万科企业股份有限公司 关于为子公司提供履约担保的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：<万>2025-162 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 经履行内部审议决策，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"） 之控股子公司浙江万科南都房地产有限公司（以下简称"万科南都"）及下属子 公司将相关应收权利按照协议约定转让给受让方。为保证前述交易事项中双方权 益，转让方、受让方及相关方约定为本次交易提供履约担保。其中，公司之控股 子公司浙江万科企业集团有限公司（以下简称"浙江万科"）为万科南都在本次 交易事项中应承担的相关责任提供阶段性保证担保，担保金额不超过 2.59 亿元。 公司 2024 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子 公司对外提供担保的议案》，同意在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过 人民币 1,500 亿元，有效期为自 2024 年度股东大会决议之日起至 2025 年度股东 大会决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司指定 高管人员对于单笔金 ...

证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：<万>2025-163 万科企业股份有限公司 关于担保进展情况的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 为满足经营需要，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"） 之控股子公司前期已向金融机构融资，公司或公司之控股子公司继续通过信用保 证、股权质押等方式为相应的融资提供担保。 公司 2024 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子 公司对外提供担保的议案》，同意在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过 人民币 1,500 亿元，有效期为自 2024 年度股东大会决议之日起至 2025 年度股东 大会决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司指定 高管人员对于单笔金额低于人民币 50 亿元的对外担保进行审批，并签署相关法 律文件。 本次担保事项在上述担保额度范围内, 被转授权人员已在上述授权范围内 决策同意本次担保事项，具体情况如下： 一、已有担保事项（一）进展 （一）担保事项概述 公司之控股子公司郑州荣望房地产开发有限公司( ...

公司融资与担保安排 - 公司控股子公司郑州荣望和深圳万科向太平资产进行融资[1] - 郑州荣望融资余额为11.2亿元人民币[1] - 深圳万科融资余额为38.8亿元人民币[1] - 上述融资的投资期限均获延长1年，其中深圳万科有15亿元部分延长1年[1] - 担保方式在此次延期后保持不变[1] 公司担保情况 - 截至2025年11月30日，公司及控股子公司担保余额为844.93亿元人民币[1] - 该担保余额占公司2024年末净资产的比重为41.69%[1] - 本次提供担保后，公司担保总额将达到941.36亿元人民币[1] - 本次担保后，担保总额占2024年末净资产的比重将上升至46.45%[1] - 公司目前无逾期担保[1]

公司近期债务状况 - 万科成功获得债权人支持 将一笔20亿元人民币债券的宽限期延长至1月28日 从而暂时避免了违约 [1][2] - 公司未能按期支付该笔于12月15日到期的债券本息 已进入宽限期 [2] - 公司另一项推迟12个月支付本金的提案未获通过 仅有20.2%的未偿金额债权人投赞成票 远低于所需的90%以上 [3] - 公司正试图说服投资者接受另一笔37亿元人民币、于12月28日到期的债券延期支付 [3] 公司在行业危机中的处境 - 万科是迄今为止在持续多年的房地产危机中 尚未发生债务违约的最后一家中国大型房地产公司 [4] - 公司拥有约500亿美元的有息负债 若最终违约 将标志着中国房地产困境进入新阶段 [4] - 公司若进行重组 将是中国规模最大的重组案例之一 公司拥有约1600亿美元资产和超过12.5万名员工 [5] - 若无任何救助 公司未来几个月仍可能走向潜在的重组或违约 [6] 行业背景与危机影响 - 房地产行业的困境可追溯至2020年 当时当局推出了“三条红线”指标以遏制开发商过度杠杆 [6] - 行业危机已导致约1300亿美元的违约 以及包括碧桂园和中国恒大在内的其他开发商的债务重组和清算 [4] - 中国10家负债最多的开发商中 已有8家基本完成了境外债务重组过程 [7] - 许多复杂的重组已经持续了数年 债权人越来越多地接受他们本不愿接受的条款 [7]

市场表现 - 12月22日，房地产开发板块整体上涨0.83%，领涨上证指数0.69%和深证成指1.47%的涨幅[1] - 板块内个股普涨，海南机场以10.06%的涨幅领涨，首开股份上涨9.98%，北辰实业上涨6.29%[1] - 海南机场成交活跃，成交量达310.82万手，成交额为15.90亿元[1] - 首开股份成交额为7.43亿元，北辰实业成交额为2.57亿元[1] 个股资金流向 - 当日房地产开发板块整体呈现主力资金净流出1447.56万元，但游资和散户资金分别净流入48.53万元和1399.03万元[2] - 首开股份获得主力资金大幅净流入1.92亿元，主力净占比高达25.88%，但游资和散户资金分别净流出9727.09万元和9503.76万元[2] - 海南机场获得主力资金净流入1.67亿元，主力净占比为10.50%，同时游资和散户资金分别净流出7447.59万元和9247.28万元[2] - 万通发展主力资金净流入8895.74万元，北辰实业主力资金净流入7096.05万元[2] - 保利发展和万科A分别获得主力资金净流入2668.34万元和1898.82万元[2]

行业状况 - 中国房地产行业低迷已持续至第六年 [1] - 许多其他大型开发商已经发生债务违约 [1] 公司状况 - 万科若发生崩溃将引发市场对政策应对能力的质疑 [1]

市场表现与指数动态 - 上证指数收盘涨0.36%报3890.45点，深证成指涨0.66%，创业板指涨0.49%[1] - 香港恒生指数收盘涨0.75%报25690.53点，恒生科技指数涨1.12%，大市成交额2211.864亿港元[1] - 美国三大股指全线收涨，道指涨0.38%，标普500指数涨0.88%，纳指涨1.31%[1] 机构观点与市场情绪 - 高盛和城堡证券看好美股“圣诞行情”，历史数据显示标普500指数在12月最后两周有75%的时间上涨，平均涨幅1.3%[8][12] - 字节跳动2025年利润有望达到约500亿美元，接近Meta Platforms Inc.预计的约600亿美元利润水平[1][8][12] 公司动态与融资事件 - 腾讯控股斥资约6.36亿港元回购103.8万股，年内累计回购股份约占股权1.04123%[13] - 港股首家GPU概念股壁仞科技招股，计划全球发售约2.48亿股H股，集资额最多达48.55亿港元，引入25家基石投资者认购约3.73亿美元[10] - 万科提议将12月15日到期的20亿元人民币中期票据本金偿还期限延后12个月，并寻求将宽限期延长至30个交易日[12] 宏观经济与政策 - 美国10月净TIC流量总计为-373亿美元，长期净TIC流量为175亿美元[16] - 日本财务大臣就日元快速走弱发出警告，强调对过度汇率波动采取适当应对措施[12]

核心观点 - 报告核心观点为：当前信用债市场信用利差普遍被动走阔，整体压缩动能偏弱，建议优先布局中短端票息资产，特别是2-3年期品种，以应对跨年配置窗口期及市场情绪偏谨慎的环境 [1][6][10][24] 信用策略与市场复盘 - 本周信用债收益率多数下行，但信用整体表现不及利率品种，信用利差普遍被动走阔 [6][10] - 11月基本面数据延续偏弱，但债市反应钝化，整体情绪仍偏谨慎 [6][10] - 央行重启14天逆回购操作以呵护跨年资金面，利率债中短端表现好于长端，超长债偏弱 [6][10] - 从机构现券净买入看：基金配置力量增强，需求集中在3年以内中短端，并择机增配3-5年及5-7年品种；理财持续增配，基本集中在3年以内中短端；保险配置力量转弱，小幅增配7年以上品种 [6][11] 后市展望与期限策略 - 展望后市，进入跨年配置窗口期，债市情绪或略偏温和 [6][24] - 基金销售费率新规、定制债基整改等监管政策影响下，基金倾向于增配3年以内短端品种，择机增配3-5年品种；理财整改后直投占比增加，整体倾向于3年以内短端品种；保险则择高点增配长久期品种 [6][24] - 万科事件或使市场整体风险偏好上收，地产板块仍面临调整压力 [6][24] - **1年期品种**：收益率主要分布在1.72%-1.80%，利差较2024年以来中枢水平低13-19个基点，性价比相对较低 [2][22] - **2-3年期品种**：收益率主要分布在1.83%-2.10%，利差在19-42个基点区间，考虑增值税新规影响后（约5个基点），利差在2024年以来中枢水平附近，是优先布局明年中短端票息资产的优选 [2][25] - **4-5年期品种**：收益率主要分布在2.0%-2.35%，利差在26-55个基点区间，本周利差走阔尤其低等级品种，票息配置性价比边际回升，基金和理财或在短端拥挤情况下拉长久期至此博取收益，但需求力量或较今年减弱、波动性增强 [2][25] - **5年以上品种**：中高等级品种收益率主要分布在2.23%-2.76%，利差在24-64个基点区间，具备票息优势但考验负债端稳定性，配置价值为主，保险等负债端稳定机构可逢高配置 [3][26] 重点政策及热点事件 - **深圳金融风险防控**：深圳市委金融办召开会议强调继续有力有序有效防范化解各类金融风险，严控增量、妥处存量、严防“爆雷”，稳妥做好重点企业风险处置 [4][28] - **万科债券展期**：“22万科MTN004”拟召开第二次持有人会议，议案提出本金展期一年、利息正常兑付并提供增信，同时将本息兑付宽限期由5个工作日延长至30个交易日 [4][29] - **贵州化债新进展**：贵阳市水务环境集团有限公司成功发行4亿元公司债券，票面利率3.17%，期限3+2年，是本轮化债以来贵州省市属国企首单新增发行的公司债券 [4][30] - **河南隐债化解**：河南省近七成发债主体已完成隐性债务偿付，城投企业市场化转型成效显著 [4][30] 二级市场表现 - **城投债**：各品种信用利差普遍走阔0-9个基点，分区域看，除内蒙古利差收窄1个基点外，其余省份利差走阔3-5个基点，其中云南、广西走阔5个基点幅度较大 [33] - **地产债**：各品种信用利差普遍走阔1-10个基点，板块受万科事件影响仍处于调整阶段 [33][34] - **周期债**：煤炭债各品种信用利差普遍走阔0-5个基点；钢铁债各品种信用利差普遍走阔1-7个基点 [34] - **金融债**：银行二级资本债信用利差普遍走阔0-4个基点；银行永续债信用利差普遍走阔0-5个基点；券商次级债信用利差普遍走阔2-10个基点，其中5年期品种调整幅度较大（上行8-10个基点）；保险次级债信用利差普遍走阔0-6个基点 [35][36] 一级市场与流动性 - 信用债、城投债净融资额环比均下降 [7] - 本周信用债在银行间市场和交易所市场的成交活跃度均上升 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 折价幅度靠前 50 只 AA 城投债（主体评级）、净价跌幅靠前 50 只个券中，"20 天台债"估值价格偏离程度最大；净价上涨幅度靠前 50 只个券中，"22 万科 02"估值价格偏离程度最大；净价上涨幅度靠前 50 只二永债中，"25 农行二级资本债 04B(BC)"估值价格偏离程度最大 [2] 根据相关目录分别进行总结 折价幅度靠前 50 只 AA 城投债（主体评级） - "20 天台债"剩余期限 2.00 年，估值价格偏离 -33.42%，估值净价 39.95 元等信息，该债券在该类别中估值价格偏离程度最大 [2][4] - 还包含"25 润新 04" "25 通泰 MTN001A"等 49 只债券的剩余期限、估值价格偏离、估值净价等信息 [4] 净价跌幅靠前 50 只个券 - "20 天台债"剩余期限 2.00 年，估值价格偏离 -33.42%，估值净价 39.95 元等信息，该债券在该类别中估值价格偏离程度最大 [2][5] - 还有"20 浏阳城建债" "25 中燃气 MTN002"等 49 只债券相关信息 [5][6][7] 净价上涨幅度靠前 50 只个券 - "22 万科 02"剩余期限 1.21 年，估值价格偏离 15.70%，估值净价 22.82 元等信息，该债券在该类别中估值价格偏离程度最大 [2][9] - 另有"22 万科 04" "22 万科 06"等 49 只债券相关数据 [9][10][11] 净价上涨幅度靠前 50 只二永债 - "25 农行二级资本债 04B(BC)"剩余期限 9.93 年，估值价格偏离 0.19%，估值净价 98.85 元等信息，该债券在该类别中估值价格偏离程度最大 [2][12] - 包含"25 农行二级资本债 03B(BC)" "22 建德农商行二级资本债券 01"等 49 只债券信息 [12][13][14]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [2] - 推荐关注五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比回升**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3% [2][3] - **分城市能级看**：一二线城市成交285.1万平米，环比上升24.6%；三四线城市成交24.4万平米，环比上升50.5% [2][3] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点 [2][5] - **累计成交**：年初至今34城累计成交1.18亿平米，同比下降17% [5] 二手房市场 - **周度成交环比微升**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4% [2][11] - **月度成交同比降幅扩大**：12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [2][11] - **累计成交**：年初至今13城累计成交5717.5万平米，同比下降2.5% [11] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍 [2][20] - **可售面积**：截至上周末（12/19），15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2% [2][20] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **住建部表态**：推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，企业从追求规模扩张转向注重产品品质和服务 [2][26] - **中央财办提出三重举措**：从供需两端稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [2][26][27][29] - **11月行业数据**：11月单月同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [2][26] 因城施策 - **深圳**：要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [2][26][29] - **山东**：发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [2][26][29] - **公积金政策**：深圳、福州、石家庄等地优化公积金提取和贷款政策，支持购房和租房需求 [26][30][31] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [2][26][32] 物业管理政策 - **杭州**：发布《杭州市物业专项维修资金管理办法》，将于2026年1月1日起施行，规范资金全流程管理 [34][35] 重点公司动态总结 地产公司 - **融资与担保**： - 越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [2][35][36] - 保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [2][35][36] - **股份变动**： - 新城控股控股股东富域发展将3400万股（占其持股2.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [2][35][37] - 滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，金额2.3亿元 [2][35][37] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）展期的三项议案均未获持有人会议通过 [2][35][37] 物管公司 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月12日至18日期间，共耗资约1499万美元回购约271万股股份 [38][39] - 绿城服务在12月15日至19日期间，共耗资约849万港币回购约189万股股份 [38][39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，在31个板块中排名第24位 [2][40] - **个股表现**：涨幅前五位为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后五位为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [2][40][43] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为20.9倍和18.3倍 [2][44] 物管板块 - **板块表现略弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01% [2][45] - **个股表现**：涨幅前五位为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后五位为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [45][46][50] - **板块估值**：板块平均2025、2026年PE分别为13.2倍和11.9倍；华润万象生活估值较高，2025/2026年PE分别为22.1/19.8倍；中海物业估值较低，分别为8.5/7.8倍 [2][49][52]