二手房市场回稳信号 - 6月核心城市48.3%二手房小区成交价环比上涨 较5月增加3.4个百分点 高频交易小区数量4412个仍高于2025年均线水平 [2][20] - 涨价小区占比连续半年呈现"一月涨一月跌"波动格局 行业筑底期信号明确 2025年全国商品房交易量较2024年改善 二手房上半年交易量保持同比增长 [2][20] - 71.6%小区挂牌价环比下跌 较5月增5.7个百分点 卖方降价意愿持续强化 反映交易周期仍不及预期 [3][20] 城市分化特征 - 南京56%小区涨价领跑 主要因桥北/江宁东山等刚需板块超跌修复 但成交量同比仍降逾20% 属缩量涨价 [5][20] - 杭州47%小区涨价 中断连续4个月超50%记录 高端房源回调拖累表现 刚需小区仍有50%上涨 [5][20] - 深圳/上海涨价小区占比分别较上月增7/8个百分点 武汉进一步回落至35% 需求侧信心待巩固 [5] 议价空间与产品结构 - 6月典型城市平均议价空间15.1% 环比降0.3个百分点 连续3个月创新低 高端小区仅11%显著低于刚需类18% [11][16][20] - 刚需类小区49%涨价 环比增5个百分点居首 改善/高端类受新房"好房子"供应及房企促销分流影响回升乏力 [16][20] - 苏州/南京/西安等7城议价空间低于15% 其中4城连续8个月低于10% 反映优质房源成交易主力 [14] 政策与趋势展望 - 中央部委将推进新型城镇化/农村人口市民化 增加城市住房需求总量 二手房作为中低收入家庭置业"第一站"受益 [21][23] - 城市更新提升存量住宅价值 "以旧换新"政策加强二手房东出手意愿 预计下半年价格在波动中稳步前行 [21][23] - 当前复苏动能不均衡 南京/苏州以刚需修复主导 杭州高端回调 刚需韧性凸显而高端受新房竞争压制 [20][21]

核心观点 - 2025年6月30个重点城市二手房成交环比持平上月，同比微降3%，增长动能放缓 [3] - 京沪深杭四城二手房挂牌量呈现差异化行情，上海同环比齐跌18%和5%，京深杭环比微增 [3] - 北京高端房源挂牌占比稳中有增，600-800万元总价段占比增至11.27%，1000万以上豪宅占比持稳8% [4][5] - 上海深圳呈现"K型"分化，中等价格段挂牌占比下降，刚需和豪宅占比上升 [9][10] - 杭州刚需房源挂牌集中度上升，100-300万元总价段占比增长0.75pcts，1000-3000万元跌幅达1.14pcts [15][16] - 预计京沪深高端市场热度将稳中有降，供给增加叠加新房分流影响需求 [22] 市场整体表现 - 2025年6月30个重点城市二手房成交环比持平，同比微降3% [3] - 四城挂牌量止跌回稳，京深杭环比微增，上海同环比齐跌18%和5% [3] - 市场呈现"整体趋稳、内部分化"格局，上海信心不足，京深杭企稳 [21] 北京市场 - 600万元以上各总价段挂牌占比稳中有增，600-800万元占比增至11.27% [4][5] - 100-120平方米面积段挂牌占比环比增幅最大，达0.63pcts [7][8] - 改善及高端房源挂牌增加，反映"卖旧买新"链条可能启动 [21] 上海深圳市场 - 呈现"K型"分化，300-1000万元中等价格段占比下降，刚需和豪宅占比上升 [9] - 上海300-500万元总价段跌幅最大达0.73pcts，100-300万元和1000万元以上分别上涨1.09pcts和0.72pcts [9][10] - 深圳600-800万元跌幅最大，600万元以内和800-3000万元占比持增 [9][10] - 100-140平方米面积段挂牌占比环比持增，小面积和大面积段占比回落 [11] 杭州市场 - 刚需抛压加剧，100-300万元总价段占比增长0.75pcts [15][16] - 1000-3000万元总价段跌幅最大达1.14pcts [15][16] - 90平方米以内小面积段占比持增，180平方米以上跌幅最大达1.18pcts [18][19] 后市展望 - 京沪深高端市场热度或将稳中有降，供给增加叠加新房分流影响需求 [22] - 刚需盘交易周期可能拉长，市区和远郊老破小面临去化压力 [22]

宏观政策与行业转型 - 中央城市工作会议提出供需两端协同发力策略 短期内助力市场止跌回稳 中长期推动行业向"高品质 低风险 可持续"新模式转型 [2] - 上半年房地产行业在波动中筑底转型 成交规模改善 价格降幅收窄 去库存成效显著 [3] 土地市场动态 - 第28周土地供求规模周期性回落 供应建筑面积319万平方米环比降48% 成交建筑面积225万平方米环比降59% 但溢价率回升至9.2% 深圳高溢价宅地及二线城市溢价率上涨为主要驱动因素 [7] - 2025年上半年城投及平台公司拿地建面2200万平方米同比微增4% 但占比45%较2024年上半年和全年分别下降5pcts和19pcts [5] 企业战略与表现 - 华发股份通过"好房子"系统化实践和充足资金保障 形成确定性增长路径 [3] - 代建行业头部企业加速扩张：绿城管理上半年新拓代建费50亿元 旭辉建管布局城市超80个 宁夏中房建管首次进入西宁市场 [8] 产品结构与区域分化 - 1-6月全国住宅成交结构改善 120㎡以上面积段占比全面提升 140-160㎡产品同比增幅达1.3pcts 环渤海 长三角 珠三角区域高总价产品占比提升 中西部趋向低总价段 [10] 特殊市场动态 - 6月法拍房挂拍量创年内新高 278套房产"1元起拍" 预计下半年更多二手房源将通过法拍渠道加速周转 促进一二手交易链条恢复 [6] - 代建企业积极承接政府项目 幸福安基完成沈阳苏家屯72万平米纾困项目交付 [8]

市场整体表现 - 2025年7月前13日重点30城新房成交面积253 2万平方米 同比下滑35% 一线城市跌幅小于二线小于三四线 市场增长动能放缓 [5] - 7月上半月30城项目平均去化率30% 环比6月全月下降11个百分点 同比2024年7月增长5个百分点 [4][5] - 市场呈现季节性回落特征 主要因供给端开盘数量不足且质量一般 叠加年中放量后需求阶段性疲软 [34] 城市分化特征 核心一二线城市 - 北京 上海 深圳 杭州7月上半月推盘量均不超10个 其中北京 深圳仅2盘入市 去化率较6月全月跌幅均超20% 仅北京 杭州热度略好于去年同期 [8] - 成都7月上旬来访量与6月末持平 但认购量回调 客户转化率从6月末6 23%降至4% 回落至2月低点水平 [9] 弱复苏二线城市 - 广州7月第一周来访 认购环比分别下降17%和47% 客户转化率从5 27%降至3 32% 第二周转化率持稳3% [12] - 武汉第28周单盘平均来访40组 较6月周均下滑20% 单盘认购1 6套 较6月周均下滑42% 但7月前13日去化率逆势增至77% 因企业采取"提质缩量"策略 [14][16] - 天津第28周来访13678组环比微降3% 但认购895套环比增10% 客户转化率提升0 7个百分点至6 5% [18] 观望情绪浓厚城市 - 西安第28周盘均来访持稳130-140组 但认购量从第26周9组连续两周降至5组 客户转化率从6 33%降至3 74% [24] - 南京7月前两周来访量持稳5000组以上 但第28周认购量降至258组 转化率4 55%回落至3月中下旬水平 [27] - 郑州第28周盘均来访44组 认购仅2套 转化率4 13%创年内新低 [29] 核心结论 - 7月市场呈现"供给缩量+需求疲软"双重特征 各线城市分化加剧：京沪深杭受供给结构影响高位回调 广州武汉天津维持波动 西安南京郑州因有效客户减少导致转化率持续走低 [34]

企业动态 - 旭辉建管已布局超80个城市，并在东北中标首个不良资产盘活项目 [1][8] - 绿城管理上半年新拓代建项目代建费达50亿元，合约总建筑面积1989万平方米，同比增长13.9% [1][3] - 宁夏中房建管首次进入西宁市，签约海湖路高端住宅项目 [1] - 幸福安基代建沈阳苏家屯纾困项目交付，体量72万平米，其中国资/政府代建项目占比51%，复委项目占比25% [1] - 合生创展及其合营公司及联营公司以"合生"品牌代建管理的非自投物业总合约销售金额约37.36亿元 [3] 项目进展 - 幸福安基代建沈阳苏家屯纾困项目交付，体量72万平米，回款增长近60%，销售额激增160%，利润率同步提升 [1] - 台州市路桥区财富大道以东、路桥大道以北地块由中天美好集团中标，项目体量184195 m³，成交金额8.06亿元 [6] - 青田县北山镇吴山区块华侨安居工程由绿城房地产建设管理集团中标，项目体量295126 m，成交金额9.84亿元 [6] - 旭辉建管天津AMC代建项目奠基 [8] 行业合作 - 腾云筑科与万物云达成战略合作 [8] - 腾云筑科与浪潮智慧签署合作 [8] - 金地管理清岚产品品牌发布 [8]

融资动态 - 公司48亿元定向可转债获上交所审核通过，拟向不超过35名特定对象发行，募集资金将全部用于房地产项目开发建设[2] - 5月以来公司推出多项融资计划，包括200亿元供应链资产专项计划、78.2亿元公司债及48亿元可转债，短期计划融资规模超300亿元[4] - 公司构建了供应链金融、公司债券、可转债等多元融资渠道，融资成本较2023年下降26个基点，长期有息负债占比达84%，远高于行业平均56.9%[4][6] 销售表现 - 2025年上半年实现全口径销售金额502.2亿元(同比+11%)，权益金额319.2亿元(同比+6.1%)，增速显著高于TOP10房企平均-13.2%的降幅[8] - 珠海、上海、广州、南京、成都5个城市贡献超80%业绩，其中珠海市占率高达61%，南京销售额连续3个月登顶TOP1[9][10] - 多个项目表现亮眼：上海时代之城销售40亿元，成都锦宸院开盘售罄销售额超22亿，广州长隆·万博悦府销售近30亿[9] 战略布局 - 坚持"聚焦一二线核心城市"战略，2024年在上海、广州、成都等核心地段获取6个优质项目，2025年继续在成都新增2个项目[12] - 项目布局集中在长三角(上海、南京)、珠三角(珠海、广州)及成渝(成都)等核心城市群[9][12] - 核心城市战略持续优化，为后续业绩增长储备势能[12] 产品力建设 - 公司积极响应国家"好房子"战略，2024年首发"科技+产品体系技术标准"并推出行业白皮书[17] - 珠海湾项目作为全国首个"科技+好房子"示范项目，首开三天去化279套，连续两个月登顶珠海网签榜首[17] - 三大项目入选克而瑞《2025上半年全国十大作品榜单》，产品力获行业认可[18] 行业趋势 - "好房子"概念自2023年提出后已上升为国家战略，相关政策密集出台，新版《住宅项目规范》于2025年5月实施[14][15] - 行业从规模至上转向产品力竞争，优秀产品力将成为穿越周期的关键[18] - 预计2025年下半年核心城市将率先企稳，结构性机会显现[19]

核心观点 - 预计下半年将有更多二手房房源选择试水法拍市场，通过增加成交渠道加快房源周转速度，在提高存量住房使用率同时，也可推动一二手交易链条的恢复 [1][5] - 2025年6月法拍房市场热度保持，供应规模3.2万套创年内新高，成交3215套环比下降31%，70%的房源溢价成交，市场信心延续年内高位 [3][4] - 低折扣法拍房成交占比上升，买方更加注重非价格因素 [3][23] - 多地出现"一元法拍"，二手房东选择试水法拍市场加快转手速度 [5][10] 挂拍量 - 6月新增挂拍3.2万套，环比上升27%，同比下降6%，起拍总价309亿元环比上升33% [7][8] - 重庆、茂名、郑州、成都、眉山、昆明和合肥7个城市新增挂拍套数超过500套，合计占全国17% [8] - 一线城市中广州新增挂拍408套，北上深均不足300套，深圳新增挂拍总价最高达11.4亿元 [8] - 西安莲湖区的丰禾万达综合体为挂拍总价最高标的，总建面11.5万平方米，起拍价8.16亿元 [9] - 多地出现"一元起拍"，共计278套，其中山东威海216套乳山海景房为主 [10] 成交量 - 6月成交3215套环比下降31%，同比减少43%，70%房源溢价成交环比增加1个百分点 [12] - 广州成交143套居首，深圳以4.5亿元成交金额排第一 [13] - 上海九间堂别墅成交总价1.09亿元溢价5.4%，楼板价16万元/平方米较2024年同区域成交价低23.8% [13] 成交率 - 6月法拍房成交率19%环比持平，市场信心延续年内高位 [16][17] - 上海以52%成交率居首，杭州、宁波、南京、深圳超过40% [19] 折价率 - 6月挂拍法拍房平均起拍折价率28.4%环比下降0.5个百分点，成交折价率31.3%环比下降1.2个百分点 [23] - 成交折价率下降更快，显示买方更加注重非价格因素 [22][23] - 变卖房源供求折价率差距缩小0.3个百分点，二拍房源差距扩大1个百分点至4.9个百分点 [27] 后市展望 - 建议规范二手房进入法拍市场条款，确保"以旧换新"政策对法拍房一视同仁 [6] - 苏州、武汉、郑州、南京等城市可适度放开法拍房市场加快需求入市节奏 [6]

行业政策 - 2025年上半年14个省市出台代建管理办法，较去年同期增加1个城市，代建制改革持续推进 [1][7][8] - 各地区代建范围设定差异明显：湖南要求财政资金占比超50%且总投资≥3000万元，洛阳标准为≥2000万元，南雄建安费≥800万元即强制代建 [8] - 代建管理呈现三大新趋势：精细化管理（洛阳分级管理）、强化绿色建造（内蒙古推广智能建造）、完善激励惩罚机制（河源源城区设10%奖励上限） [9] 城投拿地 - 2025年上半年30城城投拿地建面2200万㎡（同比+4%），占比45%（较2024H1降5pcts），二季度占比41%（环比降8.7pcts） [2][12] - 城投托底比例从2022-2024年的50%+高位回落，但仍是土地市场主力，潜在代建需求稳定 [12] 企业战略合作 - 2025H1有7家代建企业签署战略协议，合作覆盖淄博/北京/重庆等6城，政企合作占主流（旭辉建管×佛山政府、绿城管理×重庆大渡口区） [3][14][15] - 合作模式分三类：政企合作（聚焦城市功能提升）、国企资源整合（蓝绿双城×淄博周村城建）、民企跨界（腾云筑科×万物云布局智慧社区） [15][16][17] 代建中标 - 2025H1中标项目260个（同比+8%），其中国资项目占比82%（较Q1降10pcts），二季度147个（环比+30%） [4][23] - 学校类代建项目显著增多，成为企业重点拓展方向 [23] 重点项目案例 - 龙湖龙智造成都西璟台项目提前40天交付，到访交付率95.94%，通过190处设计优化使住宅去化率超90%，总销售额5.04亿元 [20][21] - 成本控制采用双轨策略，工期缩短至443天并实现"交房即交证"，月均到访量达1000组 [21]

核心观点 - 通过供需两端协同发力，短期内助力房地产市场止跌回稳，中长期引导向"高品质、低风险、可持续"的新发展模式转型 [1][14] 新型城镇化与住房需求 - 我国常住人口城镇化率从2012年的53 1%提高到2024年的67%，城镇人口达9 4亿，2013-2024年累计实现1 5亿农业转移人口进城落户 [2] - 城镇化率快速提升支撑了过去20年房地产业高速发展，2024年全国城镇人均住房面积达40平方米 [2] - 城镇化进入稳定发展期后，农业转移人口市民化带来的刚性住房需求仍是行业基本盘，常住人口与户籍人口城镇化率差距仍待弥合 [3] 城市群与区域发展格局 - 未来房地产增量需求将集中在长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群及都市圈 [5] - 2025年住宅开发土地成交额前5城市占全国300城的42%，30城市新房成交面积占全国百城58% [5] - 县域城镇化潜力巨大：386个县级市中208个城镇化率低于60%，1496个市辖县中1356个城镇化率低于60%，这些区域常住人口达6 1亿，平均城镇化率仅44% [6] 城市发展与供给优化 - 特大城市将走内涵式发展道路，严格控制新增房地产开发用地规模，加大存量土地和商品房收储力度 [8] - 优化增量结构，加大城市更新力度，盘活核心区低效土地，增加高品质改善型住宅供应 [8] - 城市更新行动将聚焦老旧小区改造和基础设施提升，住建部数据显示我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造 [9][10] 住房品质升级趋势 - 2025年"好房子"首次写入政府工作报告，新一轮住房产品迭代周期开启 [12] - 新建住宅标准提高：层高不低于3米，4层起设电梯，每套住宅至少一个卧室满足日照标准 [12] - 核心区域优质地块集中供应，"好房子"项目凭借品质优势销售表现突出，有望形成新的价格基准 [13]

核心观点 - 通过供需两端协同发力，短期内助力房地产市场止跌回稳，中长期引导行业向"高品质、低风险、可持续"的新发展模式转型 [1][14] - 新型城镇化仍是房地产需求的基本盘，常住人口城镇化率从2012年的53 1%提升至2024年的67%，城镇人均住房面积达40平方米 [2][3] - 城市群、都市圈协调发展及县域城镇化将重塑房地产市场格局，核心城市群和都市圈住房需求增长可期 [4][5][6] - 集约高效发展思路将推升城市核心区价值，优化增量结构并加大高品质改善住宅供应 [8] - 城市更新和住房改善需求将持续释放，中国城镇300多亿平方米存量住房需更新改造 [9][10] - "好房子"供给迭代将支撑新房市场成交，形成新的价格基准和梯度 [12][13] 新型城镇化与需求基本盘 - 2013-2024年累计实现1 5亿农业转移人口进城落户，城镇化率提升至67%，支撑房地产20年高速发展 [2] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，但户籍与常住人口城镇化率差距仍存，刚性需求持续 [3] - 县域城镇化潜力大，1564个低城镇化率县域(平均44%)常住人口达6 1亿，需求增量可观 [6] 城市群与区域格局 - 2025年住宅开发土地成交额前5城占全国300城的42%，30城新房成交面积占百城58% [5] - 市场份额将进一步向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群集中 [5][14] - 县域城镇化中208个县级市、1356个市辖县城镇化率低于60%，发展空间广阔 [6] 集约发展与核心区价值 - 特大城市走内涵式发展道路，严控新增用地并盘活存量，强化核心区土地价值 [8] - 优化增量结构，加大城市更新力度，提升高品质改善住宅供应 [8] - 城市核心区小面积、低容积率地块集中供应，带动产品升级 [13] 城市更新与改善需求 - 2015年后棚户区改造和旧城改造刺激房地产高速发展，当前聚焦老旧小区改造和基础设施提升 [9][10] - 城镇300多亿平方米存量住房需更新改造，催生安全舒适低碳的改善需求 [10] - 住房产品迭代周期到来，新建住宅层高不低于3 0米、4层起设电梯等标准提升品质 [12] "好房子"供给迭代 - 2025年"好房子"写入政府工作报告，新一轮产品迭代以经济合理、安全耐久等四维标准升级 [12] - 计容新规和四代住宅凭借品质优势热销，改善需求庞大 [13] - "好房子"将形成新价格基准，实现市场供求动态平衡 [13][14]