报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但量价未进入正向循环，房地产总量预计继续磨底，核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [3] - 好房子政策推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，提升核心城市好房子渗透率，助力优质房企经营模式向制造业转型并实现PB-ROE突破 [3] - 推荐四类标的：产品力房企（如建发国际、滨江集团）、低估值修复房企（如新城控股、招商蛇口）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（绿城服务、华润万象） [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34城新房成交245.8万平米，环比+17.2%，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8% [3][4] - 9月累计成交同比+6.3%，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2% [3][7] - 年初至今累计成交0.9亿平米，同比-11.2% [7] 二手房成交量 - 上周13城二手房成交114.8万平米，环比+3.8% [3][12] - 9月累计成交同比+21.2%，年初至今累计成交4435.6万平米，同比+5.4% [3][12] 新房库存 - 上周15城推盘148万平米，成交95万平米，成交推盘比0.64倍（6-8月分别为1.02/0.95/0.98倍） [3][21] - 可售面积9030.9万平米，环比+0.6%；去化月数24.8个月，环比+1.8个月 [3][21] 行业政策与新闻 宏观政策 - 金融监管总局为"三大工程"供资超1.6万亿元，租赁住房贷款年均+52%，"白名单"项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [3][31][32] - 九部门推动2030年实现"百城万圈"便民生活圈目标 [32] 地方政策 - 上海新规规范阳台计容和外立面材质，支持老旧小区适老化改造 [3][31] - 东莞购房补贴最高3万元，公积金贷款最高150万元 [3][31] - 广州支持存量商办改建租赁住房，太原允许提取公积金购买保障房 [3][31] 土地市场 - 成都成交三宗涉宅用地，总金额22.78亿元 [31][35] 公司动态 地产公司融资 - 新城控股发行1.6亿美元境外债和9亿元中票（利率3.29%） [3][37][39] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债 [3][37] - 旭辉集团发行12亿元中票（利率3.2%） [3][37] - 招商蛇口为子公司提供13.6亿元担保 [3][39] 物管行业 - 上海推行物业"四亮"服务，覆盖超80%小区 [36] - 贝壳-W耗资1800万美元回购277.3万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.16%，跑输沪深300指数1.22%，在31个板块中排名第11 [3][43] - 涨幅前五：张江高科（+34.69%）、亚太实业（+27.66%）、深振业A（+19.02%）、上海临港（+15.02%）、合肥城建（+14.77%） [43][47] - 主流房企25/26年PE均值分别为17.4/15.2倍 [3][48] 物管板块 - 板块平均下跌3.5%，跑输沪深300指数4.57% [3][49] - 涨幅前五：佳兆业美好（+3.02%）、招商积余（+1.76%）、星悦康旅（+1.06%）、新大正（0%）、新城悦服务（0%） [49][54] - 板块25/26年PE均值分别为13.9/12.5倍 [3][55]

融资规模与结构 - 2025年前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% [1] - 信用债融资规模2290.9亿元 占行业融资总额60.1% [1] - 海外债融资57.3亿元 占比1.5% [3] 融资工具创新与应用 - 经营性物业贷为招商蛇口、龙湖集团、新城控股等房企提供数百亿元流动资金 [3] - 白名单项目贷款规模超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [2] - 新城发展子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% [4] 融资模式转型意义 - 信用债置换高息债务降低融资成本 龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 [2] - 境外融资破冰释放市场预期改善信号 新城发展成为近3年首家重启境外融资的民营房企 [3][4] - 融资体系从增量依赖转向存量激活 通过REITs及ABS工具提升资产运营效率 [3] 行业影响与目标实现 - 融资为保交楼及经营回归正轨提供支持 加速资金落地效率 [1][2] - 协调机制建立以项目为核心的融资新模式 保障购房人合法权益 [2] - 融资改善是稳楼市的支撑力 推动行业向开发与经营并重转型 [4]

新政效果初步显现 - 上海"沪六条"新政激活购房需求 新房和二手房成交均有明显增幅 外环外区域成为突出亮点 [1] - 新政实施以来政策效果初步显现 新房市场短期成交量明显回升 二手房市场在预期博弈中有所修复 [1] - 外环外限购松绑即对符合住房购买条件的居民家庭在外环外购房不限套数 成年单身按照居民家庭执行住房限购政策 [1] 外环外市场显著升温 - 外环外新房成交占全市比重达73.45% 较年内平均水平高出12.29个百分点 达到年内新高 [1] - 新政后首月外环外二手房成交比重分别为49.5%和49.1% 明显高于44.3%的年内平均值 [2] - 上海链家数据显示新政后四周外环外新增挂牌量增长19% 客户咨询量增长18% 带看量增长4% 成交量增长16% [2] 项目层面具体表现 - 宝山区顾村板块山水雅境项目周度来访成交量同比增长50%以上 工作日日均来访50组 周末单日突破180组 新政影响下成交客户占1/5左右 [1] - 保利发展上海公司周均成交量环比提升7% 在唐镇、大虹桥、闵行等热点板块项目直接受益 [1] - 闵行梅陇保利·海上印项目8月26日开盘均价8.18万元/平方米 168套房源当日售罄 宝山杨行金茂棠项目均价5.39万元/平方米 160套房源同日"日光" [5] 二手房市场整体回暖 - 9月单月二手房网签16677套 9月20日和21日单日网签量突破千套 [3] - 新政出台首周二手房交易量环比增长8.5% 后续两周环比增幅分别达到5.2%和7.8% [3][4] - 新政后首周房东可议价空间小幅回落但仍保持在16.5%以上 市场整体处于"以价换量"阶段 [4] 高端市场持续火热 - 嘉里金陵华庭二期120套房源开盘当日销售额近百亿 其中复式单位以32.68万元/平方米刷新上海新房备案单价纪录 [5] - 上海新政落地后首周新房成交量环比提升超30% 近两周成交稳定在9万平方米以上 [6] - 9月21日上海有9个新建商品住房项目取得预售许可证 合计推出824套房源 其中单价10万元/平方米以上高端项目占据4席 [6] 开发商积极应对 - 建发上海表示将加快改善型项目入市 如上海保利建发印象青城和上海建发朗玥陆续加推产品 [1] - 中建东孚位于上海中环南大智慧城核心区的麓岛项目将于国庆期间公开示范区及样板房 预计10月底首批入市 [6] - 保利虹桥和颂项目首开销售4亿元 成为新政后大虹桥区域首个热销"红盘" [5]

会议背景与参与企业 - 国务院国资委于9月25日召开部分国有企业经济运行座谈会 聚焦稳电价 稳煤价 防止"内卷式"恶性竞争等议题 [1] - 中国华电 中国移动 中航集团 中国建筑 中煤集团 保利集团等6家中央企业负责人参会并介绍经济运行情况 [1] 中央企业经济运行表现 - 中央企业价值创造稳步提升 发展动能不断增强 基础供应保障有力 运行质效持续改善 经济运行企稳向好态势进一步巩固 [1] - 国务院国资委将优化国有企业经济运行定期沟通交流机制 积极协调解决实际问题 [1] 国资央企发展战略部署 - 国资央企需保持战略定力 注重提升"五个价值" 助力稳就业 稳企业 稳市场 稳预期 [2] - 企业需锚定"一增一稳四提升"目标 优化经营策略 向内挖潜 全力降本增效 [2] 投资与产业升级方向 - 优化投资结构 聚焦产业链强基补短 基础设施建设 能源资源保障等重点领域 [2] - 推进数字化绿色化升级和本质安全提升 加快设备更新改造 加强投向管控 动态优化投资布局 [2] 行业竞争生态建设 - 坚决抵制"内卷式"竞争 走差异化发展和品牌竞争路线 强化行业自律 [2] - 引导行业健康 良性 可持续发展 构建竞合并存 开放共享的产业生态 [2] 风险管理机制 - 加强风险防范 健全常态化风险监测预警机制 加强重点业务风险处置 [2] - 坚决守住风险防控底线 [2]

核心观点 - 房地产行业融资活动在9月份呈现积极态势 多家房企成功通过市场化融资渠道获取资金 这有助于改善现金流 支持保交楼目标 并推动行业向新发展模式转型 [1][2][3][4] - 融资结构以信用债为主导 占前8个月融资总额的60.1% 规模达2290.9亿元 海外债虽仅占1.5% 但民营房企境外融资重启释放市场信心改善信号 [1][3] - 多元融资体系协同发力 包括白名单机制 经营性物业贷 REITs等创新工具 支持项目交付和经营模式转型 白名单项目贷款已超7万亿元 支持近2000万套住房建设 [2][3] - 融资环境优化为企业转型提供支撑 房企需将资金用于保交楼和提升资产运营效率 推动行业向健康发展新生态迈进 [4][5] 融资结构分析 - 前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% 信用债融资规模为2290.9亿元 占比60.1% 是融资主力军 [1] - 海外债融资规模为57.3亿元 占比1.5% 规模虽小但意义重大 民营房企如新城发展成功发行美元债 重启境外融资通道 [3] 信用债作用 - 信用债持续供给有助于优化资产负债表 企业通过信用债置换高息债务降低融资成本 如龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 实现有息负债规模下行 [2] - 信用债发行支持日常经营和债务重组 缓释行业偿债压力 助力风险出清和财务安全底线筑牢 [2] 多元融资工具 - 白名单机制下项目融资规模扩大 贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 资金封闭运转模式满足项目融资和金融机构风控需求 [2] - 经营性物业贷 REITs 持有型不动产ABS等创新工具广泛应用 推动融资从增量依赖转向存量激活 如招商蛇口 龙湖集团等通过经营性物业贷款获数百亿元资金补充流动资金 [3] 境外融资进展 - 新城发展成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企 6月发行3亿美元高级无抵押债券 9月子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% 期限2年 [3][4] - 境外融资标志房企信用资质重获国际资本认可 为更多企业重启境外融资提供经验 形成与境内融资的合力 稳定市场主体预期 [4] 行业转型方向 - 融资改善是稳楼市的支撑力和商业模式转型助推力 房企需将资金用于保交楼底线和购房者信心修复 [4] - 行业加快向开发与经营并重新模式转型 提升资产运营效率实现高质量发展 融资环境优化与企业主动转型双重努力推动行业迈向健康发展新生态 [4][5]

会议背景与参与企业 - 国务院国资委召开部分国有企业经济运行座谈会 聚焦稳电价 稳煤价 防止内卷式恶性竞争等议题 [1] - 中国华电 中国移动 中航集团 中国建筑 中煤集团 保利集团等6家中央企业介绍经济运行情况并提出建议 [1] 企业经营策略 - 企业需锚定一增一稳四提升目标 优化经营策略 注重向内挖潜 全力降本增效 提升经营效益 [2] - 企业应聚焦产业链强基补短 基础设施建设 能源资源保障等重点领域 做好项目对接和要素支撑 [2] - 企业需加快推进设备更新改造 聚焦数字化绿色化升级和本质安全提升 [2] - 企业应持续加强投向管控 动态优化投资布局 以高质量投资引领高价值增长 [2] 行业竞争生态 - 企业要带头坚决抵制内卷式竞争 坚定走差异化发展和品牌竞争路线 [2] - 企业需强化行业自律 引导行业健康 良性 可持续发展 [2] - 企业应构建竞合并存 开放共享的产业生态 [2] 风险管控机制 - 企业需进一步健全常态化风险监测预警机制 加强重点业务风险处置 [2] - 企业要坚决守住风险防控底线 [2] 政策支持机制 - 国务院国资委将优化国有企业经济运行定期沟通交流机制 积极协调解决实际问题 [1] - 国务院国资委高度重视并认真研究企业提出的意见建议 精准助企纾困促发展 [1]

地产板块市场表现 - 中证800地产指数上涨2.68% [1] - 招商蛇口领涨5.53% 滨江集团上涨4.58% 新城控股上涨3.26% [1] - 地产ETF（159707）场内价格上涨3.01% 成交额超6700万元 资金净申购1800万份 [1] 地产ETF实时交易数据 - 实时价格0.713元 涨幅2.15% 均价0.709元 [2] - 成交量95.20万份 换手率15.16% [2] - 外盘47.73万手 内盘47.46万手 盘比2.66 [2] 政策效果与市场反应 - 上海楼市新政首月新房总成交量环比增长19% [2] - 新政首周网签成交量环比猛增超30% [2] - 政策对房地产市场短期刺激作用显著 [2] 机构观点与投资逻辑 - 北上深结构性政策放松可能带来短期回温 [3] - 流动性安全且重仓高能级城市的房企具备α属性 [3] - 困境反转标的可能呈现更大估值修复弹性 [3] 指数产品特征 - 地产ETF跟踪中证800地产指数 汇集13只头部优质房企 [3] - 前十大成份股权重超90% 央国企含量高 [3] - 行业出清背景下龙头地产企业或更具弹性 [3]

股价表现与资金流向 - 9月26日盘中股价上涨2.09%至7.82元/股 总市值936.09亿元 成交额7.68亿元 换手率0.83% [1] - 主力资金净流入6556.93万元 特大单买入占比21.24% 卖出占比11.93% 大单买入占比18.86% 卖出占比19.64% [1] - 年内股价累计下跌10.03% 近5日/20日/60日分别下跌1.39%/1.76%/1.04% [1] 公司基本面 - 主营业务为房地产开发和经营 房地产销售收入占比89.98% 其他业务占比9.77% [1] - 2025年上半年营业收入1168.57亿元 同比减少16.08% 归母净利润27.11亿元 同比大幅减少63.47% [2] - A股上市后累计派现649.76亿元 近三年累计派现122.69亿元 [3] 股东结构变化 - 股东户数21.74万户 较上期微减0.37% 人均流通股55064股 较上期增加0.37% [2] - 香港中央结算有限公司持股5.14亿股 较上期大幅增持1.64亿股 位列第二大流通股东 [3] - 三大ETF集体增持：华夏上证50ETF增持941.06万股至1.41亿股 华泰柏瑞沪深300ETF增持1097.58万股至1.28亿股 易方达沪深300ETF增持907.45万股至9122.44万股 [3] 行业属性 - 所属申万行业为房地产开发-住宅开发 [1] - 概念板块涵盖REITs概念 养老产业 破净股 长期破净 央企改革等 [1]

融资计划 - 公司近期发布总额150亿元公司债券融资预案 用于偿还有息债务 补充流动资金 项目建设及并购地产项目 [1] - 债券期限不超过10年 票面金额100元 具体发行规模和利率待定 [2] - 若此次融资获通过 公司年内公开市场已完成及计划融资规模将接近400亿元 [2] 融资成本与规模 - 作为央企 公司融资成本具显著优势 上半年新增有息负债平均成本降至2.71% 综合融资成本控制在2.89%行业低位 [2] - 2024年以来直接融资规模达359亿元 今年可能再创历史新高 [2] - 具体融资案例包括：2月发行20亿元中票利率2.60% 5月发行30亿元中期票据利率2.15% 5月底完成85亿元定向可转债综合成本2.32% 6月获准50亿元超短期融资券 8月100亿元中期票据获准注册 [2] 财务状况 - 截至2025年6月末 公司短期借款48亿元 一年内到期非流动负债688亿元 短债合计736亿元 在手货币资金1386亿元 现金完全覆盖短期债务 [5] - 资产负债率73.53% 较年初74.34%下降0.81个百分点 扣除预收款资产负债率63.3% 净负债率59.64% 较期初下降 [5] - 一年内到期有息负债占比21.4% 较年初下降2.9个百分点 [5] - 2025年上半年营业总收入1169亿元同比下降16.08% 毛利率14.6% 利润总额99亿元同比下降29.7% 归母净利润27.11亿元同比下降63.5% [6] 投资与扩张 - 上半年新增26个项目（同比多14个） 总地价509亿元同比增304% 权益地价443亿元同比增306% 均居行业第一 [5] - 连续四年高强度扩张 近三年拿地合计地价款近4000亿元 总货值约7350亿元 居行业第一 [6] - 2025年上半年新设17家子公司 收购2家企业 同时转让3家子公司及清算7家企业 [3] 盈利改善策略 - 行业处于深度调整期 公司存量项目较多 去库存与盈利改善需一定周期 [6] - 通过加快三四线城市旧项目去化 新增一二线核心城市盈利预期更好项目 实现"调仓" [6] - 积极通过存量焕新去化 改善增量投资 降本控费和做大做优资产经营与不动产服务等措施提升净利润水平 [6] 财务指标变化 - 流动比率从2022年末1.54提升至2025年6月末1.66 速动比率从0.50微升至0.54 [4] - 销售毛利率从2022年21.99%降至2025年上半年14.64% 销售净利率从9.61%降至5.62% [4] - 加权平均净资产收益率从2022年9.18%降至2025年上半年1.36% [4] - 应收账款周转率从2022年77.82次降至21.36次 存货周转率从0.26次微升至0.13次 [4]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 低基数影响下8月楼市成交同比降幅收窄 但整体成交仍然较弱 [1][4] - 一线城市土拍溢价率创六年来新高 [1][4] - 政策优化释放积极信号 但市场持续性较难维持 [4] 新房成交 - 8月40城新房成交面积859.1万平 环比下降0.5% 同比下降13.5% 同比降幅收窄4.0个百分点 [4][14] - 1-8月累计成交面积7942.7万平 同比下降5.0% [4][14] - 一线城市成交面积195.9万平 环比微增0.01% 同比下降28.6% 降幅扩大3.8个百分点 [4][15] - 二线城市成交面积440.4万平 环比下降0.4% 同比下降9.4% 降幅收窄4.5个百分点 [4][15] - 三四线城市成交面积222.8万平 环比下降1.1% 同比上升4.2% 增速提升19.6个百分点 [4][15] 二手房成交 - 8月18城二手房成交面积715.6万平 环比下降9.2% 同比下降6.4% 同比降幅收窄8.8个百分点 [4][22] - 1-8月累计成交面积6470.3万平 同比上升7.5% [4][22] - 一线城市成交面积165.4万平 环比下降0.5% 同比下降2.6% 降幅收窄8.7个百分点 [4][23] - 二线城市成交面积410.5万平 环比下降11.7% 同比下降11.1% 降幅收窄8.4个百分点 [4][23] - 三四线城市成交面积139.7万平 环比下降11.2% 同比微增0.01% 增速提升10.0个百分点 [4][23] 新房库存与去化 - 8月末12城新房库存面积1.1亿平 环比上升0.9% 同比下降14.8% [4][32] - 整体去化周期17.1个月 环比下降0.3个月 同比下降1.3个月 [4][32] - 一线城市去化周期18.2个月 二线城市13.8个月 三四线城市35.7个月 [4][32] - 30城平均开盘去化率42% 环比上升9个百分点 同比上升13个百分点 [4][43] 土地市场 - 8月全国土地成交建面17068.1万平 环比下降3.8% 同比下降9.9% [4][48] - 全国平均土地溢价率4.0% 环比下降1.7个百分点 同比微增0.02个百分点 [4][61] - 一线城市溢价率22.3% 环比上升1.8个百分点 同比上升15.0个百分点 创2019年7月以来新高 [4][61] - 1-8月全国土地成交总价15123亿元 同比微增0.9% 楼面均价1118元/平 同比上升7.8% [4][63] 房企表现 - 百强房企8月全口径销售额2256亿元 同比下降16.5% 降幅收窄8.6个百分点 [4][83] - 8月拿地金额719亿元 同比上升34.9% 环比下降27.1% 拿地强度32% [4][92] - 1-8月拿地金额7235亿元 同比上升30.8% 楼面均价11842元/平 同比上升32.1% [4][97] - 8月行业融资规模553亿元 同比下降4% 环比下降23% 平均利率2.51% [4][98] 政策动态 - 国务院会议强调"止跌回稳"政策目标 明确城市更新为行业主线 [4] - 北京优化五环外限购及公积金政策 二套首付比例降至30% [4] - 上海放松外环外限购 公积金贷款额度提升15% [4] - 深圳分区优化限购 非核心区域户籍家庭不限购 [4] 投资建议 - 建议关注一二线核心城市占比高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际 [4] - 关注销售拿地突破的"小而美"房企：保利置业、城投控股 [4] - 关注经营策略变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [4] - 受益二手房修复的经纪公司：贝壳、我爱我家 [4]