年终岁尾，多地土拍市场展现火热景象。研究机构克而瑞数据显示，11月，土地成交规模环比回升，当 月土地成交建筑面积和金额分别环比增长39%和57%。供地规模进入年末放量周期，截至11月25日，全 国土地供应建筑面积2.9亿平方米，当月环比上升250%；12月，22个重点城市计划出让125宗涉宅地 块，起拍总价达1723亿元，供地力度明显加大。 11月土地成交建筑面积和金额分别环比增长39%和57% 积极因素推动多地土拍市场升温 房企集中抢地 进入12月，多家房企积极买地。 具体来看，12月5日，广州市海珠区南泰路 AH0124032地块经3小时、76轮报价溢价超27%成交，广州 市邦杰置业有限公司（由保利发展控股集团股份有限公司全资控股）以总价35亿元斩获地块。 12月4日，广东佛山成功出让一宗南海区涉宅用地，保利发展以总价12.66亿元斩获地块，成交楼面价为 10000元/平方米。 12月3日，浙江温州瑞安市一宗高品质住宅地块成功出让。该地块经过58轮激烈竞价，由民营房企瑞安 中瑞房地产集团有限公司以总价3.99亿元竞得，成交楼面价为6574元/平方米，溢价率为16.97%。 12月2日，武汉市5宗地块出让， ...

核心观点 - 年末多个重点城市集中加快土地供应节奏，推出大量优质地块，总起始价规模庞大 [1][2] - 民营房企拿地积极性显著增加，在热点一二线核心城市独立或联合拿地，溢价率较高 [5][6] 重点城市年末土地供应 - **武汉市**：12月累计有超60宗地待拍卖，总起始价超200亿元，具体包括12月9日出让27宗地（起拍价约83.53亿元）、12月12日出让20宗地（总起始价约83.15亿元）、12月18日出让14宗地（总起始价约40.43亿元）[1][2] - **上海市**：12月1日以45.7亿元挂牌浦东、闵行4宗宅地 [1] - **广州市**：12月待出让涉宅用地达20宗，总起拍价超254亿元 [3] - **深圳市**：12月有3宗涉宅用地待出让，总起始价34.82亿元，其中南山深圳湾超级总部基地地块起始价22.36亿元，起始楼面价54293元/平方米 [3] - **南京市**：12月有20宗宅地出让，起始总价近百亿元 [3] - **成都市**：市本级已公告12宗涉宅用地，总起始价57.23亿元 [3] - **重庆市**：主城区待出让涉宅用地有11宗，总起始价45.76亿元 [3] 全国土地市场概况 - 截至11月25日，全国300城经营性用地11月供应建筑面积2.9亿平方米，环比上升250%，同比下降9% [4] 房企拿地动态 - **民营房企表现活跃**：民企拿地主要集中在热点一二线核心城市，部分企业聚焦优势区域独立拿地深耕 [5][6] - **北京市场**：11月25日，懋源地产以50.24亿元竞得北京朝阳区松榆里地块，成交楼面价6.2万元/平方米，溢价率18.21% [5] - **上海市场**：11月24日，佳运置业以总价24.75亿元竞得浦东新区地块 [6] - **杭州市场**：滨江集团于11月27日竞得萧山区2宗宅地，并于12月2日以13.61亿元底价拿下滨江区浦沿单元宅地 [6] - **其他城市**：11月25日，金沙鹭岛以3.37亿元竞得成都郫都区地块，溢价率39.53%；12月1日，长利置业以总价3.288亿元、溢价率21.42%拿下义乌福田街道宅地 [6] - **联合拿地趋势**：临近年末，房企为分散市场风险和缓解资金压力，更青睐于在一二线核心城市采用联合体形式拿地 [6][7]

土地市场整体态势 - 前11个月TOP100企业拿地总额达8478亿元人民币，同比增长14.1%，但增幅较1-10月大幅收窄 [1] - 全国300城经营性用地11月供应建筑面积2.9亿平方米，环比大幅上升250%，但同比下降9% [2] - 年末土地供应进入周期性高位，热点城市如北京、广州、上海持续上新优质地块，促进开发商投资意愿增强 [2] 企业拿地结构变化 - 拿地金额前十企业中8家为央国企，显示拿地主体仍以央国企为主 [1] - 11月民营房企拿地活跃度提升，部分选择与国企联合拿地，部分则聚焦优势区域独立深耕 [1] - 企业阵营数量出现变化，1000亿以上阵营企业8家，较去年同期减少1家，而100亿至300亿元阵营企业45家，较去年同期增加2家 [3] 民企拿地策略与区域分布 - 民营房企拿地主要集中在热点一二线核心城市，例如北京、上海、杭州 [1] - 联合拿地成为应对市场不确定性和资金紧张的策略，有助于共同承担风险并以较少金额获取优质地块 [1] - 土地市场当前存在更多“好机会”，房企可借此打造更出彩的产品实现溢价，但投资仍精打细算，聚焦核心城市热门片区 [2] 联合拿地模式特点 - 联合拿地集中于上海、杭州、成都、武汉等一二线核心城市 [1] - 联合体企业性质多样，除央国企联合外，亦有民营房企参与，例如蓝城集团与之江城投合作 [1] - 优质地块的供应对改善型住房项目的供给将产生积极作用 [2]

民营房企重返土拍市场 - 1-5月TOP100房企拿地总额达4051.9亿元，同比增长28.8% [2] - 前40名榜单中出现10家民营房企，滨江集团以275.3亿元新增土地价值位列第7 [2] - 邦泰集团拿地金额52.8亿元排名第14，投资覆盖10城，拿地面积134万㎡跃居全国第3 [2][3] - 敏捷集团等多年未拿地的房企重现市场，如广州番禺区4宗宅地以33.2亿元竞得 [3] - 活跃民营房企普遍负债较低，具备投资能力 [3] 市场回暖与分化特征 - 民营房企重返土拍被视为积极信号，主因补货需求及政府供地策略调整（如优化容积率、鼓励大户型开发） [3] - 30个重点城市2024年9-11月至少有12宗民企高溢价地块（溢价率超20%） [2] - 66%百强房企未拿地，销售TOP10房企拿地金额占百强68%，央国企仍为主导 [5] 核心城市主导土拍升温 - 一线及强二线城市（北京、上海、深圳、杭州等）高溢价地块频出，特征为区位优、配套成熟、容积率低 [4] - 长三角TOP10企业拿地金额1252.7亿元，显著高于京津冀（734亿元）和中西部（339亿元） [5] - 一二线城市溢价率较高，三四线城市普遍底价成交 [5] 销售端表现与库存压力 - TOP100房企1-5月销售操盘金额13127.5亿元，同比减少7.12%，但5月环比增长3.5%至2945.8亿元 [6] - 部分城市库存高企，去化周期长，市场仍面临波动风险 [6]

房地产市场动态 - 5月份广州、佛山、成都、长沙、福州、杭州等多个城市的多宗土地由民营房企拿下，不少民营房企时隔多年重启拿地 [2] - 敏捷集团以33亿拿下广州番禺区钟村街市广路隆辉四宗地块，为2021年以来首次公开市场拿地 [6] - 滨江集团以275.3亿拿地金额稳居民营房企首位，是唯一进入拿地金额TOP10的民营房企 [10] 民营房企拿地情况 - 5月30日广州番禺置业以3.07亿拿下番禺广场融媒体北侧地块 [3] - 5月27日贝好家&绿城以8.68亿竞得佛山市禅城区卫国西路南侧地块 [3] - 5月23日成都嘉禾兴地产以6.03亿竞得成都新都区地块 [3] - 5月23日成都金沙鹭岛以3.42亿竞得成都郫都区地块，溢价率59.34% [10] - 5月12日温州市华玺房地产开发以2.19亿竞得温州瓯海区宅地 [3] 民营房企特点 - 近期活跃的民营房企多为区域深耕型中小企业，布局以二三线甚至四线城市为主 [9] - 敏捷集团总资产超1000亿，开发面积近5000万平方米，项目集中在广东三四线城市 [7] - 邦泰集团进驻全国36城，开发面积超3200万平方米，但未进入一线城市 [10] - 海成集团深耕川渝地区，除重庆主城外还布局万州、奉节等城市 [9] 市场格局变化 - 2025年1-5月民营房企拿地金额占比明显提升，滨江集团以270亿权益拿地金额排名第4 [11] - 中指研究院数据显示邦泰以52亿排名第17，海成以28亿排名第20 [11] - 民营房企拿地策略转向"补仓"为主，聚焦熟悉区域，如敏捷聚焦广州、邦泰深耕成都 [15] 市场驱动因素 - 政策端利好降低民企融资与拿地门槛，如降低存量房贷利率、城中村改造等 [12] - 2025年核心城市改善型需求释放提振房企预期，优质地块供应增加 [13] - 部分民企通过精简业务积累现金储备，财务结构优化 [13] - 融资环境对优质主体边际改善，提供拿地资金支持 [14] 行业趋势 - 房企投资策略持续收紧，聚焦高能级城市优质土地资源 [15] - 土地市场分化加剧，上海、杭州、成都等地平均溢价率超15% [15] - 未来房企将优先选择高周转、去化快、利润空间充足的项目 [15]

土地市场热度回升 - 今年以来土地市场热度持续回升 房地产企业聚焦核心城市积极拿地 部分民营房企频频现身土拍市场 [1] - 2025年1-5月TOP100企业拿地总额4051 9亿元 同比增长28 8% 增幅较上月扩大2 2个百分点 [2] - 民营房企重返土拍市场表明核心城市房地产市场保持活跃度 市场信心逐步恢复 房企对未来市场预期好转 [2] 民营房企拿地表现 - 5月以来广州 成都 长沙 福州等多宗地块由民营房企竞得 [2] - 滨江集团拿地金额位居TOP10 邦泰集团 兴耀房产集团 海成集团进入前二十 [2] - 敏捷集团以33 2亿元竞得广州番禺区4宗住宅地块 平均成交楼面价14081元/平方米 [3] 民营房企拿地策略 - 民营房企普遍选择深耕自身熟悉板块 围绕一线城市和强二线城市优质地块布局 而非大规模扩张 [3] - 滨江集团在杭州拿地金额位列第一 兴耀房产集团进入杭州拿地前十 新希望置业进入成都前十 [4] - 经营稳健的头部民营房企如滨江集团聚焦补充土地储备 区域性中小房企如邦泰集团等逆势拓储 [4] 市场影响与展望 - 各地政府加大优质地块供应力度 推出城市核心区配套成熟地块 提升民营房企拿地积极性 [2] - 金融机构有望加大对民营房企融资支持 未来拿地积极性将进一步提升 [4] - 民营房企重返土拍市场有助于土地市场预期修复 推动行业格局重构形成更健康竞争格局 [4]

核心观点 - 2025年以来核心城市楼市呈现"止跌回稳"态势，楼面价持续走高，部分民营房企重新加快拿地步伐 [1] - 民营房企拿地呈现分化特征，头部稳健型房企补充土储，区域型中小房企寻求扩张 [1] - 1-4月重点城市宅地市场中民企拿地金额占比升至24%，央国企占比58%，滨江集团是主要推动力 [2] - 当前民营房企拿地策略更趋理性，负债低、流动性充裕，与历史激进扩张形成鲜明对比 [5] 区域市场表现 广州市场 - 番禺置业以3.07亿元竞得番禺广场地块，溢价率19.48%，楼面价1.99万元/平方米 [1] 重庆市场 - 四川远达集团13.42亿元竞得渝北区地块，楼面价1.04万元/平方米，溢价率38.94% [2] 南京市场 - 宸嘉发展联合体11.14亿元竞得秦淮区地块，楼面价3.23万元/平方米，溢价率7.12% [2] 杭州市场 - 滨江集团77.41亿元拿下两宗地块，西兴单元地块楼面价77409元/平方米创纪录，溢价率69.86% [3] - 一季度滨江集团连续三次刷新杭州楼面价纪录，最高达8.80万元/平方米（建发房产竞得） [4] 典型企业分析 滨江集团 - 1-4月拿地金额270亿元排名行业第3，在杭州市场表现尤为强势 [1][3] - 一季度连续竞得杭州拱墅区民生药厂地块（楼面价6.48万元/平方米）和西湖区地块（7.74万元/平方米） [4] 邦泰集团 - 1-4月拿地金额50亿元排名行业第13，采取"错位拿地"策略聚焦中西部二三线城市 [1][4] - 在陕西延安、云南昆明、广西南宁等地获取超10宗中小地块 [4] 得力房产 - 1-4月拿地金额19亿元排名行业第27，作为跨界房企表现突出 [1] - 2月以14.22亿元竞得宁波鄞州区核心地块，楼面价2.63万元/平方米，溢价率27.89% [5] - 2024年宁波销售额48.5亿元，位列当地第8名 [5]