核心观点 - 2025年11月上海二手房市场成交量显著回暖，创下自5月以来新高，市场呈现“小翘尾”行情，主要由“沪六条”等政策红利及刚性需求释放驱动 [3][5] - 市场呈现“以价换量”的主流逻辑，整体价格承压，但区域与房源结构分化显著：核心区价格坚挺、房源惜售撤牌，而外环及远郊区域价格压力大，刚需小户型为成交主力 [6][7][8] - 房东撤牌现象客观存在但数据存疑，撤牌房源多集中于核心区优质及改善型房源，部分房东因价格预期不符选择“售转租”，导致租赁市场供应增加 [3][7][8] - 行业对12月市场预期乐观，预计成交量将维持高位并可能创年度峰值，但价格分化与“以价换量”趋势将持续，长期市场有望从“以价换量”走向“量价趋稳” [9][10] 市场成交量与行情 - 2025年11月上海二手房成交量达22943套，环比10月的18493套上涨约24%，创下自今年5月以来最高纪录，在近一年成交量中排名第三 [3][5] - 市场呈现明显的“小翘尾”行情，主要推动力为8月25日落地的“沪六条”新政满三个月，外环外限购松绑、信贷优化等政策效果持续释放 [5] - 11月市场成交刚需化特征突出，总价300万元以下的二手房成交占比高达60%，中小户型产品去化速度显著优于改善型产品 [5][6] 市场价格与区域分化 - 11月上海二手住宅价格环比下跌1.24%，同比下跌5.56%，样本平均价格为56708元/平米；另一平台数据显示成交均价为45392元/平米，同比减少7708元/平米，环比减少223元/平米 [6] - 市场格局呈现“核心区坚挺、近郊分化、远郊承压”，核心城区如黄浦找房热度达69.6为全市最高，而远郊区域如宝山南大板块成交均价降至3.8万元/平米 [6] - “以价换量”是当前市场主流逻辑，特别是在外环外区域及与新房直接竞争的板块 [6] 房源挂牌与撤牌现象 - 网传11月上海房东撤牌率飙升至15.3%，挂牌量从5月的11.3万套降至11月底的9.39万套，但行业机构认为该数据“存疑且十分不合理” [3][7] - 客观情况是11月全市二手房挂牌量环比下降2.6%，房源去化速度大于新增挂牌速度导致挂牌量小幅下降，撤牌房源多集中在核心区优质房源及中高端改善型房源 [3][8] - 区域撤牌差异显著，例如虹口区挂牌量环比减少6.7%、静安区环比减少4.9%，而外环外“老破小”撤牌率不到10% [7][8] - 撤牌主要原因包括：房东实现去化、对后市价格预期较高不愿低价抛售、总价不符合心理预期等，卖方心态出现分化 [7][8] “售转租”现象与租赁市场 - 撤牌后“售转租”现象明显增多，上海11月租赁新增挂牌供应量环比上涨6.4%，其中售转租房源贡献了约20%以上的新增供应，在静安、徐汇等区表现尤其明显 [8] - 不少房东认为当前售价已低于心理预期，售转租可避免低价抛售带来的损失，预计春节前售转租房源在租赁新增供应中占比或升至30%以上 [8][10] 市场未来展望 - 行业预判12月市场将延续11月态势，挂牌量仍呈缩减趋势，核心区高性价比房源成交节奏有望加快，叠加政策长尾效应及年底传统旺季，12月成交量大概率创下2025年年度峰值 [9] - 短期市场价格分化将加剧，“以价换量”趋势将继续延续，春节前二手房成交量可能减少，房价上涨动力偏弱 [10] - 长期来看，一线城市优质资源及调整充分的房价水平，结合购房者对优质资产的认可度提升，将使二手房市场向好发展具备韧性，市场有望从“以价换量”逐渐走向“量价趋稳” [10]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 2025年6月30个重点城市二手房成交环比持平上月 同比微降3% 增长动能放缓 [3] - 京深杭二手挂牌量环比止跌微增 上海同环比齐跌18%和5% 房东挂牌积极性不高 [3] - 核心城市二手房市场呈现"整体趋稳、内部分化"格局 上海市场信心不足致挂牌量独降 京深杭现企稳迹象 [17] - 京沪深高端市场热度或将稳中有降 刚需盘交易周期可能进一步拉长 [18] 城市二手房市场分析 北京 - 6月新增挂牌总量17523套 环比增1% 同比降1% [6] - 600万元以上高总价段挂牌占比稳中有增 600-800万元总价段占比环比增0.87pcts至11.27% [6][7] - 100-120平方米面积段挂牌占比环比增幅最显著 达0.63pcts 50-70平方米小面积段占比回调明显 [8][9] 上海 - 6月新增挂牌量13378套 环比降5% 同比降18% [6] - 300-1000万元各总价段挂牌占比均回落 其中300-500万元跌幅最显著达0.73pcts [10][12] - 100-300万元和1000万元以上挂牌占比分别上涨1.09pcts和0.72pcts 呈现"两头翘"特征 [10][12] - 100-140平方米面积段挂牌占比环比持增 50-90平方米小面积段占比回落 [11][12] 深圳 - 6月新增挂牌量5967套 环比增9% 同比增6% [6] - 600-800万元总价段跌幅最显著达0.94pcts 600万元以内和800-3000万元占比持增 [10][12] - 90-100平方米面积段挂牌占比环比增1.19pcts 50-70平方米占比降0.98pcts [12] 杭州 - 6月新增挂牌量7267套 环比增6% 同比降38% [6] - 100-300万元低总价段挂牌占比环比增0.75pcts至51.69% 1000-3000万元跌幅达1.14pcts [14][15] - 90平方米以内小面积段挂牌占比持增 180平方米以上超大面积段跌幅最显著达1.18pcts [16][17]

核心观点 - 2025年6月30个重点城市二手房成交环比持平上月，同比微降3%，增长动能放缓 [3] - 京沪深杭四城二手房挂牌量呈现差异化行情，上海同环比齐跌18%和5%，京深杭环比微增 [3] - 北京高端房源挂牌占比稳中有增，600-800万元总价段占比增至11.27%，1000万以上豪宅占比持稳8% [4][5] - 上海深圳呈现"K型"分化，中等价格段挂牌占比下降，刚需和豪宅占比上升 [9][10] - 杭州刚需房源挂牌集中度上升，100-300万元总价段占比增长0.75pcts，1000-3000万元跌幅达1.14pcts [15][16] - 预计京沪深高端市场热度将稳中有降，供给增加叠加新房分流影响需求 [22] 市场整体表现 - 2025年6月30个重点城市二手房成交环比持平，同比微降3% [3] - 四城挂牌量止跌回稳，京深杭环比微增，上海同环比齐跌18%和5% [3] - 市场呈现"整体趋稳、内部分化"格局，上海信心不足，京深杭企稳 [21] 北京市场 - 600万元以上各总价段挂牌占比稳中有增，600-800万元占比增至11.27% [4][5] - 100-120平方米面积段挂牌占比环比增幅最大，达0.63pcts [7][8] - 改善及高端房源挂牌增加，反映"卖旧买新"链条可能启动 [21] 上海深圳市场 - 呈现"K型"分化，300-1000万元中等价格段占比下降，刚需和豪宅占比上升 [9] - 上海300-500万元总价段跌幅最大达0.73pcts，100-300万元和1000万元以上分别上涨1.09pcts和0.72pcts [9][10] - 深圳600-800万元跌幅最大，600万元以内和800-3000万元占比持增 [9][10] - 100-140平方米面积段挂牌占比环比持增，小面积和大面积段占比回落 [11] 杭州市场 - 刚需抛压加剧，100-300万元总价段占比增长0.75pcts [15][16] - 1000-3000万元总价段跌幅最大达1.14pcts [15][16] - 90平方米以内小面积段占比持增，180平方米以上跌幅最大达1.18pcts [18][19] 后市展望 - 京沪深高端市场热度或将稳中有降，供给增加叠加新房分流影响需求 [22] - 刚需盘交易周期可能拉长，市区和远郊老破小面临去化压力 [22]