港股内房股市场表现 - 港股内房股板块整体走高，多只股票出现显著上涨 [1] - 绿城中国领涨，涨幅达到9%，远洋集团涨超8%，富力地产涨超7% [1] - 世茂集团、建发国际集团、华润置地、中国金茂等公司涨幅均超过4% [1] 个股涨跌幅详情 - 绿城中国股价上涨9.09%至9.000港元，总市值为228.56亿港元 [2] - 远洋集团股价上涨8.65%至0.113港元，总市值为13.34亿港元 [2] - 富力地产股价上涨7.55%至0.570港元，总市值为21.39亿港元 [2] - 世茂集团股价上涨5.77%至0.275港元，总市值为23.66亿港元 [2] 个股年初至今表现对比 - 建发国际集团年初至今累计上涨39.71%，总市值达371.19亿港元 [2] - 华润置地年初至今累计上涨37.75%，总市值达2073.68亿港元 [2] - 中国金茂年初至今累计上涨48.42%，总市值为190.53亿港元 [2] - 新城发展年初至今累计上涨26.92%，总市值为163.22亿港元 [2]

港股房地产股市场表现 - 11月10日港股房地产股整体走强 [2] - 绿城中国股价上涨超过9% [2] - 富力地产股价上涨超过7% [2] - 世茂集团股价上涨超过5% [2]

2025年1-10月西安房企拿地金额排名 - 保利发展以50.58亿元拿地金额位居榜首，超过此前领先的绿城中国[1][2] - 绿城中国以45.9亿元拿地金额位列第二，其在6月份通过于港务、高新、团结片区拿地后曾位居第一[1] - 招商蛇口以23.1亿元拿地金额排名第三[1] - 榜单前20名中，有13家为国央企背景房企，7家为民营房企[3] 主要房企拿地动态与战略 - 保利于10月份斥资23.411亿元在青龙寺板块拿下122亩地块，该地块成为2025年西安单宗住宅用地"总价地王"[2] - 近4年（2022-2025年前10个月）保利在西安总拿地金额超过200亿元，显示出其对西安市场的重仓策略[2] - 保利在西安的业绩表现强劲，2023年销售额130.3亿元（排名第三），2024年销售额151.8亿元（排名第三），2025年持续位居榜首[3] - 中铁置业凭借10月底8.82亿元在曲江拿地，使其前10个月总拿地金额达到19.12亿元，跻身TOP10[3] - 全国性龙头民营房企中，仅四川邦泰在西安有新增土储，位于高新丝路软件城和曲江西安文教园[3] 西安土地市场特征 - 2025年前10个月已出现3宗"20亿+"地块，分别为保利青龙寺地块、地建嘉信高新CID地块、天地源"软西"地块[3] - 对比2023年有5宗"20亿+"地块（含2宗"30亿+"），2024年有4宗"20亿+"地块[4] - 高总价地块普遍体量较大，均在百亩以上[5] - 有能力竞得"20亿+"地块的房企基本为国央企背景[6][7] - "万元地"和溢价成交地块数量在前10个月保持稳定，分别为11宗和6宗[8] 潜在市场热点与展望 - 曲江新区雁翔路板块新公示两宗低容积率（1.2）地块，因其超低容积率，预计未来楼面地价将较高[8] - 该板块是西安土拍史上两宗楼面地价"2万+"地块的诞生地，包括2021年的"西安地王"（楼面价2.4万+/㎡）和2023年万众地块（楼面价20753元/㎡）[11] - 市场关注12月是否会复制去年的年末行情，去年12月曾因多宗优质地块供应引发拿地热潮，邦泰、绿城、招商、越秀&中铁建、经发等企业均有斩获[11][12]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][54] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][54] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][54] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][54] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4][54] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益 [4][54] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][54] 从央行调查报告看当前居民对房价预期 - 2025年三季度城镇储户对下季度房价预期“上涨”的居民占比为9.1%，连续2个季度低于10% [1][11] - 预期房价“基本不变”的居民占比为55.6%，预期“下降”的居民占比为23.5%，接近历史最高点 [1][11] - 本季度收入感受指数为46.5%，环比上升1.5个百分点，已连续10个季度低于50% [1][11] - “924”新政曾带动居民房价信心边际改善，但新政满一年后市场悲观占比又回到2024年三季度相似水平 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2%，落后沪深300指数1.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第24名 [2][17] - 本周房地产板块上涨个股共65支，较上周增长24支，下跌股数为49支 [17] - 个股涨幅前五为万泽股份(30.3%)、绵石投资(27.6%)、新华联(27.4%)、渝开发(22.2%)、财信发展(18.6%) [17][22] - 重点48家A/H房企中上涨14支，涨幅前五为绿景中国地产(38.2%)、金地商置(5.1%)、龙湖集团(3.9%)、融信中国(3.8%)、世联行(3.4%) [17][25] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为134.6万平方米，环比下降41.6%，同比下降47.2% [2][26] - 样本一线城市新房成交面积38.4万方，环比下降30.6%，同比下降45.8% [2][26] - 样本二线城市新房成交面积70.0万方，环比下降45.1%，同比下降45.3% [2][26] - 样本三线城市新房成交面积26.2万方，环比下降44.8%，同比下降53.1% [2][26] - 今年累计45周样本30城新房成交面积8259.9万方，同比下降8.2% [30] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计190.2万方，环比下降8.3%，同比下降28.0% [2][34] - 样本一线城市二手房成交面积78.8万方，环比下降14.3% [2][34] - 样本二线城市二手房成交面积85.1万方，环比上升0.6% [2][34] - 样本三线城市二手房成交面积26.3万方，环比下降14.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8851.7万方，同比增长11.4% [34] 重点公司境内信用债情况 - 本周共发行房企信用债12只，环比增加4只，发行规模共计102.50亿元，环比增加52亿元 [3][46] - 总偿还量64.7亿元，环比减少89.87亿元，净融资额为37.8亿元，环比增加141.87亿元 [3][46] - 债券发行主体评级以AAA级为主，占比52.7%，债券类型以一般公司债为主，占比50.2% [46] - 债券期限以3-5年期为主，占比42.0%，本周发行利率有所下降 [46][50] 投资建议配置方向 - 基本面alpha公司：H股推荐绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][54] - 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展 [4][54] - 中介：推荐贝壳 [4][54] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4][54]

公司自投项目销售表现 - 2025年10月单月自投项目销售2587套，销售面积36万平方米，销售金额122亿元，销售均价为每平方米33936元 [1] - 2025年1-10月自投项目累计合同销售面积351万平方米，合同销售金额1204亿元，其中归属于公司的权益金额为788亿元 [1] - 截至2025年10月31日，公司有已签认购协议未转销售合同的金额34亿元，其中权益金额为22亿元 [1] 公司代建业务销售表现 - 2025年10月单月代建项目销售面积85万平方米，销售金额101亿元 [1] - 2025年1-10月代建项目累计销售面积618万平方米，累计销售金额807亿元 [1] 公司整体销售业绩 - 2025年1-10月公司累计总合同销售面积969万平方米，总合同销售金额2011亿元 [1]

公司2025年10月及1-10月销售业绩 - 2025年10月单月，公司自投项目取得销售2587套，销售面积约36万平方米，当月销售金额约为人民币122亿元，销售均价约为每平方米人民币33936元 [1] - 2025年1-10月累计，公司取得合同销售面积约351万平方米，合同销售金额约人民币1204亿元 [1] - 2025年1-10月累计销售金额中，归属于公司的权益金额约为人民币788亿元 [1]

2025年10月及1-10月销售业绩 - 2025年10月，公司自投项目取得销售2587套，销售面积约36万平方米，当月销售金额约为人民币122亿元，销售均价约为每平方米人民币3.39万元 [1] - 2025年1-10月，公司自投项目取得合同销售面积约351万平方米，合同销售金额约人民币1204亿元，其中归属于公司的权益金额约为人民币788亿元 [1] - 截至2025年10月31日，公司另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约人民币34亿元，其中归属于公司的权益金额约为人民币22亿元 [1] 代建业务表现 - 2025年10月，公司代建项目取得销售面积约85万平方米，销售金额约人民币101亿元 [1] - 2025年1-10月，公司代建项目累计取得销售面积约618万平方米，销售金额约为人民币807亿元 [1] 整体销售情况汇总 - 截至2025年10月31日止10个月，公司累计取得总合同销售面积约969万平方米，总合同销售金额约人民币2011亿元 [1] - 公司2025年1-10月总合同销售金额同比减少约6.47% [1]

2025年10月及1-10月销售业绩 - 2025年10月，公司自投项目取得销售2587套，销售面积约36万平方米，销售金额约为人民币122亿元，销售均价约为每平方米人民币3.39万元 [1] - 2025年1-10月，公司自投项目累计合同销售面积约351万平方米，合同销售金额约人民币1204亿元，其中归属于公司的权益金额约为人民币788亿元 [1] - 截至2025年10月31日，公司另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约人民币34亿元，其中归属于公司的权益金额约为人民币22亿元 [1] 代建业务表现 - 2025年10月，公司代建项目取得销售面积约85万平方米，销售金额约人民币101亿元 [1] - 2025年1-10月，公司代建项目累计取得销售面积约618万平方米，销售金额约为人民币807亿元 [1] 整体销售情况汇总 - 截至2025年10月31日止10个月，公司累计取得总合同销售面积约969万平方米，总合同销售金额约人民币2011亿元 [1] - 公司2025年1-10月总合同销售金额同比减少约6.47% [1]

2025年10月及1-10月销售业绩 - 2025年10月公司自投项目销售金额约为人民币122亿元 销售面积约36万平方米 销售均价约为每平方米人民币33,936元 当月销售2,587套 [1] - 2025年1-10月公司自投项目累计合同销售金额约人民币1,204亿元 合同销售面积约351万平方米 其中归属于公司的权益金额约为人民币788亿元 [1] - 截至2025年10月31日 公司另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约人民币34亿元 其中归属于公司的权益金额约为人民币22亿元 [1] 代建业务表现 - 2025年10月公司代建项目销售金额约人民币101亿元 销售面积约85万平方米 [1] - 2025年1-10月公司代建项目累计销售金额约为人民币807亿元 销售面积约618万平方米 [1] 整体销售汇总 - 截至2025年10月31日止十个月 公司累计取得总合同销售金额约人民币2,011亿元 总合同销售面积约969万平方米 [1]

股本情况 - 本月底法定/注册股本总额10亿港元，股份100亿股，每股面值0.1港元[1] - 本月底已发行股份总数25.3959869亿股，库存股为0[2] 期权计划 - 2016年期权计划本月底结存7213.1019万股，减少59.2万股[3] - 2023年期权计划本月底结存0股，可能发行2.53199869亿股[3] 资金与股份变动 - 本月行使期权所得资金0港元[3] - 本月已发行及库存股份增减总额均为0股[5]