城市发展翻开高质量进阶的新篇，每一宗土地的出让，都孕育着区域功能焕新与价值生长的期待。 潮新闻客户端 记者 郑青青 通讯员 万雪丽 李健怡 这些案例不仅为2025年的土地市场圆满收官，更扎实印证了创新性改善型产品穿越周期的价值确定性。 循着这条清晰的价值主线，行业的关注已前瞻性地投向未来：2026年，宁波的价值新焦点将落于何处？ 地块汇总表 1、甬江实验片区：1宗涉宅地，锚定产城融合高地 回望2025年，宁波的涉宅用地供应在持续收紧的态势下，结构上已显著向高品质试点地块（俗称"四代宅"）倾斜。这一策略清晰地彰显了宁波的发展雄心： 通过精准化土地供应调控，推动开发模式转型升级，全力将宁波打造为高品质居住的标杆区域。 ZH06-01-37-02 （甬江实验室A10）1宗地块，地处宁波市级重点打造的甬江实验室片区。目前该片区产城规模已初步显现，综合配套日趋完善，尤其在教育 资源供给与轨交出行方面优势突出，为地块注入强价值支撑。 市场的回应积极而明确。下半年多个四代宅项目入市并取得亮眼数据：高新区绿城·凤栖云庐首开去化约88%；海曙区建发·瑞云首开去化近8成；江北区保亿 ·姚江润园首开成交额超3亿元。 A10地块为纯 ...

行业现象：四代宅面积赠送竞赛 - 2025年楼市中，通过赠送面积使实际得房率超过100%已成为普遍营销手段，尤其体现在“四代宅”产品上[1] - 开发商之间展开附赠率竞赛，从2022年附赠率约6%攀升至2025年部分项目附赠率超过40%，如绿城绿汀芳菲附赠率40.50%，华发锦宸赋得房率达130%[3] - 重庆最新项目通过外挑大面积阳台、进深3米空中花园等设计，附赠率从30%-40%飙升至80%以上[3] 政策背景与市场驱动 - 土地市场遇冷是面积竞赛的重要背景，2025年10月全国经营性用地成交建筑面积同比下降25%，成交金额同比下降33%[7] - 三四线城市土地出让金连续五年下降，地方政府通过放宽计容规范、鼓励四代住宅进行政策松绑，在不降低地价前提下提升土地潜在价值[9] - 政策松绑初见成效，2025年上半年新规项目去化率显著高于非新规项目，如广州新规住宅去化率43%而非新规仅14%，重庆四代住宅去化率75%而普通住宅仅20%[10] 产品同质化与竞争困境 - 高附赠模式导致同质化竞争，南京江北核心区因新规住宅批量入市，部分楼盘去化率低于40%[13] - 开发商陷入“不加码就被淘汰”困境，但附赠面积边际效益递减，武汉某项目得房率97-98%且售价板块最低13700元/平方米，开盘去化率仅18%[13] - 设计团队超过70%精力用于研究如何合规增加附赠面积，而非提升居住舒适度和实用性[22] 产品设计与居住体验隐患 - 为追求极致附赠率，部分项目牺牲基本居住舒适度，如客厅和主卧采光面被压缩，室内有效采光面积比传统户型减少15-20%[16] - 存在荷载与抗震隐患，大尺度悬挑露台覆土后荷载超标，错层设计可能降低建筑抗震性能[21] - 采光与能耗问题突出，进深大露台遮挡下层住宅采光，导致白天需人工照明增加能耗[21] 后期维护与安全风险 - “封阳台”成为业主入住后常见行为，但原有结构荷载、立面美观及安全问题缺乏保障[18] - 立体绿化带来消防隐患，枯枝落叶在干燥季节易引发火灾，灌溉积水增加蚊虫密度[21] - 植物存活困难，尤其在北方地区高空植物难以适应风大低温环境，冬季存活率极低[21] 行业创新失焦与替代路径 - 过度聚焦面积竞赛抑制了户型动线合理性、空间灵活可变性、社区公区配套等本质创新[19] - 替代路径包括土地性质商改住激活存量优质地块价值，以及出让低容积率地块提供真实庭院体验[23] - 上海近三年低密地块出让数量逐年增加，2025年有7块容积率低于1.5的地块，为开发风貌别墅等差异化产品提供可能[24] 监管趋势与行业转向 - 监管收紧已成必然，广州即将出台新规严厉打击“偷面积”行为，成都要求新规产品赠送面积不超过建筑面积20%[25] - 行业正经历从增量扩张到存量提质的根本转变，中央指出城镇化从快速增长期转向稳定发展期[25]

文章核心观点 - 当前中国楼市中，“四代宅”通过高附赠率（如得房率超过100%，最高达140%）进行产品竞争，短期内刺激了市场，但长期存在产品同质化、居住品质下降及行业创新失焦等风险 [5][6][23][44] - 高附赠率竞赛是土地市场遇冷背景下的特殊产物，通过政策松绑提升土地潜在价值，但未解决居民购买力不足等基本面问题 [14][15][28][29] - 行业需转换竞争维度，从土地差异化（如商改住、低密地块）和产品差异化入手，构建可持续发展模式，监管收紧也已成必然 [46][47][54][56] “四代宅”附赠率现状与市场表现 - 附赠率呈明显上升趋势：西安近三年“四代宅”附赠率从2022年最高6.02%升至2025年最高40.50%，得房率全部超过100%，最高达130% [6][8] - 重庆最新项目附赠率从30%-40%飙升至80%以上，通过外挑阳台、空中花园等设计实现 [8] - 高附赠产品短期提振市场：2025年上半年，广州新规项目去化率43%（非新规仅14%），重庆四代宅去化率75%（普通住宅20%），新规项目认购量占全市七至九成 [23] 高附赠率模式的驱动因素 - 土地市场遇冷是直接原因：2025年10月全国经营性用地成交建筑面积同比下降25%，金额同比下降33%，三四线城市土地出让金连续五年下降 [15][17][18] - 政策松绑成为突破口：通过放宽计容规范鼓励“四代宅”，在不降低地价前提下提升住宅实用价值，缓解地方财政压力 [19][22][24] 高附赠率模式的潜在风险与问题 - 未触及市场需求核心问题：2025年1-8月全国居民人均可支配收入同比增5.2%，仍低于疫情前水平，居民杠杆率维持在62%高位，购买力受限 [28][29] - 附赠率边际效益递减：南京、武汉、成都出现新规项目去化率仅18%-40%的案例，同质化竞争导致去化困难 [30][32] - 牺牲居住舒适度：部分项目为追求高附赠，室内采光面积减少15%-20%，客厅和主卧采光面被压缩 [34][36] - 后期维护与安全隐患缺乏保障：包括荷载超标、抗震性能降低、消防安全、隐私噪音、蚊虫微生物等问题，且70%设计精力聚焦于附赠面积而非居住体验 [37][39][43][44] 行业可持续竞争路径建议 - 土地性质“商改住”：盘活城市核心地段存量商业用地，将区位价值转化为产品竞争力 [49] - 出让低密低容地块：上海近三年低容积率（低于1.5）地块数量逐年增加，2025年已有7块，可通过真实庭院空间实现差异化 [50][51][52] - 释放稀缺地块：以不可替代的区位、配套资源超越面积竞争，转向生活方式价值主张 [53][54]

市场整体热度 - 2025年10月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比下降6个百分点，同比下降4个百分点 [4] - 厦门、长春、东莞、珠海、徐州等5个城市本月无项目加推 [4] - 去化率超过60%的城市包括天津、成都、杭州、长沙、西安，其中天津、长沙、西安主要得益于个别网红盘集中入市对去化率的显著拉升作用 [4] 城市分化趋势 - 北京、上海、广州、深圳、成都等热点城市市场热度稳步回落，广州10月去化率降至10%，深圳和成都虽环比增长但同比不及去年同期 [4] - 苏州、合肥、南京、昆明等二线城市市场延续弱复苏走势，本月去化率环比持续增长 [4] - 福州、青岛、南宁、宁波等城市10月去化率均不足20%且环比持降，市场仍延续低迷走势 [4] 产品力驱动热销 - 高得房率四代宅、新规项目入市对短期市场热度起到“托举”作用，产品力强的优质改善盘成为楼市“宠儿” [8] - 以武汉为例，10月全市新规项目推盘9次，推盘套数占比90%，首日去化率32%，而老规范项目去化率仅为6% [8] - 天津龙曜城凤鸣项目凭借产品实景品质兑现和超配设计（如独门独院、超高层高、2700平会所），首开全部去化 [8] 项目分化加剧 - 广州新规项目整体去化率呈现波动下行走势，10月去化率由9月的25%降至10%，为近半年来最低位 [11] - 番禺区的信达繁华里项目去化率高达77%，而同区域广州地铁地产·珑曜上城项目去化率不足10% [13] - 同一项目因推售时间不同去化率也出现下降，如华润置地公园上城项目去化率由7月63%降至9月58% [13] 配套资源价值凸显 - 具备强教育资源的学区房成为撬动销量的重要因素 [17] - 天津建投奥体誉院项目凭借市区高价值板块、多年无新房入市的蓝海市场以及完善配套，首开160套去化率100% [21] - 长沙中建博萃府项目凭借顶级教育配套（湘郡培粹隆平校区）、地铁交通和商业生态资源，实现首开热销 [21] 以价换量策略 - 西安、苏州、郑州、武汉等弱二线城市部分项目通过加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金 [23] - 西安中国铁建花语博悦10月案场优惠点位由7个点扩大至12个点，万科东望国庆推出额外8个点优惠 [23] - 郑州主城区认购TOP5项目均为特价项目，保利缦城和颂精装特价销量上涨453% [23] 11月市场展望 - 新房成交绝对量预计延续低位波动，基于去年11月基数较高，成交单月同比降幅和累计同比降幅可能进一步扩大 [26] - 京沪深杭蓉等核心一二线城市短期内市场热度转降，下行压力较大 [26] - 武汉、南京、苏州、合肥等城市延续弱复苏走势，购房信心逐步修复 [26] - 南宁、福州、常州等弱二三线城市预期整体去化率仍处于20%以下低位徘徊 [26]

企业动态 - 旭辉建管2025年第三季度拓展项目17个 [1] - 新城建管2025年新增签约面积超过570万平方米 [1] - 绿城管理2025年上半年新拓项目代建费约50亿元 [14] - 旭辉建管启动大连首个新国标四代宅项目 [14] - 远洋建管代建大连华南汇项目首次开盘热销 [14] - 新城建管供应链平台启动全国招募 [14] 项目签约与中标 - 旭辉建管中标佛山顺控南涌仓四代宅项目 [1] - 龙湖龙智造签约益云集团 共同打造湾区豪宅新标杆 [1] 项目交付 - 绿城管理2025年第三季度交付项目包括经开绿城·武汉柳岸春晓等十余个 [1] - 绿城管理2025年9月累计交付户数300余户 [6] - 城建绿城·博兴海棠映月项目提前交付 总建筑面积约15.8万平方米 [6] - 淮矿绿城·淮北中湖明月丁香苑组团交付 [6] - 绿城·海口桃李春风燕语里组团交付 [6] 行业标准与出版物 - 行业首部《代建企业综合能力评价标准》发布 [14] - 金地管理发布《委托方服务白皮书》2.0版本 [14]

新房市场整体概况 - 2025年9月新房市场供求稳步回升，京沪蓉杭等热点城市表现持续强劲，武汉、西安、重庆、厦门等城市出现低位回升 [1] - 30个重点城市9月平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，但同比上升10个百分点，市场热度保持高位稳定 [2][3] - 土地市场成交规模出现周期性回升 [1] 城市层面去化表现 - 成都去化率最高，达76%，长沙其次为72%，杭州和厦门并列第三，均为67% [6] - 从变化趋势看，城市表现分化：上海、成都、杭州等热点城市去化率小幅回落但仍保持四成以上；武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市延续弱复苏走势；南京、昆明、济南等城市去化率不足二成且环比下降 [6] - 具体城市数据：北京去化率61%，环比大幅上升39个百分点；厦门去化率67%，环比大幅上升30个百分点；宁波去化率58%，环比下降19个百分点 [7] 产品结构分化特征 - 新规/四代宅项目去化表现领先，产品力强的优质改善盘成为市场焦点 [8] - 武汉9月新规项目推盘套数占比98%，首日去化率40%，而老规范项目去化率仅为5% [8] - 成都招商锦城序、南京金基屿樾府等多个四代宅项目实现100%去化率 [8][9] - 项目间分化明显，成都近郊区怡湖春晓项目去化率仅为45%，武汉武昌源著项目去化率不足三成 [9] 高端豪宅市场表现 - 上海顶级豪宅金陵华庭二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破上海单次推盘总金额记录 [10] - 杭州大家咏印明庐和华润元起观潮两个标杆豪宅去化率分别达91%和82%，单价较限价涨幅约五成 [11] - 嘉兴云栖玫瑰园项目去化率79%，总销售额3.9亿元 [11] 营销策略与市场展望 - 部分弱二线城市通过加强折扣力度、提升佣金等方式促进销售，如西安信达凤熙三音项目提供10个点优惠，郑州华发峰景湾项目价格约为此前7折 [14][15] - 预计10月新房成交绝对量将延续低位徘徊，同比降幅可能进一步扩大 [15] - 城市间和项目间分化将持续加剧，核心城市市场热度将保持高位波动，部分城市去化率可能不足三成 [16]

核心观点 - 9月30个重点城市新房开盘去化率平均为39%，环比微降3个百分点，但同比上升10个百分点，仍处年内高位 [5] - 市场分化加剧，北京、成都、厦门、长沙、杭州等热点城市去化率超60%，而南京、昆明、济南等城市去化率不足20% [7] - 产品力强的“好房子”项目（如高得房率四代宅、新规项目）成为市场热销关键，而部分城市通过“以价换量”策略促进去化 [9][24] - 预计10月新房成交绝对量将延续低位徘徊，同比降幅可能进一步扩大，城市间和项目间分化将持续 [1][29] 9月市场去化表现 - 9月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，同比上升10个百分点 [5] - 去化率超过60%的城市包括北京、成都、厦门、长沙和杭州，其中厦门同安区中海环东雲起项目去化率达87%，长沙岳麓区嘉信洋湖锦玺项目去化率超80% [7] - 上海、成都、杭州等热点城市去化率小幅回落，但仍处于40%以上高位；武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市去化率延续增势；南京、昆明、济南等城市去化率不足20%且环比下降 [7] 热销项目特征 - 高得房率四代宅、新规项目成为市场热销关键，例如长沙嘉信洋湖锦玺项目得房率最高达120%，认筹721组，去化率50% [9] - 部分城市热销项目去化率突出，如成都招商铜城厅、南京金基与使用、上海象屿·天营三者等项目去化率均达100% [10] - 但项目间分化显著，成都近郊区怡湖春晓项目因价格过高，去化率仅为45%；武汉武昌源著项目去化率不足30% [13] 豪宅市场表现 - 上海顶级豪宅金陵华庭二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破上海单次推盘总金额记录 [19] - 杭州大家咏印明庐和华润元起观潮两个标杆豪宅单价分别为78526元和75605元，较限价涨幅约50%，去化率分别为91%和82% [16][20] - 嘉兴绿城玫瑰园项目排屋备案均价32055元/平，首开去化率79.4%，总销售额3.9亿元 [23] 以价换量策略 - 西安信达凤熙雲著项目通过降价至1.26-1.36万元/平、10个点优惠等策略，去化178套 [25] - 苏州荷岸晓风花园凭借价格优势、现房和地段优势，去化72套；海棠喜舍通过高性价比和高佣金机制入榜 [25] - 郑州华发峰景湾特价10500元/平，月销57套；福州阳光城象屿登云湖洋房价格13888元/平，鹏湃国公馆价格下降2000元/平，认购显著上涨 [25][26] 10月市场展望 - 新房成交绝对量或将延续低位徘徊，由于去年10月基数较高，单月同比降幅可能进一步扩大 [1][29] - 京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动；武汉、郑州、苏州、南京等城市延续弱复苏；南宁、重庆、福州、青岛等城市去化率可能低于30% [29] - 高端市场热度存在转降迹象，仅具备核心区位、优质配套和产品力佳的复合优势项目能保持高热 [29]

青岛楼市“金九银十”表现 - 国庆期间青岛新房网签面积同比提升10%，是十个重点二线城市中少数实现同比增长的城市之一 [3][6] - 9月青岛新房成交5817套，成交总金额10.50亿元，环比分别上涨11.97%和28.78% [7] - 8月新房成交5503套，环比上涨20.02%，三季度以来新房成交大致呈上涨状态 [7] 市场回温驱动因素 - 开发商推出折扣促销是成交回温主因，有项目均价从18000元/平方米降至16000元/平方米左右 [3][12] - 市场产品力提升，四代住宅等项目入市形成小热度，新项目实际得房率甚至超过100% [8] - 当前新房客户以改善型为主占比近八成，热点区域新盘在八九月份开盘激活了部分需求 [8] 整体市场数据与价格趋势 - 2025年1-9月青岛新建商品房签约47825套，成交总价825.94亿元，分别同比下降4.64%和5.04% [10] - 8月青岛二手房价格环比下降1%，同比下降5%，二手房市场“以价换量”趋势深化 [10] - 当前青岛房屋均价较高峰期回调明显，各地市场普遍缩水30%的水平 [13] 城市发展规划与定位 - 青岛海岸线总长905.2千米，拥有独特海湾资源，被联合国评为“最适合人类居住的城市之一” [6] - 2025年7月青岛发布“中国康湾”建设三年行动计划，目标到2027年打造10处康养示范片区 [6] - 将青岛打造成“康养之城”是官方清晰目标，大型房企曾热衷在此开发康养、文旅大盘 [6]

青岛楼市整体表现 - 国庆期间青岛新房网签面积同比提升10%，是少数新房网签提升的二线城市之一 [1] - 2025年1-9月青岛新建商品房签约47825套，成交总价825.94亿元，分别同比下降4.64%、5.04% [7] - 新房与二手房1-9月合计成交约9.8万套，交易量基本持平 [7] 月度成交数据 - 6月新房成交10557套，签约金额188.69亿元，环比分别上涨58.49%、47.44% [4] - 8月新房成交5503套，环比上涨20.02% [5] - 9月新房成交5817套，成交总金额10.50亿元，环比分别上涨11.97%、28.78% [5] 价格与促销因素 - 开发商通过折扣促销带动成交，有项目从均价18000元/平方米降至16000元/平方米左右 [1] - 国庆后部分楼盘保留优惠，购房者还能享受额外一到两个点的折扣 [9] - 当前青岛房屋均价较高峰期回调明显，各地市场普遍缩水30% [10] 产品与需求结构 - 新房客户以改善型为主、占比近八成，产品层面着力打造四代住宅等创新设计 [6] - 海信金沙滩、上郡赋、金茂璞悦世园等四代宅项目凭借差异化设计吸引改善型购房者 [6] - 部分纯刚性需求被二手房和配售型保障房满足，改善和置换需求集中在新房 [8] 城市发展规划 - 青岛发布"中国康湾"建设三年行动计划，目标到2027年打造10处康养示范片区 [4] - 青岛是成熟的滨海旅游城市，海岸线总长905.2千米，具有发展康养文旅产业的天然优势 [3] 市场趋势展望 - 业内认为单月数据回升反映潜在需求，但市场整体仍处于修复期 [11] - 各类购房利好政策持续降低购房门槛，刚改、改善和置换需求增长显示市场潜力 [11]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业，具体包括新房市场、二手房市场及土地市场[1] * 纪要重点分析的公司为克而瑞发布的百强房企，并提及保利、绿城、中海、华润、建发、中国铁建、金茂、招商蛇口、龙湖、华发、万科、滨江、保利置业、越秀等具体房企的销售表现[3][4][5][6] 核心观点与论据 整体市场：环比改善但同比仍弱，绝对水平处于历史低位 * 2025年前三季度全国累计销售金额同比下降11.8%，但降幅较1-8月收窄1.3个百分点，显示市场降幅趋缓[2] * 9月百强房企操盘口径销售金额达2,527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4%，实现同比止跌回升，第三季度销售规模为下半年以来最好水平，但仍处于历史较低水平[3] * 9月30个重点城市新房成交面积环比上升18%，同比下降5%，前三季度累计成交8,833万平方米，同比下降3%[2][10] * 预计2025年10月新房成交量将继续保持低位，同比降幅可能扩大，主要因去年四季度高基数所致[2][19] 房企表现：头部房企韧性较强，企业间分化显著 * 9月Top3房企（如保利、绿城、中海）销售额同比增长2.6%，较8月份下降8.9%转为正增长，变化接近12个百分点[4] * 前三季度累计，21-30强和30-50强房企降幅相对较小，分别下降7.5%和9.1%[5] * 具体企业表现差异大：9月建发和金茂同比增幅接近40%，绿城和招商蛇口同比增长16%，而龙湖、华发和万科同比降幅在30%-40%左右[5] * 前三季度累计，金茂增长27.2%，建发增长12.1%，而保利、中海、华润累计同比下降约10%-15%，龙湖和万科累计降幅在30%-40%[6] 供需结构：供应放量推动环比增长，但去化压力犹存 * 9月30个重点城市新房新增供应面积环比大增55%至1,020万平方米，为年内次高水平，是房企业绩环比大增的重要因素之一[2][7] * 一线城市9月新增供应迎来爆发式增长，北上广深合计达256万平方米，占全国总量约1/4，环比上升96%，同比增长2%[8] * 尽管供应增加，9月新房市场平均去化率下降4个百分点至38%，表明整体去化压力仍然存在[2][13] * 城市间分化明显：北京、成都、厦门、长沙、杭州等地开盘去化率超60%，而广州、深圳及部分弱二线城市去化率低于20%甚至10%[13][14] 市场分化：新房与二手房趋势背离，土地市场热度集中 * 9月二手房市场环比下降1%，同比增长10%，与新房市场环比增长18%的趋势背离[2][15] * 背离原因在于新房成交主要由中高端私宅支撑，而二手房60%-70%为300万以下刚需，购房者对价格敏感，一线城市二手房价格持续下跌[23] * 9月土地市场热度集中于一線及热点二线城市：一线城市出现高溢价地块（如北京一地溢价率达39%），二线城市土地成交面积同比上升50%，而三四线城市同比下降3%[16] 未来展望：中高端项目需求面临考验，政策存调整空间 * 未来几个月，随着中高端项目集中入市，其需求热度相比去年下降，可能面临透支风险，去化压力将增加[17][18][20] * 四代宅等改善型产品因供给增多，先发优势消失，开盘去化率从80%多降至50%多[21][22] * 总价1,000万到1,500万左右的中高端改善型住房市场将面临需求后继乏力的压力，而3,000万以上的高端市场受影响较小[24] * 未来可能的政策包括继续降低贷款利率（如公积金利率降至2%）、财政贴息按揭贷款等信贷政策调整，限购政策短期内难完全放开[26][27] 其他重要内容 * 二手房价格仍处于快速下跌阶段，租金回报率达到3%可能接近底部，但受经济复苏影响大，触底时间难预测[25] * 企业推盘节奏趋向“小步快跑”，以少量推盘试探市场反应[18]