今日财经及行业动态多有看点。上海期货交易所自2025年12月24日起，对白银期货限制日内开仓最大数 量为10000手，此前广期所也限制碳酸锂开仓并提高保证金，但碳酸锂价格仍暴涨。特朗普叫停美国弗 吉尼亚海上风电项目，致欧美光伏和海风新能源板块大跌。长征十二号甲一级运载火箭二子级入轨，一 子级未回收，商业航天板块因炒作时间长资金撤退而大跌。传字节投资230亿美元人工智能，芯片和 PCB集体上涨。万科债展期未通过但延期通过。离岸RMB升至7.018，出口企业压力大。明日观察"神奇 指数"回调至1500左右，可参考其高低进行加减仓操作。各板块表现不一，如芯片自主自控、光伏"嘴 炮"不断等，市场对碳酸锂2026年走势预测分歧巨大。 和讯自选股写手 本文由 AI 算法生成，仅作参考，不涉投资建议，使用风险自担 股票名称 ["XX汽车","万科"] 板块名称 ["光伏和海风新能源","商业航天","芯片和PCB","福建板块","人工智能","地产","旅游酒 店","影视传媒","食品消费","煤炭","银行","证券","锂电","白酒","创新药品"] 期货限制、新能源板块、芯片上涨 看多看空（中性） 内容中对不同 ...

自2020年起，亿翰智库便持续深耕房地产服务领域研究，率先启动"双十佳"房企服务力深度调研；2021年，我们进一步推出"服务力TOP50"专项研究体 系；至2024年，研究再度升级为"超级服务力"评估模型，系统阐释服务如何重构企业价值内核。 基于此，我们正式发布《2025中国房企超级服务力专项研究》。谨以这份凝聚洞察与沉淀的成果，向所有在行业变革中坚守服务初心、以专业赢得信赖的 同行者致敬，并期待以此为行业在不确定中锚定长期价值、推动持续高质量发展提供智识支撑。 | 排名 | 企业名称 | 排名 | 企业名称 | | --- | --- | --- | --- | | 1 | 绿城中国 | 26 | 大华集团 | | 2 | 保利发展 | 27 | 宸嘉发展 | | 3 | 华润置地 | 28 | 首创城发 | | 4 | 中海地产 | 29 | 金沙集团 | | 5 | 招商蛇口 | 30 | 华远地产 | | 6 | 华发股份 | 31 | 金基集团 | | 7 | 中国金茂 | 32 | 电建地产 | | 00 | 龙湖集团 | 33 | 建杭置业 | | 9 | 万科地产 | 34 | 星河湾 | | ...

2025.12. 24 本文字数：3717，阅读时长大约6分钟 作者 | 第一财经 郑娜 自11月26日提出要对"22万科MTN004"进行展期以来，万科已与债券持有人进行了两轮会议，期 间共提出过三轮展期议案，但直至12月22日的第二次投票，依旧没有一项展期方案获得通过。 这笔原本在12月15到期的20亿中票，如今已进入了新一轮宽限期，万科将在宽限期届满之前继续与 投资人协商。 多位业内分析人士都提出，万科自身债务压力庞大，在自身造血能力大幅下降的背景下，又突然失去 大股东的外部输血，未来若走向债务展期也不会让市场意外。 只是，历经2021年以来批量的房企展期、违约，多家大型头部开发商先后完成境内外债务重组，可 供参考的方案丰富。但万科在寻求首笔中票展期时，未参照过往"本金分期兑付+维持原有票面利 率"的组合，亦未给出小额兑付或增信安排，导致展期方案至今未能通过。这一结果或许是在市场意 料之外的。 多位受访业内人士认为，万科最初意在以较低的代价赢得时间，在程序上先把违约风险压住、再用谈 判来换取更系统的债务解决方案，但很明显的是，历经过往多轮房企债务展期或重组后，市场现在更 认现金和硬增信。 两轮 谈判 第 ...

公司融资与战略规划 - 深势科技完成总额超8亿元人民币的C轮融资 由达晨财智 京国瑞基金 北京市人工智能产业投资基金 北京市医药健康产业投资基金 联想创投 元禾璞华等机构共同出资 [1] - 本轮融资资金将主要用于吸引培养顶尖人才 进化迭代“科学发现智能引擎” 夯实从原始技术创新到智能科研工具产品及行业解决方案的全栈能力 加速产品与服务在基础科研 生命科学与物质科学等领域的市场拓展与规模化应用 [1] - 公司创始人兼首席执行官表示 本轮融资发生在国家深入实施“人工智能+”行动 AI for Science被提升到全球科技竞争前沿的关键阶段 是对公司阶段性进展的认可与下一阶段使命的托付 [18] - 公司创始人兼首席科学家表示 融资将聚焦提升科学发现智能引擎在真实科研场景中的可用性与演进能力 推动前沿科学能力持续涌现并加速在生命科学 物质科学等领域的落地应用 [17] 行业趋势与全球共识 - AI for Science已成为全球性共识 目标在于从根本上变革人类探索未知 发现全新科学知识并将其系统沉淀为可复用科学资产的模式 [2] - 2025年8月 中国国务院发布关于深入实施“人工智能+”行动的意见 将“人工智能+科学研究”放在首位 特别强调加速科学发现进程 驱动技术研发模式创新和效能提升 [2] - 欧洲的“地平线”计划重点布局AI赋能的科学研究 美国启动创世纪计划 核心是加速利用AI推动科学突破 提高AI驱动科学发现以及工业应用转化的效率 此计划被上升到与“曼哈顿计划”同等的战略高度 [2] - 谷歌DeepMind 英伟达 微软等科技巨头持续投入布局 一级市场也频频出资押注领域内的创新企业 [2] - AI for Science正在给科学发现体系带来系统性重构机遇 体现在AI激活科学数据 AI重塑科学软件 AI驱动科学实验 AI创造科学家 [3] 公司产品服务体系与市场应用 - 公司构建了以“玻尔·科研空间站”为枢纽的“读 算 做 智”能力体系 打造了Science as a Service智能化科研产品和服务矩阵 [5] - 产品矩阵包括玻尔·科学导航 玻尔·勒贝格智算 Hermite® Piloteye®等一系列微尺度研发软件 玻尔·赛博实验室 SciMaster科学智能体 [5] - 公司旨在为基础科研 生命科学 物质科学领域的科学家和研发型组织提供深宽兼顾 灵活组合的解决方案 [6] - 玻尔·科学导航已服务全球超过1000所高校和组织的300多万名科学家 包括近百家985 211高校整体入驻 累计支撑上千个科研项目 年均解答一千二百万个科学问题 为科学家节约超过20亿分钟工作时间 [9] - 科学智能产品及解决方案已助力超过150家先进研发企业的研发智能化升级 深度赋能超过70家生命科学企业的100条以上研发管线 服务了包括苏州国家实验室 中石油 中国钢研 宁德时代 比亚迪 广汽埃安在内的物质科学客户 帮助合作伙伴创造超过50项高价值科学资产 [9] 公司核心技术平台与基础设施 - 支撑产品服务体系与科研生态的底层基础设施是公司历时七年持续构建的“深势·宇知®”基座 该基座已从一套面向科学领域的预训练大模型体系全面升级为科学发现智能引擎 [11] - 该引擎以科学智能体为驱动 贯通“读—算—做”闭环 面向AI4S场景构建通往人类未知知识的最短路径 [11] - 公司围绕这一引擎将科学数据 计算与实验能力统一沉淀为可调用的研发基础设施 [11] - 与生态伙伴合作 将不同学科的研究流程与方法论抽象为可组合的智能体模块 使科研智能体能够被快速构建 持续演进 并不断催生新的“Master Agents” [11] - 作为代表性成果 ML-Master在HLE MLE等顶级评测中取得领先表现 与苏州国家实验室联合发布的MatMaster展示了该体系在具体学科中的落地与延展能力 [11] 公司运营数据与效率优势 - 玻尔·科学导航已整合超过1.7亿篇高质量英文文献 超过2亿篇专利和8000万篇中文文献知识内容 [15] - 基于原子 分子 基因 蛋白等方向AI4S大模型构建的垂类应用模型已逾千个 [15] - 依托玻尔·赛博实验室 已整合100+款高频使用的实验仪器 [15] - 通过自动化编译与部署能力 已支持5万+科学工具以Agent-Ready的形态被统一调用 [15] - 平台正服务来自全球1000+所高校与科研机构的300多万名科学家用户 逐步形成“科研工具—科研内容—科研人员”相互促进的生态循环 [15] - 经合作伙伴实践测算 研发体系智能化升级可将团队文献调研和整理效率提升百倍 AI计算方法引入使湿实验需求和成本下降76% 智能实验室普及使实验仪器使用效率和实验通量提升三倍以上 “AI科学家”可以将科学家的琐碎重复性工作降低70%左右 [9] 公司愿景与行业影响 - 公司使命和愿景是打造能够帮助人类发现全新科学成果的AI科学家和一系列自主进行科学发现的智能系统 让科学发现像使用搜索引擎一样简单 [16] - 基于新范式赋能全球研发体系智能化升级 将科学家从繁杂重复劳动中解放 专注于创造性灵感迸发 从而系统性提升人类科学发现及应用落地进程 让全人类每年2.8万亿美元 近1亿全职工作当量的科研及研发投入产生更强创新效能 [16] - 公司创始人兼首席科学家认为 AI for Science是一项面向未来几十年科学发现的基础设施建设工程 [17] - 公司创始人兼首席执行官表示 公司以打造“AI 科学家”和“科学发现智能系统”为长期目标 努力成长为源自中国 引领世界的科技公司 [18] 投资机构观点 - 达晨财智表示 公司是“AI for Science”赛道稀缺硬核标的 也是定义科研范式的平台级企业 核心壁垒深厚 且已跨越从技术到市场的关键一步 构建的科学智能发现引擎已服务上百家客户 商业化路径得到验证 [20] - 北京市人工智能产业投资基金 北京市医药健康产业投资基金表示 公司全链条赋能能力展现了AI驱动基础科研从实验室走向产业化的清晰图景 公司是推动全球科学研究进入“智能加速时代”的重要引领者 并成为“产学研用”闭环的典型样本 [21] - 京国瑞基金表示 公司作为“AI for Science”科研新范式的引领者 其创新的科学智能发现引擎正为生物医药 能源材料等基础产业的研发带来变革 [22] - 联想创投表示 AI for Science正开启科学发现的“大航海时代” 公司作为该领域开拓者 已构建起从底层模型 智能工具到产业落地的全栈能力 在学术界与工业界均获得广泛验证 [23]

债市要闻 - 万科企业股份有限公司对其已到期的20亿元中期票据“22万科MTN004”提出新的展期方案，将本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，并计划在宽限期（2025年12月22日）内支付到期利息6,000万元，展期期间票面利率维持3.00%并承诺提供增信措施 [1][2][45] - 万科新方案同时提议将本期中票的本息兑付宽限期由原5个工作日大幅延长至30个交易日，宽限期届满日定为2026年1月28日，宽限期内足额偿付则不构成违约且不产生罚息 [2][46] - 国家发改委发文提出“十五五”时期要研究调整地方政府专项债券项目“自审自发”试点范围，以进一步优化专项债券项目和资金管理机制 [4][47] - 沪深交易所与中国结算联合发布通知，支持境外机构投资者通过QFII/RQFII渠道开展交易所债券回购业务，此举被视为中国债券市场制度型开放的又一重大进展 [6][48] 一级市场 - 上周（2025/12/15-2025/12/21）非金融企业信用债发行规模为2,649.67亿元，环比下降3.70%，净融资560.48亿元，环比下降19.63% [7][49] - 分品种看，企业债净偿还59.48亿元，公募公司债净融资257.81亿元（环比上升219.46%），私募公司债净融资160.37亿元（环比上升5.44%），短融由净融资转为净偿还189.65亿元，中票净融资375.75亿元（环比下降6.67%），PPN由净偿还转为净融资7.80亿元 [13][53] - 城投债发行规模为413.70亿元，环比下降19.80%，净偿还177.48亿元，环比大幅上升131.3% [16][55] - 地产债发行规模为77.30亿元，环比下降36.74%，净偿还17.70亿元，环比下降35.49% [16][55] - 国企净融资766.06亿元，环比上升10.13%，民企则由前一周的净融资1.72亿元转为净偿还205.59亿元，其偿还规模环比增加201.18% [16][55] - 上周发债主体中AA+及以上级别占比87.59%，较前一周减少2.17个百分点，其中AAA级主体占比53.79%，减少2.11个百分点 [7][49] - 上周有9只非金融企业信用债取消或推迟发行，金额42.85亿元，近一个月累计取消发行29只，规模165.65亿元 [7][49] - 发行利率与利差方面，3年期AAA级中票平均发行利率为2.13%，利差为41个BP，分别较前一周下行17个BP和收窄16个BP [22][23][60] - 3年期AAA级公募公司债平均发行利率为2.09%，下行4个BP，利差为39个BP，扩大1个BP [22][60] - 3年期AAA级私募公司债平均发行利率为2.47%，上行4个BP，利差为76个BP，扩大9个BP [22][60] - 9个月AAA级短融平均发行利率为1.74%，下行11个BP，利差为14个BP，扩大12个BP [23][60] 二级市场 - 上周债券总成交90,430.16亿元，较前一周上升3.75%，其中信用债成交额占比为14.69%，较前一周上升0.12个百分点 [27][63] - 主要信用品种中，公司债成交3,968.39亿元，环比上升10.96%，中期票据成交3,075.91亿元，环比上升4.61%，短期融资券成交1,701.96亿元，环比下降7.42%，企业债成交234.90亿元，环比微降0.05% [27][63] - 10年期国债到期收益率下行0.88个BP至1.83%，利率债收益率整体下行，其中国债1年期品种下行幅度最大达3.32个BP，国开债3年期品种下行幅度最大达5.46个BP [29][67] - 信用债收益率整体下行，AAA级企业债3年期品种下行3.90个BP，AAA级中短期票据3年期品种下行2.69个BP [29][67] - 信用债利差方面，3年期AAA级中短期票据平均利差为20个BP，较前一周收窄0.05个BP，1年期、5年期AAA级中短期票据及7年期AAA级企业债利差均较前一周扩大1-2个BP [33][71] - 城投债收益率整体下行，其中3年期各等级城投债收益率均下行4个BP，AAA级1年期和5年期品种分别下行1个BP和2个BP [37][75] - 从历史分位看，AAA、AA+、AA等级城投债收益率所处历史分位数在2.6%至5.4%区间，较上周整体下行 [37][75] 评级调整与违约 - 上周（2025/12/15-2025/12/21）非金融企业债券无评级调整 [40][78] - 上周发生1起信用风险事件，涉及主体为万科企业股份有限公司，其“22万科MTN004”正在协商展期 [40][78] - 上周有2起信用风险事件有更新进度，涉及主体为鸿达兴业股份有限公司（“鸿达退债”）和武汉天盈投资集团有限公司（“20天盈03”），两者均发生实质性违约 [41][79]

核心观点 - 万科首笔境内中期票据“22万科MTN004”的展期方案在历经两轮谈判、三轮议案后仍未获持有人会议通过 尽管公司后续方案增加了利息支付和增信承诺 但市场认为其缺乏明确的分期兑付和硬增信措施 导致方案未达到90%的通过门槛 最终仅通过了延长宽限期至30个交易日的议案 为后续谈判争取了时间 [1][2][3] - 市场分析认为 万科在自身债务压力庞大、销售下滑、资产处置困难且大股东支持突变的背景下 走向债务展期具有必然性 但其首单展期方案未能参照行业普遍采用的“本金分期兑付+维持票面利率+增信”模式 试图以较低代价换取时间的策略未能获得投资人认可 这一结果超出市场预期 [1][4][7][10] - 与碧桂园等此前出险房企快速完成境内债整体展期的案例相比 万科在方案设计、谈判策略和应对紧迫性上存在差异 其最初方案被指“匪夷所思” 反映出公司可能希望先控制违约风险再寻求整体解决方案 但当前市场环境更看重现金偿付路径和硬增信保障 而非公司信用背景 [10][11][12][13] 万科债务展期谈判进程与结果 - “22万科MTN004”债券本金20亿元 原到期日为12月15日 自11月26日提出展期以来已进行两轮持有人会议 提出过三轮展期议案 截至12月22日第二次投票 所有展期方案均未通过 债券已进入新一轮宽限期 [1][2] - 12月22日会议提出的具体展期方案为：20亿元本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日 展期期间新增利息随本金一同支付 展期前产生的6000万元利息在2025年12月22日内支付 并由万科提供增信措施 [2] - 该展期议案表决结果：同意票仅占表决权总额的20.20%（对应有效表决权数额4040000） 反对票占78.30%（对应有效表决权数额15660000） 未达到生效所需的90%同意比例 因此未通过 [2][3] - 同期表决的宽限期延长议案获得通过：同意票占表决权总额的90.70%（对应有效表决权数额18140000） 宽限期由原5个工作日延长至30个交易日 届满日定为2026年1月28日 [3] - 万科另一笔中期票据“22万科MTN005”（余额37亿元 票面利率3%）的展期会议也于12月22日召开 其第一次持有人会议包含5项展期方案及1项宽限期延长议案 投票表决截止日期为12月25日 [6] 万科面临的债务与经营压力 - 公司2025年内面临到期债务包括正在谈判的两笔中票 2026年到期或行权的债券规模还有124.19亿元 [7] - 截至2025年9月底 万科有息债务为3629亿元 为历史最高值 债务结构上 一年内有息债务占比达42.7% 现金短债比仅为0.48 若剔除受限货币资金 债务压力更大 [7] - 公司同时面临资产处置不乐观、销售大幅下滑的情况 “无实际控制人”的股权结构使得外部支持力度有限 尽管大股东深铁已累计提供借款307.96亿元 但其支持态度近期发生变化 [7] - 评级机构指出 万科集团层面可动用资金严重不足 开发类资产处置难度大 手中在建项目规模较大 且商业地产质押比例已经很高 多重因素导致其走向展期具有必然性 [10] 行业展期方案对比与市场态度 - 自2021年以来 包括融创、碧桂园、远洋、富力等多家大型头部开发商已完成境内外债务展期或重组 提供了丰富的参考方案 [1][10] - 行业普遍采用的展期方案组合为：本金分期兑付、维持原有票面利率 部分房企为增加通过率会增设小额兑付安排、调升展期期间票面利率、将拖欠利息计入付息基数及提供增信措施 [10] - 碧桂园在2023年8月面临类似紧急情况时 对其首笔私募债“16碧园05”提出的展期方案包括：本金展期三年、首付6%、到期偿付利息、提供增信措施 该方案于9月1日通过 随后以此为基础完成了其余8笔境内债的一揽子展期 [11][12] - 市场分析指出 当前投资人对纯信用债券展期持谨慎态度 原因包括监管对新生不良的监管压力、展期后缺乏保障、以及对过往房企展期后可能进行二次展期的担忧 目前展期后未进行二轮展期的房企只有万达 [4] - 市场当前更认可现金和硬增信 而非公司背景和信用故事 这是万科宽限期议案能通过而本金展期议案通不过的主要原因 [13] 万科展期方案策略分析 - 万科在12月1日提出的最初展期方案为“本息展期一年、期间无增信措施” 被市场评论为“匪夷所思” 甚至比之前与投资人讨论的草案更差 [10][11] - 分析认为 万科最初的策略可能是想以较低代价赢得时间 先用程序压住违约风险 再通过谈判换取更系统的债务解决方案 即“用信用和程序换时间” [1][12] - 有观点认为 万科若在首笔债券展期中就同意分期支付（即给出“头寸”） 后续其他债权人将要求同等待遇 谈判会迅速升级为所有债务都要按此节奏支付现金 这对公司整体流动性安排反而更被动 因此公司可能希望先展期 再打磨一套整体重组方案 [12][13] - 也有分析指出 万科作为混合所有制企业 其属性与普通民营房企不同 许多决策程序和灵活度存在差异 拿出资产进行增信的难度可能更大 [13]

【内容摘要】12月23日，资金面保持宽松态势；配置盘入场提振债市震荡走强；转债市场有所调整，转债个券多数下跌；各期限美债收益率普遍上行，主要 欧洲经济体10年期国债收益率普遍下行。 一、债市要闻 （一）国内要闻 【习近平对中央企业工作作出重要指示】中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平近日对中央企业工作作出重要指示。习近平强调，新征程上，中 央企业要充分认识肩负的职责使命，更好服务党和国家工作大局，服务经济社会高质量发展，服务保障和改善民生，勇担社会责任，为中国式现代化建设贡 献更大力量。要聚焦主责主业，持续优化国有经济布局，切实增强核心功能、提升核心竞争力。要立足实体经济，强化关键核心技术攻关，推动科技创新和 产业创新深度融合。要进一步深化改革，完善中国特色现代企业制度，健全公司治理结构，着力解决制约企业发展的深层次问题，努力建设世界一流企业。 要统筹发展和安全，有效防范化解风险，不断夯实企业安全发展的基础。 【李强：中央企业要适度超前开展新型基础设施建设，要在实现产业链供应链自主可控中当好担纲主力】中央企业负责人会议12月22日至23日在京召开。会 上传达了习近平重要指示。国务院总理李强出席会议并讲 ...

研究纪要关键要点总结 涉及的公司与行业 * 公司：万科企业股份有限公司 (Vanke)，股票代码 2202.HK (H股) / 000002.SZ (A股) [1] * 行业：中国房地产行业 [1] 核心观点与评级调整 * 花旗将万科A股和H股评级从“中性”下调至“卖出” [1] * 下调评级主要基于三个原因：1) 行业销售疲软，预计2025年第四季度上市房企销售额同比下降39%，房价加速下跌持续挤压销售利润率 [1] 2) 万科提出境内债券展期 [1] 3) 公司2025年前九个月净亏损265亿元人民币 [1] * 下调A股目标价至3.86元人民币 (原为6.71元)，基于70%的净资产价值折价 (原为60%) [1] * 下调H股目标价至2.80港元 (原为5.47港元)，基于80%的净资产价值折价 (原为70%) [1] * 下调评级反映了来自销售、盈利和流动性的压力 [1] 财务表现与亏损 * 2025年前九个月净亏损265亿元人民币 [1] * 亏损主要源于资产减值140亿元人民币、信用减值5亿元人民币以及投资损失30亿元人民币 [1] * 2025年前九个月总收入同比下降26.6%至1614亿元人民币 [3] * 2025年前九个月核心净亏损为323.85亿元人民币 [11] * 预计2025财年核心净亏损为323.85亿元人民币，2026财年核心净亏损为10.19亿元人民币，2027财年核心净利润下调37%至19.65亿元人民币 [9] * 2025年前九个月毛利率为6.8% (2024年同期为6.3%) [11] 销售与运营数据 * 2025年前11个月合约销售额为1240亿元人民币，同比下降44% [3] * 2025年11月单月合约销售额为90亿元人民币，同比下降53% [3] * 按总销售额计算，万科全国排名第6位 [3] * 2025年上半年合约销售额为691亿元人民币，同比下降46% [16] * 2025年上半年销售均价为每平方米12,824元人民币 [16] * 2025年上半年可售资源为1800亿元人民币，土地储备资源为6000万平方米 [16] * 2025年上半年新开工面积完成全年目标的44%，竣工面积完成全年目标的37% [16] 流动性压力与债券展期 * 万科首次寻求公开市场债券展期 [2] * 提出对2025年12月15日到期的20亿元人民币境内债券进行展期 [1] * 债券持有人投票反对一年的还款展期提案，但批准将宽限期延长30个交易日，至2026年1月28日 [2] * 提出对2025年12月28日到期的37亿元人民币境内债券进行展期 [1] * 2025年上半年偿还了243.9亿元人民币的公开债券 [18] * 2027年之前无离岸公开债务到期 [18] * 截至2025年上半年，净负债率为90.1% [18] * 截至2025年上半年，不受限现金/短期债务比率为0.4 [18] 土地收购与项目 * 2025年11月在杭州、武汉、重庆进行了土地收购 [4] * 杭州 (11月25日)：与杭州安居建设合作，总成本10亿元人民币，平均地价每平方米15,000元人民币 [4] * 武汉 (11月25日)：3.49亿元人民币，平均地价每平方米6,400元人民币 [4] * 重庆 (11月6日)：3.21亿元人民币，平均地价每平方米8,000元人民币 [4] * 2025年上半年新增土地收购价值13亿元人民币，可归属面积30万平方米 [16] * 自2023年以来，已盘活总计64个项目，资源价值785亿元人民币 [16] 估值基础 * H股目标价2.80港元基于对2026年预计净资产价值80%的折价 [31] * A股目标价3.86元人民币基于对2026年预计净资产价值70%的折价 [35] * 预计2025财年H股每股净资产价值为13.98港元 [31] * 预计2025财年A股每股净资产价值为12.86元人民币 [35] * 净资产价值折价法是最广泛使用的房地产股票估值方法 [31] 风险因素 * 上行风险包括：中国房价早于预期企稳、销售好于预期、中国GDP增长更强劲以及更有利的政策环境 [32] 公司战略与描述 * 万科是中国销售额最大的房地产开发商 [29] * 公司业务多元化，遍布中国主要经济区域，主要专注于住宅开发 [29] * 产品定位更侧重于大众市场，但正逐步向高端市场升级 [29] * 公司寻求在核心城市聚焦核心业务，优化资本结构，整合资源以与深圳地铁产生协同效应 (例如TOD、“地铁+物流”等) [30]

核心观点 - 万科旗下“22万科MTN004”中期票据的第二次展期方案未获债权人会议通过，尽管公司提供了增信措施并调整了方案，但未能满足债权人对确定性和现金兑付路径的更高要求 [1][3][5] - 债权人否决方案反映出市场对房企信用风险的评估重点已从资产覆盖转向现金流可持续性，以及对抵押物可执行性和变现流动性的深度担忧 [5] - 公司为该票据争取到了更长的宽限期，暂时避免了违约，并为后续债务谈判提供了周旋空间 [6][7] 债务展期方案详情 - 议案计划将“22万科MTN004”本金兑付时间展期12个月，至2026年12月15日 [2] - 2025年12月15日到期的应付利息6000万元，将在宽限期内（2025年12月22日）支付 [2] - 展期期间（2025年12月15日至2026年12月15日）票面利率维持3%不变，新增利息利随本清 [2] - 宽限期内未偿付本金按3%计息，未偿付利息不计复利 [2] - 公司将为该票据提供相应的增信措施 [2] 债权人会议表决结果 - 关于调整本息兑付安排的议案未获通过，同意票仅占有效表决权的20.2%，反对票高达78.3% [4] - 会议相关程序性议案获得通过，同意票超过90% [1] - 延长该票据宽限期的议案获得生效，宽限期由5个工作日延长至30个交易日（至2026年1月28日） [6] 市场与债权人视角分析 - 债权人否决方案并非单纯否定抵押物，而是对确定性的要求在抬高，更关注抵押物的可执行性、可兑现性及处置路径等细节 [5] - 市场对房企信用风险的评估重点已从“资产覆盖”转向“现金流可持续性” [5] - 尽管公司拥有大量一二线城市核心资产，但在当前市场信心脆弱、价格发现机制失灵的背景下，抵押物难以转化为即时偿债能力 [5] - 公开市场投资者（如公募基金）因面临净值波动与赎回压力，对展期的容忍度低于险资等长期配置型机构 [6] - 债权人更需要可验证的销售回款计划或集团层面流动性支持承诺，仅靠追加抵押无法解决“信任赤字” [5][6] 对后续债务的影响与展望 - “22万科MTN004”的失败将影响公司另一只中期票据“22万科MTN005”的债权人态度和谈判要价 [7] - 后续谈判中，债权人可能会要求更明确的现金安排、更硬的增信结构、更透明的资产清单与登记时间表，以及更能覆盖不确定性的对价机制 [7] - 如果公司能在后续方案中补齐可落地细节并提前充分沟通，仍有可能通过，但博弈将更艰难、条件更苛刻、时间更紧迫 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 12月22日资金面保持宽松态势，12月LPR报价继续持稳，叠加股市上涨，债市承压走弱，转债市场跟随权益市场延续上行，各期限美债收益率普遍上行，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍上行 [1] 根据相关目录分别进行总结 债市要闻 国内要闻 - 12月22日，1年期LPR为3.00%，5年期以上LPR为3.50%，均与上月持平，连续7个月保持不变 [3] - 12月22日，李强主持召开国务院“十五五”规划《纲要草案》编制工作领导小组会议并指出要围绕高质量发展做好规划修改完善工作 [3] - 12月22日，审计署发布财政部等关于地方政府债务风险问题整改情况，下一步将严守不新增隐性债务红线 [4] - 12月22日，国有资产法草案提请十四届全国人大常委会第十九次会议首次审议，草案共62条分七章 [4] 国际要闻 - 2026年FOMC票委、克利夫兰联储主席哈马克表示未来几个月无需降息，质疑11月通胀数据准确性，市场对美联储2025年降息预期降温 [6] 大宗商品 - 12月22日，WTI 2月原油期货收涨2.63%，报58.01美元/桶；布伦特2月原油期货收涨2.64%，报62.07美元/桶；COMEX 2月黄金期货收涨1.87%，报4469.4美元/盎司；NYMEX天然气价格收跌0.79%至3.994美元/盎司 [7] 资金面 公开市场操作 - 12月22日，央行开展673亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，当日有1309亿元逆回购到期，单日净回笼资金636亿元 [9] 资金利率 - 12月22日，资金面保持宽松态势，DR001下行0.01bp至1.271%，DR007下行0.76bp至1.434% [10] 债市动态 利率债 - 现券收益率走势：12月22日LPR报价持稳，叠加股市上扬，债市承压走弱，10年期国债活跃券250016收益率上行0.85bp至1.8435%，10年期国开债活跃券250215收益率上行1.45bp至1.9065% [13] - 债券招标情况：当日无国债和国开债发行 [14] 信用债 - 二级市场成交异动：12月22日，“21万科06”跌超25%，成交价格偏离幅度超10% [15] - 信用债事件：万科、宝龙地产等多家企业有相关公告，涉及债券展期、股权变动、评级撤销等事项 [16] 权益及转债 - 权益及转债指数：12月22日，A股三大股指集体收涨，转债市场主要指数跟涨，转债市场成交额704.67亿元，较前一交易日缩量13.77亿元，个券多数上涨 [17] - 转债跟踪：12月22日，宝莱转债、万孚转债公告即将满足转股价格下修条件 [19] 海外债市 - 美债市场：12月22日，除2年期美债收益率下行4bp至3.44%外，各期限美债收益率普遍上行，2/10年期和5/30年期美债收益率利差扩大，美国10年期通胀保值国债损益平衡通胀率下行1bp至2.23% [20][21][22] - 欧债市场：12月22日，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍上行 [23] - 中资美元债每日价格变动：截至12月22日收盘，列出了单日涨幅前10和跌幅前10的中资美元债相关信息 [25]