**行业与公司** * 行业：中国房地产行业 [1] * 涉及公司：万科 (Vanke, 000002.SZ, 2202.HK) [1][36]、新城控股 (Seazen) [7]、龙湖集团 (Longfor) [7]、融创中国 (Sunac) [52]、中国海外发展 (COLI) [52]、金科股份 (Jinke) [98]、佳兆业 (Kaisa) [98]、碧桂园 (Country Garden) [98]、世茂集团 (Shimao) [98]、龙光集团 (Logan) [98]、旭辉控股 (CIFI) [98]、远洋集团 (Sino-Ocean) [98]、花样年 (Winnovation) [98]、正荣地产 (Sincere YuanChuang) [98]、奥园 (Aovuan) [98]、禹洲集团 (Yuzhou) [98]、富力地产 (R&F) [98]、时代中国 (Times) [98]、绿地控股 (Greenland) [98]、中梁控股 (Zhongliang) [98]、当代置业 (Modern Land) [98]、金轮天地 (Golden Wheel Tiandi) [98]、金地集团 (Gemdale) [99]、恒大 (Evergrande) [99]、宝龙地产 (Powerlong) [99]、合景泰富 (KWG) [99]、雅居乐 (Agile) [99]、佳源国际 (Jiayuan) [99]、阳光城 (Yanggo) [99]、泰禾集团 (Tahoe) [99]、华夏幸福 (CFLD) [99]、泛海控股 (Fantasia) [99]、德信中国 (Dexin) [99]等 **核心观点与论据** * **2026年展望：市场持续疲弱带来新不确定性** [1] * 预计2026-2027年新房建设活动仍将疲弱，因行业持续面临流动性压力和库存高企 [1] * 二手房市场供需失衡的调整时间将长于预期，价格企稳将延后，并决定整体市场均价趋势 [1] * 市场疲弱引发两大新不确定性：1) 开发商贷款展期空间；2) 高贷款价值比 (LTV) 抵押贷款的规模及潜在影响 [1][2] * **开发商：流动性压力加剧，信用违约风险上升** [1][36][42] * 万科寻求债券展期表明行业流动性压力持续加剧 [36] * 尽管融资成本下降，但民营开发商 (POE) 销售额的急剧收缩和高债务水平抵消了降息好处 [1][42] * 预计2025-2027年，民营开发商利息支出仍占行业总额的约70%，占其房产销售的比例达高双位数百分比，而大型国企 (SOE) 该比例仅为5-6% [1][42] * 行业整体EBITDA/利息覆盖倍数在2025年预计降至1.5倍，民营开发商房产销售的现金亏损正在扩大 [42] * 28家面临高流动性压力 (FHLP) 的开发商资产周转率从下行周期前的约40%降至2024年的平均8% [42] * 债务重组进展：截至2025年10月，19家开发商完成总计1.2万亿元人民币 (约1650亿美元) 的债务重组，仅占其2024年末债务余额的约1/4至1/3，占行业债务的7% [42][69][70] * 尽管“白名单”贷款审批额度增长至7万亿元人民币 (约1万亿美元)，但开发商贷款余额停滞，表明信贷投放缓慢 [1][42][75] * **高LTV抵押贷款规模测算及潜在影响** [2][5][77][86][89] * 房价持续下跌推高了抵押贷款和经营贷 (均以房产为抵押) 的LTV [2] * 家庭债务偿还负担在2025-2027年可能保持在15%以上高位 (2021年峰值为18%，美国/日本住房周期峰值为16%/12%) [5][77] * **基准情景** (房价从当前再跌10-15%，较峰值跌约40%)：预计5.2万亿元人民币抵押贷款和0.8万亿元人民币经营贷 (合计6万亿元/0.9万亿美元) 的LTV将达到80%阈值 [2][86][89] * **悲观情景** (房价从当前再跌30%，较峰值跌约50%)：预计14.7万亿元人民币抵押贷款和2.3万亿元人民币经营贷 (合计17万亿元/2.4万亿美元) 的LTV将达到80%阈值 [2][5][86][89] * 抵押贷款资产质量显著恶化可能加深房地产市场与经济之间的负反馈循环 (如降低信贷可得性、加剧供需失衡、加大负财富效应) [92] * **调整行业预测：二手房市场调整期更长** [9][12] * 下调2025-2027年新房和二手房市场预测，主要修订来自二手房均价预测，因价格加速下跌和成交量疲弱导致失衡调整时间更长 [9] * 维持新房均价预测基本不变，因一二线城市销售占比上升，且新产品具有足够竞争力以维持均价水平 [9] * 因此下调覆盖开发商的2025-2027年每股盈利预测7-31%平均，2026年末净资产价值预测较此前2025年末预测平均低13% [10] **其他重要内容** * **关键观察点**：任何旨在复苏需求的新政策刺激；对拥有一二线城市土地储备的开发商的定向流动性注入 [6] * **市场活动前瞻**：预计新房和二手房市场的去化率将进一步走弱 [22] * 土地销售和建设活动将保持疲弱，直到房地产固定资产投资 (FAI) 达到销售额的约80% (行业中期水平) [1][27] * 预计一二线城市土地销售和新开工面积将在2026-2027年稳定在约2.3亿平方米，分别贡献同期全国总量的平均27%和47% [33] * **价格稳定驱动因素**：在高线城市，租金价格企稳被视为房价企稳的关键驱动因素之一 [13] * 截至2025年11月，百城住宅租金收益率总体较首套房贷利率低0.6个百分点，一线城市租金收益率自7月以来恶化，主要因租金价格下跌 [14] * 目前房价与公允价值存在10-15%的差距，若通缩压力持续，差距可能扩大至30% [16] * **数据与预测摘要 (2025-2027E)** [12] * **新房市场**： * 销售面积 (百万平方米)：894 -> 845 -> 808 (同比：-8% -> -6% -> -4%) * 销售额 (万亿元人民币)：8.6 -> 7.9 -> 7.4 (同比：-11% -> -8% -> -7%) * 均价 (元/平方米)：9,657 -> 9,367 -> 9,133 (同比：-3% -> -3% -> -3%) * 新开工面积 (百万平方米)：479 -> 477 (同比：-24% -> -15% -> 0%) * 房地产FAI (万亿元人民币)：8.5 -> 7.3 -> 6.3 (同比：-15% -> -14% -> -14%) * **二手房市场**： * 销售面积 (百万平方米)：624 -> 593 -> 593 (同比：4% -> -5% -> 0%) * 销售额 (万亿元人民币)：6.6 -> 5.8 -> 5.4 (同比：-4% -> -12% -> -7%) * 均价 (元/平方米)：10,556 -> 9,817 -> 9,130 (同比：-8% -> -7% -> -7%) * **抵押贷款基本情况 (截至2025年第三季度)** [84] * 抵押贷款余额 (含ABS)：37.6万亿元人民币，较2022年峰值下降6% * 加权平均期限：8.0年 * 首套房利率：3.0%，较10年期国债收益率高1.2个百分点，较5年期LPR低0.5个百分点，较百城租金收益率高0.6个百分点 * 首套房首付比例：15%

万科债券市场表现 - 万科多只债券价格于12月18日普遍下跌，市场表现疲软 [1] - 具体来看，“22万科04”债券价格跌幅超过4% [1] - “23万科01”和“21万科04”两只债券价格跌幅均超过3% [1]

市场开盘表现 - 12月18日，A股三大股指集体低开，沪指跌0.34%报3857.26点，深成指跌0.85%报13112.61点，创业板指跌1.17%报3138.66点，科创50指数跌0.8%报1314.67点 [1] - CPO、离境退税、玻纤等板块指数跌幅居前 [1] - 中金公司、东兴证券复盘开盘一字涨停，信达证券开涨6.8% [1] - 部分市场焦点股开盘表现分化，如百大集团(5板)高开4.49%，胜通能源(4板)竞价涨停，皮阿诺(3板)高开8.40%，三羊马(3板)高开3.15%，浙江世宝(2板)低开1.11% [1] 公司动态与公告 - **SpaceX**：公司已通知员工进入“监管静默期”，这被视为其史上最大规模IPO启动的重要信号 [2] - **万科A**：公司提议将“22万科MTN005”中期票据本金37亿元的兑付时间展期12个月至2026年12月28日，展期期间票面利率维持3.00%不变 [2] - **宁德时代**：全球首条实现人形具身智能机器人规模化落地的新能源动力电池PACK生产线在公司中州基地投入运行，机器人“小墨”可完成电池接插件插接等复杂作业 [2] - **中国中车**：公司及下属企业近期签订若干重大合同，合计金额约533.1亿元，约占公司2024年营业收入的21.6% [3] - **同仁堂**：澄清未持有四川健康药业任何股权及投资权益，该公司为控股股东下属同仁堂健康的控股子公司 [3] - **华谊兄弟**：股东阿里创投通过大宗交易减持股份，其持股比例由3.467799%降至2.403580%，阿里创投及一致行动人马云合计持股比例由6.064215%降至4.999996% [3] - **胜通能源**：收购方表示，截至目前不存在未来12个月内对上市公司资产和业务进行重组出售的计划，也不存在未来36个月内通过上市公司借壳上市的计划 [4] - **北汽蓝谷**：公司极狐牌一款纯电动轿车获得工信部L3级有条件自动驾驶车型产品准入许可，可实现高速公路和城市快速路单车道内自动驾驶（最高车速80km/h），目前为测试牌照 [4] - **上海机场**：公司及控股子公司与杜福睿（上海）商业有限公司、中国免税品（集团）有限责任公司签订了三项免税店项目经营权转让合同 [4] - **协创数据**：公司与广州开发区管委会签署协议，将投资光芯片、光模块研发和生产建设项目，主要研发超低功耗光模块以适配AI算力中心等高端场景 [4] - **美克家居**：公司正筹划通过发行股份及支付现金方式收购深圳万德溙光电科技有限公司控制权，并募集配套资金，股票自12月18日起停牌，预计不超过10个交易日 [5] - **博纳影业**：公司储备了多部电影和剧集项目，包括《四渡》《克什米尔公主号》等主旋律大片，并积极参投贺岁档和春节档作品 [5] - **兰花科创**：公司取得山西省阳城县寺头区块煤炭探矿权证，勘察面积15.4903平方公里，有效期限自2025年12月12日至2030年12月12日，为下一步办理采矿权奠定基础 [5] - **能科科技**：公司服务于高端装备制造业，商业航天是重点细分市场，与蓝箭航天自2021年有业务合作，服务于其数字化和智能化升级，累计订单额数千万 [5] 热点题材与行业趋势 - **CPO**：全球光模块市场正加速从铜缆向光纤替代，速率升级进入爆发期，800G已成大厂标配，1.6T产品预计2026年起量，3.2T预计2027年投入使用；1.6T光模块零售价格已从1200美元飙升至2000美元以上，涨幅超70% [6] - **锂矿**：宜春市自然资源局拟注销27宗采矿许可证，其中包括江特电机旗下江西省宜丰县狮子岭矿区含锂瓷石矿，该矿年产能达120万吨 [7] - **旅游**：同程旅行报告显示，进入12月份，元旦假期机票、酒店民宿等产品预订逐步起量，整体预订热度较去年同期提升近30% [8] - **脑机接口**：中国科学院等成功完成第二例侵入式脑机接口临床试验，让一位高位截瘫患者通过脑电信号操控智能轮椅与机器狗，在真实生活场景中实现自主移动与物品取用 [9] - **AI应用**：火山引擎将于12月18日至19日举办冬季FORCE大会，预计推出豆包大模型全新成员，实现性能提升和成本降低，并着重介绍Agent开发工具升级及生态扩展 [10] - **液冷**：第五届国际AIDC液冷供应链千人峰会将于12月18日至19日举办；AI服务器算力需求高速增长，正带动液冷渗透率持续提升 [11] - **储能**：海辰储能董事长认为，到2050年，全球全面电动化及AIDC电力需求暴增，仅此两项用电量将相当于目前一个中国的总用电量，储能是破解能源困局的关键一环 [12][13] 机构观点 - **中信建投**：快递的结构性机会仍是“全链条降本”，监管强力推行价格反内卷彰显龙头公司末端变革价值的投资主线；头部公司中通快递和圆通速递正处于产能峰值后的利润释放期，拥有超过市场平均水平的单票盈利能力和潜在融资能力 [14] - **中金公司**：食品饮料行业筑底接近尾声，行业追求高质价比、功能性、健康性及情绪消费的趋势延续；展望明年，行业将延续弱复苏强分化态势，增长更依赖于企业端产品创新、渠道布局及人群扩圈 [15] - **华泰证券**：工信部对长安与北汽蓝谷各一款L3车型给予附条件许可，标志着国内L3从“试点申报与测试评估”迈向“产品准入与上路通行试点”；L3准入落地将加速智驾产业链价值重构，2026年智驾有望成为AI应用的重要方向，建议关注智能整车、线控底盘、域控芯片、激光雷达等环节 [16]

美股市场与科技股动态 - 美东时间周三，美股三大指数集体收跌，道琼斯指数跌0.47%至47,885.97点，标普500指数跌1.16%至6,721.43点，纳斯达克指数跌1.81%至22,693.32点，投资者继续从AI概念股撤资 [3] - 甲骨文股价下跌5.4%，主要因市场担忧其债务水平和支出规模，此前有报道称其主要投资方Blue Owl Capital退出了其在密歇根州的100亿美元数据中心项目融资计划 [3] - 多家AI相关股票大幅下跌，博通下跌超过4%，英伟达下跌近4%，AMD跌幅超过5%，谷歌下跌逾3% [4] - 亚马逊年内涨幅仅约1%，表现明显落后于科技“七巨头”中的其他公司 [9] 人工智能行业竞争 - 谷歌发布Gemini 3家族新成员Flash模型，该模型主打快速高效，发布当天即取代Gemini 2.5 Flash成为Gemini App和谷歌搜索AI模式的默认驱动系统 [7] - 亚马逊重组AI团队，将通用人工智能团队、芯片研发部门和量子计算研究团队整合，由AWS老将彼得·德桑蒂斯领导新业务单元 [8] - 马斯克表示，其旗下人工智能公司xAI最早可能在2026年实现通用人工智能，并认为只要挺过未来两到三年，xAI就将战胜竞争对手 [23] - 小米公司发布开源Xiaomi MiMo-V2-Flash大模型，据称在大部分评测基准上超过DeepSeek V3.2和K2-Thinking，实现了低成本和高速度 [11] 中国新能源汽车与科技公司 - 烟台公安打掉一个炒作新能源汽车负面信息的“网络水军”团伙，抓获12人，查扣资金100余万元，关停账号8000余个，该团伙利用AI技术批量生产针对小米、华为、理想汽车的负面文章 [5][6] - 马斯克评论福特汽车收缩电动汽车战略，认为传统汽车行业已无可救药地走向衰落，并重申非自主内燃机汽车将面临淘汰 [20] 中国资本市场与公司事件 - 万科针对“22万科MTN004”中期票据提出新的展期方案，将本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，并计划在宽限期内支付6000万元到期利息，展期期间票面利率维持3.00% [14] - 阿里创投通过大宗交易减持华谊兄弟2952.68万股，其与一致行动人马云合计持股比例由6.064215%降至4.999996%，不再是公司持股5%以上股东 [16] - 中金公司计划通过换股方式吸收合并东兴证券和信达证券，以增强资源整合能力和行业竞争力 [23] 其他行业与市场新闻 - 国际足联宣布，2026年美加墨世界杯总奖金和补贴达7.27亿美元，较2022年卡塔尔世界杯增加50%，冠军奖金为5000万美元，每支参赛球队还可获得150万美元备战补贴，确保至少1050万美元收入 [13] - 海南自由贸易港正式启动全岛封关，零关税商品税目比例提升至74% [23] - 字节跳动火山引擎FORCE原动力大会于12月18日至19日在上海举办，将发布AI、云相关重要产品或战略，预计吸引超4000家企业参与 [23] - 水羊股份与若羽臣就西班牙美容品牌美斯蒂克在中国的独家经营权表述出现冲突，水羊股份称其仍在合约期内，是品牌在中国的“独家经销商” [22]

核心事件：万科对“22万科MTN005”提出展期方案 - 交通银行作为召集人于12月17日晚披露了“22万科MTN005”第一次持有人会议的六项议案，其中前五项均涉及该笔中期票据的展期方案 [2][10] - 该笔中票本金原定于2025年12月28日到期，余额为37亿元人民币，票面利率为3% [2][10][11] 展期方案核心条款 - **议案一：基本展期条款** 提出将本期中票的本息兑付均展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月28日，展期期间票面利率维持3%不变，新增利息随本金一起支付，且本次调整不构成违约事项 [2][11] - **利息支付安排** 所有展期议案均要求在原定付息日（2025年12月28日）支付展期前已产生的利息，金额为11100万元 [2][11] - **增信措施要求** 议案二要求发行人提供相应增信措施；议案三、四、五则明确要求追加投资人可接受的增信措施，例如由深圳市地铁集团有限公司或其他大型深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施 [3][11] - **偿付顺序保护** 议案四和议案五提出了偿付顺序保护条款，要求万科在偿付后续到期债券本金之前，需先行全额兑付本期债券尚未偿付的本息 [3][12] - **交叉违约条款** 议案五追加了交叉违约等投资者保护条款，即若万科未能清偿其他到期债务的本金或利息，则本期中票将立即到期并需全额兑付本息 [3][12] 议案生效条件与宽限期调整 - **高生效门槛** 上述各项议案需由持有本期债务融资工具表决权超过总表决权数额90%的持有人同意后方可生效，与“22万科MTN004”的规定一致 [4][12] - **延长宽限期** 议案六提出将本期中票本息兑付日的宽限期由5个工作日延长至30个交易日，在宽限期内足额偿付则不构成违约，且宽限期内不设罚息，未偿付本金继续按3%计息 [5][12][13] - **行业普遍做法** 争取延长宽限期是行业普遍做法，也是较容易通过的议案；若展期议案未通过，公司还可通过设置前置本金、分期偿还、给予同意费或明确增信措施等方式提高通过率 [5][13] 公司整体债务状况与融资努力 - **境内债券到期压力** 截至2025年12月3日，万科境内公开债券存续共计203亿元，其中2025年内还有37亿元债券到期，2026年到期债券100亿元，另有23.66亿元进入行权期 [6][14] - **境外债券情况** 境外存续债券2只，余额共计13亿美元，到期日分别为2027年11月和2029年11月，均含交叉保护条款，并由万科提供维好协议 [6][14] - **寻求银行支持** 有市场消息称，万科近日向部分商业银行提出延迟支付特定借款利息一年的诉求；此外，华夏银行已同意将向其子公司深圳泊寓提供的2亿元贷款余额的期限延长一年 [6][7][14][15]

核心事件：万科中期票据展期方案 - 万科计划对“22万科MTN005”中期票据进行展期，该票据本金余额37亿元，原定于2025年12月28日到期，票面利率为3% [3] - 核心展期方案为将本息兑付均展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月28日，展期期间票面利率维持3%不变，新增利息随本金一并支付，且此调整不构成违约事项 [3] - 持有人会议设置了多项议案，其中部分议案要求追加增信措施，例如由深圳市地铁集团或其他大型深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保 [3][4] - 部分议案设置了严格的偿付顺序条款，要求万科在偿付后续到期债券本金前，需先行全额兑付本期票据的本息 [5] - 议案五追加了交叉违约等投资者保护条款，若公司未能清偿其他到期债务，则本期票据将立即到期并需全额兑付本息 [5] - 各项议案生效门槛较高，需持有超过总表决权90%的持有人同意方可生效 [5] 债务宽限期安排 - 会议议案六提出，将本期中期票据本息兑付日的宽限期由5个工作日延长至30个交易日 [5] - 在30个交易日的宽限期内足额偿付或经豁免，则不构成违约，宽限期内不设罚息、违约金等，未偿付本金在此期间继续按原票面利率计息 [6] - 延长宽限期是行业普遍做法，若展期议案未通过，公司还可通过设置前置本金、分期偿还、给予同意费或明确增信措施等方式提高通过率 [6] 公司整体债务状况 - 截至2025年12月3日，万科境内公开债券存续规模共计203亿元，其中2025年内还有37亿元债券到期，2026年到期债券100亿元，另有23.66亿元债券进入行权期 [7] - 公司境外存续债券2只，余额共计13亿美元，到期日分别为2027年11月和2029年11月，均含交叉保护条款，并由万科提供维好协议 [7] 公司其他融资安排 - 万科正在向部分商业银行提出延迟支付特定借款利息一年的诉求，以获取更多时间 [7] - 华夏银行已同意将向万科子公司深圳泊寓提供的担保贷款期限延长一年，该贷款余额为2亿元 [8]

公司债务管理动态 - 公司拟对一笔原定于2023年12月28日到期的中期票据进行展期，该债券余额为37亿元人民币，票面利率为3.00% [1] - 这是公司年内计划推进展期的第二笔债券，此前一笔20亿元人民币的中期票据展期议案因未获超过90%的同意比例而未通过 [1] - 针对37亿元中票的展期议案共涉及六项，所有议案均须获得持有超过90%表决权的债权人同意方可生效 [1] 债券展期程序进展 - 交通银行作为召集人，已披露该笔37亿元中期票据的第一次持有人会议议案概要，并计划于2023年12月22日召开会议审议展期事宜 [1] - 对于未通过的首笔20亿元中票展期议案，公司已于2023年12月16日推出新的展期方案，目前正等待债权人投票表决 [1]

核心事件 - 万科企业股份有限公司提出对一笔本金为37亿元人民币的中期票据进行展期 [1] - 该债券为“22万科MTN005”，原定本金兑付日为2025年12月28日 [1] - 公司提议将本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月28日 [1] 展期方案具体条款 - 债券本金37亿元将于2026年12月28日一次性偿付 [1] - 展期前已产生的利息支付也延期12个月，与原付息日同步至2026年12月28日支付 [1] - 延期支付利息期间不计复利 [1] - 展期期间债券票面利率维持3.00%不变 [1] 相关程序 - 交通银行作为相关机构，公布了本次债券持有人会议的议案概要 [1] - 该方案需通过债券持有人会议审议 [1]

核心事件：万科两笔境内中期票据展期方案 - 公司于12月17日深夜公布“22万科MTN005”债券展期方案，该债券债项余额为37亿元人民币，原定于2025年12月28日到期，方案计划将本金兑付时间展期12个月至2026年12月28日 [1][2] - 公司同时正在为另一笔“22万科MTN004”债券寻求展期，该债券余额为20亿元人民币，原定于2025年12月15日到期，最新方案亦计划展期12个月至2026年12月15日 [3] “22万科MTN005”展期方案具体安排 - 召集人将于12月22日举行该笔债券持有人会议，审议包括本金展期、调整本息兑付安排及增加增信措施等在内的6项议案 [2] - 展期前已产生的利息1.11亿元人民币将于原付息日（2025年12月28日）正常支付，展期期间票面利率维持3.00%不变，新增利息将随本金在2026年12月28日一同支付（利随本清） [2] - 公司将为该笔债券提供相应的增信措施，债券持有人需在12月25日15:00前提交表决回执 [2][3] “22万科MTN004”展期方案进展与优化 - 该笔债券的第一次持有人会议议案（包括追加深圳国企担保等方案）均未获通过，其中支持率最高的议案二获得了83.4%的支持率，但未达到90%的生效门槛 [5] - 公司随后优化了方案，明确将于5天宽限期（至2025年12月22日）内支付到期应付利息6000万元人民币，宽限期内未偿付本金按3.00%计息，展期期间利率不变，新增利息利随本清，并提供增信措施 [3] - 第二次持有人会议将于12月18日召开，会议决议需在12月22日提交，分析认为优化后的方案通过概率较此前有所增加，但最终结果仍存不确定性 [4][5] 展期事件的影响与意义 - 分析认为，“22万科MTN004”这笔20亿元债券的展期结果对万科至关重要，若成功可为公司赢得缓冲空间并提供基础样本，若失败可能对后续37亿元债券的展期产生不利影响 [6][7] - 因召开债券持有人会议及磋商展期事宜，惠誉已将万科的CCC-评级列入负面观察名单，并指出其违约风险显著上升，若未能解决违约问题，评级可能被下调至“受限违约” [7] - 公司全资子公司深圳泊寓从华夏银行获得的4亿元贷款（余额2亿）已获同意延长期限1年，担保方式不变，这被视为债务化解过程中的一个积极消息 [8] 公司整体债务状况与化解路径 - 公司境内公开债券存续规模共计203亿元人民币，2025年内还有37亿元债券到期且均已公告拟展期 [8] - 公司还有2笔境外存续债券，余额共计13亿美元，且均包含交叉保护条款 [8] - 行业分析师认为，争取延长宽限期是行业普遍做法，公司中长期风险处置需依赖债务结构调整、资产盘活、外部支持及经营模式转变等多方面配合 [8]

核心观点 - 公司正在对一笔即将到期的中期票据提出展期方案 并寻求延长债务宽限期 以时间换取空间应对流动性压力 [1][2][3][4] - 公司面临较大的短期债务集中到期压力 境内公开债券年内及2026年到期规模较大 [5] - 公司同时在与商业银行协商 以延长贷款期限等方式获取更多流动性支持 [6] 债务展期方案详情 - 公司计划对“22万科MTN005”中期票据进行展期 该票据原定2025年12月28日到期 余额为37亿元人民币 票面利率3% [2] - 核心展期方案为将本金及利息兑付均延期12个月至2026年12月28日 延期期间票面利率维持3%不变且不计复利 [2] - 展期方案要求在原定付息日2025年12月28日支付展期前已产生的利息1.11亿元人民币 [2] - 部分议案要求追加增信措施 例如由深圳市地铁集团有限公司或其他大型深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保 [2] - 部分议案设置了优先偿付条款 要求公司在偿付后续到期债券本金前 需先行全额兑付本期票据本息 [3] - 议案五追加了交叉违约条款 若公司未能清偿其他到期债务 则本期票据将立即到期并需全额兑付本息 [3] - 各项议案生效门槛较高 需持有超过总表决权90%的持有人同意 [3] 宽限期延长安排 - 公司同时提出将本期中期票据本息兑付的宽限期由5个工作日延长至30个交易日 [3] - 在30个交易日的宽限期内足额偿付则不构成违约 宽限期内不设罚息 未偿付本金继续按原利率计息 [4] - 延长宽限期是行业普遍做法 若展期未通过 公司还可通过设置前置本金偿还 分期偿还 提供同意费或明确增信措施等方式提高通过率 [4] 公司债务到期情况 - 截至2025年12月3日 公司境内公开债券存续规模为203亿元人民币 [5] - 2025年内仍有37亿元人民币债券到期 2026年到期债券规模为100亿元人民币 另有23.66亿元人民币债券进入行权期 [5] - 公司境外存续债券2只 余额共计13亿美元 到期日分别为2027年11月和2029年11月 均含交叉保护条款 [5] 其他流动性支持举措 - 公司近日向部分商业银行提出延迟支付特定借款利息一年的诉求 以获取更多时间 [6] - 华夏银行已同意将向公司子公司深圳泊寓提供的4亿元人民币贷款（余额2亿元）期限延长一年 担保方式不变 [6]