中国企业500强榜单深圳企业表现 榜单概况 - 中国企业联合会与中国企业家协会于9月15日发布2024年中国企业500强榜单[1] - 榜单以企业2024年营业收入作为入围标准[1] 深圳企业整体表现 - 深圳共有27家企业入围2024年中国企业500强榜单[1] - 深圳有8家企业进入榜单前100名[1] 深圳头部企业名单 - 前100名深圳企业包括中国平安 华为 比亚迪 腾讯 招商银行 万科 顺丰和深投控[1] - 8家深圳企业均位列2024年中国企业500强前100名[1]

政策背景与市场目标 - 国务院会议明确房地产"止跌回稳"政策目标 并强调多管齐下释放改善性需求 [1] - 江苏部分城市如苏州已优化公积金政策并取消限售以配合政策导向 [1] 2025年1-8月江苏房企销售业绩 - TOP20房企销售金额门槛为34.39亿元 销售面积门槛为14.22万㎡ [3] - 招商蛇口以88.25亿元销售额位居金额榜首位 华发股份82.14亿元及绿城中国77.39亿元紧随其后 [2][3] - 销售面积前三为招商蛇口34.08万㎡ 保利发展32.17万㎡及新城控股29.07万㎡ [2][3] - TOP4房企销售业绩均超70亿元和26万㎡ [3] 江苏本土房企表现 - 本土房企TOP20销售金额门槛17.70亿元 销售面积门槛7.44万㎡ [5] - 金基地产以52.66亿元居本土销售额榜首 新城控股以29.07万㎡居销售面积榜首 [4][5] - TOP8本土房企销售业绩均超27亿元和11万㎡ [5] 本土国有房企专项排名 - 本土国有房企TOP10销售金额门槛20.41亿元 销售面积门槛7.89万㎡ [6] - 苏州恒泰以45.05亿元销售额居国有房企金额榜首位 华建地产以16.05万㎡居面积榜首位 [6] - 南京南部新城30.56亿元和梁城美景29.83亿元分列金额榜第二、三名 [6] 土地市场数据 - 全省1-8月成交涉宅用地425宗 成交规划建面2625.74万㎡ 楼面均价6484元/㎡ [7] - 8月单月成交涉宅用地85宗 成交建面494.56万㎡ 楼面均价6517元/㎡ [7] - 南京和南通为省内土地供应及成交主力 苏州以12187元/㎡楼面价领跑全省 [9] - 南京土地出让金428.32亿元居省内首位 [9] 重点城市土地成交案例 - 南通8月6日6宗宅地全部底价成交 总成交金额22.198亿元 [11] - 苏州高新区宅地由苏州高新区新振建设以4.452亿元底价竞得 楼面价12500元/㎡ [11] - 南京鼓楼区宅地由金基控股以3.40亿元竞得 楼面价12119元/㎡ [11] - 南京8月15日两宗宅地由南京地铁和电建地产分获 总成交7.23亿元 [11] - 南通海门两宗宅地8月27日以8.03亿元底价成交 楼面价约3370元/㎡ [12] 市场展望 - 政策支持力度有望加大 市场对美联储9月降息预期升温 国内货币政策空间或进一步打开 [13] - 房企预计在"金九银十"期间加快核心城市推盘节奏 市场活跃度有望阶段性回升 [13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告基于Wind数据展示信用债成交情况，指出“24国新控股MTN001B”等折价成交个券、“25连城Y2”等净价上涨成交个券估值价格偏离幅度较大；信用债估值收益变动主要在[-5,0)区间；非金信用债成交期限多在2至3年，0.5年内品种折价成交占比最高，二永债成交期限多在4至5年，1年内品种折价成交占比最高；家用电器行业债券平均估值价格偏离最大 [2] 根据相关目录分别进行总结 折价成交跟踪 - “24国新控股MTN001B”剩余期限18.59年，估值价格偏离-0.32%，成交规模5294万元 [4] - “23石柱01”剩余期限3.14年，估值价格偏离-0.31%，成交规模51843万元 [4] 净价上涨个券成交跟踪 - “25连城Y2”剩余期限4.61年，估值价格偏离0.23%，成交规模1005万元 [5] - “24连城Y2”剩余期限4.21年，估值价格偏离0.23%，成交规模2002万元 [5] 二永债成交跟踪 - “25邮储永续债01BC”剩余期限4.44年，估值价格偏离0.17%，成交规模26711万元 [6] - “25工行永续债01BC”剩余期限4.66年，估值价格偏离0.15%，成交规模28648万元 [6] 商金债成交跟踪 - “25农行TLAC非资本债02C(BC)”剩余期限9.89年，估值价格偏离0.06%，成交规模17693万元 [7] - “25南海农商科创债”剩余期限4.93年，估值价格偏离0.06%，成交规模6938万元 [7] 成交收益率高于5%的个券 - “22万科06”剩余期限1.81年，估值价格偏离0.03%，成交规模59万元 [8] - “22万科04”剩余期限1.72年，估值价格偏离0.02%，成交规模885万元 [8] 信用债成交估值偏离分布 - 信用债估值收益变动主要分布在[-5,0)区间 [2] 非金信用债成交期限分布 - 非金信用债成交期限主要分布在2至3年，0.5年内品种折价成交占比最高 [2] 二永债成交期限分布 - 二永债成交期限主要分布在4至5年，1年内品种折价成交占比最高 [2] 各行业非金信用债折价成交比例及成交规模 - 家用电器行业的债券平均估值价格偏离最大 [2]

中国企业500强榜单总体情况 - 2024年企业500强营业收入总额达110.15万亿元 较上年有所增加[1] - 入围门槛提升至479.60亿元 较上年提高5.79亿元 实现23连升[1] - 共有15家企业营业收入超过万亿元规模[1] 深圳企业上榜情况 - 深圳共有26家企业入选2024年中国企业500强榜单[1] - 前100名企业中深圳占8家 包括中国平安(12)、华为(23)、比亚迪(26)、腾讯(31)、招商银行(48)、万科(79)、顺丰(92)、深投控(99)[1] - 其他上榜深圳企业包括立讯精密(102)、中国电子(104)、中集集团(153)、中国广核(175)、神州数码(211)、中兴通讯(220)、荣耀终端(227)等18家企业[6] 万亿级企业排名 - 国家电网以39459.28亿元营业收入位列第一[3] - 中国石油(29690.48亿元)和中国石化(29319.56亿元)分列第二、三位[3] - 中国平安以11408.14亿元营业收入位列第12位 经营业绩保持稳健[1][3] 企业研发投入情况 - 华为以1796.87亿元研发投入位居榜首[3] - 比亚迪以531.95亿元研发投入位列第二[4] - 研发投入前20名企业还包括中国建筑(454.59亿元)、中国移动(380.66亿元)、中国石油(354.50亿元)等[6] 重点企业业绩表现 - 华为2024年实现全球销售收入8621亿元人民币 净利润626亿元人民币 创历史第二高收入[3] - 比亚迪长期坚持高强度研发投入 2011-2024年14年间有13年研发投入超过当年净利润[4] - 比亚迪拥有超12万名技术研发人员 日均专利申请45件、专利授权20件[4] 深圳产业特征 - 上榜企业覆盖电子、电力、通讯设备、新能源等多个行业领域[7] - 企业聚集形成合力构筑城市经济高质量发展基本盘[7] - 深圳正加快建设全球领先的重要先进制造业中心 推动产业向高向新向优升级[7]

招聘会规模与参与情况 - 50余家企业提供1500多个社招和校招岗位 聚焦人工智能 互联网 金融等行业 [1] - 10000余位求职者现场交流 企业现场收集简历达6500余份 [1] - 招聘岗位数较去年增加50% 超过六成企业发布AI岗位需求 [3] - 招聘岗位连续三届增长 [3] AI人才需求趋势 - 人工智能推动相关岗位需求显著增长 数据科学家 机器人工程师和算法工程师新发职位数量同比增长均超50% [8] - AI技术改变企业用人观念 未来职场更看重人类独有的创新力 洞察力和跨界整合能力 [8] - 蚂蚁集团提供超500个技术类岗位 2024年新招募毕业生技术人才占比达84.7% [15] 全球化与人才战略 - 中国企业需从"心态先出海"向"生而全球化"转型 全球化竞争本质是人才争夺 [10] - 出海平均招聘薪酬近年来稳步增长 [10] - 蚂蚁集团科研投入共计234.5亿元 连续三年占总营收超10% [15] 产教融合与人才培养 - 蚂蚁集团学习成长中心与传智教育合作 推动数字化人才培养 助力人工智能产业发展 [14] - 招聘会设置AI面试体验 AI职业测评等智能化服务环节 [15] - 科技展览与招聘会结合 提供沉浸式产品体验与精准投递的无缝衔接 [15] 活动背景与影响力 - 活动由上海市人社局指导 外滩大会组委会主办 上海市人力资源公共服务中心与蚂蚁集团共同承办 [3] - 科技人才招聘会深度融合人力资源公共服务专业性与产业影响力 [5] - 活动连续三年举办 受到科创企业 科技人才广泛欢迎 [15]

市场表现 - 地产板块反复活跃 中证800地产指数午后翻红收涨 招商蛇口和绿地控股涨超2% 滨江集团 保利发展和万科A收涨 [1] - 地产ETF(159707)收涨0.45% 日线七连阳 全天溢价交易 成交额超4100万元 资金单日净申购1050万份 [1] 行业基本面 - 1-8月全国房地产开发投资60309亿元 同比下降12.9% 其中住宅投资46382亿元 下降11.9% [3] - 1-8月新建商品房销售面积57304万平方米 同比下降4.7% 其中住宅销售面积下降4.7% [3] - 1-8月新建商品房销售额55015亿元 下降7.3% 其中住宅销售额下降7.0% [3] - 商品房销售和住宅价格同比降幅收窄 去库存成效显现 市场朝止跌回稳方向迈进 [3] 政策环境 - 一线城市楼市新政频出 深圳从购房资格 企业购房及房贷利率三方面推出组合措施 [3] - 北京和上海于8月相继出台楼市优化政策 [3] - 9月为地产政策密集出台期 新一轮支持政策有望加快推出 [4] 市场展望 - 市场进入"金九银十"传统营销旺季 房企在核心城市加快推盘节奏 市场活跃度有望阶段性回升 [4] - 头部房企凭借核心城市优质土储资源 在销售端展现相对韧性 [6] - 历史包袱较轻 核心城市土储占比较高的优质房企 在销售和盈利表现上有望领先复苏 [6] 估值水平 - 中证800地产指数最新PB估值0.77倍 处近10年约19%分位点 估值低位特征明显 [4] - 地产板块估值偏低 建议逢低配置地产股 [4] 投资标的 - 地产ETF(159707)跟踪中证800地产指数 汇集13只头部优质房企 前十大成份股权重超9成 央国企含量高 [6] - 在行业出清背景下 龙头地产或更具弹性 [6]

项目概况与现状 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸"，总计容建筑面积358万平方米，预估货值约2200亿元，自2014年纳入城市更新计划后持续受业内关注 [1] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成（3栋住宅、2栋公寓），其中74层塔楼住宅为超高层业态，截至9月11日，2746套房源中已备案819套、已签认购书179套，期房待售720套（占比41.4%） [2] - 一期住宅处于准现房状态，室内精装收尾，预计2023年底前交房，剩余房源以110平方米、125平方米户型为主，187平方米及顶层房源基本售罄 [2] - 三期、四期地块仍有大量未拆除老房，未进入大规模施工阶段，部分房屋外立面覆盖宣传帆布 [2] 资本合作与协议条款 - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业，获得8%股权，资金定向投入三期、四期，并享有该两期整体20%利润分派 [4] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口，绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购万科股权；若2025年12月31日前未取得四项开发许可证或双方未达成开发共识，万科有权退出且回购条款触发时利润分派比例可升至40%或年回报率调至24% [5][7] - 中信城开发布声明否认"拟120亿元入股获得二三四期50%权益"的市场传言，强调相关内容与事实完全不符 [1][3] 企业财务状况 - 绿景中国地产（港股上市平台）2023年上半年流动负债达605.7亿元，新增借款77.03亿元，一年内须偿还借贷约29.14亿元，而银行结余及现金仅3.425亿元，另有14.49亿元受限制及抵押银行存款 [8] - 企业十多年前介入白石洲旧改后几乎押上全部家当，资金压力显著 [8] 开发策略与行业动向 - 项目二期已拆除完成，三期、四期计划调整规划以符合深圳新规，重新设计住宅与商业指标，未来不排除引入央国企合作开发 [2][12] - 业内人士分析央国企接盘概率较大，因其资金成本更低且擅长复杂政商关系协调；地方城投平台也可能介入 [12] - 接盘方需满足四大标准：百亿元级现金储备、政府拆赔协调能力、超大体量产品迭代力、2200亿元货值金融拆解能力 [13] - 行业专家提出项目可通过商业地块REITs化、未拆地块股权作价引战投、远期资产提前整售等方式盘活，并可利用"白名单"政策窗口将拆迁贷转为政府背书专项借款（利息压至4%以下） [9] 政策与市场环境 - 2023年8月中共中央、国务院发布推动城市高质量发展意见，明确"稳步推进城中村和危旧房改造"，各地酝酿细化支持政策 [14] - 项目地处深圳南山核心区，连接深圳湾、后海等四大总部基地，紧邻华侨城豪宅区，长期资产升值逻辑清晰 [11]

项目发布与展示 - 万科·理想花地·傲璟实景示范区于9月13日正式开放 标志着"未来城市理想单元"首个示范展示区在广州落地 [1] - 项目为广州首座"立体垂直酒店式社区" 涵盖高端体育会所 全龄段架空层空间 空中会所 露天泳池及酒店化艺术公区等多维场景 [1] - 城市西广场全面焕新 与趣活公园 花地湾生活馆 傲璟连通形成运动 露营 观展 互动的生活长廊 [1] 产品设计与理念 - 项目呼应《广州2049》战略构想 以"未来城市计划"实践建设"好房子"新样本 [2] - 采用"垂直社区"规划 融合立体绿化 多元业态与智慧生活场景 打造以人为中心的未来生活单元 [2] - 创新引入"奢宅酒店化 居住度假化"国际设计理念 配备建面约690m²篮球场 户外泳池 智能健身空间及多功能场所 [2] 配套与交付进展 - 瑧园项目将于9月底迎来首批次1 2栋交付 为万科在广州首个"瑧系"高端项目 [4] - 项目配备约2000m²立体会所及六大主题泛会所空间 并导入"瑧藏会"物业服务体系提供定制化服务 [4] - 一期金域曦府已交付 广东实验中学荔湾学校 百年公立协和幼儿园 荔湾区人民医院等大城配套投入使用 [4] 区域开发战略 - 花地湾项目占位白鹅潭世界级商圈 于一平方公里土地集成品质住宅 商业消费 产业办公等城市配套 [2] - 黄埔新城项目以超百万方配套规划提前兑现教育 商业 公园等场景 体现"硬配套筑城 软配套活城"模式 [4] - 两大项目共同展现公司连片开发能力 构建"15分钟理想生活圈" [2][4]

行业投资评级 - 投资评级为看好 维持[12] 核心观点 - 行业量价快速下行阶段可能已经过去 核心区和好房子具备结构性亮点[5] - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期 但4月以来边际下行压力再次加大 产业政策宽松概率逐步提高[5] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间 当前股票位置较底部的溢价并不大 市场整体估值抬升提供补涨空间[5] - 重视具备轻库存 好区域和产品力的龙头房企 以及拥有稳定现金流的龙头经纪 商业地产和央国企物管[5] 市场表现 - 本周长江房地产指数上涨5.89% 相对沪深300的超额收益为4.51% 行业排名第2/32[6][15] - 年初至今长江房地产指数上涨11.49% 相对沪深300的超额收益为-3.43% 行业排名第20/32[6][15] - 本周房地产板块表现较好 开发类和物管类以上涨为主 收租类有涨有跌[6] - 开发公司周度涨跌幅均值为10.61% 物业公司为4.70% REITS为-0.66%[16] 政策动态 - 中央政策：国务院政策吹风会提到深化土地管理制度改革 赋予试点地区更大土地资源管理自主权 有序推进农村集体经营性建设用地入市改革[7][18] - 中央政策：推动城镇低效用地腾退和主动退出 推进国有企事业单位存量土地盘活利用 鼓励市场化方式盘活存量闲置土地[7][18] - 地方政策：河南提出12方面措施促进房地产市场平稳发展 包括加大购房补贴力度 支持多子女家庭购房 提高公积金贷款额度等[7][18] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比为-12.2% 较上周改善2.6个百分点[8][19] - 17城二手房成交面积四周滚动同比为+11.4% 较上周改善5.1个百分点[8][19] - 年初至今37城新房累计同比-6.2% 17城二手房累计同比+14.5%[8][19] - 9月截至12日 37城新房当月同比-4.8% 17城二手当月同比+22.0% 12城合计+11.8%[8] 房价周期位置分析 - 全局维度：房价近四年来调整相对充分 已基本消化过往累积的超涨成分 后续下行压力将逐步减小[3][9] - 止跌条件：有赖于良性通胀和进一步降息[3][9] - 结构分化：高能级城市补跌压力较大 近期跌幅明显更大[3][9] - 城市内部：核心区域新房补涨 二手补跌 土地要素市场价值在限价时代被低估 级差地租正在显性化[3][9] - 区域分化：与海外一线城市相比 房价压力主要体现在远郊 核心区域整体均价并不算高[3][9]

行业投资评级 - 投资评级为看好，维持评级 [13] 核心观点 - 2025年上半年重点房企业绩整体承压，但政策进入右侧区间后前端经营出现边际改善，销售金额降幅收窄，拿地表现阶段性明显改善 [2] - 行业竞争格局优化，具备资源禀赋、融资和产品力优势的房企有望获取持续销售与业绩阿尔法，短期关注结构性机会，若政策面与基本面共振，估值或迎来较大向上弹性 [2][11] - 利润表反映前期经营结果滞后，盈利短期承压，但前端经营已出现阶段性改善 [11][24] 盈利端 - 2025H1重点房企营收同比下降0.7%，降幅较往年明显收窄 [7][25] - 毛利率同比下降0.3个百分点至12.1%，期间费用率同比提升0.2个百分点至5.8% [7][25] - 归母净利润同比下降41.0%，ROE同比下降0.7个百分点至1.0%，归母净利率同比下降1.1个百分点至1.6% [7][25] - 少数股东损益占比同比大幅提升14.5个百分点至42.8% [7][25] - 资产减值仍有一定规模，投资净收益及公允价值变动净收益占总利润比例同比降低 [7][25] 债务端 - 有息负债占总权益比例同比持平为0.86，维持低位 [8][51] - 短债占比同比提升1.4个百分点至23.3% [8][51] - 剔除预收的资产负债率同比下降0.9个百分点至62.0%，净负债率同比下降0.3个百分点至53.5% [8][51] - 现金短债比继续下降至1.61 [8][51] - 预收对营收覆盖倍数继续小幅下降至0.70 [8][51] 现金流 - 表内销售回款同比下降5.2%，但较2024年降幅明显收窄 [9][60] - 经营性现金流净额降至近年低位，主因去年Q4以来土地供应放量导致拿地积极 [9][60] - 投资活动保持克制，筹资活动相对节制，仅少数拿地量较大房企筹资性现金流净额为正 [9][60] 经营端 - 2025H1重点房企销售金额同比下降13.7%，较去年全年跌幅有所收窄 [10][72] - 销售均价同比明显提升，项目布局更好、拿地相对积极的房企销售表现靠前 [10][72] - 拿地金额同比增长95.9%，拿地强度提升至45.0%，较去年同期和去年全年明显提升 [10][72] - 土地市场热度提升，保利置业、中国金茂等房企拿地相对积极且边际变化较大 [10][72] 企业分化与格局优化 - 企业分化为长期基调，短期信用主导，中期优胜劣汰 [24] - 具备资源禀赋、融资和产品力优势的房企有望获取持续销售与业绩阿尔法 [11][24] - 行业竞争格局明显优化，优质房企在业绩和经营方面已初步兑现 [11][24]