行业整体融资概况 - 2025年11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5% [1][2][7][8] - 2025年1-11月房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5% [2][8] - 11月债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点，环比上升0.1个百分点 [2][5][8][11] 融资结构分析 - 11月融资结构：信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资294.0亿元，同比增长36%，占比47.4% [2][8] - 1-11月融资结构：信用债融资3202.0亿元，同比微增2.9%，占比58.2%；海外债融资161.5亿元，同比增长141.0%，占比2.9%；ABS融资2139.3亿元，同比增长19.0%，占比38.9% [2][8] 信用债发行情况 - 11月信用债发行主体主要为央国企，招商蛇口、保利发展等发行总额超30亿元，中交房地产等发行金额超20亿元 [3][9] - 绿城等混合所有制企业成功发行信用债，合计金额约15亿元，为3年期，有助于延长债务期限结构 [3][9] - 11月信用债平均发行年限为3.56年，以1-3年期和3年以上债券为主 [3][9] - 11月信用债平均利率为2.23%，同比下降0.55个百分点，环比下降0.13个百分点 [5][11] 海外债发行情况 - 11月海外债发行规模增加，主要由华润置地发行带动 [3][9] - 11月13日，华润置地在香港发行43亿人民币及3亿美元双币种绿色债券，包括3年期3亿美元债券（票面利率4.125%）和5年期43亿人民币债券（票面利率2.40%） [3][9] - 11月海外债平均利率为2.97%，环比下降0.33个百分点 [5][11] 资产证券化(ABS)发行情况 - 11月ABS发行规模为294.0亿元，同比显著增长36% [2][4][8][10] - ABS产品结构：类REITs占比最大，达51.7%；其次是CMBS/CMBN，占比24.5%；供应链ABS、保障房占比分别为12.7%、11.1% [4][10] - 持有型不动产ABS持续扩容，例如“华泰-上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划”成功设立，底层资产为上海中建广场 [4][10] - 11月ABS平均利率为2.97%，同比上升0.31个百分点，环比上升0.15个百分点 [5][11] 典型企业融资动态 - 招商蛇口11月发行金额最高，达50.4亿元 [6][12] - 苏州高新融资成本最低，为1.73% [6][12] - 多家重点房企披露新增融资：中国金茂以上海物业抵押获得99亿元贷款；华润置地发行绿色债券；招商蛇口发行50.40亿元公司债券；保利置业落地35.4亿元可持续发展挂钩银团贷款；大悦城控股拟申请42亿元贷款 [6][12] 企业债务重组进展 - 融创、时代中国境外债重组方案已经生效 [1][6][7][12] - 碧桂园境外债重组计划获法定大多数债权人支持 [6][12] - 远洋境内债重组方案通过 [6][12] - 华夏幸福被债权人申请预重整，廊坊中院已受理，平安系董事反对预重整 [6][12][13]

长沙晚报掌上长沙12月18日讯（全媒体记者 刘嘉）12月16日，保利发展旗下"保利时代"项目的商业MALL规划设 计方案已进入批前公示阶段，这座总建筑面积约12.47万平方米的商业综合体即将从蓝图走向实质建设。 该项目被定位为"高品质全能型家庭消费目的地"和"天然的全龄体验互动乐园"，预计2029年6月完工并投入运营， 建成后将成为集商业、教育、交通于一体的全配套城市新中心。 与长沙其他大型商业项目相比，其规模与悦方ID MALL（现长沙天心印象城，约12万平方米）、北辰三角洲北辰 荟（约14万平方米）等主流商业体相当，远超开福北现有的福晟MALL（约3万平方米）。 "设计团队彻底打破传统封闭的'盒子式'商业思维，将打造主题场景，构建室内外交融的沉浸式体验空间。"该项 目相关负责人介绍，这一创新设计理念将商业空间从单纯的购物场所转变为体验生活、连接社区的立体平台，为 长沙市民提供全新的消费与社交体验。 作为保利时代项目多元业态拼图的核心一环，该商业MALL与周边已形成的优质配套相得益彰。 项目配建的长郡双语清湘实验学校及清湘二小已经顺利开学，地铁1号线北延线也已通车运营。教育、交通与商业 的协同发展，使该区域 ...

头部房企融资动态 - 保利发展近期获得中国证监会批复，同意其向专业投资者公开发行面值总额不超过150亿元的公司债券 [1] - 保利发展同时计划发行总额不超过50亿元的可转换公司债券，发行数量不超过5000万张 [1] - 越秀地产于12月16日与一家银行订立融资协议，获得一笔5亿港元的定期贷款融资，最长贷款期为18个月 [1][7] 保利发展融资详情与资金用途 - 保利发展本次计划发行的50亿元可转债，募集资金净额将全部用于位于杭州、石家庄、广州等地的9个具体项目 [5] - 上述9个项目的总投资额为222.21亿元，其中拟投入募集资金50亿元 [5] - 公司表示此次融资将缓解现金需求压力，为长期战略发展奠定基础，并提升抗风险能力 [5] - 保利发展今年6月已完成一次85亿元的可转债发行，是相关政策颁布以来房地产行业规模最大的再融资项目 [6] - 公司获批的150亿元公司债券票面金额为100元，期限不超过10年，可在24个月内分期发行 [6] 行业融资环境与成本 - 2025年11月，65家典型房企融资总量为432.79亿元，环比增长24% [1][10] - 2025年前11个月，65家典型房企累计融资总量为3902.36亿元 [10] - 2025年前11个月，65家典型房企新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点 [1][10] - 其中境内债券融资成本为2.52%，较2024年降低0.39个百分点；境外债券融资成本为6.21%，较2024年提升2.03个百分点 [10] - 11月房企境内债权融资261.26亿元，环比略降1.2%；境外债权融资111.74亿元，环比大幅增长292.1%；资产证券化融资59.79亿元，环比增长6.6% [10] 融资渠道与市场信心 - 保利发展今年两次启用可转债融资，显示政策与市场对大型房企的融资支持 [1] - 10年期公司债券的设定，反映了市场对保利发展长远发展的信心 [7] - 越秀地产在境外获得定期贷款融资，说明金融机构对其未来发展仍有信心 [8] - 部分民营房企重启美元债融资，例如新城发展于今年6月成功发行3亿美元债券，成为近三年来首家成功发行美元债的民营房企 [11] 房企融资现状与展望 - 目前房企合理的融资需求能够被满足，渠道相对多元，但整体融资尚未全面打开，市场态度仍较审慎 [1][11] - 有民营房企反映债券发行推进缓慢，投资者态度审慎导致融资成本有压力 [11] - 部分中小型房企因开发规模下降，对资金需求不高，且认为中票、公司债等渠道成本“太贵”，主要依赖项目开发节点申请银行贷款 [11] - 中指研究院调查显示，近四成房企受访者预计2026年融资环境会有边际改善 [11] - 行业分析预计，在“控增量、优存量”政策导向下，2026年新开工面积降幅将明显收窄，房地产投资预计同比下降11% [11]

文章核心观点 - 头部房企正抓住融资窗口期进行多元化融资，行业融资环境出现边际改善迹象，但整体仍保持审慎 [1][7][9] 头部房企融资动态 - 保利发展获准向专业投资者公开发行不超过150亿元公司债券，注册批复24个月内有效 [1][5] - 保利发展计划发行不超过50亿元可转换公司债券，用于九个具体项目建设，项目总投资额222.21亿元 [1][3] - 越秀地产获得一笔5亿港元的定期贷款融资，最长贷款期为18个月 [1][6] - 保利发展今年已两次启用可转债融资，其中6月完成85亿元可转债发行，为政策以来房地产行业最大规模再融资项目 [3][4] 行业融资环境分析 - 2025年11月，65家典型房企融资总量为432.79亿元，环比增长24% [1][8] - 2025年前11个月，65家典型房企累计融资总量为3902.36亿元 [8] - 2025年11月融资结构：境内债权融资261.26亿元（环比略降1.2%），境外债权融资111.74亿元（环比增长292.1%），资产证券化融资59.79亿元（环比增长6.6%） [8] - 2025年前11个月，65家典型房企新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点 [1][8] - 境内债券融资成本为2.52%，较2024年降低0.39个百分点；境外债券融资成本为6.21%，较2024年提升2.03个百分点 [8] - 11月境内债券融资成本环比降低0.08个百分点至2.3%，主要因发行主体为招商蛇口、保利发展、华润置地等央国企 [8] 融资趋势与市场态度 - 部分民营房企重启美元债融资，如新城发展于6月成功发行3亿美元债券，为近三年来首家 [9] - 当前房企融资整体未全面打开，房企与金融机构态度仍较为审慎 [9] - 有民营房企反映债券发行推进缓慢，投资者态度谨慎导致融资成本有压力 [9] - 有中小型房企因开发规模下降及融资成本高，未启用中票、公司债及美元债等渠道，主要依赖银行贷款 [9] - 近四成房企受访者预计2026年融资环境会有边际改善 [9] - 行业预计2026年新开工面积降幅将明显收窄，房地产投资预计同比下降11% [9]

公司融资动态 - 保利发展控股集团股份有限公司获得中国证券监督管理委员会批复，同意其向专业投资者公开发行公司债券 [3] - 本次获准公开发行的公司债券面值总额不超过150亿元人民币 [3][4] 债券发行详情 - 本次债券发行面向专业投资者 [3] - 发行方式为公开发行 [3]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要[4][31] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：1）开发类房企中具备高拿地精准度的区域深耕型房企；2）具有稳定红利属性的头部购物中心运营商；3）通过强管控和高效系统保持高市占率的中介龙头[4][31] 板块行情 - 第50周（12月8日-12月12日）申万房地产指数下跌2.6%，在31个一级行业中排名第28位[4][7] - A股板块内涨幅第一为三湘印象，周涨幅达12.1%；跌幅第一为海泰发展，周跌幅达18.2%[6][9][10] - 港股板块内涨幅第一为融信中国，周涨幅达15.3%；跌幅第一为雅居乐集团，周跌幅达17.1%[6][11][13] 政策要闻 - **四川**：发布“十五五”规划建议，提出加快构建房地产发展新模式，大力推动“川居好房”建设，提升房屋品质和物业服务质量[4][14] - **青海**：发布“十五五”规划建议，提出推动房地产高质量发展，健全“保障+市场”住房供给体系，打造“避暑房”等特色产品，建设“高原好房子”[14] - **山东**：印发住房“以旧换新”指导意见，系统构建政策框架，明确“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式[4][14] 公司动态 - **华润置地**：以8.95亿元起始价竞得武汉东湖高新荷叶山宅地，建筑面积12.43万平方米，楼面价7203元/平方米[4][16] - **保利发展**：以21.96亿元总价拿下佛山南海灯湖北延片区江景宅地，楼面价约1.2万元/平方米，刷新2025年佛山土地单价纪录[4][16] - **保利发展**：以3.46亿元竞得重庆两江新区观音桥地块，楼面价8805元/平方米[4][16] 销售端数据 - **新房市场（20城）**：第50周商品房成交面积223万平方米，日平均成交面积31.9万平方米，环比增加10%，同比减少34%[4][18][19] - 年初至今累计成交面积9676万平方米，累计同比减少14%[4][19] - 一线城市第50周成交面积66.1万平方米，同比减少45%[20] - **二手房市场（11城）**：第50周成交面积184万平方米，日平均成交面积26.2万平方米，环比减少1%，同比减少35%[4][24] - 年初至今累计成交面积9448万平方米，累计同比增加2%[4][24] - 一线城市第50周成交面积89.8万平方米，同比减少30%[26] 融资端情况 - 第50周发债企业大部分为地方国企[4][27] - **金融街**发行规模最大，发行两只证监会主管ABS共81亿元[27][29] - **新城控股**发行的一般中期票据利率最高，为4%[28][29] - **浦东土控**发行的一般公司债利率最低，为1.91%[28][29] 具体投资建议 - **开发类房企**：关注拿地决策胜率高、管理半径小的区域深耕型房企，具体包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[4][31] - **稳定红利资产（购物中心）**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产；建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业[4][31] - **稳定红利资产（中介）**：建议关注通过对经纪人强管控建立高效中央交易系统的中介龙头贝壳-W[4][31]

头部房企融资动态 - 保利发展近期获得中国证监会批复，可向专业投资者公开发行面值总额不超过150亿元的公司债券 [1] - 保利发展同时计划发行总额不超过50亿元的可转换公司债券，发行数量不超过5000万张 [1] - 越秀地产于12月16日与一家银行订立融资协议，获得一笔5亿港元的定期贷款融资，最长贷款期为18个月 [1][6] 保利发展融资详情与资金用途 - 保利发展本次计划发行的50亿元可转债，募集资金净额将全部用于9个具体地产项目的建设 [3] - 上述9个项目的总投资额为222.21亿元，其中拟投入募集资金50亿元 [3] - 公司表示，此次融资将缓解业务发展的现金需求压力，并为长期战略发展奠定基础 [3] - 保利发展今年6月已完成一次85亿元的可转债发行，是相关政策颁布以来房地产行业规模最大的再融资项目 [4] - 公司本次获批的150亿元公司债券，票面金额为100元，期限不超过10年，可在24个月内分期发行 [4][5] 行业融资环境与成本 - 2025年11月，65家典型房企的融资总量为432.79亿元，环比增长24% [1][7] - 2025年前11个月，65家典型房企的累计融资总量为3902.36亿元 [7] - 2025年11月，房企境内债权融资261.26亿元，环比略降1.2%；境外债权融资111.74亿元，环比大幅增长292.1% [7] - 2025年前11个月，65家典型房企新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点 [1][7] - 其中，境内债券融资成本为2.52%，较2024年降低0.39个百分点；境外债券融资成本为6.21%，较2024年提升2.03个百分点 [7] - 2025年11月，境内债券融资成本环比再降0.08个百分点至2.3% [8] 融资渠道与市场信心 - 保利发展今年两次启用可转债融资，显示政策与市场对大型房企的融资支持 [1] - 部分民营房企重启美元债融资，例如新城发展于今年6月成功发行3亿美元债券，为近三年来首家 [8] - 市场对头部房企长远发展抱有信心，例如保利发展债券期限设定可达10年 [6] - 越秀地产能在境外获得定期贷款融资，也说明金融机构对其未来发展有信心 [6][7] 当前融资现状与未来展望 - 房企合理的融资需求能够被满足，且渠道相对多元 [1] - 目前房企融资整体尚未全面打开，房企与金融机构多数仍持审慎态度 [8] - 部分民营房企债券发行推进缓慢，因投资者态度审慎导致融资成本有压力 [8] - 部分中小型房企因开发规模下降，对资金需求不高，且认为中票、公司债等渠道融资成本“太贵”，主要依赖银行贷款 [8] - 中指研究院调查显示，近四成房企受访者预计2026年融资环境会有边际改善 [8]

公司经营策略 - 公司表示将持续立足经营 积极应对行业变化 [1] - 公司正落实去库存 调结构的经营策略 [1] - 公司致力于扎实提升运营质量 努力为股东创造价值 [1] 公司股价表现 - 公司股价表现受到多重因素共同影响 [1]

行业整体融资规模与结构 - 2025年11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5% [1] - 2025年1-11月房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5% [3] - 从融资结构看，11月信用债融资262.2亿元（占比42.3%），海外债融资64.2亿元（占比10.3%），ABS融资294.0亿元（占比47.4%）[1] - 1-11月累计融资结构为：信用债3202.0亿元（占比58.2%），海外债161.5亿元（占比2.9%），ABS 2139.3亿元（占比38.9%）[3] 月度融资结构详情 - 11月信用债融资同比下降1.6%，发债主体主要为央国企，招商蛇口、保利发展发行总额超30亿元，中交房地产等发行金额超20亿元 [3] - 11月海外债融资规模增加，主要由华润置地发行43亿人民币及3亿美元双币种绿色债券带动 [3] - 11月ABS融资规模为294.0亿元，同比增长36%，其中类REITs是规模最大的一类，占比达51.7% [1][4] 融资成本与利率 - 11月债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点，环比上升0.1个百分点 [1][6] - 细分来看，信用债平均利率为2.23%，同比下降0.55个百分点；海外债平均利率为2.97%，环比下降0.33个百分点；ABS平均利率为2.97%，同比上升0.31个百分点 [6] - 典型企业中，招商蛇口11月发行金额最高达50.4亿元，苏州高新融资成本最低为1.73% [6] 产品与市场动态 - 信用债发行期限以1-3年期和3年以上为主，平均发行年限为3.56年，绿城等混合所有制企业成功发行约15亿元3年期信用债 [3] - 华润置地发行的海外债包括3年期3亿美元债券（票面利率4.125%）和5年期43亿人民币债券（票面利率2.40%）[3] - 持有型不动产ABS持续扩容，例如“华泰-上海中建广场”和“中信证券-越秀商业”专项计划，为行业发展经营性业务创造条件 [4][5]

公司经营策略 - 公司自2022年起坚定执行“去库存”策略，推进存量项目销售去化 [2] - 公司在保障经营安全基础上，不断优化资源结构 [2] - 公司积极提升产品品质、推进租赁住房业务发展，以加强核心竞争力建设 [2] 公司前景与价值 - 公司市值变化受多种因素综合影响 [2] - 公司立足持续经营，面对行业新发展模式，有信心持续改善经营质量 [2] - 公司努力为股东创造价值 [2]