行业投资评级 - 报告对地产板块给予"逢低配置"建议，推荐重点布局核心一二线城市、主打改善产品且具备持续拿地能力的房企 [5] 核心观点 - 地产基本面有望逐步修复，但需更多政策支持以实现止跌回稳 [5] - 政策方向聚焦刺激改善型住房需求、推进"好房子建设"及优化公积金政策 [4][12] - 土地市场溢价率处于低位（2%），宅地成交同比下滑7.6% [2][27] - 新房及二手房成交量价呈现分化：新房环比改善（+25%），但同比仍弱（-4%）；二手房同比正增长（+12%） [3][40] 行情回顾 - A股地产板块周涨跌幅-0.2%，排名第11；港股地产板块周涨跌幅-3.3%，排名第11 [2][16] - 物业板块表现疲弱：恒生物业指数周跌3.5%，相对恒生中国企业指数和沪深300收益分别为-1.7%和-4.5% [2][22] - 个股表现分化显著：A股地产涨幅前五包括张江高科（+34.7%）、*ST亚太（+27.7%）；跌幅前五包括香江控股（-30.8%） [16][24] 土地市场数据 - 全国300城宅地周成交建面1285万㎡，环比-12%，同比-33% [2][27] - 年初至今累计宅地成交建面29346万㎡，同比-7.6% [2][27] - 权益拿地金额前五房企：中海地产（551亿元）、绿城中国（541亿元）、保利发展（440亿元） [27][28] 新房市场数据 - 47城周成交面积380万㎡，环比+25%，同比-4% [3][32] - 分能级表现：一线城市同比+15%，二线城市同比+11%，三四线城市同比-20% [3][32] - 重点城市库存1.04亿㎡，同比-7%；去化周期28.4个月，同比延长1个月 [47][51] 二手房市场数据 - 22城周成交面积243万㎡，环比+2%，同比+12% [3][40] - 分能级表现：一线城市同比+24%，二线城市同比+3%，三四线城市同比+12% [3][40] 政策动态 - 新一线城市（如合肥、重庆、成都）谋划刺激改善性需求政策，方向包括优化土地供应、提升住房品质 [4][12][13] - 上海"好房子"新规落地，通过调整容积率规则（如外立面饰面层不计容）提升得房率和品质 [5][14][15] - 央行提及加大存量商品房和土地盘活力度 [4][12] 公司动态 - 房企债务重组进展：佳兆业撤销清盘呈请，花样年、龙光集团重组协议获超80%债权人支持 [54] - 物业公司回购活跃：贝壳本周累计回购超300万股，绿城管理连续多日回购 [55][56] - 旭辉控股拟2.76亿港元出售永升服务股份 [54] 估值水平 - A股地产PE-TTM处于历史低位，港股地产及物业PE同样低于长期均值 [58][59][61] - 覆盖房企估值分化：保利发展（2025E PE 24.7x）、绿城中国（2025E PE 28.8x） [62]

2025年三季度中央整体延续"止跌回稳"的定调，释放积极信号，各地积极落地政策响应号召，根据中指监测，2025年以来（截至9月27日）全 国约200省市（县）出台政策超470条，由于当前多数城市已放开限制性政策，政策优化频次有所放缓，三季度出台政策超120条，较二季度有 所降低（二季度出台175条）。从政策方向来看，中央及地方主要围绕城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式等方面释放积 极信号并落地具体政策，预计四季度将继续围绕这些方向落实政策，巩固房地产市场止跌回稳态势；另外，二十届四中全会即将召开，研究 关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议，十五五规划建议也有望为房地产发展锚定方向。 表：2025年三季度中央重要会议中涉及房地产的内容梳理 | 会议时间 | 房地产相关表述 | | --- | --- | | 8月29日 | 系统推进"好房子"和完整社区建设。加快构建房地产发展新模式,更好满足群众刚性和多样 | | | 化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平,大力推进安全、舒适、 | | 中共中央 国 | | | 务院《关于 | 绿色、智慧的"好房子"建设。实施物业 ...

（原标题：多地出手！发购房补贴、优化首套房认定标准、提高公积金最高贷款额度） 近日，多地提出优化房地产政策。 9月25日，广东东莞出台多项措施进一步优化房地产政策，包括实施阶段性购房补贴、优化首套房认定 标准、加大住房公积金支持力度等。 同日，四川省召开省委专题会议，研究部署进一步提振消费工作。其中提出，房地产消费要持续用力止 跌回稳，既要"一城一策"制定住房支持政策，通过多种方式加快消化存量，又要加大"好房子"建设，更 好满足高品质住房消费需求，进一步释放购房消费潜力。 接下来，东莞市相关部门将继续加强房地产市场监测研判，密切关注政策实施效果，及时总结经验，不 断完善政策工具箱，加快构建房地产发展新模式。据悉，相关配套细则将尽快出台，确保新政平稳运 行。 四川：房地产消费要持续用力止跌回稳 9月25日，四川省委书记、省人大常委会主任王晓晖主持召开省委专题会议，研究部署进一步提振消费 工作。 其中提出，房地产消费要持续用力止跌回稳，既要"一城一策"制定住房支持政策，通过多种方式加快消 化存量，又要加大"好房子"建设，更好满足高品质住房消费需求，进一步释放购房消费潜力。 此外，广州优化盘活存量土地资源政策，允许 ...

近日，多地提出优化房地产政策。 9月25日，广东东莞出台多项措施进一步优化房地产政策，包括实施阶段性购房补贴、优化首套房认定 标准、加大住房公积金支持力度等。 同日，四川省召开省委专题会议，研究部署进一步提振消费工作。其中提出，房地产消费要持续用力止 跌回稳，既要"一城一策"制定住房支持政策，通过多种方式加快消化存量，又要加大"好房子"建设，更 好满足高品质住房消费需求，进一步释放购房消费潜力。 接下来，东莞市相关部门将继续加强房地产市场监测研判，密切关注政策实施效果，及时总结经验，不 断完善政策工具箱，加快构建房地产发展新模式。据悉，相关配套细则将尽快出台，确保新政平稳运 行。 四川：房地产消费要持续用力止跌回稳 9月25日，四川省委书记、省人大常委会主任王晓晖主持召开省委专题会议，研究部署进一步提振消费 工作。 其中提出，房地产消费要持续用力止跌回稳，既要"一城一策"制定住房支持政策，通过多种方式加快消 化存量，又要加大"好房子"建设，更好满足高品质住房消费需求，进一步释放购房消费潜力。 此外，广州优化盘活存量土地资源政策，允许在房地产热时期采取"竞自持"方式调控地价而产生的自持 商品住房，在去化周期18 ...

近日，多地提出优化房地产政策。 9月25日，广东东莞出台多项措施进一步优化房地产政策，包括实施阶段性购房补贴、优化首套房认定标 准、加大住房公积金支持力度等。 同日，四川省召开省委专题会议，研究部署进一步提振消费工作。其中提出，房地产消费要持续用力止跌 回稳，既要"一城一策"制定住房支持政策，通过多种方式加快消化存量，又要加大"好房子"建设，更好满 足高品质住房消费需求，进一步释放购房消费潜力。 此外，广州优化盘活存量土地资源政策，允许在房地产热时期采取"竞自持"方式调控地价而产生的自持商 品住房，在去化周期18个月以下区域，企业可在依法补缴出让金后，转为可售住房。同时，支持存量商办 改建为保障性租赁住房，促进职住平衡。 9月25日，四川省委书记、省人大常委会主任王晓晖主持召开省委专题会议，研究部署进一步提振消费工 作。 东莞出台多项楼市新政 9月25日，据"东莞发布"微信公众号消息，东莞市住建局等六部门联合印发了《关于进一步优化房地产政 策措施的通知》（以下简称《通知》），自9月25日起实施。《通知》从六个方面提出了提振需求和优化 供给的举措。 需求侧方面，一是实施阶段性购房补贴，对购买新房、符合条件的购房 ...

港股内房股表现 - 碧桂园股价上涨5.26%至0.600港元 [2] - 中国海外宏洋集团股价上涨4.07%至2.560港元 [2] - 融信中国股价上涨3.45%至0.210港元 [2] - 万科企业股价上涨2.79%至5.530港元 [2] - 龙湖集团股价上涨2.72%至11.710港元 [2] - 远洋集团股价上涨2.61%至0.157港元 [2] - 融创中国股价上涨2.53%至1.620港元 [2] - 中国金茂股价上涨2.04%至1.500港元 [2] - 越秀地产股价上涨1.79%至5.130港元 [2] - 中国海外发展股价上涨1.31%至13.970港元 [2] - 新城发展股价上涨1.21%至2.510港元 [2] - 金辉控股股价上涨1.15%至2.630港元 [2] - 华润置地股价上涨超1% [1] 房地产政策优化 - 东莞对购买新房给予购房合同总价2%的补贴 最高不超过3万元 [1] - 四川要求"一城一策"制定住房支持政策以促进房地产消费止跌回稳 [1] - 广州出台新政允许房企自持住房入市销售 [1] - 北京 上海 深圳均已调整限购政策 [1] - 多个新一线城市正研究房地产市场最新政策举措以激发改善性住房需求 [1]

股价表现 - 龙湖集团涨6.14%至12.1港元 [1] - 万科企业涨4.09%至5.6港元 [1] - 碧桂园涨5.26%至0.6港元 [1] - 融创中国涨3.16%至1.63港元 [1] 政策动向 - 国务院第九次全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 北上深相继出台楼市新政多维度惠及购房者 [1] - 多个新一线城市正研究最新政策举措以激发改善性住房需求并加大购房支持 [1] 行业分析 - 一线城市优化限购政策落地叠加需求旺季带动基本面修复 [1] - 8月地产数据显示仍需更多政策带动止跌回稳 [1] - 地产板块估值偏低建议逢低配置 [1]

股价表现 - 龙湖集团股价上涨6.14%至12.1港元 [1] - 万科企业股价上涨4.09%至5.6港元 [1] - 碧桂园股价上涨5.26%至0.6港元 [1] - 融创中国股价上涨3.16%至1.63港元 [1] 政策动向 - 国务院第九次全体会议8月强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 北上深三大一线城市相继出台多维度惠及购房者的楼市新政 [1] - 多个新一线城市正研究进一步激发改善性住房需求和支持购房的最新政策举措 [1] 行业基本面与机构观点 - 北上深等一线城市优化限购政策落地叠加需求旺季带动基本面有望修复 [1] - 8月地产数据显示仍需更多政策出台以实现行业止跌回稳 [1] - 地产板块估值处于低位 建议逢低配置地产股 [1]

成都将分类分片区因地制宜推动供需平衡，其中针对市场热度高、房地存量均较为欠缺的5+2区域，将 加快土地供应；针对刚性需求吸引不足的新兴七区，将持续推动配套落地优质教育医疗等资源，促进刚 性需求由二手住房向新兴七区新房转移。 据证券时报，8月份，国务院第九次全体会议强调"采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势"，而"北 上深"也相继出台楼市新政，多维度惠及购房者。据悉，目前有多个新一线城市正研究房地产市场最新 政策举措，进一步激发改善性住房需求，针对性加大购房支持，相关举措后续将陆续出台。 珠海将科学编制好"十五五"住房发展规划，进一步夯实各方主体对房地产发展的信心和预期。 其中，合肥正结合国家政策导向、房地产市场运行情况，会同有关部门统筹研究，谋划优化土地供应、 持续推进"好房子"建设、强化片区城市功能提升与完善、优化公积金政策、稳定市场预期等方面优化相 关政策举措。 而佛山将对巩固房地产市场稳定态势、持续用力推动房地产市场止跌回稳方面的政策进行研究。 南京将结合市场实际适时优化相关政策举措，加大多样化"好房子"上市供应。 重庆相关部门正研究激发改善性住房需求、加大高品质住房供给等方面的政策举措，后期出台的政 ...

行业背景与挑战 - 中国房地产市场处于深度调整期 全国范围内存在大量未交付存量项目 保交楼成为亟待解决的难题 [1] - 开发商退市意味着保交楼攻坚战进入新阶段 任务和责任更加重大 [2] - 问题项目普遍具有债务复杂 资产冻结 债权人众多 资金链断裂等特征 [3] - 地理位置较好且具备开发价值的项目可通过国企接盘等方式解决 但资不抵债和滞销严重项目需要更市场化手段 [3] 保交楼具体难题 - 交接难题：原项目团队拖延方案 拒不配合资料交接 原施工单位因结算争议拒绝配合竣工验收并阻拦续建团队进场 [3] - 资金难题：资金不足与债务纠纷交织 货值无法覆盖建设成本的项目难以获得市场化资金支持 与原债权人博弈导致进度受阻 [3] - 管理难题：长期停工导致工序返工 防水和消防工程质量不合格 需在施工管理 装修品质 交付质检及物业管理方面加强服务 [3] 南宁平稳基金运作模式 - 采用政府引导 市场化运作 科学决策 防范风险原则 通过专业化管理探索创新做法 [4] - 成立三年完成5127套保交楼住房交付 实现从保交楼向稳民生的价值延伸 [1] - 2024年四季度交付邕府朱槿园 邕府紫荆园 平稳基金国际中心共计4590套住房 [4] - 2025年上半年交付武鸣灵水小镇 邕府海棠九里共计537套住房 [4] 风险隔离与资金解决方案 - 通过股权转让实现风险隔离：设立SPV公司以0元收购项目公司100%股权 法律上避免开发商破产冲击并保留追索权 [5] - 资产转让保障资金：将未售资产通过不动产登记转让至基金子公司 实现本地资产留本地 开发商资产用于保交楼 [5] - 采取新老划断原则：清退原开发商团队和施工单位 重新招标续建单位 [5] - 实施保护性施工：在政府支持下垫付3929万元工资解决原施工单位阻拦进场问题 [5] - 多渠道弥补资金缺口：通过分割资产盘活 专项借款 商业开发利润反哺等方式 [5] 具体项目资金运作案例 - 御府项目精装修续建资金缺口达1.4亿元 [5] - 通过SPV公司以2.26亿元收购分割地块土地和在建工程提供启动资金 [6] - 以商铺 车位等资产抵押引入政策性贷款2.34亿元并申请开发贷彻底解决资金问题 [6] - 对分割地块进行开发 经营利润优先保障保交楼工作 [6] 质量管理与业主权益保障 - 严格遵循原施工图纸 从施工单位 建筑材料到质量把控精益求精 [6] - 创新推出先办证再交房模式：协同住建 税务 不动产等部门提前办理不动产权证 解决业主子女上学和转售后顾之忧 [6] - 全程保障业主利益：从交付 办证 收房到物业服务避免二次纠纷 [8] 南宁模式的可复制经验 - 政府引导下的市场化运作：政府采取市场化手段组建基金 引进专业管理人员同时隔离政府风险 [7] - 法制化化解债务纠纷：通过破产预重整 债权收购 带押过户等合规手段在司法框架内平衡各方利益 [7] - 全流程运营优化资源配置：从融资 建设装修到交付后管理实行一竿子插到底模式 [7] - 资金利用效率提升：通过资产交易 政策贷款 开发贷等多渠道融资 以商业开发利润弥补缺口实现自我造血 [8] - 证明唯有通过市场化法制化专业运作才能攻克行业难题 推动房地产市场回归稳定 [8]