] - **新型城镇化与城市更新**：国务院总理李强指出，新型城镇化是扩大内需和促进产业升级、做强国内大循环的重要载体，要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [40]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数小幅下跌，成交金额降低，仅新型基础设施类和水利设施类REITs小幅上涨，交通基础设施类REITs跌幅最高；国家发改委拓展发行范围，今年19只公募REIT完成发行，26只基金待上市，市场有望扩容；在资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比高 [5][40] 各部分内容总结 二级市场 - 本周公募REITs市场小幅下跌，中证REITs指数和全收益指数较上周分别下跌0.98%和0.85% [10] - REITs市场总成交规模4.61亿份，较上周环比下跌28.75%，成交额19.62亿元，环比下跌30.25%，区间换手率降至1.77% [11] - 产权类和特许经营类公募REITs指数分别下跌0.91%和1.20%，仅新型基础设施类和水利设施类REITs小幅上涨 [13][17] - 不同类型公募REITs成交额多数下跌，仅仓储物流类环比上涨12.23%；多数换手率下跌，仅仓储物流类持平 [18][22] - 77只公募REITs中16只上涨、2只持平、59只下跌，涨幅靠前为华夏基金华润有巢REIT等，跌幅靠前为浙商证券沪杭甬高速REIT等 [25] 一级市场 - 截至2025年12月5日，共发行78只公募REITs，规模合计2018.69亿元，2025年以来19只完成发行，11月新发行1只规模24.48亿元 [3][31] - 26只公募REITs基金待上市，其中13只为首发、13只为扩募；10只通过、7只已反馈、4只已问询、4只已受理、1只已申报 [33] 公募REITs政策及市场动态 - 12月1日国家发改委印发清单，拓展基础设施REITs发行范围至15个行业领域 [36][37] - 12月3日全国首单城市更新类REITs落地北京亦庄，规模7.53亿元，可提供可复制路径 [38] 投资建议 - 本周REITs指数下跌，成交金额降低，仅新型基础设施类和水利设施类REITs上涨，交通基础设施类跌幅最高 [5][39] - 国家发改委拓展发行范围，今年19只公募REIT完成发行，26只基金待上市，市场有望扩容 [5][40] - 资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比高 [5][40]

新型城镇化与城市更新 - 国务院强调新型城镇化是扩大内需、促进产业升级、做强国内大循环的重要载体，需因地制宜优化“人、产、城”布局 [1][2] - 深入实施城市更新行动，将其与消除安全隐患、稳楼市结合，推进好房子建设和房地产高质量发展 [2] - 国家发改委将老旧街区、老旧厂区更新改造等城市更新项目纳入新版基础设施REITs项目行业范围清单 [4] 金融与资本市场政策 - 证监会将对优质机构适当“松绑”，优化风控指标，适度打开资本空间和杠杆限制，提升资本利用效率 [1][5] - 国家金融监督管理总局下调保险公司多项业务风险因子，如持仓超三年的沪深300指数成分股风险因子从0.3下调至0.27 [7] - 11月A股新开户238万户，环比增长3%，2025年前11个月累计新开2484万户，同比增长7.95% [6] 行业融合发展与促进措施 - 两部门印发行动方案，促进文旅与民航业融合发展，目标到2027年提升旅游出行服务水平，丰富融合产品与场景 [1][4] - 国家发改委下达2025年第四批以工代赈中央预算内投资60亿元，全年中央投资达355亿元，预计带动超400万名低收入群众就近务工 [5] - 市场监管总局发布实施《外卖平台服务管理基本要求》国家标准，旨在规范平台收费与促销，推动信息透明与公平竞争 [1][7] 对外贸易与宏观经济 - 2025年1-10月，中国服务进出口总额65844.3亿元，同比增长7.5%，其中出口增长14.3%，进口增长2.6%，贸易逆差同比减少2693.9亿元 [3][4] - 经合组织维持2025年全球经济增速预期为3.2%，2026年为2.9%，指出经济韧性超预期但面临贸易壁垒、人工智能泡沫等风险 [1][9] - 商务部表示中国政府依法依规开展稀土相关物项出口管制，对民用合规出口申请及时批准，并适用通用许可等便利化措施 [3] 基础设施与房地产金融 - 新版基础设施REITs项目行业范围清单发布，将体育场馆、四星级及以上酒店、超甲级商务楼宇及城市更新等项目纳入 [1][4] - 人民银行于12月5日开展10000亿元买断式逆回购操作，期限3个月，以保持银行体系流动性充裕 [1][6] 消费与民生相关行业 - 国家邮政局监测数据显示，截至2025年11月30日，中国快递年业务量首次突破1800亿件，成为促消费、扩内需、稳增长的重要支撑 [8] - 中国药品价格登记系统正式上线，实现价格“一地受理、全国共享、全球公开”，亿帆医药、罗氏制药等9家药企完成首批登记 [7][8] - 六大国有银行已全面停售5年期大额存单，部分股份制银行及城商行也收缩长期存款业务，同时多家银行持续下调存款利率 [6] 国际经贸与市场动态 - 俄罗斯总统普京签署法令，中国公民可免签入境俄罗斯30天，有效期至2026年9月14日 [1][9] - 欧盟达成协议，将从2026年底起禁止进口俄罗斯液化天然气，2027年秋季起禁止进口管道天然气 [10] - 白银价格本周飙升至历史新高，首次站上58美元/盎司，今年以来涨幅已超100% [11]