报告行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：报告认为，尽管周度销售数据同比仍为负增长，但环比已出现改善迹象，同时去化周期继续下降[4][6]。在政策推动行业高质量发展（如建立房屋全生命周期安全管理制度、推广装配式建筑）的背景下，建议关注财务稳健的龙头房企以及有望迎来估值修复的物业管理公司[6][13]。 一周行情回顾 - 市场表现：本周（报告期），申万房地产指数下跌0.41%，同期沪深300指数下跌0.28%，板块相对收益为-0.13%，表现弱于大盘[3][11] - 个股表现：申万房地产板块涨幅前五的个股为华联控股、三湘印象、ST中迪、大连友谊、中国武夷；跌幅前五的个股为财信发展、首开股份、*ST荣控、合肥城建、万泽股份[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：住建部部长倪虹提出建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险三项制度，旨在应对存量房屋规模大、建成时间长的挑战[13][15] - 地方政策（广州）：广州市发布规划纲要，提出全面推广绿色建筑，大力发展多体系装配式建筑，推动装配式建筑提质扩面，培育发展智能建造全产业链[13][15] - 地方政策（云南）：云南省出台措施加大对多子女家庭购房支持，全面落实“二孩、三孩家庭购置首套和二套改善性住房，公积金贷款额度上浮20%、30%”的政策[13][14] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 周度数据：本周（12.12-12.18），38个重点城市一手房合计成交29，303套，同比增速-31.9%，环比增速8%；合计成交面积319万平方米，同比增速-29.6%，环比增速21%[4][19] - 分能级看：一线城市成交套数同比-38.3%，环比-10.3%；二线城市同比-27.5%，环比18.7%；三四线城市同比-31.4%，环比15.3%[19] - 月度至今数据：本月至今（12.1-12.18），38城一手房合计成交71，715套，同比增速-28.6%，环比增速39%；成交面积739万平方米，同比增速-30.1%，环比增速34.6%[23] 重点城市二手房成交分析 - 周度数据：本周（12.12-12.18），16个重点城市二手房合计成交18，668套，同比增速-23%，环比增速1.5%；合计成交面积181.8万平方米，同比增速-26.1%，环比增速5.7%[4][34] - 分能级看：一线城市成交套数同比-26.4%，环比1.7%；二线城市同比-25.4%，环比1.6%；三四线城市同比-8.3%，环比0.8%[34] - 月度至今数据：本月至今（12.1-12.18），16城二手房合计成交49，716套，同比增速-28.4%，环比增速10.7%；成交面积479.6万平方米，同比增速-32.2%，环比增速7.9%[37] 重点城市库存情况分析 - 总体库存：本周（12.12-12.18），17个重点城市商品房库存面积18，954.6万平方米，环比增速0.1%，去化周期为166.9周[4][48] - 分能级去化周期：一线城市去化周期127.5周，二线城市202.3周，三四线城市276周[48] 土地市场供给与成交分析 - 土地供应：本周（12.8-12.14），供应土地2，056.8万平方米，同比增速-55.1%；供应均价1，053元/平方米，同比增速-38.5%[5][58] - 土地成交：本周成交土地8，132.5万平方米，同比增速53.5%；土地成交金额1，354.1亿元，同比增速55.9%；成交楼面价1，665元/平方米，溢价率1.7%[5][58] - 分能级溢价率：一线城市溢价率13.7%，二线城市0.2%，三四线城市1.1%[58] - 房企拿地：近期有拿地记录的房企包括保利发展、龙湖集团、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等[72] 房地产行业融资分析 - 信用债发行：本周（12.12-12.18），房地产企业合计发行信用债53.3亿元，同比增速-39.34%，环比增速-64.51%[5][73] - 月度至今发行：本月至今房地产企业合计发行信用债262.09亿元，同比增速-13.95%，环比增速78.05%[73] 投资建议与关注公司 - 房企建议：建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 物管公司建议：建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等，认为其有望迎来业绩和估值的修复[6] - 重点公司预测：报告列出了保利发展、招商蛇口、招商积余、华润万象生活、保利物业等公司的股价及2023A至2027E年的EPS和PE预测，并给予“买入”评级[1]

近日，深圳市福田区园岭街道办携手中国太保产险深圳分公司，在园岭街道八卦岭试点投保房屋公共安 全保险，保障内容除房屋倒塌造成的人员伤亡或财产损失、居民临时安置等外，保险机构还将提供房屋 体检、科技巡查等配套服务，从单纯的"事后赔付"向"风险管理"进行转变。 深圳市福田区住房和建设局有关负责人表示，随着全区房屋建筑年龄逐年增高，建筑老龄化导致的房屋 安全隐患问题愈加凸显，福田区认真贯彻《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》中关于 加快城市发展方式转型和推动城市高质量发展的总体要求和工作部署，积极推动房屋安全体检、房屋质 量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度试点，此次园岭街道为安全治理房屋创新结合房屋安全保 险，正是对全区房屋安全管理新机制的有益探索。 "安全治理+安全保险" 全市首单隐患房屋双保障 开展房屋安全治理，是"治已病"，消除眼前隐患；投保房屋安全保险，是"防未病"，守护长远安宁。此 次试点的房屋安全保险可对房屋倒塌造成的人员伤亡或财产损失、居民临时安置等费用进行赔付，降低 居民负担。为安全治理房屋试点投保房屋安全保险，标志着深圳对于安全隐患房屋的治理模式，从单一 的政府治理，迈向了"政府主导 ...

据了解，结构安全、消防安全、设施功能是房屋体检的主要内容，其中结构安全检测是体检的"重中之 重"。以这一次郑州拟实施的细则为例，要求重点检查地基基础、主体结构、设备设施等重要部件，以 及相互之间的构造连接情况，安全性指标是必检项。 业内人士表示，从具体实践来看，体检费用除了由政府兜底之外，各地也在积极进行资金多元化探索， 像公共建筑、经营性自建房，体检的经费原则上由房屋安全责任人承担，部分地区还鼓励使用物业公共 收益部分为物业服务区域房屋集体开展体检。 房子像人一样，要定期体检，以便及时发现安全隐患，确保房屋使用安全。近日，郑州、长沙、南通等 多个城市纷纷加快推进房屋体检制度，探索尝试体检资金来源的多元化，进一步推进房屋全生命周期安 全管理。 0:00 / 4:52 ...

政策背景与核心目标 - 住建部在“十五五”时期推动房地产高质量发展的重点任务中，明确要求建立房屋全生命周期安全管理制度，房屋体检制度是其中的重要一环 [1] - 近期包括杭州、郑州、长沙、南通在内的多个城市正在加快推进房屋体检工作，探索资金来源多元化，以推进房屋全生命周期安全管理 [1] 市场现状与紧迫性 - 根据住建部2024年住房发展报告，全国已有超过2.1亿套房龄在25年以上的住宅，约占城镇住宅总量的38.7% [2] - 随着“老龄房”数量逐年增加，推进其体检工作已迫在眉睫 [2] 政策框架与指导意见 - 住建部提出加快推进房屋定期体检、房屋保险、房屋养老金三项制度建设 [2] - 今年年初，住建部发布《关于加强房龄25年以上住宅管理的指导意见》，明确要求房龄25年以上的住宅小区须每5年做一次体检，体检结果记入房屋健康档案并向业主公示 [2] - 多个试点城市正加快建立城镇房屋安全体检、安全管理资金和质量安全保险的“三项制度” [2] 地方实施标准与细则 - **郑州市**：对房龄30年及以上的城镇住宅实施首次体检，并以奖代补方式支持非住宅首次体检，体检内容涵盖地基基础、主体结构等核心部件 [3] - **长沙市**：对于公共建筑，房龄超过25年且未达设计使用年限的，每5年至少体检一次；对于多业主住宅，房龄25年且未达设计使用年限的，每10年至少体检一次，达到设计使用年限后则每5年一次 [4] - **南通市**：建成超过25年的人员密集场所房屋每5年体检一次；建成超过25年的城镇住宅每10年体检一次（预制板多户住宅缩短为每5年） [4] - 大部分试点城市普遍规定房龄25年以上的“高龄”房屋为主要体检对象，体检间隔一般为5-10年 [6] 体检流程与结果处理 - 体检结论分为“通过”、“基本通过”和“不通过”三类 [3] - 对于结论为“不通过”的房屋，将督促房屋使用安全责任人停止使用，并需进一步开展安全鉴定或采取加固、修缮等措施，竣工验收或安全鉴定合格后方可继续使用 [3] - 对于体检不通过的房屋，若需维修但又不拆迁，将视公共账户和个人账户的资金情况而定，老旧小区维修基金可能不足，个人或需补交费用 [9] 资金保障机制 - 房屋安全管理资金制度包括公共账户和个人账户，实行分类管理 [6] - 在试点城市中，城镇住宅房屋的体检费用目前主要由政府公共账户承担 [6] - **郑州市**：市级公共账户全额承担各区县符合条件的城镇住宅房屋体检费，对非住宅房屋体检费给予50%奖补 [6]；市级公共账户资金主要来源于各类涉房资金（如土地出让金计提、公积金增值收益等），不足部分由市级财政补足 [8] - **南通市**：城镇住宅的房屋安全体检资金从上缴财政的用于廉租住房建设的住房公积金增值收益中列支 [8] - **杭州市**：今年首次安排市区财政资金支持重点房屋巡查体检等工作 [8] - 住房体检资金属于住房养老金的使用范畴，目前试点城市明确了住宅体检资金由公共账户支出 [9] 保险制度协同推进 - **郑州市**：要求引入“保险+服务”市场机制，对购买保险的城镇房屋提供风险预防服务；既有城镇住宅房屋保险费可获得50%补贴，非住宅房屋保险费可获得20%补贴 [7] - **杭州市**：将既有房屋安全保险定位为房屋安全管理的新机制，提供“1+N+X+服务”的投保内容组合，2025年已在余杭区、拱墅区、滨江区等地相继落地试点 [8] - 行业专家指出，国外通过“房屋保险+强制体检”模式分散风险，其核心在于法律强制、保险联动和资金共担，可为国内提供“立法规范+保险驱动+多元筹资”的参考路径 [9]

核心观点 - 多地密集发布“十五五”规划建议，坚决落实中央“构建房地产新发展模式”战略，行业转型路线图正从中央向地方精细化落地转变 [1] - 行业将全面从高周转、高负债的规模发展模式，转向高质量、可持续发展轨道，核心任务是促进供求平衡与防范化解风险 [6] - 未来五年，行业将迎来民生与市场的再平衡，民生属性增强，形成“民生为本、市场为辅”的新格局，企业核心竞争力将转向运营、服务和资源整合能力 [8] 各地规划的共同核心关键词 - **加快构建房地产发展新模式**：各地规划均围绕此核心展开，是行业转型的根本方向 [2] - **优化保障性住房供给**：完善以公租房、保障性租赁住房等为主的多层次体系，建立住房保障轮候库制度 [2][7] - **建设安全舒适绿色智慧的“好房子”**：全链条提升住房设计、建造和运维水平，实施房屋品质提升工程 [2][7] - **建立房屋全生命周期安全管理制度**：加快建立房屋安全体检、管理资金和质量保险制度 [2][7] 主要省市规划细则差异 - **北京**：侧重于完善“市场+保障”住房供应体系、租购并举制度，增加改善性住房供给，并明确推动“站城融合发展”，以优化超大城市空间结构与职住平衡 [3][4] - **天津**：将房地产发展新模式与“高质量城市更新”深度绑定，并专门部署“盘活存量资源资产” [3] - **河北**：提出新的供需原则，要求坚持以需定建、以需定购，市场彻底转向需求驱动，并明确因城施策增加改善性住房供给 [3][5] - **福建**：鼓励“老旧住房自主更新、原拆原建”，为存量住房升级改造提供新思路，同时实施房屋品质与物业服务质量提升行动 [3][5] - **浙江**：将房地产纳入“高水平建设现代化人民城市”框架，追求“好房子、好小区、好社区、好城区”的递进式目标，并强调对房地产、地方债、金融风险的“监测预警和防控” [3][5] - **黑龙江**：特别指出要“适应高寒地区特点”建设好房子，并在发展保障性住房时明确要“加快”推进 [3] 推动高质量发展的六大重点任务 - **优化保障性住房供给**：完善多层次保障体系，建立住房保障轮候库制度 [7] - **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化科学安排土地供应，因城施策优化调控政策 [7] - **改革完善房地产开发、融资、销售制度**：推进商品房现房销售，规范预售资金监管，防范交付风险 [7] - **实施房屋品质提升工程**：建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，全链条提升住房设计、建造和运维水平 [7] - **实施物业服务质量提升行动**：探索“物业服务 + 生活服务”模式，解决居民“关键小事” [7] - **建立房屋全生命周期安全管理制度**：加快建立房屋安全体检、管理资金和质量保险制度 [7] 行业未来发展趋势与竞争格局 - 未来五年，城市更新、老旧小区改造、存量资产盘活、闲置用地转化将成为企业竞争的核心战场 [8] - 企业的核心竞争力将被重新定义为运营、服务和资源整合能力 [8] - 随着《住宅项目规范》实施及房屋全生命周期管理制度建立，房屋维护成本将更透明，有助于房价稳定，行业将加速向“高品质、低风险、可持续”模式转型 [9] - 行业将迈向一个风险可控、基础牢固、更具韧性的新发展阶段 [9]

房地产发展新模式 - 推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 因城施策优化房地产市场调控政策，促进房地产市场持续健康发展 [1] - 统筹“好房子”建设和老房子改造，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] 住房供给与需求 - 加大保障性住房供给力度，更好满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] - 有效增加改善性住房供给 [1] 存量资产盘活与项目管理 - 开展停工房屋建设项目和闲置房屋资产处置化解攻坚行动 [1] - 鼓励社会资本参与盘活存量资产 [1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 [1]

政策方向 - 内蒙古发布国民经济和社会发展第十五个五年规划建议 推动房地产高质量发展[1] - 加快构建房地产开发新模式[1] - 因城施策增加改善性住房供给[1] 供给优化 - 优化保障性住房供给以满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[1] - 建设安全舒适绿色智慧的"好房子"[1] 质量与安全管理 - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度[1]

政策概述 - 郑州市住房保障和房地产管理局于11月19日发布通知，就城镇房屋安全管理“三项制度”试点实施方案及工作细则公开征求意见，意见征集时间为11月19日至11月26日 [1] - 政策旨在加快建立城镇房屋体检、安全管理资金和房屋保险三项制度，为房屋全生命周期安全管理提供制度保障，实施范围为郑州市市域范围 [1] 房屋体检制度试点与范围 - 房屋体检制度将首先在中原区、二七区、金水区、管城区中分别选择1~2个街道办事处先行开展试点，后续根据试点成效有序扩大范围 [1] - 房龄30年及以上的城镇住宅房屋将实施首次体检，并采取以奖代补方式支持房龄30年及以上的城镇非住宅房屋实施首次体检 [1] 房屋体检频次规定 - 城镇住宅房屋使用年限未达到30年的免检，30年及以上但未达到设计使用年限的应当每10年进行一次体检，达到设计使用年限需要继续使用的应当每5年进行一次体检 [1] - 城镇非住宅房屋达到设计使用年限需要继续使用的应当每2年进行一次体检 [1] 房屋体检内容与流程 - 房屋安全体检结果基于地基基础、主体结构、围护系统性状评估、设施设备及管线进行综合评估得出 [2] - 通过资料核查、现场检测和分析验算等方式及时发现房屋安全隐患，确保房屋结构安全和功能完好 [2] - 房屋首次体检后，房屋安全体检机构会根据房屋实际状况和体检指标作出量化评价和体检结论，出具体检报告并上传至郑州市房屋安全管理平台 [2] 体检费用承担机制 - 城镇住宅房屋体检费从市级公共账户列支 [2] - 城镇非住宅房屋体检费由房屋使用安全责任人承担，市级公共账户按照50%的比例实施以奖代补 [2] 首次体检实施时间表 - 2026年组织实施1985年（含）以前建成房屋的首次体检，构建房屋体检机制、体检指标体系并启动试点 [2] - 2027年组织实施1986~1990年建成房屋的首次体检 [2] - 2028年组织实施1991~1995年建成房屋的首次体检 [2] 体检结果处理与隐患治理 - 房屋初步体检结论为不通过的，表明房屋结构不能满足安全使用要求，存在严重安全风险，需进一步开展房屋安全鉴定或采取加固、修缮等处置措施 [2] - 房屋体检中发现的安全隐患将反馈房屋使用安全责任人，城镇住宅房屋分情况由房屋使用安全责任人、相关业主承担治理费，符合更新改造条件的隐患房屋纳入相应更新改造范围一并实施治理 [3]

政策背景与核心目标 - 住房和城乡建设部部长倪虹在“十五五”规划建议辅导读本中提出推动房地产高质量发展的六大重点任务，核心是建立房屋全生命周期安全管理制度 [1] - 政策重点包括加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险制度，以强化房屋安全保障 [1] - 该政策为国内首个《房屋建筑体检实施评价导则》团体标准提供了强有力的支撑和指引 [1] 《房屋建筑体检实施评价导则》标准进展 - 《导则》由中国房地产业协会立项发起，中国建筑科学研究院、北京中房研协信息服务有限公司联合主编，已于9月19日完成中期工作会 [1] - 为呼应建立房屋全生命周期安全管理制度的要求，《导则》深化工作会于11月5日召开，主编单位及编审专家就标准初稿修改完善展开深入研讨 [1] - 编制组依托行业调研及试点项目经验，在深化工作会上重点明确了体检实施的资源条件，包括体检人员、体检机构能力要求指标，以及体检方法、设备和报告标准化范本 [2] - 编制组完善了体检实施项目评价分级体系，参与试点的检测单位和项目方反馈该《导则》体系更健全且实际操作性更强 [2] 标准意义与行业影响 - 《导则》是我国首个从团体标准角度规范房屋建筑体检工作的操作指南，旨在为全国超660亿平方米存量建筑“老龄化”难题提供系统化、规范化的管理解决方案 [2] - 该标准预计2025年12月完成终审及公示并正式发布，将填补行业管理规范空白 [2] - 标准发布后将推动城市更新从“治已病”向“防未病”转变，为660亿平方米存量建筑提供健康保障，助力“十五五”房地产高质量发展目标实现 [2] 后续工作计划 - 工作组将继续开展多个区域的项目试点，为送审稿完成提供扎实的数据检验基础 [2]

政策标准制定 - 中国首个《房屋建筑体检实施评价导则》团体标准编制进入冲刺阶段 预计今年12月正式发布[1] - 标准旨在为全国超660亿平方米存量建筑老龄化问题提供系统化、规范化解决方案 填补行业空白[1] - 标准由中国房地产业协会立项 中国建筑科学研究院和北京中房研协信息服务有限公司联合主编[1] 标准核心内容 - 标准构建日常、基础、专项相结合的全周期动态监测体系 推广无人机、爬墙机器人等智能技术应用[1] - 标准首创管理+实施双核心体系及三星级评价标准 深化体检人员能力要求并明确体检方法与报告范本[1] 行业背景与影响 - 截至2024年城乡住房总建筑面积超660亿平方米 房龄超30年建筑占比达35% 材料老化与违规改造导致安全隐患凸显[2] - 标准推动房屋安全管理从治已病向防未病转变 为存量建筑提供健康保护 并通过催生相关产业链为行业高质量发展注入新动能[2] 政策驱动 - 标准是对住建部建立房屋全生命周期安全管理制度要求的积极响应 为“先体检、后更新”城市更新原则提供技术与管理依据[1]