地块基本信息 - 地块出让面积为22870平方米 容积率为2.3 规划建筑面积为52601平方米 [1] - 地块起始总价为16.83亿元 折合起始楼面价为每平方米3.2万元 [1] 地块区位与交通 - 地块位于白云新城中心区 距离白云山约600米 享有云山景观资源 [1] - 地块西侧紧邻主干道云城东路 距离广州地铁2号线飞翔公园站和白云公园站均在800米左右 交通便利 [1] 周边配套设施 - 地块1公里范围内有培英中学附属小学 万达广场 5号停机坪购物广场 凯德广场 广州市儿童公园 云溪植物园等教育 商业及休闲配套 位置优越 [3] 规划与建设要求 - 地块建设须按广州市“好房子”相关规定和标准执行 [4] - 规划鼓励提高住宅阳台面积占比 鼓励配置主景观阳台 入户花园等半开敞空间 [4] - 住宅半开敞空间按水平投影面积一半计算容积率建筑面积的比例上限 由住宅套内建筑面积的15%提升至20% [4] - 其中满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深 [4]

文章核心观点 - 2025年11月中国土地市场呈现环比回暖但同比仍显疲软的态势 房企拿地决策趋于理性 聚焦核心城市优质地块 市场分化加剧 [5][6][43] - 中央及地方政策多维度支持城市更新行动 通过REITs扩容、模式创新等方式构建支持体系 推动其成为稳投资、惠民生的重要引擎 [8][44][46] 房企新增土地储备与投资策略 - **头部房企拿地领先**：1-11月 中海地产、招商蛇口、保利发展控股新增全口径土地储备规模领先 分别为467.46万平方米、386.71万平方米、373.95万平方米 [3][11] - **投资力度与新增货值集中**：1-11月 权益拿地金额最高的企业为中海地产（880.2亿元）、华润置地（625.9亿元）、保利发展控股（597亿元） 新增货值最高的企业为中海地产（1163亿元）、招商蛇口（1113.4亿元）、保利发展控股（972.2亿元） [11][12] - **策略转向审慎与聚焦**：房企土地投资策略更趋审慎 倾向于聚焦经过市场验证的成熟区域 而非盲目扩张 [5][12] - **单月数据环比微升**：报告期内前50房企单月新增土地建筑面积309.49万平方米 环比回升6.8% 但1-11月累计新增土地建筑面积4543.42万平方米 同比微降1.8% [9] 土地市场供应情况 - **整体供应环比大幅回升**：报告期内一二三线城市供应住宅用地1833宗 供应土地规划建筑面积13133.95万平方米 环比回升149.72% 但同比下降14.20% [5][14] - **各线城市供应分化**：二线城市供应土地规划建筑面积3356.94万平方米 环比回升157.08% 三线城市供应9557.09万平方米 环比上升145.30% [14][17] - **起始楼面价普遍下行**：一二三线城市供应土地起始楼面价为3167元/平方米 环比下降9.69% 其中三线城市起始楼面价2515元/平方米 环比下降13.60% [5][14][16] - **专项债发行加速助力**：11月地方债发行量环比回升3515.86亿元 其中新增专项债发行4921.92亿元 环比增长71% 专项债用于收储闲置土地的规模扩大 [5][18] 土地市场成交情况 - **成交环比回暖但同比低迷**：报告期内一二三线城市成交住宅用地740宗 成交土地规划建筑面积4842.52万平方米 环比回升40.89% 但同比下降30.90% 成交总价2017亿元 环比回升20.86% 但同比下降43.83% [6][20] - **成交楼面价与溢价率双降**：成交楼面均价4165.2元/平方米 环比下降6.43% 同比下降18.11% 平均溢价率仅为2.15% [6][20][22] - **二线城市修复弹性较强**：二线城市成交土地规划建筑面积1324.86万平方米 环比回升63.44% 成交总价718.32亿元 环比回升84.26% 但楼面价同比降幅达22.75% [22][23][24] - **土地购置费累计值同比仍降**：10月土地购置费累计值为28653.01亿元 环比上升8.64% 但同比下降11.3% [6][25] 重点城市土地市场表现 - **供应挂牌环比回升**：2025年11月17日至12月14日期间 6个重点城市有210宗地块挂牌 起始价483.20亿元 环比回升32.01% 面积612.11万平方米 [7][27][28] - **成交环比量价齐升**：同期6个重点城市成交167宗地 成交价566.44亿元 环比上升27% 成交土地面积451.82万平方米 环比回升17% [7][32][33] - **市场分化显著 核心资产受捧**：核心区域稀缺地块引发高溢价竞争 如北京朝阳区松榆里地块溢价率18.21% 深圳南山超级总部地块溢价率42.49% 而郊区及非核心区域地块多以底价成交 [7][13][34][40][41][43] - **房企聚焦核心区域拿地**：典型案例如中海地产在北京、上海拿下3宗地块 权益拿地金额43.10亿元 金茂底价37.26亿元获取上海宝山地块 显示对成熟区域的深耕 [11][13][35] 城市更新政策与实践 - **顶层设计明确方向**：中央密集部署城市更新行动 将其作为新型城镇化重要抓手 强调与“好房子”建设及高质量发展结合 [8][44] - **融资渠道拓宽**：国家发改委扩容基础设施REITs至城市更新设施、老旧厂区改造等领域 为存量资产盘活提供融资支持 [8][44] - **地方实践创新多样**：重庆探索“容积率奖励”机制 上海推行“国企主导”模式 广州尝试“原拆原建”自主更新 北京落地全国首单城市更新类REITs（发行规模7.53亿元） [8][45][46] - **改造进度高效**：2025年1-10月全国新开工改造城镇老旧小区2.51万个 提前完成年度计划 多地超额完成 [8][44]

撰文｜陈荣浩 编辑｜陈梦妤 封面｜每经资料图 土拍市场汹涌 今年以来，海南核心地段地块成为企业争夺焦点，不少"老玩家"开启了持续加仓模式。 12月18日，中国绿发以底价29.49亿元竞得三亚市中心城区控规HP03-08-09-01地块，折合楼面价约1.32万元/平方米。该地块占地约152亩，容积率2.2，限 高60米，北侧临水兼具河景与二线海景资源。 1 今日（12月18日），海南自贸港正式启动封关运作。 "一线放开、二线管住、岛内自由"的政策制度落地实施，也标志着海南进入全面开放的新阶段。 海南曾因全域限购、5年社保/限售等政策，被业内称为"楼市调控最严省份"。2024年初，海南优化调控政策，如海口将限购区社保要求维持5年不变，非 限购区降至2年，限售年限从5年缩短至2年，同时放宽企业购房等条件。 《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，就在今日和封关前一日（12月17日），中国绿发连续斥资近50亿元拿下三亚中心区约252亩地块， 此前不少能源企业也纷纷南下"扫货"。 从市场情况看，海南整体房价也有所回稳。 海南省统计局数据显示，2025年1—10月，全省新建商品房销售额1279.51亿元，同比增长 ...

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 中央经济工作会议明确化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，政策端有望进一步发力[2][4] - 在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好因素推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有着重要意义[4] 板块行情 - 本周（12月6日至12月12日）房地产（申万）板块指数下跌2.6%，表现弱于主要市场指数（上证指数下跌0.3%，深证成指上升0.8%，创业板指上升2.7%，沪深300下跌0.1%）[4][7] - 个股方面，周涨幅前五分别为：三湘印象(+12.1%)、南都物业(+7.6%)、京基智农(+5.1%)、苏州高新(+4.2%)、世联行(+2.9%)[4][7] - 个股方面，周跌幅后五分别为：海泰发展(-18.2%)、ST中迪(-15.5%)、*ST阳光(-11.7%)、中天服务(-11.0%)、*ST荣控(-11.0%)[4][7] 数据跟踪：新房市场 - **当周成交**：本周（12.6-12.12），42个重点城市新房合计成交189万平方米，环比上周下降2.4%，同比去年同期下降47.5%[11] - **分能级当周成交**：一线城市（4城）成交47.3万平方米，环比下降8.6%；二线城市（15城）成交115.9万平方米，环比上升3.2%；三四线城市（23城）成交25.6万平方米，环比下降12.9%[11] - **月度累计成交**：12月截至本周（12.1-12.12），42个重点城市新房合计成交325万平方米，环比上月同期上升19.7%，同比去年同期下降43.7%[4][17] - **年初至今累计成交**：42个重点城市年初至今累计成交同比下降16.0%[4] - **分能级月度及累计成交**： - 一线城市：12月累计成交80万平方米，环比上升20.4%，同比下降36.7%；年初至今累计同比下降10.9%[17] - 二线城市：12月累计成交194万平方米，环比上升26.9%，同比下降44.5%；年初至今累计同比下降15.9%[17] - 三四线城市：12月累计成交50万平方米，环比下降2.7%，同比下降49.6%；年初至今累计同比下降22.2%[17] 数据跟踪：二手房市场 - **当周成交**：本周（12.6-12.12），21个重点城市二手房合计成交197万平方米，环比上周上升3.0%，同比去年同期下降32.3%[28] - **分能级当周成交**：一线城市（3城）成交85.2万平方米，环比上升4.3%；二线城市（9城）成交95.5万平方米，环比上升1.4%；三四线城市（9城）成交15.9万平方米，环比上升6.6%[28] - **月度累计成交**：12月截至本周（12.1-12.12），21个重点城市二手房合计成交356万平方米，环比上月同期上升9.2%，同比去年同期下降36.3%[4][32] - **年初至今累计成交**：21个重点城市年初至今累计成交同比上升4.9%[4] - **分能级月度及累计成交**： - 一线城市：12月累计成交144万平方米，环比上升4.4%，同比下降33.1%；年初至今累计同比上升5.9%[32] - 二线城市：12月累计成交182万平方米，环比上升8.9%，同比下降40.7%；年初至今累计同比上升4.7%[32] - 三四线城市：12月累计成交31万平方米，环比上升40.8%，同比下降18.7%；年初至今累计同比上升0.4%[32] 行业新闻与政策动态 - **宏观政策**：中央经济工作会议（12月10日至11日）明确坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，具体举措包括因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式[4][45][46] - **地方政策与动态**： - 北京：国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记实现“全程网办”，住宅类办理时限压缩至3个工作日[45][46] - 宁夏：推出楼市新政，为购买新建商品住房的市民发放专项补贴，并拓展公积金使用[45][46] - 青岛：发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四大类20项指标，并配套容积率优化、公积金贷款额度上浮30%等18项激励政策，目前已累计供应“好房子”484万平方米[45][46] - 长沙：发布公积金新政，二孩及以上家庭购新房可核减一套房认定、异地缴存职工不再查缴存地住房、公积金直付房租并上线商转组合贷[45][46] - 上海杨浦：对符合条件的互联网优质内容创作者在区内购买首套自住商品住房给予最高200万元一次性住房补贴[46] - 山东青岛：落地省内首个“专项债+再贷款”模式保障性住房收购项目，涉及金额2.41亿元[46] - **土地市场**： - 武汉：集中出让26宗地块，总成交金额86.55亿元，华润置地、武汉城投等企业拿地[46] - 深圳：两宗地块以39.52亿元总价成交，中海溢价夺地[46] - 江苏常州：6宗涉宅地块成交，总金额约28.96亿元，均为地方国企拿地[46] - **物业管理**：最高人民法院发布典型案例，明确物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费[46][47] 公司公告 - **11月单月销售金额**： - 华润置地：230亿元，同比下降10.8%[4][48] - 越秀地产：51.2亿元，同比下降49.0%[4][48] - 保利发展：180.2亿元，同比下降24.9%[4][48] - 中国金茂：78.0亿元，同比下降0.03%[4][48] - 龙湖集团：36.4亿元，同比下降57.2%[4][48] - 招商蛇口：140.9亿元，同比下降34.7%[4][48] - 新城控股：14.5亿元，同比下降42.4%[4][48] - 首开股份：9.9亿元，同比下降70.8%[4][48] - **企业融资**： - 新城控股：成功发行2025年度第三期中期票据，规模17.5亿元，期限5年，利率4.0%[4][48] - 保利发展：拟发行50亿元可转债，募集资金用于9个房地产开发项目[4][48] - 越秀地产：签订一笔金额高达2亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资协议[48] - **其他公司动态**： - 贝壳-W：于12月5日至11日连续进行股份回购，单日回购金额约300万港元[48] - 招商积余：完成股份回购及注销，回购662.6万股，总金额7801万元[48] 投资分析意见与建议关注标的 - 报告维持房地产行业“看好”评级[4] - 建议关注以下五类标的[4]： 1. **地产开发**：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋 2. **港资发展商**：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设 3. **地产转型**：衢州发展 4. **二手房中介**：贝壳 5. **物管企业**：招商积余、华润万象生活

地块拍卖结果 - 保利发展以19.83亿元总价竞得广州白云区白云新城AB2911018地块 [1] - 成交楼面价为每平方米37703元 [1] - 本次土地拍卖经过31轮竞价，最终溢价率为17.82% [1] 地块基本信息 - 地块出让面积为22870平方米 [1] - 地块规划建筑面积为52601平方米 [1] - 地块住宅容积率为2.3 [1] 地块区位与配套 - 地块位于白云新城中心区，交通便利，距离地铁2号线飞翔公园站和白云公园站均在800米左右 [1] - 地块1公里范围内生活配套齐全，包括培英中学附属小学、万达广场、5号停机坪购物广场、凯德广场、广州市儿童公园、云溪植物园等 [1]

楼面价37703元/平方米，溢价率17.82% 12月18日，经过31轮竞价，保利发展（600048）19.83亿元竞得广州白云区白云新城AB2911018地块， 楼面价37703元/平方米，溢价率17.82%。该地块出让面积22870㎡，规划建筑面积52601㎡，住宅容积率 2.3。地块位于白云新城中心区，距离地铁2号线飞翔公园站和白云公园站均在800米左右，交通便利。1 公里范围内有培英中学附属小学、万达广场、5号停机坪购物广场、凯德广场、广州市儿童公园、云溪 植物园等生活配套。 ...

人民财讯12月18日电，12月18日，广州出让一宗白云新城宅地，规划建筑面积52601㎡，住宅容积率 2.3，起始价16.83亿元，起始楼面价32000元/㎡。该地块吸引了2家竞买人参与竞价，经过31轮竞价，最 终由广州穗泰置业有限公司(保利发展（600048）)以总价19.83亿元竞得，成交楼面价37703元/㎡，溢价 率17.82%。 ...

行业整体融资概况 - 2025年11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5% [1][2][7][8] - 2025年1-11月房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5% [2][8] - 11月债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点，环比上升0.1个百分点 [2][5][8][11] 融资结构分析 - 11月融资结构：信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资294.0亿元，同比增长36%，占比47.4% [2][8] - 1-11月融资结构：信用债融资3202.0亿元，同比微增2.9%，占比58.2%；海外债融资161.5亿元，同比增长141.0%，占比2.9%；ABS融资2139.3亿元，同比增长19.0%，占比38.9% [2][8] 信用债发行情况 - 11月信用债发行主体主要为央国企，招商蛇口、保利发展等发行总额超30亿元，中交房地产等发行金额超20亿元 [3][9] - 绿城等混合所有制企业成功发行信用债，合计金额约15亿元，为3年期，有助于延长债务期限结构 [3][9] - 11月信用债平均发行年限为3.56年，以1-3年期和3年以上债券为主 [3][9] - 11月信用债平均利率为2.23%，同比下降0.55个百分点，环比下降0.13个百分点 [5][11] 海外债发行情况 - 11月海外债发行规模增加，主要由华润置地发行带动 [3][9] - 11月13日，华润置地在香港发行43亿人民币及3亿美元双币种绿色债券，包括3年期3亿美元债券（票面利率4.125%）和5年期43亿人民币债券（票面利率2.40%） [3][9] - 11月海外债平均利率为2.97%，环比下降0.33个百分点 [5][11] 资产证券化(ABS)发行情况 - 11月ABS发行规模为294.0亿元，同比显著增长36% [2][4][8][10] - ABS产品结构：类REITs占比最大，达51.7%；其次是CMBS/CMBN，占比24.5%；供应链ABS、保障房占比分别为12.7%、11.1% [4][10] - 持有型不动产ABS持续扩容，例如“华泰-上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划”成功设立，底层资产为上海中建广场 [4][10] - 11月ABS平均利率为2.97%，同比上升0.31个百分点，环比上升0.15个百分点 [5][11] 典型企业融资动态 - 招商蛇口11月发行金额最高，达50.4亿元 [6][12] - 苏州高新融资成本最低，为1.73% [6][12] - 多家重点房企披露新增融资：中国金茂以上海物业抵押获得99亿元贷款；华润置地发行绿色债券；招商蛇口发行50.40亿元公司债券；保利置业落地35.4亿元可持续发展挂钩银团贷款；大悦城控股拟申请42亿元贷款 [6][12] 企业债务重组进展 - 融创、时代中国境外债重组方案已经生效 [1][6][7][12] - 碧桂园境外债重组计划获法定大多数债权人支持 [6][12] - 远洋境内债重组方案通过 [6][12] - 华夏幸福被债权人申请预重整，廊坊中院已受理，平安系董事反对预重整 [6][12][13]

长沙晚报掌上长沙12月18日讯（全媒体记者 刘嘉）12月16日，保利发展旗下"保利时代"项目的商业MALL规划设 计方案已进入批前公示阶段，这座总建筑面积约12.47万平方米的商业综合体即将从蓝图走向实质建设。 该项目被定位为"高品质全能型家庭消费目的地"和"天然的全龄体验互动乐园"，预计2029年6月完工并投入运营， 建成后将成为集商业、教育、交通于一体的全配套城市新中心。 与长沙其他大型商业项目相比，其规模与悦方ID MALL（现长沙天心印象城，约12万平方米）、北辰三角洲北辰 荟（约14万平方米）等主流商业体相当，远超开福北现有的福晟MALL（约3万平方米）。 "设计团队彻底打破传统封闭的'盒子式'商业思维，将打造主题场景，构建室内外交融的沉浸式体验空间。"该项 目相关负责人介绍，这一创新设计理念将商业空间从单纯的购物场所转变为体验生活、连接社区的立体平台，为 长沙市民提供全新的消费与社交体验。 作为保利时代项目多元业态拼图的核心一环，该商业MALL与周边已形成的优质配套相得益彰。 项目配建的长郡双语清湘实验学校及清湘二小已经顺利开学，地铁1号线北延线也已通车运营。教育、交通与商业 的协同发展，使该区域 ...

头部房企融资动态 - 保利发展近期获得中国证监会批复，同意其向专业投资者公开发行面值总额不超过150亿元的公司债券 [1] - 保利发展同时计划发行总额不超过50亿元的可转换公司债券，发行数量不超过5000万张 [1] - 越秀地产于12月16日与一家银行订立融资协议，获得一笔5亿港元的定期贷款融资，最长贷款期为18个月 [1][7] 保利发展融资详情与资金用途 - 保利发展本次计划发行的50亿元可转债，募集资金净额将全部用于位于杭州、石家庄、广州等地的9个具体项目 [5] - 上述9个项目的总投资额为222.21亿元，其中拟投入募集资金50亿元 [5] - 公司表示此次融资将缓解现金需求压力，为长期战略发展奠定基础，并提升抗风险能力 [5] - 保利发展今年6月已完成一次85亿元的可转债发行，是相关政策颁布以来房地产行业规模最大的再融资项目 [6] - 公司获批的150亿元公司债券票面金额为100元，期限不超过10年，可在24个月内分期发行 [6] 行业融资环境与成本 - 2025年11月，65家典型房企融资总量为432.79亿元，环比增长24% [1][10] - 2025年前11个月，65家典型房企累计融资总量为3902.36亿元 [10] - 2025年前11个月，65家典型房企新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点 [1][10] - 其中境内债券融资成本为2.52%，较2024年降低0.39个百分点；境外债券融资成本为6.21%，较2024年提升2.03个百分点 [10] - 11月房企境内债权融资261.26亿元，环比略降1.2%；境外债权融资111.74亿元，环比大幅增长292.1%；资产证券化融资59.79亿元，环比增长6.6% [10] 融资渠道与市场信心 - 保利发展今年两次启用可转债融资，显示政策与市场对大型房企的融资支持 [1] - 10年期公司债券的设定，反映了市场对保利发展长远发展的信心 [7] - 越秀地产在境外获得定期贷款融资，说明金融机构对其未来发展仍有信心 [8] - 部分民营房企重启美元债融资，例如新城发展于今年6月成功发行3亿美元债券，成为近三年来首家成功发行美元债的民营房企 [11] 房企融资现状与展望 - 目前房企合理的融资需求能够被满足，渠道相对多元，但整体融资尚未全面打开，市场态度仍较审慎 [1][11] - 有民营房企反映债券发行推进缓慢，投资者态度审慎导致融资成本有压力 [11] - 部分中小型房企因开发规模下降，对资金需求不高，且认为中票、公司债等渠道成本“太贵”，主要依赖项目开发节点申请银行贷款 [11] - 中指研究院调查显示，近四成房企受访者预计2026年融资环境会有边际改善 [11] - 行业分析预计，在“控增量、优存量”政策导向下，2026年新开工面积降幅将明显收窄，房地产投资预计同比下降11% [11]