核心观点 - 国务院国资委集中发布10户中央企业11名领导人员的职务任免信息 涉及党委书记、董事长、总经理、副总经理、总会计师、纪委书记、外部董事等多个关键岗位的变动 [1] 中国农业发展集团有限公司 - 张德国被任命为公司党委副书记、董事 并被提名为公司总经理人选 [2] 中国建筑科学研究院有限公司 - 王洁民被提名为公司总会计师人选 其不再担任中国国际技术智力合作集团有限公司总会计师职务 [3] - 王新华被任命为公司党委委员、纪委书记 [3] 中国国际技术智力合作集团有限公司 - 王洁民不再担任公司总会计师职务 [3] 中国信息通信科技集团有限公司 - 耿海将被任命为公司党委委员、纪委书记 [4] 中国建设科技有限公司 - 毋贤祥被提名为公司总会计师人选 [5] 中国电气装备集团有限公司 - 张帆被任命为公司党委常委 并被提名为公司副总经理人选 [6] - 蔡双英（女）被任命为公司党委常委、纪委书记 [7] 中国检验认证（集团）有限公司 - 王志刚被提名为公司总会计师人选 [8] 中国保利集团有限公司 - 刘化龙被免去公司党委书记、党委常委、董事长、董事职务 [9] 中国安能建设集团有限公司 - 管定帮被免去公司党委常委职务 不再担任公司副总经理职务 退休 [10] 中国有色矿业集团有限公司 - 牛建华被聘任为公司外部董事 [11]

涉及行业与公司 * **行业**：中国房地产行业 [1] * **公司**： * **开发商**：万科 (Vanke) [1]、金茂 (Jinmao) [8]、保利发展 (Poly) [8]、中海地产 (COLI) [33]、华润置地 (CR Land) [33]、绿城中国 (Greentown) [33]、招商蛇口 (CMSK) [33]、金地集团 (Gemdale) [33]、龙湖集团 (Longfor) [33]、新城发展 (Seazen) [33]、华侨城A (OCT) [33] * **产业链**：贝壳 (BEKE) [8] 政策动态与核心观点 * **中央政策方向**：当局重申引导房地产行业向新发展模式转型，住建部强调从高速增长转向高质量发展，优先考虑产品质量而非规模扩张，目标是实现供需、结构和价格的平衡稳定市场 [1] * **中央战略框架**：中央财经委提出三部分战略，旨在确保市场稳定、促进开发商转型、改革行业在开发、融资和销售方面的基础机制 [1] * **地方风险处置**：深圳当局强调有序化解重点企业风险，并加速处理与主要开发商相关的面向大众的理财产品风险扩散，此前万科再度出现流动性担忧，且据报道浙江省有类似产品发生人民币200亿元违约 [1] 市场活动与数据要点 * **新房市场**： * 第51周，约75个城市平均新房销售面积环比增长16%，同比下降40% [3][6] * 年初至今，平均新房销售面积同比下降15%，较2023年和2022年水平分别下降24%和27% [8] * 12月迄今，新房销售面积中位数环比下降8%，同比下降47% [6] * **二手房市场**： * 第51周，约20个城市平均二手房交易量环比持平，同比下降27% [3][6] * 年初至今，平均二手房销售面积同比持平，但较2023年和2022年水平分别增长10%和45% [8] * 12月迄今，二手房销售面积中位数环比下降5%，同比下降40% [6] * **价格与挂牌趋势**： * 12月迄今，二手房降价房源数量是涨价房源数量的15.5倍，较9月至11月期间接近18倍的水平有所下降 [3] * 12月迄今，周度新增挂牌速度环比下降5% [3] * **库存情况**： * 第51周，库存总量环比下降0.2%，较2024年底水平下降3.7% [20] * 库存去化月数为28.3个月，高于2025年11月的平均水平26.7个月 [20] 开发商销售与行业指标预测 * **百强房企预售**：基于约75个城市的销售数据，百强开发商12月预售额可能同比下降44%，而11月降幅为36% [8] * **竣工量**： * 高盛房地产竣工跟踪指标显示，12月竣工量可能实现中个位数百分比的同比增长，而11月国家统计局/高盛数据显示同比下降25%/高个位数百分比，2025年前11个月同比下降18% [8] * 高盛预计2025财年全年竣工量同比下降10% [8] * **新开工**：基于300个城市土地销售趋势和全国水泥出货率（环比下降2个百分点至42%），预计新开工量同比降幅将从当前水平进一步扩大 [8] * **家电销售**：基于约20个城市的二手房销售趋势，12月家电销售总体可能录得同比下降 [8] * **贝壳交易额**：10月至12月迄今，贝壳新房和二手房总交易额可能同比下降39%，其中新房和二手房分别下降48%和34% [8] 估值与股价表现 * **股价表现 (第51周)**： * 覆盖的较强国企开发商股价平均下跌1%，其中金茂和保利发展表现领先，均上涨1% [8][31] * 民营开发商股价平均下跌1% [8][31] * 其他国企开发商股价平均上涨1% [8][31] * 离岸覆盖开发商股价平均下跌1%，在岸覆盖开发商股价平均上涨1% [31] * **当前估值水平**： * 离岸覆盖开发商目前交易价格平均较2026年底预估净资产价值折让36%，2026年预期市净率为0.4倍 [8] * 在岸覆盖开发商目前交易价格平均较2026年底预估净资产价值折让13%，2026年预期市净率为0.6倍 [8] * **历史低谷对比**： * 离岸估值对比2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的低谷（NAV折让分别为39%、73%、58%；市净率分别为0.7倍、0.9倍、0.9倍） [31] * 在岸估值对比2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的低谷（NAV折让分别为67%、64%、61%；市净率分别为1.6倍、1.5倍、1.2倍） [31]

2025年1-11月全国土地市场概况 - 2025年1-11月百城住宅用地成交建筑面积2.21亿平方米累计同比-15.1%成交楼面均价6,295元/平方米累计同比+9.4% [4] - 分能级看一线城市成交建面778万平方米累计同比-28.7%楼面均价39,283元/平方米累计同比+29.5%二线城市成交建面9,273万平方米累计同比+4.4%楼面均价6,986元/平方米累计同比+4.2%三线城市成交建面1.21亿平方米累计同比-24.9%楼面均价3,635元/平方米累计同比+2.0% [4] 重点房企新增土储情况 - 2025年1-11月新增土储价值排名前三房企为中海地产962亿元华润置地757亿元招商蛇口754亿元 [5] - 同期新增土储面积排名前三房企为中海地产438万平方米保利发展363万平方米招商蛇口314万平方米 [5] 核心30城土地市场表现 - 2025年1-11月光大核心30城成交宅地1,412宗累计同比+3.8%成交总建面9,815万平方米累计同比-5.2%成交总价1.06万亿元累计同比+7.5%成交楼面均价10,809元/平方米累计同比+13.4%整体溢价率9.6%同比+4.7个百分点 [7] - 2025年11月单月光大核心30城成交宅地208宗单月同比-19.4%成交总建面1,529万平方米单月同比-14.4%成交总价1,144亿元单月同比-37.7%成交楼面均价7,482元/平方米单月同比-27.2%整体溢价率2.2%单月同比-4.1个百分点 [6] - 2025年11月核心30城零溢价成交宅地184宗占比88.5%土拍溢价率超过20%的成交宅地仅8宗 [6] 核心城市市场集中度 - 2025年1-11月光大核心30城宅地成交建面占百城比重44.4%成交总价占百城比重76.2% [8] - 同期核心6城宅地成交建面占百城比重10.9%成交总价占百城比重42.5% [8] - 1-11月核心6城/30城/百城成交土地均价分别为24,527元/平方米10,913元/平方米6,295元/平方米 [8]

公司运营表现 - 保利发展控股运营的保利和寓公寓项目自2024年7月正式运营以来，截至2025年8月，年度出租率达99.34%，续租率为72.31% [1] - 公寓开业45天，500间房源全部租罄 [1] - 公司计划开办二手市场，以方便租客流转闲置物品，营造更融洽的社区氛围 [2] 产品设计与市场定位 - 项目在设计之初深入调研了年轻人的居住偏好，主打配备基础家电和独立卫浴阳台的一居室户型，在满足基本需求的同时留出个性化布置空间 [1] - 项目通过定期组织篮球赛、音乐节、烧烤聚会等活动，为年轻租客搭建社交平台，满足其社交需求 [2] - 运营方提供贴心服务，如帮忙寻找宠物、调解邻里关系、雨天协助收衣等，以增强租客归属感 [2] 行业政策与市场格局 - 福州大力发展保障性租赁住房，鼓励国有平台建设运营，并持续加大政策支持力度，发放建设与租房补贴 [1][2] - 2025年7月，福州出台细则，允许非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，进一步拓宽供给渠道 [2] - 福州住房租赁市场已形成个人房源、品牌长租公寓与国企保障性租赁住房并存的多元格局 [2]

公司运营表现 - 保利发展控股运营的保利和寓公寓项目自2024年7月正式运营以来，截至2025年8月，年度出租率达99.34%，续租率为72.31% [1] - 公寓开业45天，500间房源全部租罄 [1] - 公司计划开办二手市场，以方便租客流转闲置物品，让社区氛围更融洽 [2] 产品设计与服务 - 项目设计之初深入调研年轻人居住偏好，主打配备基础家电和独立卫浴阳台的一居室户型，在满足基本需求的同时留出个性化布置空间 [1] - 公寓定期组织篮球赛、音乐节、烧烤聚会等活动，为年轻租客搭建社交平台 [2] - 运营方提供贴心服务，如帮忙寻找丢失宠物、调解邻里关系、雨天协助收晾衣物等，以增强租客归属感 [2] - 企业统一出租管理，流程规范可靠，是吸引租客的关键 [1] 行业政策与市场格局 - 福州大力发展保障性租赁住房，鼓励国有平台建设运营 [1] - 福州住房租赁市场已形成个人房源、品牌长租公寓与国企保障性租赁住房并存的多元格局 [2] - 政策层面持续加大支持力度，发放建设与租房补贴，降低开发单位与租客负担 [2] - 2025年7月福州出台细则，允许非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，进一步拓宽供给渠道 [2] 市场需求与项目定位 - 项目聚焦青年实际需求，一批地段优、价格实、配套全、服务好的房源受到租客青睐 [1] - 稳定的运营主体是吸引租客的关键 [1] - 社区积极为租客提供证件办理等服务，助力他们安居乐业 [2]

2025年广州土地市场总结 - 广州2025年住宅用地成交正式收官，全年共成交住宅用地48宗，总成交金额506.61亿元，总成交建筑面积309.14万平方米 [3][4] - 全年成交规模相比去年有所下降，符合“控增量、盘存量”的市场主基调，市场整体呈现平稳格局 [3] - 成交呈现“翘尾”行情，12月单月集中成交16宗土地 [3] 市场成交特征与价格趋势 - 约半数地块为底价成交，溢价成交地块的溢价率普遍在20%左右 [4] - 多数地块成交楼面价对比周边有所下降，反映房企拿地态度偏向审慎 [4] - 以海珠区为例，一手住宅成交均价从2022年的8.76万元/平方米下降至2025年前三季度的6.74万元/平方米，地价随之回归 [6] - 具体案例显示价格差异：2022年保利发展摘得的广州大道南788号一期地块楼面价为4.84万元/平方米，而2025年10月中海地产摘得的二期地块名义楼面价约1.53万元/平方米（实际约3.5万元/平方米） [5][6] 拿地主体结构 - 国央企占据绝对主导地位，全年在广州拿下超过35宗土地 [7] - 拿地主力包括全国性房企（如保利、越秀、中海）以及本土及区属国企（如广州地铁、南沙开建、花都城投） [7] - 部分深耕型民企通过土地盘活置换或根据投资节点小幅加仓，例如敏捷集团、福牛地产 [7] - “过江龙”房企如绿城，基于对结构性机会的把握，今年在广州土地市场收获颇多 [8] 地块供应策略与规划调整 - 官方为促成成交展现诚意，对去年部分流拍土地进行规划调整 [3] - 典型案例为越秀地产以底价14.36亿元摘得的海珠广纸地块，该地块计容建筑面积和容积率较首次挂牌“瘦身”近一半，从源头上为房企减负 [3][4] - 该地块规划建筑面积4.22万平方米，容积率3.5，因体量较小，未来可能建设超高层，建设要求需确保与当地消防救援能力相匹配 [3][4] 市场展望与房企策略 - 业界普遍认为，2026年广州住宅用地成交规模将维持平稳，国央企主导的局面短期内不会改变 [3] - 随着“好房子”建设规划推进，住宅用地供应指标有望持续改善，或将提高房企投资积极性 [3] - 房企投资策略趋于谨慎和选择性，主要聚焦于土地价格合理、存在点状结构性缺货机会的地块 [9] - 当前市场去化缓慢，库存高企，截至12月21日广州商品住房库存量超过9.2万套，外围区域如增城库存超2万套，南沙、黄埔、番禺超1万套 [9] - 年末中心区楼盘出现明显“以价换量”趋势，在此市场环境下，预计明年土地市场仍将以稳为主 [9]

"这位企业主就是喜欢江景房，也比对过汤臣一品、滨江凯旋门这些热门项目，后来参观了项目（保利 世博天悦）一次，当天就拍板了。他认为这种产品比较稀缺，买就是要买最好的。"上述负责人表示。 来源：长江云新闻 前不久，上海保利世博天悦卖出了一套总价1.2亿元的顶复。至此，整个项目6套"7000万+"顶复全部售 罄。 上海保利世博天悦项目相关负责人向每经记者透露，买入该项目1.2亿元顶复的是一位外地企业主，目 的是"想在上海买一套房子给孩子住"。 ...

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且维持该评级 [5] 报告核心观点 - 展望后续，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳” [4] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点，关注三条主线：1）产品美誉度高、销售排名持续提升的稳健龙头；2）存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企；3）看好物业服务长期发展空间 [4][116][117] 百城土地市场供需总结 - **整体市场**：2025年1-11月，百城土地成交建面累计同比-8.8%，供应建面累计同比-11.9% [10] - **住宅用地**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交建面为2.21亿平，累计同比-15.1%；供应建面为3.48亿平，累计同比-16.5% [1][20] - **分能级城市成交**： - 一线城市：成交建面778万平，累计同比-28.7% [1] - 二线城市：成交建面9，273万平，累计同比+4.4% [1] - 三线城市：成交建面1.21亿平，累计同比-24.9% [1] - **分能级城市供需比**：2025年1-11月，一线、二线、三线城市住宅类用地供需比分别为1.3、1.5、1.7 [30][38][48] 百城土地市场价格总结 - **整体土地价格**：2025年1-11月，百城土地成交楼面均价为1，735元/平方米，累计同比-0.7% [55] - **住宅用地价格**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交楼面均价为6，295元/平方米，累计同比+9.4% [1][55] - **分能级城市住宅用地均价**： - 一线城市：成交楼面均价为39，283元/平方米，累计同比+29.5% [1][66] - 二线城市：成交楼面均价为6，986元/平方米，累计同比+4.2% [1][69] - 三线城市：成交楼面均价为3，635元/平方米，累计同比+2.0% [1][76] TOP50房企拿地情况总结 - **新增土储价值**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储价值8，618亿元，累计同比+22.1% [81] - **新增土储面积**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储面积5，733万平，累计同比-0.6% [86] - **房企排名**： - 新增土储价值排名前三：中海地产（962亿元）、华润置地（757亿元）、招商蛇口（754亿元） [2][89] - 新增土储面积排名前三：中海地产（438万平）、保利发展（363万平）、招商蛇口（314万平） [2][89] 核心城市土地市场总结 - **核心30城月度（11月）表现**：成交宅地208宗（单月同比-19.4%），成交总建面1，529万平（单月同比-14.4%），成交总价1，144亿元（单月同比-37.7%），成交楼面均价7，482元/平（单月同比-27.2%），整体溢价率2.2%（单月同比-4.1pct） [2][94] - **核心30城累计（1-11月）表现**：成交宅地1，412宗（累计同比+3.8%），成交总建面9，815万平（累计同比-5.2%），成交总价1.06万亿元（累计同比+7.5%），成交楼面均价10，809元/平（累计同比+13.4%），整体溢价率9.6%（同比+4.7pct） [3][97] - **市场集中度**：2025年1-11月，核心30城宅地成交建面占百城比重44.4%，成交总价占百城比重76.2%；核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）成交总价占百城比重达42.5% [3][103] - **价格梯队**：1-11月，核心6城、核心30城、百城成交土地均价分别为24，527元/㎡、10，913元/㎡、6，295元/㎡ [3][103] - **溢价成交**：2025年11月，核心30城中溢价率超过20%的成交宅地共8宗；零溢价成交宅地184宗，占比88.5% [2][114] 投资建议具体标的 - **主线一（稳健龙头）**：推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、滨江集团、越秀地产、中国海外发展，建议关注中国海外宏洋 [4][117] - **主线二（存量运营）**：推荐华润置地、上海临港、新城控股 [4][117] - **主线三（物业服务）**：推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务，建议关注保利物业、中海物业、越秀服务 [4][117]

活动概述 - 2025年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，投票时间为12月19日至25日中午12点 [3] - 活动旨在评选“好房子”，引导行业积极投身产品力建设，解决居住痛点、提升住宅品质 [11] - 测评最终结果将于2026年1月初发布，包括《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》 [11] 评选规则与流程 - 评选分为专家评审与大众票选环节，专家评审已于12月18-19日举行 [3] - 大众票选针对“全国十大作品”的高端、轻奢、品质三大类别，使用同一投票通道 [12] - 投票规则为同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多可选十个项目 [12] - 最终票数为所有有效投票的累计结果 [12] 入围项目展示（部分列举） - **南宁邦泰·揽境**：约3000亩城市更新项目，产品为现代风格高层住宅 [13][15] - **上海海上原墅**：容积率1.2，产品包括联排、叠墅、洋房，为现代东方风格 [17] - **珠海华发天玺**：华发新一代好房子，产品为现代风格高层住宅 [19][21] - **济南望雲**：城市度假与品质人居典范，产品为现代风格洋房、平墅 [21][23] - **天津金地喜悦里**：以“超级底盘”为概念，产品包括现代风格高层住宅与洋房 [24][26] - **北京璟悦长安**：高墙大院设计，产品为现代风格高层住宅、洋房 [28] - **上海林屿湖畔**：位于远香湖CAZ，产品为游艇度假风住宅（叠墅、高层、小高层） [30][32] - **长沙龙湖·观萃**：城市隐奢、自然共生概念，产品为现代风格高层住宅 [32][34] - **万宁绿城∙海语春风**：位于北纬18°万宁市政府旁，为绿城生活美学著品 [34][36] - **上海保利都汇和煦**：轻奢慢调风格，产品为新海派风格高层住宅、洋房 [39][41] - **北京越秀国誉星城**：位于海淀北，产品为现代风格洋房、小高 [47][49] - **深圳越秀星科源启**：都市与自然融合的理想之城，产品为现代风格高层、超高层住宅 [49][51] - **三亚招商林屿间**：以“林屿”为核心，打造自然森屿意境与酒店化奢适体验 [54][56]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度被认为将超过2008年和2014年，且政策进程尚在途中 [4][47] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][47] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][47] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][47] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][47] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复做政策beta [4][47] 中央财办详解中央经济工作会议精神 - 我国房地产高质量发展仍有较大空间 [1][11] - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，刚性住房需求有待持续释放 [1][11] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [1][11] - 今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，“好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力很大 [11] - 在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做 [1][11] - 要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展 [2][12] - 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设 [2][12] - 需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求 [2][12] - 积极推动房地产企业转型发展，支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [12] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求 [2][12] - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧” [2][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，落后沪深300指数0.13个百分点，在31个申万一级行业排名第24名 [2][13] - 本周上涨个股共71支，较上周增长52支，下跌股数为40支 [13] - 本周市场上房地产股涨幅居前五的为华联控股（15.8%）、绵石投资（13.7%）、中国武夷（11.2%）、天宸股份（9.6%）、华侨城A（8.5%） [13][19] - 跌幅前五为*ST匹凸（-16.9%）、财信发展（-13.2%）、首开股份（-11.3%）、荣丰控股（-10.6%）、合肥城建（-10.5%） [13][19] - 本周重点48家A/H房企中共计上涨12支，较上周增长4支 [13] - 涨幅位居前五的为世联行（8.5%）、华侨城A（8.5%）、时代中国控股（4.7%）、大悦城（3.9%）、新城控股（2.8%） [13][22] - 跌幅前五为富力地产（-19.1%）、建业地产（-13.8%）、绿景中国地产（-10.4%）、中梁控股（-8.3%）、碧桂园（-7.1%） [13][23] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比提升19.9%，同比下降42.7% [3][24] - 样本一线城市新房成交面积为54.1万方，环比+14.3%，同比-36.9% [3][24] - 样本二线城市新房成交面积为120.6万方，环比+19.7%，同比-41.2% [3][24] - 样本三线城市新房成交面积为34.0万方，环比+31.2%，同比-53.6% [3][24] - 12月累计（截至当周），样本30城新房成交面积共计504.0万方，同比-42.5% [26] - 今年累计51周，样本30城新房成交面积共计9341.5万方，同比-14.4% [3][26] - 今年累计51周，一线城市新房成交面积为2501.1万方，同比-10.7% [3][26] - 今年累计51周，二线城市新房成交面积为4614.8万方，同比-14.2% [3][26] - 今年累计51周，三线城市新房成交面积为2225.6万方，同比-18.4% [3][26] - 一线城市中，北京今年累计51周成交同比-14.6%，上海同比-4.5%，广州同比-7.3%，深圳同比-30.2% [26][29] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.4万方，环比增长2.0%，同比下降24.8% [3][30] - 样本一线城市二手房成交面积为87.4万方，环比+2.6% [3][30] - 样本二线城市二手房成交面积为85.2万方，环比+4.6% [3][30] - 样本三线城市二手房成交面积为27.8万方，环比-6.6% [3][30] - 年初至今累计二手房成交面积为10045.1万方，同比增长5.4% [30] - 样本一线城市累计二手房成交面积为4162.6万方，同比+6.1% [30] - 样本二线城市累计二手房成交面积为4593.9万方，同比+4.5% [30] - 样本三线城市累计二手房成交面积为1288.6万方，同比+6.5% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（12.15-12.21）共发行房企信用债7只，环比减少2只；发行规模共计43.30亿元，环比减少103.9亿元 [40] - 总偿还量74.81亿元，环比减少40.36亿元，净融资额为-31.51亿元，环比减少63.54亿元 [40] - 债券类型以证监会主管ABS（41.1%）和一般公司债（40.4%）为主要构成 [40] - 债券期限以5年以上（41.1%）和1-3年（38.1%）为主 [40] - 本周发行利率有升有降，其中“25沪开03”3年期公司债利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升17个基点 [42][43] 本周政策回顾 - 住建部部长倪虹在人民日报发表署名文章，提出优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发、融资、销售制度、实施房屋品质提升工程等要点 [45] - 中央财办详解2025年中央经济工作会议精神，强调房地产高质量发展空间及构建新模式 [45] - 全国金融系统工作会议强调，继续着力做好防范化解房地产企业涉金融风险等工作 [45] - 地方政策方面，安徽、江西发布“十五五”规划建议，均提及加快构建房地产发展新模式、优化保障房供给、建设“好房子”等内容 [46] - 深圳南山区启动“南山换房易”以旧换新专项活动，推出政企联动优惠 [46] - 石家庄放松公积金政策，提高租房提取额度、新增物业费提取用途等 [46] - 广州发布建设规划纲要，推动绿色建筑高等级和规模化发展 [46] 投资建议与配置方向 - 配置方向可选地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业板块 [4][47] - 地产开发板块推荐：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][47] - 地方国企/城投/化债板块推荐：城建发展、城投控股 [4][47] - 中介板块推荐：贝壳-W [4][47] - 物业板块（属于跟涨）推荐：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][47]