以下文章来源于克而瑞产品测评 ，作者产品力研究中心 克而瑞产品测评 . 聚焦房地产产品、交付研究及产品力、交付力测评 1本月看点 HIGHLIGHTS 房企产品动态 万科植物园已成为万科长期品牌战略。 客户趋势 住宅结构特征 产品亮点分析 四代宅 亮点：挑空墅厅突破空间格局 。 老人独居趋势下，银发族未明言的居住痛点值得关注。 住宅产品需关注居家养老需求，打造包容各年龄段的代际友好型家居环境。 1 - 8月，全国市场成交面积中枢稳步提升，14 0- 16 0㎡产品市场份额同比增加1.2个百分 点，120- 140㎡产品同期占比也增加1个百分点，其余更大面积段产品成交占比也同比持 增。 从总价段来看， 环渤海、长三角 区域趋向高总价段 ， 中西部区域 趋向 低 总价段 ， 而珠三角区域低总价产品成交结构稳健。 1 - 8月，上海成 交向主 力面 积段集 中，且趋向更 大面积，100- 120㎡、 90 - 100㎡和 120- 1 40㎡产品占据成交前三位，且10 0㎡以上的两个面积段产品的比重同比增幅合计超过一 成。成都成交由二房、三房向四房迁移，前两者的成交占比较去年同期分别下降0.6和 2 .9个百分点， ...

房价与二手房市场 - 8月南京71%刚需小区房价下跌 二手房市场进入深度调整期[5] - 京沪深小面积低总价二手房成交占比持续增长 刚需购房需求发力[5] - 9月京沪深杭二手房成交或将迎来放量行情 因恰逢季度末[5] 法拍房市场 - 8月法拍房成交量再创年内新高 市场活跃度持续提升[7] - 深圳顶豪大平层法拍房溢价80%成交 高端资产需求强劲[7] 土地市场 - 第36周土地供应建筑面积464万平方米 环比下降45%[8] - 土地成交建筑面积203万平方米 环比下降41%[8] - 北京上海宅地出让平均溢价率6.4% 环比增加4.1个百分点[8] 政策动态 - 多地持续优化公积金政策并加强税费优惠 强化需求侧支持[9] - 深圳限购解绑力度大于北京上海 政策宽松程度存在差异[9] 代建业务发展 - 建发更新建设代建8所学校投入使用 代建业务向公共服务领域拓展[10][11] - 绿城中国前8月代建销售额606亿元 业务规模行业领先[11] - 合生创展前8月代建销售42.36亿元 代建业务持续发展[11] 房企中报表现 - 招商蛇口净利率3.38% 新增权益地价219亿元 留存收益不增反减受永续债影响[13] - 金地集团归母净利亏损 受销售规模下降及计提减值影响 公开市场债务压力缓解[14] - 新城控股地产销售回款率115.05% 商业板块成利润稳定器 融资端取得突破进展[15] - 首开股份营业收入和毛利率明显回升 归母净利润同比减亏1.09亿元 发行多笔低成本融资[16][17] 产品趋势 - 100平方米四代宅产品满足四代同堂居住需求 刚需价格享受改善级空间[19] - 四代宅刚需化浪潮持续 产品进化方向更趋理性与成熟[19]

8月楼市整体表现 - 8月30个重点城市平均开盘去化率为42%，环比上升12个百分点，同比上升16个百分点，重回年内高位[2] - 炎热天气叠加低迷行情影响房企推盘积极性，天津、福州、无锡、东莞、珠海、嘉兴等6城无项目开盘或加推[4] - 城市间分化显著：重庆、长沙、成都、宁波、杭州去化率超6成；青岛、佛山、徐州、常州等弱二三线城市去化率不足2成且环比下降[4] 城市去化率具体数据 - 重庆8月去化率85%，环比上升64个百分点，同比上升57个百分点[5] - 长沙8月去化率84%，环比上升62个百分点，同比上升50个百分点[5] - 成都8月去化率82%，环比上升27个百分点，同比上升2个百分点[5] - 深圳8月去化率24%，环比上升20个百分点，同比上升17个百分点[5] - 上海8月去化率57%，环比上升17个百分点，同比上升3个百分点[5] - 北京8月去化率22%，环比下降8个百分点，同比上升6个百分点[5] - 广州8月去化率18%，环比下降5个百分点，同比上升10个百分点[5] 热销项目特征分析 - 高得房率四代宅和新规项目成为市场热点，产品力强的优质改善盘去化率显著优于传统项目[9] - 成都东城金茂晓棠（洪河板块）开盘102套，去化率100%[10] - 重庆龙湖御胡境（礼嘉板块）开盘248套，去化率100%[10] - 南京丹荔云府（河西北板块）开盘28套，去化率100%[10] - 武汉新规项目推盘套数占比90%，首日去化率38%，而老规范项目去化率仅3%[10] - 长沙雨花区招商序单盘驱动去化率达84%[11] 豪宅市场表现 - 上海壹号院（黄浦区）套均总价5000万元起，8月五开66套当日售罄，2025年累计销售额破百亿[13][14] - 杭州滨江·鸣湖里售价较原限价涨幅26%，滨江绿城兴耀建杭海威·奥映鸣翠府涨幅达85%[14] - 宁波江山万里星洲项目加推293平户型60套，去化率87%，客户以企业主及高管为主[16] 以价换量策略效果 - 西安中国铁建轨交秦风雅颂推出特价房100套（价格1-1.2万元/平，相当于8折），带动月认购136套[18][19] - 郑州华发峰景湾特价10500元/平（约7折），月销量57套[18][19] - 苏州文泽华府折扣低至75折，8月销量TOP10中8个项目价格低于全市均价[18][19] - 武汉中铁阅湖郡折扣力度7折，配合全民营销和分销佣金策略[19] 9月市场展望 - 传统营销旺季供应量提升和折扣加大有望助推成交止跌回升，但受制于购房信心不足，整体增幅有限[1][22] - 核心一二线城市（京沪杭蓉）热度延续，京沪受益于808和825新政利好[22] - 弱二三线城市刚需客群消费降级，需依赖大幅折扣策略维持销量[21][22] - 新规住宅集中入市导致内部分化加剧，仅核心区位+优质配套+高产品力项目能保持高热[22]

行业与公司 * 房地产行业 百强房企[1] 核心观点与论据 * 房地产市场整体仍处于低位 同比降幅超30%[1] * 百强房企8月销售额环比降1.9% 同比降17.6% 1至8月累计下跌13.1%[2] * 企业间分化明显 仅三分之一房企实现环比增长[1][2] * 前十房企中 中海 绿城 招商 华发等企业增幅显著 达20%-30%以上[1][2] * 一线城市供应量显著减少 北京新增供应量仅13万平方米 环比下降30%以上 同比下降近70%[3] * 上海新增供应量31万平方米 环比下降16% 同比下降21%[3][4] * 深圳供应量大幅下滑 环比下降60% 同比下降40%[4] * 二三线城市整体供应和成交均呈现下滑趋势[5] * 30个重点城市8月整体成交量环比下降12% 同比下降17%[1][5] * 房企推盘积极性处于冰点状态[1][5] * 北京取消五环外限购后 成交量基本持平 来访量环比增16%但认购未见明显变化[9] * 上海新政对外环外新盘刺激效应不明显 外环内新盘及二手房市场略有好转[10] * 二手房市场以价换量趋势加速 价格指数创新低[10] * 深圳成交量显著下降 环比跌32% 同比降50%[11] * 广州新房市场相对稳定 新规产品占全市新增供应62% 认购占比近90%[12] * 30个重点城市去化率本月回升 与6月基本相当[1][13] * 高端核心改善盘或新规产品表现较好 上海去化率上升17个百分点至57% 深圳从4%增至30%[13] * 成都 长沙和重庆等城市四代宅项目去化率接近100% 分别达95% 84%和82%[13] * 8月二手房市场继续走低 成交量环比下降9% 同比下降2%[14] * 北京和上海二手房成交量环比增长约3% 广州和深圳分别环比下降7%和5%[14] * 二线城市平均环比下降11% 南宁环比增幅最大为40%[14] * 8月土地市场面积环比下降5% 金额环比下降29% 面积同比下降14% 金额同比下降16%[15] * 非核心地块出让难度加大 高溢价地块减少[3][15] * 核心城市高端改善豪宅热度短期内可以延续[16] * 预计9月新增供应环比增幅30%-50%[3][18] * 市场整体未见拐点性回升势头[3][18] * 房企去库存需随行就市大幅降价 或与政府协商退地调规开发新规产品[3][18] * 狭义库存同比下降10% 与2014年底2015年高点相比下降约20%[23] * 北京狭义库存约1200万方同比下降8% 上海约700万方同比增长7% 广州约1400万方 深圳约600万方[23][24] * 30个重点城市平均去化周期可能回到历史高点附近约24个月[24] * 广义库存消化周期低于36个月的是市场表现好的城市[24] * 长沙新房库存约500万平方米消化周期18个月 武汉新房库存约1500万平方米消化周期21个月[26][30] * 长沙二手房环比下降15%同比下降5% 武汉二手房环比下降10%同比微增4%[26][31][32] * 长沙降价房源占比90%至95%总量约1.3万套 涨价房源仅约1000套[26][31] 其他重要内容 * 土地成交稳定或将缓解明年新增供应大幅下降的局面[3][6] * 一线及强二线城市土拍活动增加有望带动明年供应上升[3][6] * 政策突破需关注地产数据进一步下跌[3][21] * 城中村改造推进较快的城市通常是财力雄厚的大城市和核心一线城市如上海[20] * 常规性降息对楼市刺激力度有限[17] * 限售取消对苏州二手房及新房市场整体影响较为有限[18] * 新规产品供应充足会明显带动成交上升[29] * 去化率只统计开盘第一天销售情况[28]

公司及行业 * 行业为房地产行业 公司包括百强房企如绿城、中海、华发、招商、万科等头部企业[1][2][3] 核心观点及论据 * 8月房地产市场整体低迷 30个重点城市成交面积环比下降12% 同比下降17% 绝对量仅高于春节月水平[1][12] * 百强房企操盘金额环比下降1.9% 同比下降18% 同比降幅较7月收窄7个百分点 累计同比降低13.1%[2] * 头部企业表现分化 20至25家企业单月业绩环比增幅超过30% TOP10房企中8家环比增长 仅万科下跌[2] * 一线城市新房市场全面回调 8月成交环比降20%左右 同比降26% 但前八个月累计成交同比增长4%[13] * 二三线城市处于调整筑底阶段 8月成交环比下降11% 同比下降16% 成都、青岛、天津、西安和武汉单月成交量超40万平方米[15][16] * 重点30城8月平均开盘去化率约41% 环比上升近11个百分点 同比上升近15个百分点[18] * 供需两淡 供需比降至0.69 超半数城市去化周期超18个月 库存压力明显但核心区域无库存问题[22][23] * 土地市场降温 8月溢价率仅5.6% 一线城市土拍热度较高但二三线优质宅地出让频次减少[26][27] 其他重要内容 * 企业推盘积极性低 供应量处近七年同期低位 环比降28% 同比降36% 前八个月累计同比降18%[1][5] * 广州供应量环比正增长 单月超40万平方米 新规产品占供应比重约60%[7][20] * 北京新政刺激来访量增16% 上海政策效果未显 新房成交基本持平[13][31] * 新规产品热度下降且分化明显 广州8月新规产品整体去化率不到20%[21] * 二手房市场重点30城成交面积环比降9% 同比增2% 一线城市8月成交止跌 环比持平同比微增2%[24] * 预计9月成交量低位回升 受传统旺季、以价换量、政策放松等因素推动但大幅反转可能性低[29][34] * 核心区与郊区分化显著 核心区域优质项目表现较好而郊区库存压力大[32][33] * 政策效果存在局限性 限购政策主要解决存量问题 对增量需求帮助有限[31][33]

恒大退市与债务清盘 - 恒大退市后清盘工作持续进行 巨额债务仍需社会承担[5] 城中村改造专项债与保障性安居工程 - 城中村改造专项债累计同比增长487%[6] - 保障性安居工程整体增长33%[6] 二线城市房地产市场表现 - 部分二线城市得房率超100%仍面临销售困难[7] - 热销项目需具备核心区域 健全配套 价格实惠 装标升级等复合优势[7] 土地市场成交与供应 - 第33周重点城市土地供应建筑面积303万平方米 环比上升9%[9] - 成交建筑面积297万平方米 环比下降6%[9] - 深圳宝安中心刷新地价纪录[9] 房地产金融与供给侧管理政策 - 中央完善房地产金融基础性制度[10] - 多地通过盘活存量用地 商改办等方式加强供给侧管理[11] 代建行业发展动态 - 绿城管理2025年上半年新拓代建项目代建费约50亿元[12] - 旭辉建管启动大连首个新国标四代宅项目[12] 住宅产品创新与设计趋势 - 第四代住宅设计关注空间开放性与居住隐私性平衡[14] - 住宅收纳体系向主动提供生活解决方案方向转变[16] - 产品创新涵盖细节到整体 同时重视居住者需求[16] 社区文化营造与非遗IP - 头部房企构建非遗IP挖掘 社区场景植入 生活方式营造的闭环生态[15] 城市房价与需求结构变化 - 京沪杭房价二次下行影响二手成交 削弱卖旧换新能力与信心[7] - 新房市场依托中高端需求支撑但承压明显[7] - 京沪深刚需和豪宅新挂牌房源占比稳步增长[7] - 京沪深高端市场热度预计稳中有降[7] 地方土地交易与企业动态 - 宁波城宏置业以19.3亿元底价竞得江北区地块 较原收储价格下降3700元/平方米[7]

核心观点 - 房地产行业新兴住宅概念（四代宅、五代宅、六代宅）对传统住宅形成冲击，传统住宅因得房率低、设计陈旧面临销售困境，需通过产品创新、精准定位和营销升级应对竞争 [1][2][3] 传统住宅困境 - 传统住宅得房率显著低于四代宅：多层住宅得房率约80%-85%，高层住宅受公摊面积影响仅70%-80%，购房者支付100平米房款实际仅获70-85平米使用面积 [1] - 市场滞缓与客户观望加剧销售压力，已批准未建或已建未售项目陷入"夹生饭"困境 [1] - 传统住宅面临"前有堵截（四代宅性价比优势）后有追兵（客户品质需求提升）"的双重竞争压力 [3] 四代宅优势分析 - 得房率突破100%：通过挑高露台、半封闭阳台、设备平台等"赠送面积"设计，120平米户型实际使用面积可达130平米以上 [2][3] - 空间灵活性高：空中庭院、挑高露台支持功能灵活调整（如花房、儿童活动区、菜园） [6] - 居住体验升级：融入绿色生态设计（垂直绿化、雨水回收）、大面宽短进深户型提升通透性 [6] - 市场溢价能力：同等区位下二手房报价高于传统住宅，成交周期更短，增值潜力吸引投资客户 [6] 四代宅潜在问题 - 建安成本增加650-800元/平米：因材料强度要求（楼板厚度增20%-30%）、灌溉及防水系统推高成本，一线城市核心地段成本差超1000元/平米 [7] - 维护成本高：物业费比传统住宅高30%-50%，挑高露台防水每3-5年需翻新（单次成本数千元） [8][9] - 功能性缺陷：挑高阳台设计存在隐私泄露风险，公共空间压缩可能引发安全隐患，开敞式阳台易积水漏雨 [10] - 政策标准不统一：各城市对阳台进深限制（1.8米至3米不等）、空中花园容积率计算规则差异导致开发不确定性 [7] 传统住宅破局策略 - 精准市场定位：针对预算有限刚需客户推小户型低总价产品，或针对高端客户强调舒适度与成熟配套 [11][12] - 产品创新升级：优化户型结构增加赠送面积（如改造设备平台、阳台），提升建材品质与社区配套（智能安防、休闲场所） [13] - 营销体系重构：采用超级转化率思维重构案场说辞、价值体系及线上推广，强化品牌建设与社群运营 [14][15] - 物业服务溢价：通过极致服务细节（如龙湖物业的噪音控制、业主识别体系）提升居住满意度与产品口碑 [16][17][18][19][20][21] 行业趋势与机遇 - 房地产市场变革推动产品创新竞争，具备精准策略与执行能力的房企有望通过差异化产品突围 [22] - 行业优胜劣汰加速，专业笃行者将获得新机遇 [23]

人口结构剧变 - 2023年中国出生人口902万人 出生率6.39‰ 较2016年12.95‰下降超50% 2024年出生人口进一步下滑至约850万创1949年以来新低[3] - 25-39岁人口每增加1% 商品房销售面积平均增长0.73% 该年龄段人口规模对住房需求具有强解释力（调整R²达0.86）[4][5] - 2030年25-29岁购房主力群体将缩减至8500万 较当前9800万下降13% 2040年30-34岁人口预计不足7000万 较2020年减少逾30%[8] - 2025年上半年全国商品房销售面积同比下降3.5% 4-6月单月降幅持续扩大至-3% -5% -7% 市场复苏基础薄弱[8] - 未来十年20-50岁主力置业人群规模将下降约7000万 90%城市进入存量甚至减量发展阶段[9] 需求结构转型 - 品质住宅供给严重不足 绿色健康住宅项目去化率比传统项目高50%以上 智慧社区项目溢价率达15-25%[9] - 2025年适老化改造市场规模将突破万亿 住房需求从"有没有"向"优不优"转变[9] - 绿城中国杭州"四代宅"项目得房率超90% 首开售罄且去化率超75% 同期普通住宅项目平均去化率不足20%[9] - 青岛对二孩家庭购买新建商品房给予5万元补贴 三孩家庭补贴提高至10万元 武汉二孩家庭补贴6万元 三孩家庭12万元[10] - 北京二孩及以上家庭公积金贷款额度上浮40万元 福建多子女家庭公积金贷款额度提高且保障房优先配租[10] 城市化进程见顶 - 2024年中国城镇化率达67% 2000-2010年年均提升1.36个百分点 2010-2020年年均提升1.18个百分点 2020-2024年年均仅提升0.54个百分点[12] - 全国建设用地总量达6.13亿亩 十年间增加1.28亿亩 其中城镇用地规模达1.55亿亩[12] - 户籍城镇化率47.7%与常住人口城镇化率差距达19.3个百分点 大量"半城镇化"人口尚未融入城市住房体系[12] - 上海大学路项目通过"园区-校区-社区"三区联动模式成为网红打卡地 愚园路引入潮流IP实现租金倍增[13] - 长沙乐和城转型为策展型购物中心后客流恢复率达130% 万科上生新所将工业遗存改造为融合办公文创餐饮的活力社区[13] 住宅标准革命 - 2025年3月"好房子"写入政府工作报告 5月《住宅项目规范》正式实施 将安全舒适绿色智慧确立为强制标准[14] - 山东细化112条"好房子"标准 从规划设计建造交付到运维全过程设定质量标杆[14] - 2025年6月广州执行新规产品开盘去化率达39% 远高于旧规产品的9% 重庆四代宅去化率普遍超75%而普通住宅仅约20%[14] - 华润置地深圳"悦府"系列引入绿色建筑认证和智慧社区系统 实现30%以上溢价率[14] - 南京奥体建设 杭州义承等地方房企凭借高得房率（超90%）实现首开售罄[14] 制度性痛点 - 2025年湘阴县项目交付后因30%公摊面积纠纷导致公共区域维护缺位 墙面损坏水电破坏问题突出[16] - 2005年北京东方瑞景苑项目商铺公摊面积从28.04平方米增至90.27平方米 增幅达222%[16] - 前期物业与开发商利益绑定导致服务品质低下 湘阴案例中开发商未与物业交接资产明细引发安全隐患[16] - 2025年全国新开工项目中现房销售占比不足5% 多数城市仍依赖预售资金维持运转[17] 土地制度创新 - 英国实施弹性分区制 在14类分区单元内允许土地混合利用 符合分区标准项目自动获批[18] - 英国对新开发土地价值征收20%固定税率 简化税收体系 并将公众咨询纳入制度设计[18] - 日本每年开工住房约95万套 是实际需求量的2倍 新增住房集中分布于东京名古屋等高需求城市[19] - 美国华盛顿州《增长管理法》划定城市增长边界 金县仅26%土地允许开发 土地稀缺推高房价至61.1万美元为全美平均水平2倍[20] 集体建设用地改革 - 全国农村宅基地空置率超15% 但市场化流转受限 现行"三权分置"权能不清阻碍资源盘活[22] - 北京唐家岭集体租赁房项目因产权模糊导致后期管理纠纷不断[22] - 成都推广"小组微生"模式（小规模组团式微田园生态化）提升土地利用效率[23] - 通过建立统一不动产信息平台和区域统一的农村产权交易中心规范使用权流转程序[23] 行业转型方向 - 房地产市场从"高周转快扩张"向"品质化精细化"转型 呈现总量递减结构分化特征[24] - 华润万象生活依托商业运营能力实现估值溢价 保利物业通过社区服务延伸收入链[24] - 2025年上半年北京上海广州非市中心及上海市中心租金回报率风险补偿已回正 房价企稳基础形成[24] - 绿城华润等品质房企市场占有率持续提升 "好房子"成为穿越周期的硬通货[24]

产品特点 - 户户有花园 家家有庭院 得房率超过100%的独特优势吸引购房者关注 [1] - 四代宅产品体现房地产市场向高品质 个性化发展的趋势 [1] 市场供应 - 2025年下半年济南有近20个新盘入市 [1] - 新盘多为140平方米起步的改善产品 [1] - 改善细分市场有多个四代宅项目集中入市 [1] 行业前景 - 在政策和市场需求推动下 四代宅有望成为未来市场重要组成部分 [1] - 四代宅开发讲究因地制宜 [1] - 并非所有房企都有实力做第四代住宅 [1]

核心观点 - 济南市2025年下半年近二十个新盘入市 其中多个项目聚焦第四代住宅产品 体现房地产市场向高品质和个性化发展趋势 [1] - 济南市2025年3月推出容积率计算新规 明确户属空中花园及半开敞空间不计入容积率条件 助推第四代住宅开发建设 [2][4][6] - 主流房企如中海、华润、保利等积极布局第四代住宅赛道 项目得房率最高达134% 市场认可度较高 [7][9][11] 政策支持 - 济南市自然资源和规划局2025年3月18日发布《济南市建筑工程容积率计算细则》 规定户属空中花园外挑尺寸2.4-6米且非北向设置 空中花园加半开敞空间总面积不超过套内40% 投影面积不超50平方米 符合条件可不计入容积率 [4][6] - 新规实施后 济南主城区新增华润望雲、中海时光之境、鲁投壹号院及保利CBD的A1项目等第四代住宅楼盘 中海济钢和省博西项目也将打造同类产品 [6] 产品特征 - 第四代住宅通过优化户型设计和建筑布局 提高得房率 中海时光之境项目小高层得房率达94%-134% 155平方米户型实际可使用面积154.29平方米 得房率约100% [7] - 项目采用奇偶层错落设计 部分252平方米户型客厅挑高6.2米 配备102平方米露台花园 目前已认筹5套 [7] - 保利CBD项目规划11栋住宅 其中4/6/8号楼为第四代住宅 最小户型152平方米占40% 最大290平方米 开敞阳台按一半面积计算销售面积 [11] 企业布局 - 中海地产在济南集中布局三个第四代住宅项目 依托Living OS系统提供智慧中控功能 包括环境监测和设备养护提醒 [9] - 鲁投壹号院规划7栋10-16层住宅共260套房源 但受地块规模限制 社区空间和配套存在硬性约束 [9] - 保利置业在CBD西侧项目试水第四代住宅 利用新规提升户型使用率 并结合山水景观增强露台实际价值 [11] 行业趋势 - 第四代住宅体现高品质住宅发展方向 但需因地制宜开发 需结合文化、环境、气候等本土特征 [13] - 广义第四代住宅包括科技住宅和健康住宅 需满足高品质建设标准 在北方市场具有溢价空间和政策支持优势 [13] - 产品开发需考虑景观资源、地块规模、楼座排布及增量成本 对房企综合实力要求较高 目前处于起步探索阶段 [14]