报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [2] - 推荐关注五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比回升**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3% [2][3] - **分城市能级看**：一二线城市成交285.1万平米，环比上升24.6%；三四线城市成交24.4万平米，环比上升50.5% [2][3] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点 [2][5] - **累计成交**：年初至今34城累计成交1.18亿平米，同比下降17% [5] 二手房市场 - **周度成交环比微升**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4% [2][11] - **月度成交同比降幅扩大**：12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [2][11] - **累计成交**：年初至今13城累计成交5717.5万平米，同比下降2.5% [11] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍 [2][20] - **可售面积**：截至上周末（12/19），15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2% [2][20] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **住建部表态**：推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，企业从追求规模扩张转向注重产品品质和服务 [2][26] - **中央财办提出三重举措**：从供需两端稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [2][26][27][29] - **11月行业数据**：11月单月同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [2][26] 因城施策 - **深圳**：要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [2][26][29] - **山东**：发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [2][26][29] - **公积金政策**：深圳、福州、石家庄等地优化公积金提取和贷款政策，支持购房和租房需求 [26][30][31] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [2][26][32] 物业管理政策 - **杭州**：发布《杭州市物业专项维修资金管理办法》，将于2026年1月1日起施行，规范资金全流程管理 [34][35] 重点公司动态总结 地产公司 - **融资与担保**： - 越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [2][35][36] - 保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [2][35][36] - **股份变动**： - 新城控股控股股东富域发展将3400万股（占其持股2.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [2][35][37] - 滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，金额2.3亿元 [2][35][37] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）展期的三项议案均未获持有人会议通过 [2][35][37] 物管公司 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月12日至18日期间，共耗资约1499万美元回购约271万股股份 [38][39] - 绿城服务在12月15日至19日期间，共耗资约849万港币回购约189万股股份 [38][39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，在31个板块中排名第24位 [2][40] - **个股表现**：涨幅前五位为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后五位为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [2][40][43] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为20.9倍和18.3倍 [2][44] 物管板块 - **板块表现略弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01% [2][45] - **个股表现**：涨幅前五位为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后五位为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [45][46][50] - **板块估值**：板块平均2025、2026年PE分别为13.2倍和11.9倍；华润万象生活估值较高，2025/2026年PE分别为22.1/19.8倍；中海物业估值较低，分别为8.5/7.8倍 [2][49][52]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 推荐关注五大投资主线：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3%，其中一二线城市环比上升24.6%，三四线城市环比上升50.5% [3][4] - **新房成交月同比**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点，其中一二线同比下降29.4%，三四线同比下降38.8% [3][6] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4%；12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [3][12] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍；截至上周末，15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2%；3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：住建部部长提出推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，推动企业从规模扩张转向提升产品品质和服务 [3][29] - **宏观政策**：中央财办提出2026年稳定房地产市场的三重举措，包括供需两端发力稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [29][30][32] - **行业数据**：统计局公布11月单月行业数据同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [3][29] - **地方政策**：深圳要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [3][32] - **地方政策**：山东发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [29][32] - **公积金政策**：深圳公积金新规允许职工在未全额支付首付款前提取公积金，并支持“既提又贷” [33] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [3][35] 重点公司动态总结 - **融资担保**：越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [3][38][39] - **融资担保**：保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [3][38][39] - **股份变动**：新城控股控股股东富域发展将3400万股非限售股（占新城控股总股本的1.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [3][38][40] - **股份变动**：滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，成交额2.3亿元 [3][38][40] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）的展期三项议案均未获持有人会议通过 [3][38][40] - **股份回购**：贝壳-W在12月12日至18日期间共耗资约1499万美元回购股份约271万股 [41][42] - **股份回购**：绿城服务在12月15日至19日期间共耗资约849万港币回购股份约189万股 [41][42] 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第24位 [3][43] - **地产个股表现**：涨幅前5位的个股为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后5位的个股为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [3][47] - **地产板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.9倍和18.3倍 [3][48] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01%，板块表现弱于大市 [3][49] - **物管个股表现**：涨幅前5位的个股为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后5位的个股为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [49][50][54] - **物管板块估值**：板块平均2025/2026年预测市盈率（PE）分别为13.2倍和11.9倍 [3][56]

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年11月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比降幅收窄，市场信心仍然不足，全年地产市场压力很难缓解 [2][5] - 中央经济工作会议指出“稳地产、去库存”，预期2026年地产政策空间打开 [2] - 考虑到高基数效应，后续市场可能仍面临压力，但房价下滑及看跌预期可能倒逼政策出台，预计明年一季度将有适当政策调整 [5] - 投资标的选择上，建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别总结 1. 11月新房与二手房成交 - **新房成交**：11月40城新房成交面积904.6万平，环比下降6.8%，同比下降40.7%，同比降幅较10月扩大13.9个百分点；1-11月累计同比下降11.5% [5][15] - **分城市能级**：一线城市11月成交面积环比上升4.5%，同比下降43.5%；二线城市环比下降2.4%，同比下降37.4%；三四线城市环比下降25.8%，同比下降46.3% [5][16] - **重点城市表现**：11月北京新房成交面积环比下降34%，同比下降54%；上海环比上升31%，同比下降22%；广州环比下降1%，同比下降37%；深圳环比上升11%，同比下降76% [5][16] - **二手房成交**：11月18城二手房成交面积734.6万平，环比上升13.5%，同比下降25.7%，同比降幅收窄4.1个百分点；1-11月累计同比微增0.05% [5][23] - **二手房分城市能级**：11月一、二、三四线城市二手房成交面积同比分别下降26.0%、27.2%、19.9%，同比降幅分别收窄2.9、3.9、8.6个百分点 [5][24] 2. 新房库存与去化 - **库存规模**：截至11月末，跟踪的12城新房库存面积1.1亿平，环比上升0.5%，同比下降10.6% [5][34] - **去化周期**：整体去化周期为18.0个月，环比下降0.2个月，同比上升2.2个月；一、二、三四线城市去化周期分别为18.9、15.3、31.0个月 [5][34] - **去化周期较短城市**：上海（8.6个月）、杭州（9.1个月）、福州（11.3个月）去化周期在12个月内 [5][34] - **开盘去化率**：11月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比基本持平，同比下降3个百分点；一线城市平均去化率25%，二线城市39%，三四线城市仅12% [5][48] - **去化率较高城市**：11月去化率6成及以上城市仅有天津、苏州、宁波 [5][48] 3. 土地市场 - **成交规模**：11月全国300城成交土地规划建面2.42亿平，环比上升6.3%，同比下降20.9%，同比降幅扩大10.9个百分点 [5][54] - **住宅用地成交**：11月全国住宅类成交土地建面7735.3万平，环比上升36.2%，同比下降29.1% [5][54] - **楼面价与溢价率**：11月全国成交土地平均楼面价1463元/平，环比上升17.9%，同比下降16.7%；平均土地溢价率3.5%，环比上升0.09个百分点，同比下降1.1个百分点 [5][66] - **住宅用地价格**：11月全国住宅类用地平均楼面价3212元/平，环比下降5.1%，同比下降15.4%；平均溢价率2.7%，环比下降0.7个百分点，同比下降1.9个百分点 [5][67] - **累计情况**：1-11月全国土地成交规划总建面20.4亿平，同比下降8.5%；成交总价2.5万亿元，同比下降9.4%；平均溢价率6.2%，同比上升2.4个百分点 [5][68] 4. 房企表现 - **销售情况**：百强房企11月全口径销售额2428亿元，同比下降37.1%，降幅较10月微幅收窄；1-11月全口径销售额3.02万亿元，同比下降18.8% [5][90] - **梯队表现**：11月CR5、CR10、CR20、CR50全口径销售额同比降幅分别为26.2%、32.7%、34.3%、36.0%，降幅均较10月收窄 [5][90] - **表现突出房企**：TOP20房企中，11月销售额同比正增长的有绿地（+13%）、保利置业（+12%）；1-11月累计销售额同比正增长的有中建东孚（+31%）、金茂（+21%）、绿地（+6%）、国贸（+5%） [5][91] - **拿地情况**：百强房企11月全口径拿地金额822亿元，同比下降38.4%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为34%，同比下降1个百分点 [5][97] - **拿地积极房企**：11月拿地金额排名靠前的有华润置地（277亿元，拿地强度120%）、北京城建（54亿元，拿地强度318%）、上海城建（43亿元）、绿城中国（43亿元，拿地强度34%）、中海地产（42亿元，拿地强度19%） [5][97] - **累计拿地**：1-11月百强房企拿地金额9978亿元，同比增长17.2%；拿地强度33%，同比提升10个百分点；拿地金额领先的包括中海地产（962亿元，+133%）、华润置地（757亿元，+55%）、招商蛇口（754亿元，+249%） [5][100] - **融资情况**：11月房地产行业国内外债券、ABS发行规模620亿元，同比增长29%，环比增长21%；平均发行利率3.27%，同比提升0.55个百分点 [5][101] - **债券到期**：2025年12月行业国内外债券到期规模572亿元；2026年1-11月到期规模6546亿元，其中3月、4月、7月是到期小高峰，规模分别为836亿元、845亿元、1013亿元 [5][104] 5. 政策动态 - **中央政策**：中央经济工作会议提及“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，并强调深化住房公积金制度改革，加快构建房地产发展新模式 [5] - **REITs扩容**：证监会就商业不动产REITs试点公开征求意见；发改委发布新版基础设施REITs项目行业范围清单，新增体育场馆、商业综合体、高星级酒店、城市更新等项目类型 [5] - **城市更新**：住建部推进城市更新工作，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设 [5] - **地方政策**：杭州、天津、佛山等多地推动存量资产盘活；重庆、佛山等地优化公积金贷款政策；青岛针对引进人才发放大额购房补贴 [5] 6. 板块收益 - **市场表现**：11月房地产板块绝对收益为-2.8%，相对沪深300收益为-0.4%，主要因销售基本面走弱 [5] 7. 投资建议 - **关注主线**：报告建议关注三条投资主线 [5] - **主线一**：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] - **主线二**：2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [5] - **主线三**：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5]

报告行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：报告认为，尽管周度销售数据同比仍为负增长，但环比已出现改善迹象，同时去化周期继续下降[4][6]。在政策推动行业高质量发展（如建立房屋全生命周期安全管理制度、推广装配式建筑）的背景下，建议关注财务稳健的龙头房企以及有望迎来估值修复的物业管理公司[6][13]。 一周行情回顾 - 市场表现：本周（报告期），申万房地产指数下跌0.41%，同期沪深300指数下跌0.28%，板块相对收益为-0.13%，表现弱于大盘[3][11] - 个股表现：申万房地产板块涨幅前五的个股为华联控股、三湘印象、ST中迪、大连友谊、中国武夷；跌幅前五的个股为财信发展、首开股份、*ST荣控、合肥城建、万泽股份[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：住建部部长倪虹提出建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险三项制度，旨在应对存量房屋规模大、建成时间长的挑战[13][15] - 地方政策（广州）：广州市发布规划纲要，提出全面推广绿色建筑，大力发展多体系装配式建筑，推动装配式建筑提质扩面，培育发展智能建造全产业链[13][15] - 地方政策（云南）：云南省出台措施加大对多子女家庭购房支持，全面落实“二孩、三孩家庭购置首套和二套改善性住房，公积金贷款额度上浮20%、30%”的政策[13][14] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 周度数据：本周（12.12-12.18），38个重点城市一手房合计成交29，303套，同比增速-31.9%，环比增速8%；合计成交面积319万平方米，同比增速-29.6%，环比增速21%[4][19] - 分能级看：一线城市成交套数同比-38.3%，环比-10.3%；二线城市同比-27.5%，环比18.7%；三四线城市同比-31.4%，环比15.3%[19] - 月度至今数据：本月至今（12.1-12.18），38城一手房合计成交71，715套，同比增速-28.6%，环比增速39%；成交面积739万平方米，同比增速-30.1%，环比增速34.6%[23] 重点城市二手房成交分析 - 周度数据：本周（12.12-12.18），16个重点城市二手房合计成交18，668套，同比增速-23%，环比增速1.5%；合计成交面积181.8万平方米，同比增速-26.1%，环比增速5.7%[4][34] - 分能级看：一线城市成交套数同比-26.4%，环比1.7%；二线城市同比-25.4%，环比1.6%；三四线城市同比-8.3%，环比0.8%[34] - 月度至今数据：本月至今（12.1-12.18），16城二手房合计成交49，716套，同比增速-28.4%，环比增速10.7%；成交面积479.6万平方米，同比增速-32.2%，环比增速7.9%[37] 重点城市库存情况分析 - 总体库存：本周（12.12-12.18），17个重点城市商品房库存面积18，954.6万平方米，环比增速0.1%，去化周期为166.9周[4][48] - 分能级去化周期：一线城市去化周期127.5周，二线城市202.3周，三四线城市276周[48] 土地市场供给与成交分析 - 土地供应：本周（12.8-12.14），供应土地2，056.8万平方米，同比增速-55.1%；供应均价1，053元/平方米，同比增速-38.5%[5][58] - 土地成交：本周成交土地8，132.5万平方米，同比增速53.5%；土地成交金额1，354.1亿元，同比增速55.9%；成交楼面价1，665元/平方米，溢价率1.7%[5][58] - 分能级溢价率：一线城市溢价率13.7%，二线城市0.2%，三四线城市1.1%[58] - 房企拿地：近期有拿地记录的房企包括保利发展、龙湖集团、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等[72] 房地产行业融资分析 - 信用债发行：本周（12.12-12.18），房地产企业合计发行信用债53.3亿元，同比增速-39.34%，环比增速-64.51%[5][73] - 月度至今发行：本月至今房地产企业合计发行信用债262.09亿元，同比增速-13.95%，环比增速78.05%[73] 投资建议与关注公司 - 房企建议：建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 物管公司建议：建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等，认为其有望迎来业绩和估值的修复[6] - 重点公司预测：报告列出了保利发展、招商蛇口、招商积余、华润万象生活、保利物业等公司的股价及2023A至2027E年的EPS和PE预测，并给予“买入”评级[1]

首开当日劲销106亿元，成为2025年全国唯一一个"当日破百亿"的现象级楼盘……近来，保利·玥玺湾在广州楼市可谓是"风光无俩"。项目何以吸引如此多的 全国各地的高端客户？12月18日，保利·玥玺湾把房子"拆开"，展示其内部细节——开放工法、定制双展厅，一窥这个验资千万元才能看的高端住宅，其背 后究竟暗藏了哪些魅力？ 工法展厅里没有炫目的特效，通过耐久用材、八衡系统、健康材料和智慧系统、美学体系、非遗和精工展台、归家模型等剖析展示看不见的硬核产品力。以 管道为例，全屋给水管采用医用级316不锈钢管道，相当于保温杯内壁标准；烟道及新风管道也采用食品级别的材料；排水采用吉博力静音排水系统和吉博 力专用子母地漏；隔音方面，项目采用三玻夹胶中空玻璃+隔音地垫+户内门隔音条+吉博力静音排水管等做法，有效控制室内噪音…… 受访者 供图 科技应用如何更智能化、更科学化地满足居住者的生活需求？居住者审美的需求、文化的认同如何得到满足？保利·玥玺湾试图通过拆开房子的内里，从管 道耐久到精细维养，从八衡理念到智能交互，从"十大精工"到"十二大非遗"，用实际行动展示真正的"好房子"比拼，终要回归"底子工程"。 当行业还在比拼地标立面 ...

房企拿地表现与策略 - 报告期内前50房企单月新增土地建筑面积309.49万平方米，环比回升6.8% [1][6] - 前50房企1-11月累计新增土地建筑面积4543.42万平方米，同比微降1.8% [1][6] - 新增全口径土地储备前三名为中海地产467.46万平方米、招商蛇口386.71万平方米、保利发展控股373.95万平方米 [1][8] - 1-11月权益拿地金额前三名为中海地产880.2亿元、华润置地625.9亿元、保利发展控股597亿元 [8] - 1-11月新增货值前三名为中海地产1163亿元、招商蛇口1113.4亿元、保利发展控股972.2亿元 [8] - 房企拿地决策转向理性，聚焦经过市场验证、配套完善的成熟区域，对非核心板块持观望态度 [1][9] 土地市场供应情况 - 报告期内一二三线城市供应住宅用地1833宗，供应土地规划建筑面积13133.95万平方米，环比回升149.72%，同比下降14.20% [10] - 供应土地起始楼面价3167元每平方米，环比下降9.69% [10] - 二线城市供应土地规划建筑面积3356.94万平方米，环比回升157.08%，同比下降11.71% [10] - 二线城市供应土地起始楼面价4131元每平方米，环比下降9.11%，同比下降16.33% [10] - 11月地方债净发行量6551.88亿元，新增专项债发行4921.92亿元，较10月增长超2000亿元，环比涨幅达71% [13] - 11月土地供应呈现环比显著修复但同比仍处收缩的特征，起始价格下行反映市场预期谨慎 [12] 土地市场成交情况 - 报告期内一二三线城市成交住宅用地740宗，成交土地规划建筑面积4842.52万平方米，环比回升40.89%，同比下降30.90% [15] - 成交总价2017亿元，环比回升20.86%，同比下降43.83% [15] - 成交楼面均价4165.2元每平方米，环比下降6.43%，同比下降18.11%，平均溢价率2.15% [15] - 二线城市成交土地规划建筑面积1324.86万平方米，环比回升63.44%，同比下降13.27% [17] - 二线城市成交总价718.32亿元，环比回升84.26%，同比下降33% [17] - 三线城市成交土地规划建筑面积3432.09万平方米，环比上升34.05%，同比下降35.93% [17] - 10月土地购置费累计值28653.01亿元，环比上升8.64%，同比下降11.3% [19] - 市场成交整体环比回暖，但同比数据收缩，显示需求端压力尚未完全缓解 [17][18] 重点城市土地市场 - 报告期内6个重点城市有210宗地块挂牌，起始价483.20亿元，环比回升32.01%，面积612.11万平方米 [22] - 北京挂牌3宗涉宅用地，规划总面积15.19万平方米，起拍总价89.25亿元 [24] - 报告期内6个重点城市有167宗地成交，成交价566.44亿元，环比上升27%，成交面积451.82万平方米 [25] - 重点城市成交分化显著，北京成交价112.19亿元，上海成交价107.90亿元，成都成交价129.78亿元 [26] - 上海7宗涉宅用地成交总金额105.58亿元，除一宗溢价5.17%外，其余均为底价成交 [26] - 核心区域土地因稀缺性引发高溢价竞争，郊区及非核心区多以底价成交，市场分化加剧 [24][27] 城市更新政策与进展 - 中央层面强调将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，推进“好房子”建设和房地产高质量发展 [28] - 国家发改委扩容基础设施REITs发行范围至城市更新设施、老旧厂区改造等领域 [28] - 2025年1-10月全国新开工改造城镇老旧小区已达2.51万个，提前完成年度计划 [28] - 重庆探索容积率奖励机制，对增加公共服务功能的城市更新项目给予15%左右的建筑面积支持 [29] - 上海陆家嘴、浦东房地产联合设立三林新天地城市更新公司，注册资本23.2亿元，体现“政府引导+市场运作”模式 [29]

租售同权概念板块市场表现 - 截至12月19日收盘，租售同权概念板块整体上涨3.20%，在概念板块涨幅中排名第4 [1] - 板块内27只股票上涨，其中德必集团以20%的涨幅涨停，三湘印象亦涨停，汇通能源、财信发展、*ST阳光分别上涨7.49%、4.10%、3.83% [1] 板块资金流向 - 当日租售同权概念板块获得主力资金净流入1.83亿元 [2] - 板块内15只股票获得主力资金净流入，其中5只股票净流入资金超过3000万元 [2] - 德必集团主力资金净流入1.66亿元，位居榜首，三湘印象、招商蛇口、保利发展分别净流入9113.70万元、5530.36万元、4472.40万元 [2] 个股资金流入详情 - 德必集团主力资金净流入率为23.56%，天健集团为15.25%，*ST阳光为14.60%，资金流入比率居前 [3] - 部分个股出现主力资金净流出，其中万科A净流出4509.46万元，财信发展净流出1895.01万元，悦心健康净流出1665.86万元 [4]

继广州海珠南泰路地块之后，保利发展（600048）本月再次落子广州。 根据出让公告，这宗地块用地面面积3.12万平方米，计容建筑面积5.26万平方米，容积率2.3，起拍总价 16.83亿元，起拍楼面价3.2万元/平方米。这宗地块今年在曾作为重点地块进行推介，被定位为"胜景之 地，交通通达"。 实际上，这宗地块与保利发展颇有渊源。克而瑞指出，这宗地块是国际航空产业创新城改造释放出来的 首宗涉宅用地，项目背后的股东有广东保利、南方航空（600029）、广东机场集团，保利发展是"如期 而至"。 由于这宗地块容积率较低，加之周边高端住宅云集，因此市场也认为这宗地将被打造为白云新城的又一 标杆项目。克而瑞数据监测显示，截至12月15日，白云新城今年商品住宅成交面积2.22万平方米，成交 均价72774元/平方米。 除了这宗地块外，保利发展在月初还摘得了海珠区的一宗地块。根据出让公告，这宗地块为二类居住用 地兼容商业用地、中小学用地，出让宗地面积4.22万平方米，总建面14.4万平方米，容积率3.4，是广州 海珠西容积率相对较低的住宅用地。 12月18日，广州白云新城地块开拍，吸引了保利发展、越秀地产两家房企参与竞拍。经 ...

核心观点 - 年终岁尾多地土地拍卖市场显著升温，成交规模环比大幅增长，供应量进入年末放量周期，房企特别是民营房企拿地积极性高涨，市场出现积极信号 [1][4][6] 市场整体表现 - 11月全国土地成交建筑面积和成交金额分别环比增长39%和57% [1] - 截至11月25日，全国土地供应建筑面积达2.9亿平方米，当月环比上升250% [1] - 12月，22个重点城市计划出让125宗涉宅地块，起拍总价达1723亿元，供地力度明显加大 [1] 房企拿地动态 - 保利发展在12月初于广州和佛山分别以35亿元和12.66亿元竞得地块，其中广州地块经76轮竞价，溢价率超27% [2] - 民营房企瑞安中瑞房地产集团在温州经过58轮竞价，以3.99亿元竞得地块，溢价率16.97% [2] - 武汉、襄阳、义乌、慈溪等地均有民营房企成功竞得地块，溢价率在6%至21.42%之间 [2][3] - 11月上海第九批次土拍9宗地块全部成功出让，总金额173.33亿元，其中浦东川沙地块溢价15.76%，由民企上海佳运置业以24.75亿元竞得 [4] - 民企北京懋源璟鸿经过166轮举牌，以50.24亿元、溢价率18.21%竞得北京朝阳区地块，为11月全国总价最高地块 [5] - 杭州滨江房产集团以底价13.61亿元竞得杭州一宗住宅用地 [5] 参与主体分析 - 11月上海土拍吸引了16家企业参拍，包括3家央企、8家国企以及宝业、佳运、大华等民企，参拍主体多元 [4] - 前11个月，部分民营房企在重点城市拿地金额排名靠前，如懋源地产进入北京前十，滨江集团等进入杭州前十 [6] - 民营房企拿地较为活跃，主要聚焦热点一线和二线核心城市，部分通过联合拿地方式分散风险并获取优质地块 [6] - 区域深耕型民企凭借资金回笼与本地化优势积极补仓，国央企延续拿地主力角色 [7] 市场升温驱动因素 - 政策环境持续优化，房地产支持政策逐步落地，改善市场预期并缓解房企资金压力 [4] - 土地供应质量提升，年末多地推出核心区优质地块，吸引力较高 [4] - 市场信心逐步修复，部分城市销售端出现回暖迹象，促使房企提前布局补充土储 [4] - 优质地块仍有可观的项目回报，市场端出现积极信号，企业投资端的暖意成为市场信心修复的重要注脚 [6]

白云新城，再出低密宅地！ 比如 保利玥玺湾、保利天曜、保利天奕、保利珠江天悦几个楼盘，在片区都是碾压式的存在，业绩遥遥领先，同时产品设计跟品质都得到了市场的认 可。 10月，白云新城才拍出了久违4年的齐富路地块，没想到两个月后，再次出让新宅地，毫无疑问，明年的白云新城，要热闹起来了。 接下来，保利将以小面粉厂的规格打造南泰路地块。 如今，保利进军白云新城核心区，我们有足够理由相信，保利也会用同样的标准打造高规格产品。 据显示，该地块可出让用地让面积2.3万平，总建面5.3万平，容积率2.3。 | 时间 | 地块名称 | 总价(亿元) | 楼面地价(元/平) | 项目 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 2025年 | 齐富路北侧 AB2804035地块 | 13.33亿 | J-38270 | 绿城&国贸 | | 2021年 | 白云新城 云港城地块 | 102亿 | 20183 | 曾海云港城 | | 2020年 | 白云江夏村 037地块 | 29.71亿 | 43144 | 中铁建西派云峰 | | 2016年 | 白云新城 AB2804012地块 | 32.217.+ ...