文章核心观点 - 当前银行应对房地产风险的主流路径是“不抽贷、细甄别”，即在存量框架内进行精细化管理，区分风险层级，对相对安全的部分保持连续性，以最小代价换取穿越周期的时间 [12] - 万科20亿元中票展期遇冷与子公司2000万元贷款获续贷的案例，揭示了不同金融场域（公开债券市场与银行体系）风险判断逻辑的差异：债券市场关注宏观信用与整体偿债能力，而银行体系聚焦单笔业务的微观风控与交易结构 [8] - 对于与房地产市场深度绑定的区域性银行（如南京银行），维持对龙头房企稳定关系的“理性选择”至关重要，以避免因公开释放负面信号而引发连锁信用收缩，反而将自身置于更高风险之中 [8][11] 万科债务境遇案例分析 - **公开市场债务展期遇阻**：12月15日，万科20亿元中期票据“22万科MTN004”的三份展期方案在首次持有人会议上全数被否，其中无条件展期议案支持率低至0% [4] - **债券持有人结构**：该笔中票超85%由银行持有，公募或私募机构占比超10%，万科境内债持有人整体以银行和理财子公司为主 [4] - **寻求增信措施**：万科计划在12月18日召开第二次持有人会议，重点讨论追加深圳国企担保等增信措施，争取在5个工作日的宽限期内避免实质性违约 [4] - **银行体系贷款平稳续贷**：12月13日，万科旗下子公司上海筑浦信息技术有限公司成功获得南京银行上海分行2000万元续贷，期限1年，由万科系核心企业印力商置提供连带责任保证担保 [6] - **贷款性质分析**：该笔2000万元贷款对南京银行（2025年中报总资产2.9万亿元）而言占比仅约0.00069%，是一笔交易结构完备、责任主体明确、风险可控的常规标准化业务，并非特殊时期的“姿态性操作” [7] 不同金融场域的风险逻辑差异 - **债券市场的逻辑**：关注“宏观信用”，投资者对万科整体偿债能力及行业周期风险进行集体考量，在房地产调整期，缺乏强增信的展期方案难以获得分散持有人的共识 [8] - **银行体系的逻辑**：聚焦单笔业务的“微观风控”，评估借款方自身状况（上海筑浦状况稳定，具备独立偿债能力）及担保措施（印力商置连带担保形成双重保障），且小额敞口对银行资产质量影响极小 [8] - **银行决策的深层考量**：若银行拒绝一笔具备优质担保的小额续贷，将向市场释放丧失对万科信用信心的强烈信号，可能触发其他金融机构的恐慌情绪，引发“踩踏式”信贷收缩，反而将自身更大规模的房地产相关贷款置于更高风险中 [8] 南京银行的房地产风险敞口与风控策略 - **房地产相关贷款规模**：截至2025年中报，南京银行对公房地产业贷款余额627.17亿元，占总贷款比重4.52%；个人住房按揭贷款余额882.20亿元，占比6.36%；两者合计构成的广义房地产相关贷款占总贷款比重超过9% [9] - **资产质量压力**：2025年上半年，南京银行对公房地产不良率达2.08%，虽较上年同期略有回落，但仍显著高于全行0.84%的整体不良率水平 [10] - **风险抵御能力变化**：拨备覆盖率从2023年三季度末的360.58%降至2025年的313.22%；同期拨贷比为2.6%，较2023年末的3.23%有所下降，显示风险缓冲空间收窄 [10] - **区域银行的特殊压力**：作为区域重要城商行，其房地产贷款与本地市场深度绑定，一旦行业信用收缩引发连锁反应，面临的风险传导压力远大于同业 [11] - **理性选择与防御策略**：用一笔成本极低、风险几乎可忽略的续贷来维持既有关系与市场预期稳定，是一种理性选择；同时，在行业下行期，保持对头部房企（掌握结算、存款等多维度资源）的存在感，也是一种避免在周期底部被动失位的防御策略 [11][12] 当前银行应对房地产风险的行业路径 - **政策与现实的约束**：在“保交楼、保民生”的政策要求下，银行无法简单抽贷、断贷，有时还需为问题项目提供配套融资；同时，大量到期贷款通过“展期”在账面上维持“正常”，使得整体房地产贷款规模难以快速压降 [12] - **主流路径**：在存量框架内进行精细化管理，区分不同客户、不同项目的风险层级，对相对安全的部分保持连续性，对高风险敞口逐步收缩，并尽力防止风险从点到面扩散，以维持资产盘子稳定 [12] - **核心原则**：在充满不确定性的周期中，基于数据的克制与理性，远比简单的立场表态更重要 [13]

土地市场成交情况 - 武汉成功出让13宗地块，总成交金额39.7亿元，土地总面积约32万平方米，其中上海复星集团旗下公司以10.93亿元竞得一宗宅地，大华集团旗下公司以7530万元竞得一宗宅地，其余10宗由本土国企或平台公司底价竞得 [1] - 无锡底价成交7宗住宅地块，总成交金额84.73亿元，最高成交楼面价18300元/平方米，总占地面积44.64万平方米，地块分布于经开、梁溪、惠山等核心板块 [2] 房企债务重组进展 - 宝龙地产境内债务重组取得进展，涉及总规模约43.36亿元的6笔债券中，已有“H0宝龙04”和“H21宝龙1”的重组方案获得持有人会议通过，公司为争取支持设置了“同意票激励”措施 [3] - 万科公布“22万科MTN005”公司债的展期方案，该债券债项余额37亿元，本计息期利率3%，原定本金兑付日为2025年12月28日，方案包含五个梯度化展期兑付方案和一个宽限期延长方案，所有议案需获得超90%表决权的持有人同意方可生效 [4] 房企融资动态 - 珠海华发完成发行10亿元公司债券，票面利率为2.70%，认购倍数为1.01倍 [5]

公司AI技术应用战略 - 公司一贯重视科技创新，践行“科技融入业务”战略 [1] 地产开发领域AI应用 - 已自主研发与应用智能BIM平台 [1] - 已应用AI审图技术 [1] - 已应用智能工地AI巡查技术 [1] 物业服务领域AI应用 - 已发布“灵石+”产品 [1] - 内部已构建AI数字员工团队 [1] - AI数字员工覆盖客服接待、安防巡检等多业务场景 [1] 物流仓储领域AI应用 - 通过“AI调度算法+机器人技术”实现地铁无人配送 [1] - 该案例为全球首个实现地铁无人配送的商业化案例 [1]

大宗资产交易进展 - 公司积极推进大宗资产交易工作 今年前三季度已完成19个项目的大宗交易 实现签约金额68.6亿元人民币[1] - 已完成交易的项目资产类型涵盖商业 办公 酒店 公寓等各类资产[1] 业务优化与退出 - 公司业务优化与退出有序推进 冰雪业务已与中旅集团完成签约[1] - 公司已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道[1] 资产证券化与REITs布局 - 公司设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好[1] - 公司已设立三支PRE-REITs基金[1] - 有关项目大宗交易 业务优化与退出以及REITs的具体进展可进一步查阅公司定期报告[1]

核心观点 - 万科正面临严峻的短期流动性危机 其寻求展期的一笔20亿元人民币债券宽限期将于12月22日届满 若未能达成协议可能触发违约[1] - 市场观察人士认为 鉴于公司流动性恶化及政府支持有限 债务重组几乎不可避免 而立即违约可能有助于加快资产回收过程[2] - 公司背负约500亿美元有息债务 一旦进行重组 其规模将在中国史上数一数二 公司已开始与各类债权人接触 为制定整体债务方案争取时间[1] 当前债务危机与谈判进展 - 公司于12月18日上午10点召开线上会议 讨论20亿元人民币中期票据的最新展期方案 持有人需在12月22日上午10点宽限期结束前表决[1] - 同日 公司计划在北京与部分票据持有人举行单独的面对面会议 以征求对议案的反馈意见[1] - 此前数日 三项展期议案均未通过投票 公司正努力争取支持[1] - 修订后的展期方案包含两个议案：一是将本金兑付展期12个月并增加增信措施 将12月15日到期的应付利息延至周一支付；二是将宽限期延长至1月28日[2] - 每项议案需获得持有本期债务表决权超过90%的持有人同意方可生效 最终由公司决定是否实施[3] 债权人沟通与整体债务压力 - 公司于12月17日在深圳与银行及保险公司代表举行会谈 希望部分贷款机构接受对一些借款延迟付息[1] - 在深圳与债权人的多轮小范围交流中 公司要求部分债权人给予更多时间 以制定一项整体的债务方案[1] - 公司背负约500亿美元的有息债务[1] 市场环境与潜在影响 - 公司部分股权由国有企业深圳市地铁集团持有 但近几个月深铁发出收紧借款条件的信号 导致万科证券大幅下跌[2] - 分析人士指出 公司流动性状况恶化、政府支持极为有限且融资条件不佳[2] - 一些观察人士认为 现在就违约可能帮助债权人避免更坏结果 并有助于在未来可能的大范围重组中为债券持有人保住资产[2]

万科A对股价波动的回应 - 公司表示其股价涨跌受多方面因素影响 [2] - 影响因素包括行业政策、市场情绪以及公司经营情况变化 [2]

证券日报网讯12月18日，万科A在互动平台回答投资者提问时表示，一年内到期的应付债券列示于财务 报告资产负债表"一年内到期的非流动负债"科目。 ...

万科A对销售数据的回应 - 公司于12月18日在互动平台回应投资者关于销售情况的提问 [2] - 公司表示具体销售情况需关注其发布的定期报告 [2]

核心事件概述 - 万科企业股份有限公司计划对“22万科MTN005”中期票据进行展期，并提出了六项具体议案供债券持有人审议 [1] - 该期债券余额为37亿元，票面利率3%，原兑付日为2025年12月28日，未付利息为1.11亿元 [3] 展期方案核心条款 - **本金展期**：所有议案均支持将债券本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月28日 [1] - **利息支付安排**：存在两种主要方案，一是将展期前已产生的利息也延期12个月支付（议案一），二是展期前已产生的1.11亿元利息于原付息日正常兑付（议案二至议案六） [1] - **展期期间利率**：展期期间（2025年12月28日至2026年12月28日）票面利率维持3%不变，新增利息随本金一同支付 [1] 增信与优先偿付要求 - **增信措施**：部分议案（如议案二、三）要求公司提供增信措施，可能包括由深圳地铁集团或其他大型深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施 [2] - **优先偿付条款**：议案四和议案五提出了不同程度的优先偿付要求，要求公司在偿付后续到期债券本金之前，需先行全额兑付本期债券尚未偿付的本息 [2] - **交叉违约条款**：议案五追加了交叉违约等投资者保护条款，若公司未能清偿其他到期债务的本金或利息，则该期中期票据将立即到期并需全额兑付本息 [2] 宽限期与决议机制 - **宽限期延长**：议案六提议将债券本息兑付日的宽限期由5个工作日延长至30个交易日，在宽限期内足额偿付则不构成违约 [3] - **生效条件**：上述任何议案均需由持有该期债务融资工具表决权超过总表决权数额90%的持有人同意后方可生效 [3]

核心事件与时间节点 - 公司将于12月22日迎来债务化解关键时点，两笔合计57亿元中期票据的展期议案将进行表决，结果直接关系到公司短期违约风险[2] - 涉及债券包括37亿元的“22万科MTN005”和20亿元的“22万科MTN004”，后者为第二次持有人会议[2] “22万科MTN005”展期方案要点 - 针对37亿元票据推出六套展期方案，核心均为本金展期一年至2026年12月28日，票面利率维持3%不变[2] - 全部议案均设置90%表决权同意的高生效门槛[2] - 议案一将1.11亿元应付利息与本金一同展期[3] - 议案二至五承诺“刚兑利息”，要求原利息在2025年12月28日前足额支付，展期期间新增利息利随本清[3] - 增信措施呈现梯度差异：议案一无增信；议案二模糊提及“提供相应增信”；议案三至五明确由深圳市地铁集团或其他深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保[3] - 议案四新增“先兑付本期债券再偿付后续到期债券”的优先偿付条款[4] - 议案五设置双重约束：若公司兑付2025年12月28日后到期的其他债券或发生其他债务违约，本期票据将立即到期并全额兑付[4] - 议案六提出将宽限期从5个工作日延长至30个交易日，宽限期内不计罚息仍计利息[4] “22万科MTN004”展期进展 - 该笔20亿元债券于12月15日到期，首次持有人会议中，获83.4%支持率的议案因未达90%门槛而搁浅[4] - 优化后的方案明确，6000万元应付利息需在12月22日前支付，同时强化了增信措施[4] 股东支持与市场反应 - 第一大股东深圳地铁集团此前已累计提供309.96亿元借款支持，2025年前11个月已提供290亿元股东贷款用于债务偿还[3][4] - 国际评级机构惠誉于12月17日将公司长期外币及本币发行人违约评级由“CCC-”降至“C”，并指出若缺乏股东支持，公司或无力偿付到期债务[4] - 自11月债券展期传闻曝光以来，公司A股股价累计下跌约20%，多只债券价格从90元左右跌至20元区间[5] 公司债务与行业背景 - 截至2025年12月3日，公司境内公开债券存续共计203亿元[5] - 2026年，地产行业风险防范重点在于控增量、妥处存量、严防“爆雷”，行业或将继续“磨底”，对于地产企业来说依然是艰难时期[5] - 目前债券展期是燃眉之急，争取延长宽限期是行业普遍做法[5]