报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，但房价在过程中仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下市场进一步稳定 [8][32] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程 [8][32] - 报告推荐三类投资标的：1）布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企；2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企；3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司 [8][32] 新房价格分析 - **环比降幅缩小**：2025年11月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅较10月缩小0.1个百分点 [5][15] - **同比降幅扩大**：70城新房价格同比下降2.8%，降幅较10月扩大0.2个百分点 [5][15] - **各线城市表现分化**： - 环比：一、二、三线城市价格环比分别下降0.4%、0.3%、0.4%，降幅较10月分别扩大0.1个百分点、缩小0.1个百分点、缩小0.1个百分点 [5][15] - 同比：一、二、三线城市价格同比分别下降1.2%、2.2%、3.5%，降幅较10月分别扩大0.4、0.2、0.1个百分点 [5][15] - **涨跌城市数量**：11月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为8个、3个、59个，环比上涨城市数量较10月增加2个；同比上涨、持平、下跌的城市数分别为5个、1个、64个，同比上涨城市数量较10月减少2个 [5][17] 二手房价格分析 - **环比降幅持平**：2025年11月，70个大中城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与10月持平 [6][21] - **同比降幅扩大**：70城二手房价格同比下降5.7%，降幅较10月扩大0.3个百分点 [6][21] - **各线城市表现**： - 环比：一、二、三线城市价格环比分别下降1.1%、0.6%、0.6%，降幅较10月分别扩大0.2个百分点、持平、缩小0.1个百分点 [6][21] - 同比：一、二、三线城市价格同比分别下降5.8%、5.6%、5.8%，降幅较10月分别扩大1.4、0.4、0.1个百分点 [21] - **涨跌城市数量**：11月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，情况与10月持平；同比上涨、持平、下跌的城市数同样为0个、0个、70个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][24] 重点城市表现 - **新房市场亮点**：在重点监测的35个一二线城市中，2025年11月有6个城市新房价格环比上涨，包括合肥（+0.3%）、南京（+0.2%）、贵阳（+0.2%）、沈阳（+0.1%）、上海（+0.1%）、重庆（+0.1%）[7][29] - **上海表现突出**：上海新房价格同比上涨5.1%，领跑35城，且是一线城市中唯一实现同环比均增长的城市；2025年1-11月累计，上海新房价格同比上涨5.7%，同样领跑 [7][29] - **杭州表现稳健**：2025年1-11月累计，杭州新房价格同比上涨1.4% [7][29] - **二手房市场普跌**：11月，35个重点城市二手房价格同环比均下跌；2025年1-11月累计，成都二手房价格同比下跌2.0%，跌幅在35城中最小，而呼和浩特同比跌幅达9.2% [29][32] 投资建议与推荐标的 - **推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企**：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [8][32] - **推荐住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企**：华润置地、新城控股、龙湖集团 [8][32] - **推荐“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的**：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [8][32]

行业投资评级 - 强于大市（维持）[1] 核心观点 - 房地产市场短期有所波动，但仍朝着止跌回稳方向迈进 [6] - 房地产新旧模式转换时期转型调整需要时间，后续降息降成本提升租金回报率吸引力、加速推进收储仍为实现止跌回稳关键举措 [6] - 11月商品房去库存持续推进，销售短期有所波动，但仍朝着止跌回稳方向迈进 [6] - 短期受高基数影响，预计2026年第一季度销售同比仍将承压，叠加房企减值压力仍存，下一步关键节点为2026年3、4月年报季 [6] - 此时随着销售及年报压力释放、叠加“十五五”开局之年带来政策预期，库存结构优、拿地及产品力强、年报率先有改善趋势企业将迎较好机会 [6] - 2026年下半年随着各积极因素逐步共振，若房价预期有所扭转，低估值企业或呈较高弹性 [6] 销售情况总结 - **单月销售**：11月全国商品房销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点；销售金额同比下降25.1%，降幅较10月扩大0.8个百分点 [6] - **累计销售**：1-11月全国商品房销售面积7.9亿平米，同比下降7.8%；销售金额7.5万亿元，同比下降11.1%；累计降幅较1-10月分别扩大1.0个和1.5个百分点，但分别仍较2024年全年收窄5.1个和6.0个百分点 [6] - **待售面积**：11月末全国商品房待售面积7.5亿平米，连续9个月减少，去库存成效继续显现 [6] - **销售均价**：1-11月销售均价累计同比下降3.6% [8] 投资与建设情况总结 - **单月投资**：11月全国房地产投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [6] - **累计投资**：1-11月房地产投资累计同比下降15.9% [8] - **新开工**：11月新开工面积同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点；1-11月累计同比下降20.5% [6][8] - **竣工**：11月竣工面积同比下降25.5%，降幅较10月收窄2.7个百分点；1-11月累计同比下降18.0% [6][8] - **施工面积**：1-11月累计同比下降9.6% [8] 房企资金情况总结 - **单月到位资金**：11月房地产开发企业到位资金同比下降32.5%，降幅较10月扩大10.3个百分点 [6] - **累计到位资金**：1-11月累计同比下降11.9% [8] - **资金来源细分（单月）**： - 国内贷款同比下降10.4% [6] - 定金及预收款同比下降41.9% [6] - 个人按揭贷款同比下降34.7% [6] - **资金来源细分（累计）**： - 国内贷款累计同比下降2.5% [8] - 定金及预收款累计同比下降15.2% [8] - 个人按揭贷款累计同比下降15.1% [8] 房价与土地市场总结 - **新房价格**：11月70个大中城市新建商品住宅价格同比下跌2.8%，环比下跌0.4% [8] - **二手房价格**：11月70个大中城市二手住宅价格同比下跌5.7%，环比下跌0.7% [8] - **土地成交**：11月百城土地成交溢价率为2.7%，其中一线、二线、三线城市溢价率分别为4.1%、1.4%、3.4% [8] 投资建议与关注主线 - 建议关注三条主线 [5][6]： 1. **历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企**：有望持续受益“好房子”建设，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等 [5][6] 2. **受益香港楼市止跌回稳的港资地产**：如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等 [5] 3. **净现金流及分红稳定的企业**：如华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等 [5] - 同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业 [5]

市场表现 - 内房股多数走低，中国海外宏洋集团股价下跌4.85%至1.96港元，雅居乐集团股价下跌4.76%至0.3港元，世茂集团股价下跌3.37%至0.201港元，富力地产股价下跌2.94%至0.66港元 [1] 行业数据 - 2025年1-11月，全国新建商品房销售面积同比下降7.8%，销售额同比下降11.1% [1] - 供给端，2025年1-11月投资、新开工和竣工面积同比继续下行，房地产市场整体仍处调整阶段 [1] 机构观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进 [1] - 在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡 [1] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程 [1]

2025年市场回顾与现状 - 2025年全国楼市先扬后抑，市场预期偏弱与库存高企是政策未见明显成效的主因[4] - 需求端受房价及收入预期影响，居民加杠杆意愿不强，供给端开工未售去化周期仍处于高位[4] - “好房子”对旧规产品分流逐步显现，二手房“以价换量”占比持续提升[4] - 自“4·30”政治局会议后，商业贷款及公积金贷款利率进一步下调，一线城市限制政策陆续退出[4] - 2025年房地产市场量价表现处于“止跌回稳”初期的“跌幅缓和”阶段，一、二手房总交易量同比跌幅较2024年略收窄[7] - 新房均价跌幅受“好房子”带来的结构性因素影响有所收窄[7] - 2025年市场仍在波动中寻求平衡，销售和投资等各项数据均持续回落，但下行趋势有望减缓[13] - 2025年政策节奏趋稳，基本面前高后低，新房聚焦产品力提升推动价格结构性提振，土地市场成交额有望实现增长[17] - 2025年商品房销售面积预计在8亿至9亿平方米，住宅销售面积在7亿至8亿平方米，处于降幅收窄、逐步触底的过程[21] 2026年市场整体展望 - 多数机构认为2026年房地产市场将整体趋稳，核心城市优质资产有望率先企稳，低能级城市仍面临去化压力[2] - 行业发展逻辑从“增量扩张”转向“存量优化”，保障性住房、城市更新、“好房子”建设成为重要发展方向[2] - 随着政策端的持续呵护与实体经济的回暖，未来基本面将大概率实现企稳[2] - 预计政策呵护仍将延续，但市场信心修复需要时间，仍需进一步加快推进收储及城改，下调商贷/公积金利率以改善供需关系[4] - 预计2026年全国房地产投资及销售仍将承压，中性假设下投资、销售分别下滑8.5%、6%[5] - 中性情景下，预计2026年总住房交易量下降5.0%（2025预测值为-6.8%），其中新房和二手房分别下跌6.9%和2.6%[8] - 基准情形下，政策组合有望延续，需求端保持宽松，供给端“白名单”制度常态化，行业可处相对稳定情况[11] - 在政策放松力度持续加大的情况下，行业下行趋势有望减缓，未来基本面将大概率探底回稳[13] - 预计2026年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积的同比增速分别为-5.2%、-9.8%、-13.6%、-10.5%[15] - 2026年政策端将持续呵护市场积极兜底，保证“止跌回稳”的波动在合理区间[17] - 行业已经历深度调整，当前处底部区间，拐点可期，部分核心指标如土地成交已出现企稳趋势[19] - 随着后续政策效果逐步落实，供需两侧趋向平衡，房地产市场将进入企稳修复阶段[21] - 2026年行业存货减值峰值已过，部分蓝筹房企有望实现坏账基本出清[23] - 2026年房地产销售量价或仍面临一定的下行压力，真正有效促进供需平衡的方式仍是城市人口净增长[25] 政策环境与方向 - “十五五”规划提出构建房地产新模式，优化保障房供给，建设绿色智慧“好房子”，推动行业高质量发展[13] - 需求端多措并举，降低购房门槛和购房成本，释放市场潜在需求[13] - 企业端政策聚焦防范和化解房企债务风险，满足及支持房企合理融资需求[13] - 地方层面支持政策将持续推进，一线部分城市尚有松绑空间，多数二三线城市或将继续加码需求端刺激政策[13] - 政策关注重心由“增量”转向“存量”，导向或由“刺激”转向“托底”[19] - “十五五”期间房地产工作将围绕“存量提质增效”和“内涵式发展”两条主线展开[21] - 消化存量方面，盘活核心区低效土地，推广已建未售去库存[21] - 优化增量方面，严控新增开发用地，以城中村、危旧房改造形成有效投资，发展“好房子”[21] 市场结构与分化 - 核心城市主城区库存可控，部分三四线城市逐步止跌，“核心区+好房子”将率先企稳[5] - 随着首付比例、房贷利率下行，居民置业压力不断减轻，杠杆率高位回落[5] - 租金回报率高于十年期国债利率，购房相对吸引力增强[5] - 二手房价格或仍有回落空间，但随着房贷利率下调及租金收益率支撑，价格跌幅将收敛[17] - 销售结构向核心城市改善产品转化，成交量降幅或小幅收窄[17] - 中心城区好房好价定向激活购买力，郊远环线缩量控供、价差挤出，引导刚需流入存量与郊区，二手房成为平价替代[21] 行业与企业层面变化 - 行业投资逻辑已经从“活下去”转向“再出发”，各赛道优质企业有望取得先发优势[15] - 开发赛道看好土储集中于核心城市、产品力强的企业[15] - 商业赛道看好持有商业地产丰富优质、运营能力强的企业[15] - 物管赛道看好数智化程度高、成本管控能力优秀的企业[15] - 房企或将重心转移到产品竞争力、运营能力提升和风险管理上来[11] - 部分龙头房企在保交付任务接近完成以及债务重组过后，有修复资产负债表的空间[11] - 房企债务端压力减轻，现金流压力大幅缓解，有望逐步重启规模增长[19] - 未来两年房企整体境内公开债到期规模逐年下降，月度到期节奏平稳[19] - 大部分需要“保交楼”的项目有望在2025年大致完成，2026年企业可腾出更多财务资源并加大对土地市场的投资力度[11] 领先指标与关键观察点 - 房地产行业迈向“止跌回稳”的过程可概括为“交易量-房价-房地产投资”的“三步走”，目前还处在交易量“跌幅缓和”的磨底阶段[7] - 如果政策超预期发力带动年内房价环比回升，则标志着市场进入“止跌回稳”的第二步[8] - 2026年房地产投资跌幅或走平，关注拿地、开工等领先指标，乐观情景下拿地、开工将优先呈弹性表现[8] - 中性情景下，预计新开工面积同比跌幅略收窄3.6个百分点至-16.1%，施工面积和物理竣工面积同比下降9.3%和6.7%，房地产投资跌幅基本走平为-14.9%[8] - 1~10月百强房企土地成交面积及成交金额同比正增，土地成交率先企稳后有望带动销售及新开工等指标回升[19]

2025年房地产市场回顾 - 2025年房地产市场先扬后抑，多项核心指标降幅有所收窄，出现逐步企稳迹象，但市场预期偏弱和库存压力导致市场总体仍然偏弱 [1][8] - 2025年一、二手房总交易量同比跌幅较2024年略收窄，新房均价跌幅受“好房子”结构性因素影响有所收窄，二手房同质性价格累计跌幅基本一致 [4] - 2025年新房聚焦产品力提升推动价格结构性提振，二手房“以价换量”占比持续提升，土地市场成交额有望实现增长，核心地块受追捧，去化周期首度改善 [2][10] - 需求端受房价及收入预期影响，居民加杠杆意愿不强，供给端开工未售去化周期仍处于高位 [2] - 政策保持宽松，限购放宽、公积金利率下调、购房优惠力度加大以及“好房子”新规等措施接踵而至，刺激销售回稳 [8] 2026年市场整体展望 - 多数机构认为2026年房地产市场将整体趋稳，核心城市优质资产有望在政策优化与需求支撑下率先企稳，低能级城市仍面临去化压力 [1] - 行业基本面将大概率实现企稳或探底回稳，但市场修复需要时间，全国房地产投资及销售仍将承压 [1][3][8] - 行业发展逻辑从“增量扩张”转向“存量优化”，保障性住房、城市更新、“好房子”建设等领域成为重要发展方向 [1] - “十五五”规划提出构建房地产新模式，优化保障房供给，建设绿色智慧“好房子”，推动行业高质量发展 [8] - 真正有效促进供需平衡的方式仍是城市人口净增长或人均居住面积的提升，核心变量在于促进农民工市民化 [15] 政策环境预期 - 预计2026年政策呵护仍将延续，需求端政策保持宽松，供给端“白名单”制度常态化 [2][7] - 政策关注重心由“增量”转向“存量”，导向或由“刺激”转向“托底”，目标是房地产不再对GDP形成负向拖累 [12] - 为加速市场从“跌幅缓和”走向“止跌回稳”，需进一步加快推进收储及城改，下调商贷/公积金利率，改善楼市供需关系 [2][4] - 一线部分城市尚有松绑空间，包括放松限购、提升得房率等，多数二三线城市或将继续加码需求端刺激政策 [8] - 各类供需结构调整政策在落地层面的瓶颈仍待突破，如存量土地收储难以压降有效库存，城中村改造和存量住房收储因成本收益平衡要求进展缓慢 [4] 核心指标预测 - 中性假设下，预计2026年全国房地产投资、销售面积分别下滑8.5%、6% [3] - 中性情景下，预计2026年总住房交易量下降5.0%（2025预测值为-6.8%），其中新房和二手房分别下跌6.9%和2.6%（2025预测值为-9.8%和-2.9%） [5] - 中性情景下，预计2026年房地产投资跌幅基本走平为-14.9%（2025年预测值为-15.2%），新开工面积同比跌幅略收窄至-16.1% [5][6] - 预计2026年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积的同比增速分别为-5.2%、-9.8%、-13.6%、-10.5% [9] - 预计2025年商品房销售面积8亿~9亿平方米，住宅销售面积7亿~8亿平方米，目前处于降幅收窄、逐步触底的过程 [13] 市场结构性分化 - “核心区+好房子”将率先企稳，核心城市主城区库存可控，部分三四线城市逐步止跌 [3] - 新房价格持续上涨，带动成交价出现内部结构性上涨，二手房价格跌幅将收敛，成交量降幅或小幅收窄 [10][11] - 随着首付比例、房贷利率下行，居民置业压力减轻，同时租金回报率高于十年期国债利率，购房相对吸引力增强 [3] - 行业投资逻辑已从“活下去”转向“再出发”，各赛道优质企业有望取得先发优势 [9] - 中心城区好房好价定向激活购买力，郊远环线缩量控供、价差挤出，引导刚需流入存量与郊区，二手房成为平价替代 [13] 行业与企业层面变化 - 房企债务违约高峰已过，出险房企债务重组出现积极进展，债务端压力减轻，现金流压力大幅缓解 [9][12] - 房企或将重心转移到产品竞争力、运营能力提升和风险管理上来 [7] - 随着“保交楼”任务在2025年大致完成，大部分企业可腾出更多财务资源并加大对土地市场的投资力度 [7] - 房企正通过大面积计提存货减值甩掉历史包袱，预计2026年行业存货减值峰值已过，部分蓝筹有望实现坏账基本出清 [14] - 开发赛道看好土储集中于核心城市、产品力强的企业，商业赛道看好持有优质商业地产、运营能力强的企业，物管赛道看好数智化程度高、成本管控能力优秀的企业 [9] 潜在风险与挑战 - 市场仍面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累等挑战 [15] - 政策端须重视并前置防控房企尾部信用风险、房贷被动违约压力、土地出让金萎缩等衍生风险 [4] - 考虑市场信心修复需要时间，除宏观政策发力稳定经济及收入预期外，仍需进一步改善楼市供需关系 [2]

中央经济工作会议对2026年房地产工作的部署 - 核心观点：2026年房地产政策重点在于稳定市场和构建发展新模式，具体任务包括因城施策去库存、收购存量房作保障房、深化公积金改革及有序推动“好房子”建设 [1][4] 稳定房地产市场的具体措施 - 政策将从供需两端发力，可能涉及引导商业银行加大开发贷投放、继续放松限购、更大力度收购商品房用作保障房、通过居民房贷定向降息及财政补贴加大购房支持、减免房地产交易税费等 [1] - 着力稳定房地产市场被置于首要位置，核心在于加快销售端活跃度，抓手在于找到更多潜在购房需求 [4] - 具体路径为“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1][4] - 去库存工作被提升至更高优先级，2025年11月全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）为27.4个月，远超合理区间 [4] - 去库存策略可能细化，例如探索按照行政区的去化周期来决定开工和供地 [5] - 存量房收储用作保障房的政策，明确了收购与保障房建设的结合，房源可能从新房拓展至二手房领域 [5] 构建房地产发展新模式 - 行业将逐步形成以租售并举、建设“好房子”、回归房地产居住属性为核心的新发展模式 [2] - 有序推动“好房子”建设，政策内涵丰富，需避免将其等同于“大房子”、“贵房子”或仅堆科技材料，应满足差异化需求并覆盖普通住房、保障房、旧改住房及租赁住房等各类住房 [7][8] 深化住房公积金制度改革 - 会议明确将“深化住房公积金制度改革”列入明年工作重点，此为近年少见 [6] - 截至2025年12月1日，全国有超210省市(县)出台约560条房地产支持政策，其中相当一部分与公积金相关 [6] - 改革方向可能包括推进公积金贷款额度优化、异地办理流程简化、因城施策调整额度，并进一步拓展公积金使用范围以降低刚需群体购房门槛 [7] - 改革需探索如何将公积金政策与房地产市场去库存工作相结合 [6] 当前房地产市场现状与风险 - 各地区各部门已加快出台支持性政策，推动市场止跌回稳，但市场仍延续调整 [3] - 10月70个大中城市房价止跌回稳还面临压力，前10月房地产销售下降形势待扭转 [3] - 企业端债务风险仍存，包括已出险企业的风险处置继续，以及需及时有效应对近期新增的部分龙头企业债务风险 [3] - 综合处置行业风险、实现软着陆的任务仍然存在 [4]

市场整体表现与价格趋势 - 2025年全国房地产市场整体延续调整态势，仍处于“止跌回稳”过程中，二季度以来新房销售边际转弱 [1] - 2025年1月—11月，百城新房价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平 [1] - 2025年1月—11月，百城二手房价格累计下跌7.46%，市场延续“以价换量”，价格仍面临调整压力 [1] 市场成交情况 - 2025年核心城市在优质项目带动下表现平稳，一季度延续修复，二季度动能转弱，四季度在促销和改善项目入市下维持一定规模 [1] - 2025年1月—11月，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长，主要受“以价换量”驱动 [1] 土地市场 - 2025年各地政府保持“缩量提质”供地策略，1月—11月300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8%，出让金同比下降6% [2] - 房企拿地向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍热度较高，带动1月—11月一二线城市出让金同比增长4% [2] - 2025年土地市场热度“前高后低”，三季度以来核心城市优质地块供应放缓，土拍热度下降 [2] - 2025年1月—11月，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为57%，央国企仍是拿地绝对主力，地方国资托底力度减弱 [2] 政策展望 - 预计2026年将有更多增量政策加速落地，政策力度有望进一步加大，经济增长目标或仍设定在5%左右 [1] - 短期政策预计继续聚焦推动房地产市场止跌回稳，围绕稳定预期、激活需求和优化供给落实举措 [2] - 激活需求方面，北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间，并可能通过降低房贷利率、中介费用及加大房贷利息抵扣个税力度来降低购房成本 [2] - 优化供给方面，未来有望通过加大住房租金或购房补贴等“补人头”方式落实住房保障，同时继续加大存量商品房和存量闲置土地收储力度 [2]

核心观点 - 2026年是“十五五”开局之年，预计更多增量政策将加速落地，有助于促进需求释放，但市场整体仍处于调整阶段，分化态势将延续，“好城市+好房子”具备结构性机会 [1] - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年收窄；新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄；房地产投资同比下降11% [1] - 中长期来看，“十五五”期间新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平米左右，随着库存逐步回落和预期修复，预计“十五五”中后期房地产有望逐步走出调整阶段 [1] 2025年市场回顾 - **整体态势**：2025年全国房地产市场整体延续调整态势，处于“止跌回稳”过程中，二季度以来新房销售边际转弱 [2] - **政策信号**：8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，10月《“十五五”规划建议》提出“推动房地产高质量发展”并清理不合理限制性措施，12月中央政治局会议为2026年宏观政策定调 [2] - **市场供求**：核心城市在优质项目带动下表现相对平稳，但市场动能二季度以来转弱；在“以价换量”下，1-11月重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长 [2] - **房价表现**：2025年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌7.46%；部分核心城市改善楼盘入市带动百城新房价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平，但城市间分化显著 [3] - **土地市场**：2025年各地政府保持“缩量提质”供地策略，1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降15.8%，出让金下降6.0%；房企拿地向核心城市聚焦，带动一二线城市出让金同比增长4% [3] - **开发投资**：2025年1-10月，全国房地产开发投资额为7.4万亿元，同比下降14.7%；房企到位资金为7.9万亿元，同比下降9.7% [40][41] 2025年销售与成交详情 - **全国新房销售**：2025年1-10月，全国新建商品房销售面积为7.2亿平方米，同比下降6.8%；销售额为6.9万亿元，同比下降9.6%；降幅较2024年全年分别收窄6.1和7.5个百分点，但二季度以来降幅有所扩大 [6] - **重点城市新房**：2025年1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比有所下降，市场热度呈“前高后低”态势，一季度同比小幅增长，三季度同比降幅扩大，10-11月月均销售面积维持一定规模 [8] - **重点城市二手房**：市场延续“以价换量”，2025年1-11月重点30城二手住宅成交159万套，同比增长2%；二手房成交占新房及二手房合计成交量的比重为65%，较2024年全年提升4个百分点 [9] - **城市表现**：1-11月，成都、上海二手住宅成交量分别达21.1万套和20.0万套，同比分别增长4%和7%；北京成交15.7万套，同比增长2%；广州成交9.1万套，同比增长8%；深圳新房成交3.3万套，同比增长7% [10][13] - **成交结构**：改善性需求是重要支撑，2025年1-10月重点30城120-144平米户型新房成交占比超30%；北京、上海1000-2000万总价段新房成交套数同比分别增长38%和22%；北京、上海300万以下二手房成交套数同比分别增长21%和29% [17][18] 库存与价格分析 - **可售库存**：截至2025年11月末，50个代表城市商品住宅可售面积为3.1亿平米，同比下降6%；按近12个月月均销售面积计算，出清周期为22.2个月 [19] - **二手房价**：2025年1-11月百城二手住宅价格累计下跌7.46%，跌幅较2024年同期扩大0.69个百分点；11月均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95% [21] - **新房价**：2025年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.29%；11月均价为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [21] - **价格涨跌城市**：二手房方面，二季度以来，100个城市价格月度环比均下跌；新房方面，上半年百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量在40-60个之间 [24] 土地市场深度分析 - **整体供求**：2025年1-11月，300城住宅用地成交规划建筑面积为4.2亿平方米，同比下降15.8%；出让金1.8万亿元，同比下降6.0% [25] - **各线城市**：一线城市土地出让金同比基本持平，平均溢价率达12.1%；二线城市土地出让金同比增长7%，平均溢价率8.9%；三四线城市土地出让金同比下降18.6%，平均溢价率仅3.1% [27][29] - **城市集中度**：2025年1-11月，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为57%，较2024年全年提升6个百分点；上海、杭州、北京土地出让金均超1300亿元 [31] - **溢价率趋势**：300城宅地溢价率呈“前高后低”，一季度受市场回暖带动升至13.4%，二季度降至7.5%，三季度进一步下滑至5.7%，11月降至2.6% [36] - **核心城市热度**：上海、杭州、深圳、北京等核心城市土拍热度较高，深圳前海地块溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录；上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平，刷新全国纪录 [36][37] - **拿地企业结构**：2025年1-11月，22个重点城市拿地金额中，央国企占比为48%，地方国资占比为25%，民企占比21%；TOP20企业拿地金额占前100企业比例为66.7% [38][39] 政策环境与展望 - **短期政策方向**：预计短期政策将继续聚焦推动房地产市场止跌回稳，围绕稳定预期、激活需求和优化供给落实举措；激活需求方面，北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间，并可能继续降低购房成本 [4] - **地方政策**：截至2025年12月1日，全国有超210省市（县）出台政策约560条；核心城市持续优化限制性政策，如北京、上海、深圳优化调整限购政策 [52][53] - **优化供给举措**：控制增量方面，多地遵循“人、房、地、钱”要素联动机制；去化库存方面，各地持续落实收回收购闲置存量土地和存量商品房，截至9月27日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总金额超6200亿元 [54][55] - “十五五”规划导向：规划建议明确推动房地产高质量发展的五大方向，包括完善基础制度、优化保障性住房供给、建设“好房子”等 [47] 市场趋势与需求预测 - **当前市场阶段**：市场整体仍处于“去库存”阶段，新房销售仍承压，市场分化态势将延续；自2021年下半年调整以来，新房销售面积较2021年峰值下降近五成 [62][63] - “十五五”需求空间：根据测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平米；未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米；改善性需求是未来住房消费的核心增长点，预计带动住房需求增量20.3亿平米，占总需求比例约四成 [68] - **新开工与投资展望**：2025年1-10月全国房屋新开工面积同比下降19.8%；作为先行指标，1-10月全国土地（住宅+商办用地）成交面积同比下降9.7%，降幅较2024年收窄7.4个百分点，对未来新开工量形成一定支撑 [70]

市场回暖的核心逻辑：三大关键转变 - 自2024年9月24日以来，市场呈现新气象的核心源于政策、企业与资金三大转变[4] - 政策之变在于明确了在发展与安全并重的新时代，发展仍是底色，是安全的基石，此举重塑了市场信心[5] - 企业之变体现在历经五年“严寒大考”后，多数企业厚积薄发，在AI、智能驾驶、下一代电池、人形机器人及生物制药等领域展现出强劲创新活力[7] - 资金之变表现为全球资本对中国资产的关注度自2025年起改善，中国因具备完整的AI产业链优势，成为全球资本多元化配置的必然选择[8] - 数据显示，2025年上半年以来，流向权益资产的保险、银行资管资金规模已达1.5万亿元人民币[9] 2026年宏观展望：科技与消费双线布局 - 2026年政策基调预计以渐进、温和为主，财政政策力度或较2025年略有加大[13] - “十五五”规划标志着发展思路从“以供给为纲”转型为“以科技为纲、兼顾消费”的全面平衡导向[13] - 2026年通缩压力或有所缓和，整体经济增长有望接近5%左右目标，但名义GDP增速可能仍相对保守[15] - 科技创新与产业升级是核心亮点，规划聚焦于破解半导体、绿色转型、6G、脑机结合、核聚变及量子技术等“卡脖子”难题[15] - 新质生产力相关领域（如智能驾驶、人形机器人、下一代电池及生物制药）的固定资产投资增速，已不逊于当年房地产行业高速增长时期[16] 破局关键：房地产企稳与财税改革双轮驱动 - 房地产市场止跌回稳是打破通缩的关键，中国房地产市场调整已五年，开工与销售跌幅已超过五成，二手房价格调整幅度达30%-40%，部分城市接近50%[17] - 当前更易形成共识的路径是通过财政与准财政手段实施“按揭贴息”政策，建议贴息力度达到100个基点及以上，并覆盖新增与存量住房按揭[18][19] - 财税体系改革方向是从过度依赖生产端增值税等间接税，转向更多依赖直接税乃至消费税，并构建全国统一大市场以遏制无序竞争[20][21] - 社会保障体系改革是激活消费内需的核心，需扩大覆盖范围，尤其惠及中低收入群体，目标是将居民消费占GDP的比重从当前的40%左右提升至2030年的45%左右[21][22][23] - 过去五年，居民部门超额储蓄已增加30万亿元，社会保障改革是释放这部分消费潜力的关键[21]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[2] 报告核心观点 - 核心观点：新房二手房成交面积同环比下降，扎实推进好房子建设[5] - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，过程中房价仍可能存在小幅度震荡[5] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程[5] 政策与市场动态 - 国务院提出要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展[5][6][15] - 深圳优化公积金政策，允许职工及家庭成员在未支付或未全额支付购房首付款前提取公积金用于筹集首付款，家庭名下有1套住房可全额提取，有2套住房可提取账户余额的60%[6][15][17] - 地方政策持续优化：哈尔滨调整住房公积金缴存基数下限[14]；南宁对新婚、二孩及三孩家庭购房提供2万至6万元补贴[14]；重庆鼓励按“好房子”标准开发新出让地块[14]；信阳个人贷款额度上浮10%，多子女家庭购买第二套商品住房可被认定为首套房[15] 销售端市场表现 - 2025年第49周，全国68城商品住宅成交面积211万平米，同比下降40%，环比下降17%[7][18] - 年初至今（第49周），68城累计成交面积达11052万平米，累计同比下降17%[7][18] - 分城市能级看，第49周一、二、三四线城市单周成交同比增速分别为-27%、-39%、-53%，年初至今累计增速分别为-9%、-14%、-99%[29] - 2025年第49周，全国20城二手房成交面积为180万平米，同比增速-43%，前值-19%[7][34] - 年初至今（第49周），20城二手房累计成交面积9192万平米，同比增速+1%，前值+2%[7][34] 投资端市场表现 - 2025年第49周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积6411万平方米，成交土地规划建筑面积4087万平方米，同比下降23%，成交溢价率为2.8%[7][41] - 分城市能级看，一线城市成交土地规划建筑面积172万平方米，同比下降4%；二线城市成交1311万平方米，同比下降7%；三线城市成交2604万平方米，同比下降30%[7][41] - 重点城市土地成交：杭州滨江集团以13.61亿元竞得滨江区宅地[41]；武汉3宗涉宅用地共收金8.88亿元，其中2宗溢价成交[41]；成都、苏州、佛山等地本周均有涉宅用地底价成交[41][42] 融资端市场表现 - 2025年第49周，信用债发行28.4亿元，同比减少79%，环比减少84%，平均加权利率3.2%，环比增加85BP[8][51] - 年初至今（第49周），信用债累计发行规模3823.1亿元，同比减少1%[8][51] 板块行情回顾 - 本周（2025年12月1-5日）房地产指数下跌2.15%，沪深300指数上涨1.28%，相对收益为-3.43%，板块表现弱于大市，在28个板块中排名第27位[56][59] - 个股涨幅前五：中国武夷（10.20%）、冠城大通（9.78%）、同济科技（7.58%）、华联控股（7.42%）、华夏幸福（7.08%）[60] - 个股跌幅前五：三湘印象（-12.92%）、*ST中迪（-11.49%）、沙河股份（-8.71%）、深振业A（-8.36%）、新华联（-8.28%）[61]