报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [2] - 推荐关注五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比回升**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3% [2][3] - **分城市能级看**：一二线城市成交285.1万平米，环比上升24.6%；三四线城市成交24.4万平米，环比上升50.5% [2][3] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点 [2][5] - **累计成交**：年初至今34城累计成交1.18亿平米，同比下降17% [5] 二手房市场 - **周度成交环比微升**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4% [2][11] - **月度成交同比降幅扩大**：12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [2][11] - **累计成交**：年初至今13城累计成交5717.5万平米，同比下降2.5% [11] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍 [2][20] - **可售面积**：截至上周末（12/19），15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2% [2][20] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **住建部表态**：推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，企业从追求规模扩张转向注重产品品质和服务 [2][26] - **中央财办提出三重举措**：从供需两端稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [2][26][27][29] - **11月行业数据**：11月单月同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [2][26] 因城施策 - **深圳**：要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [2][26][29] - **山东**：发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [2][26][29] - **公积金政策**：深圳、福州、石家庄等地优化公积金提取和贷款政策，支持购房和租房需求 [26][30][31] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [2][26][32] 物业管理政策 - **杭州**：发布《杭州市物业专项维修资金管理办法》，将于2026年1月1日起施行，规范资金全流程管理 [34][35] 重点公司动态总结 地产公司 - **融资与担保**： - 越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [2][35][36] - 保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [2][35][36] - **股份变动**： - 新城控股控股股东富域发展将3400万股（占其持股2.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [2][35][37] - 滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，金额2.3亿元 [2][35][37] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）展期的三项议案均未获持有人会议通过 [2][35][37] 物管公司 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月12日至18日期间，共耗资约1499万美元回购约271万股股份 [38][39] - 绿城服务在12月15日至19日期间，共耗资约849万港币回购约189万股股份 [38][39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，在31个板块中排名第24位 [2][40] - **个股表现**：涨幅前五位为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后五位为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [2][40][43] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为20.9倍和18.3倍 [2][44] 物管板块 - **板块表现略弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01% [2][45] - **个股表现**：涨幅前五位为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后五位为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [45][46][50] - **板块估值**：板块平均2025、2026年PE分别为13.2倍和11.9倍；华润万象生活估值较高，2025/2026年PE分别为22.1/19.8倍；中海物业估值较低，分别为8.5/7.8倍 [2][49][52]

电梯故障悬停12楼致祖孙被困近四小时 时间回溯至8月14日，昆明保利城3期喻云园小区上演惊魂一幕。住户杨女士带着两个孙子乘坐电梯出行 时，电梯行至12楼时突发故障骤停，轿厢瞬间悬停。在密闭、狭小的空间内，祖孙3人被困电梯内近4小 时，"电梯就哐当的响一声，就像这样就不会动了，就只有12亮着，别的那些数字也不亮，我都按了也 不亮。我就没办法，就一直在喊人，在门缝里喊人，一个人也不来。" 近日，云南保利物业服务管理有限公司因未认真落实电梯安全管理责任，被昆明市官渡区市场监督管理 局依法处以10万元罚款。处罚事由指向今年8月昆明保利城3期喻云园一电梯发生困人事件：电梯突发故 障悬停12楼，致祖孙三人被困轿厢近4小时，事件曾引发广泛关注。 云南保利物业服务管理有限公司违反了《特种设备安全监察条例》第六十四条第一款第三项："有下列 情形的，为一般事故：（三）电梯轿厢滞留人员 2 小时以上"的规定，构成未认真落实电梯安全管理责 任的行为。根据《特种设备安全监察条例》第六十四条第一款第三项："有下列情形的，为一般事故： （三）电梯轿厢滞留人员2 小时以上"的规定，已构成一般事故。 "9月29日，我局向当事人直接送达了《行政 ...

转自：北京日报客户端 根据《北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》规定，北京市住建部门将依据考评结 果，把北京市住宅项目物业服务企业从高到低分为四个等级，有侧重地加强对服务质量欠佳企业的整改 监督。同时，通过加强对物业服务的事中事后监管，进一步规范物业服务行为，促进行业健康发展。 《办法》提出的评价体系包括物业企业基础经营情况、"接诉即办"、行政处罚、参与社区治理情况等数 十项内容。如物业企业存在挪用住宅专项维修资金、未对公共收益单独列账等管理问题，或多次被业主 投诉的，将被直接扣分。 北京市住房和城乡建设委员会物业处处长 刘琳：扣分项23项，我们聚焦老百姓的诉求，比如说反映的 物业阻挠成立业委会、物业不配合装充电桩，街道会根据反映情况给物业做扣分处理。 《办法》提出，将通过多维度指标体系对物业企业进行综合评价。根据评价结果，对参与北京市住宅物 业项目管理的物业服务企业实施分类监管，建立激励和惩戒制度。评价每半年开展一次，评价结果将通 过住建部门的官方网站、京通小程序等渠道公布。 北京市住房和城乡建设委员会物业处处长 刘琳：北京市有10000多个小区，7亿多平方米住宅。想通过 综合评价规范物业服 ...

政策发布与实施时间 - 北京市将于2026年1月1日开始试行《北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》[1] - 首次试评价结果将在2026年上半年评价周期结束后发布[1] 评价体系与监管机制 - 评价体系采用多维度指标体系对物业服务企业进行综合评价[1] - 将根据评价结果对物业服务企业实施分类监管[1] - 将建立针对物业服务企业的激励和惩戒制度[1] 评价周期与信息公开 - 综合评价每半年开展一次[1] - 评价结果将通过北京市住建部门的官方网站、京通小程序等渠道公布[1]

本报讯 人民日报《民生周刊》杂志社、中国社区发展协会近日联合发布2025年城乡社区高质量发展典 型案例名单，湖州城市集团的《"红色管家"解锁基层治理"幸福密码"》从全国近800个申报案例中脱颖 而出，成功入选。 社区治理的"最后一公里"如何打通？作为城市治理的"神经末梢"，社区承载着居民的幸福期待。面对治 理资源分散、服务精细度不足等问题，市城市集团下属湖州中房置业有限公司通过"红色管家"模式，以 党建为引领，从一桩桩"微实事"入手，在服务居民的最前沿深耕发力，构建起"人人有责、人人尽责、 人人享有"的基层治理新格局，让物业服务更有温度，社区生活更具质感。 这一创新实践为全国基层治理提供了国企参与的湖州范例。据市城市集团介绍，接下来，将持续优化物 业板块，聚焦社区服务提升关键领域进一步深化"红色管家"内涵，通过"微改造、精提升"，对老旧小区 进行智慧化、适老化改造，布局多元化便民业态，努力构建集生活服务、社交互动、文化体验于一体的 新型社区生态。 （来源：湖州日报） 转自：湖州日报 记者 忻 媛 ...

政策发布与实施时间 - 北京市住建委等部门联合印发《北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》[1] - 该《办法》将于2026年1月1日起试行[1] - 首次评价计划于2026年上半年开展[1] 政策目标与覆盖范围 - 政策旨在规范市场秩序，加强行业监管，全面提升物业服务水平[1] - 评价范围拟覆盖全市近3000家住宅物业服务企业[1] 评价机制与等级划分 - 评价依托全市统一的物业服务系统平台进行，每半年为一个完整的评价周期，周期结束后分数重置[1] - 企业成绩按记分排名，并依固定比例划为A、B、C、D四级[1] - 排名前10%（含）为A级，10%至50%（含）为B级，50%至90%（含）为C级，后10%为D级[1] - 这种“比例划线”的方式有利于建立持续的动态竞争机制[1] 评价方法与计分规则 - 《办法》采用综合加权计分[2] - 一个企业若管理多个住宅项目，其最终得分将是所有项目综合得分的加权平均[2] 评价指标维度 - 考评指标涵盖企业的公共信用信息评分、接管项目、获得荣誉、物业收费、党建融合、“接诉即办”、行政处罚、参与社区治理情况等多个维度[2] 评价结果应用 - 评价结果将向社会公开[1][2] - 评价结果将成为业主选聘物业、部门实施监管的重要依据[1] - 评价结果为业主大会选聘物业服务企业提供参考[2]

证券时报·数据宝统计，碧桂园服务在港交所公告显示，12月19日以每股6.250港元至6.290港元的价格回 购100.00万股，回购金额达625.95万港元。该股当日收盘价6.230港元，下跌1.89%，全天成交额4660.68 万港元。 自12月15日以来公司已连续5日进行回购，合计回购1539.70万股，累计回购金额9680.57万港元。 其间 该股累计下跌2.20%。 | 日期 | 回购股数（万股） | 回购最高价（港元） | 回购最低价（港元） | 回购金额（万港元） | | --- | --- | --- | --- | --- | | 2025.12.19 | 100.00 | 6.290 | 6.250 | 625.95 | | 2025.12.18 | 270.00 | 6.350 | 6.330 | 1713.60 | | 2025.12.17 | 369.70 | 6.330 | 6.220 | 2317.48 | | 2025.12.16 | 500.00 | 6.290 | 6.210 | 3127.38 | | 2025.12.15 | 300.00 | 6.340 | 6.290 ...

近日，都市左岸小区业主李女士向大庆晚报反映，小区物业自2022年起，联合多家银行推出"办理信用卡抵扣物业费"活动，引发业主对金融安全和个人征 信的担忧，记者就此展开调查采访。 据李女士介绍，该小区每年与八九家银行合作，通过在业主群宣传、小区悬挂条幅、朋友圈推广等方式，鼓励业主"薅银行羊毛"，业主每办理一张指定信 用卡，即可抵扣100元物业费，由于每人可办理多家银行的信用卡，部分家庭夫妻二人合计办理了十几张。 对于信用卡注销、年费等关键问题，办卡员解释，有的卡半年、有的一年后可注销。关于年费，其声称办卡当时就消费了，并保证"如果第二年因忘记消 费产生年费，拨打客服电话即可退还，百分之百能退。银行只是为了使用卡，不是真的扣钱。" 对此，物业经理称合作方均为银行开展的业务，活动属自愿性质，不存在强制办卡。她还表示，银行将相应款项交至物业财务，物业自身并无经济利益， 且抵扣的物业费均正常开具发票。 对于用卡要求，该经理称"消费1块钱也算一次"，并提示银行会进行相关告知。 李女士表示，很多业主觉得划算，都办了，但部分业主开始担心个人信息安全、信用卡管理不当可能引发的逾期、征信受损等风险。 因担忧风险，有业主向市市场监督 ...

证券研究报告·行业深度报告·房地产 房地产行业深度报告 2026 年房地产行业年度策略——市场逐步 探底向稳，龙头房企率先修复 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 2025 年 12 月 19 日 证券分析师 姜好幸 执业证书：S0600525110001 jianghx@dwzq.com.cn 行业走势 -19% -15% -11% -7% -3% 1% 5% 9% 13% 17% 2024/12/19 2025/4/19 2025/8/18 2025/12/17 房地产 沪深300 相关研究 《楼市成交持续调整，推动新型城市 基础设施建设》 2025-07-21 《楼市成交季节性调整，加大闲置存 量土储回收力度》 2025-07-15 东吴证券研究所 1 / 22 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产市场正进入阶段性修复通道，供需修复与库存去化改善或加速市 场企稳。整体来看，新房销售虽仍处于恢复过程中，但降幅已较前期明 显收窄，市场企稳迹象逐步显现。2025 年 1-11 月，全国商品房累计销 售面积 78702 万平方米，同比-7.8%，价格方面，随着供给 ...

截至12月19日收盘，物业管理概念上涨2.88%，位居概念板块涨幅第9，板块内，168股上涨，德必集团 20%涨停，广宇集团、三湘印象、三木集团等涨停，中央商场、百花医药、汇通能源等涨幅居前，分别 上涨8.97%、7.80%、7.49%。跌幅居前的有安居宝、品茗科技、东百集团等，分别下跌4.84%、3.96%、 0.99%。 | 601155 | 新城控 | 2.09 | 1.08 | 2288.79 | 6.59 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 股 | | | | | | 000797 | 中国武 | 5.58 | 12.94 | 2028.10 | 2.43 | | | 夷 | | | | | | 600981 | 苏豪汇 | 3.72 | 3.20 | 1717.35 | 7.23 | | | 鸿 | | | | | | 000560 | 我爱我 家 | 1.37 | 4.97 | 1707.64 | 5.15 | | 002474 | 榕基软 | 0.95 | 13.53 | 1604.65 | 2.32 | | | 件 | | | | | | ...