报告行业投资评级 * 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、减持等）[1][3][11] 报告的核心观点 * 市场整体处于供需宽松状态，但正为反转积蓄能量，预计2026年若需求突破，部分城市有望进入“供减需增”的过渡阶段[12] * 城市分化显著，新一线城市正显现新的发展方向，其市场特征（量涨价跌）向一线城市靠拢，价格对需求的传导变得敏感[12][30] * 低能级城市（二线、三四线）内生需求不足，价格调整对激活市场的作用有限，与新一线城市的发展方向形成对比[12][31] 一、百城二手房年度趋势 * **市场供需**：2025年全国百城二手房市场呈现整体供需宽松，各能级城市供需平衡指数均为负值，其中三四线城市失衡最显著（平均-14.53），其次为一线（-10.25）、二线（-9.36）、新一线（-8.67）[19] * **结构特征**：70%的城市处于“供增需减”状态（如深圳、济南），30%的城市处于“供需双降”状态（如上海、长春），城市分布较2024年更为集中[19] * **趋势预判**：需求端在政策提振下仅小幅下降，降幅慢于供应端，且部分城市供应已出现减少迹象，为市场进入下一轮“供减需增”循环积蓄能量[20] * **相关性变化**：2025年，各能级城市找房热度与找房价格的相关性变化显著，一线城市保持稳定的负相关（-0.57），呈现“量涨价跌”态势；新一线城市从2024年的正相关（0.55）转为负相关（-0.52），向一线城市趋势靠拢；二线（-0.08）和三四线城市（-0.05）则呈现量价弱相关[30] 二、百城二手房挂牌量 * **总量与增速**：2025年百城二手房月均挂牌量达259.37万套，同比增长14.09%，但增速较2024年的25.30%大幅回落，供应扩张动能收敛[32][33] * **月度走势**：挂牌量呈现“年初攀升、年中回落、年末趋稳”的季节性规律，5月达到272万套的峰值[13][32] * **城市分化**：各能级城市挂牌量均增长，但增速分化明显，三四线城市以17.07%的增速领跑，一线城市增速最低为10.53%[6][32]；各能级内部城市差异巨大，例如一线城市中深圳挂牌量同比增长37.93%，而上海仅增长1.72%[38][39] 三、百城二手房找房热度指数 * **整体趋势**：2025年找房热度指数年均71.25，同比微跌0.01%，但已连续三年下滑，较2023年累计下降4.85%[41][45] * **月度表现**：除2月因春节低基数同比上涨4.72%外，其余月份均下跌，且年末（10-12月）跌幅扩大至6.5%-6.9%[14][41] * **城市表现**：各能级城市找房热度全面下跌，新一线（-3.41%）和二线城市（-3.53%）跌幅更深[6][41]；一线城市由2024年全线上涨转为2025年全线下跌，信号意义突出[14][47] 四、百城二手房挂牌时长 * **整体趋势**：2025年百城平均挂牌时长93.37天，同比微降0.06%，市场流动性仍处下行通道但增长趋稳，三年累计增长17.4%[59][62] * **城市分化**：呈现“一线、三四线偏高，新一线、二线偏低”格局，一线城市平均105.0天，三四线城市97.0天[6][60] * **内在逻辑**：一线城市“长挂牌但高流动”，因高总价、严调控导致决策周期长，但依托真实需求流动性充足；三四线城市则因人口外流、需求不足导致“长挂牌低流动”[16][60] 五、百城二手房挂牌均价 * **整体趋势**：2025年百城二手房挂牌均价为12164.65元/平方米，同比下跌8.98%，跌幅较2024年扩大，各能级城市价格全面下跌[72][76] * **跌幅分布**：二线城市调整压力最大，同比下跌10.16%，一线、新一线、三四线城市分别下跌7.87%、8.72%、8.60%[7][72] * **分化因素**：城市内部分化加剧，成交结构成为核心影响变量，低单价房源成交占比提升加剧了整体挂牌均价的结构性下跌[17][74]；例如上海因“老破小”成交占比提升，跌幅（-9.53%）高于深圳（-7.00%）[74][83]

整体市场成交趋势 - 2025年11月，30个重点城市二手房成交环比上升14%，累计同比增3% [2] - 整体二手房市场成交规模预计仍将延续波动走势，新增挂牌量同比持降缓解供过于求，但房价下行对成交的刺激作用递减，客户观望情绪加剧 [1][14] 核心城市新增挂牌量变化 - 11月，北京、上海、深圳、杭州四城新增挂牌总量环比微增1%，同比下降7% [4] - 城市间分化显著：仅北京环比增长9%；上海、深圳、杭州三城新增挂牌量同环比齐跌，其中深圳同比跌幅达11% [3][4] 新增挂牌房源总价段结构特征 - **低总价段（100万-300万元）**：在北京、深圳、杭州，该总价段房源新增挂牌量占比环比显著上升，显示低总价段业主抛售心理加剧 [6] - **中高总价段（300万-600万元）**：在北京、上海、深圳、杭州，该刚改、中改总价段新增挂牌量占比普遍稳步回落 [6] - **豪宅段（1000万元以上）**：除上海外，北京、深圳、杭州的豪宅新增挂牌量占比稳中微降，中高改业主挂牌积极性略显不足 [6] - **特定城市差异**：上海600万-800万元中高改房源新增挂牌量占比出现阶段性回升，环比增长1.12个百分点 [7] 新增挂牌房源面积段结构特征 - **小面积段（70平方米以内）**：在四城新增挂牌中占比普遍下降 [11] - **增长显著的面积段**：北京和深圳涨幅显著集中在70-90平方米中小面积段，环比涨幅均超过1个百分点；上海和杭州涨幅则集中在120-140平方米，显示舒适型三房和紧凑型四房业主挂牌积极性回升 [11]

核心观点 - 2025年11月，中国30个重点城市二手房市场出现积极信号，成交面积环比显著回升，各能级城市普涨，部分城市出现房东惜售现象，这被视为对整体市场稳定的重要支撑 [1][2] 市场整体表现 - **成交量环比回升**：2025年11月，30个重点城市二手房成交面积达1704万平方米，环比上升14% [1][2] - **累计同比保持增长**：前11月30个重点城市二手房累计成交面积19507万平方米，累计同比上涨3% [2] - **各能级城市普涨**：一线城市环比上涨10%，二线城市环比上涨13%，三四线城市环比上涨37%，表明回升并非个别城市现象 [2][3] - **一二手市场联动稳定**：11月一二手成交总面积环比微增1%，部分核心城市需求稳定，对全国市场形成支撑 [9] 重点城市表现 - **多个城市环比增幅显著**：上海、成都、武汉、南京、厦门等城市二手房成交面积环比增幅均超过20% [1][4] - **成都成交量领跑**：11月成都二手房成交面积达174万平方米，环比增长24%，前11月累计同比上升13% [4][6] - **上海成交量居次**：11月上海二手房成交面积171万平方米，环比增长22%，前11月累计同比上升10% [5][6] - **其他城市表现**：北京环比增长15%，重庆环比增长12%，南京环比增长22%，长沙环比大幅增长122%，常州环比增长53%，南宁环比增长107% [6] 价格与市场行为变化 - **成交均价普遍承压**：市场仍以价换量为主旋律，11月70个大中城市二手房房价下跌幅度大于商品住宅 [2][6] - **上海均价降幅收窄**：11月上海全市二手房成交均价35399元/平方米，环比微降1.54%，且降幅较10月有所收窄 [5] - **成都新房价格分化**：11月大成都区域新房住宅认购均价约20117元/平方米，环比下降约4.78%，24个区域中11个环比上涨，13个下降 [5] - **出现惜售现象**：部分城市，尤其是上海，部分房东选择变售为租，核心区位“老破小”挂牌量出现下降，买卖双方心态博弈加剧 [1][5] 市场分析参考指标 - **租赁回报率成为参考**：以租赁回报率是否达到2%作为价格评估参考指标，不足2%则价格仍有下行空间，达到2.5%为优质资产，达到3%基本可以入手 [7] - **与存款利率对比**：当前五年期存款整存利率已低于1.8%，部分银行年末揽储活动下三年期利率可达1.9%，但仍低于2% [7] - **惜售行为与租赁回报率相关**：近期部分城市房东变售为租与租赁回报率的提升有较大关系 [7]

一线城市二手房市场量价企稳 - 11月上海二手房网签22943套，环比增长约24%，创自5月以来新高，成交量企稳信号明显[5] - 11月北京二手住宅成交14446套，环比上涨20%[6] - 11月广州二手住宅网签9191套，环比大幅增长23%，成交均价达2.21万/平方米，环比上涨2%，挂牌均价环比仅微跌0.7%[6] - 11月深圳二手房成交5495套，环比增长4.2%，一二手住宅网签总量环比上涨3.9%[6] 二线城市市场出现“翘尾”行情 - 11月杭州二手房网签6561套，环比提升10.6%，结束了连续7个月的下跌走势[8] - 11月苏州二手房成交量达4500套，环比增长23%[9] - 11月西安二手住宅网签备案7237套，环比上涨5%[9] - 11月佛山二手房网签4849套，环比上涨23%，一二手总计网签7370套创下半年新高[9] 市场反弹由低价刚需房源驱动 - 11月杭州二手房成交TOP20小区中，有12个为单价“1字头”（每平方米一万余元）的刚需房，显示价格已进入客户心理价位[11] - 11月杭州总价200万以内二手房成交占比达53%，刷新近七年最高值，总价300万以下房源占比达72%[11] - 11月上海总价300万元以下二手房成交占比高达60%，市场动力为“以价换量”[11] - 北京约60%在售二手房源近三个月内调整挂牌价，幅度集中在5%-10%，个别超15%[12] 学区房及特定房源表现活跃 - 11月杭州学区房市场迎来“小爆发”，物华小区成交13套，远超今年其他月份平均水平[8] - 杭州“孟母盘”文鼎苑11月成交12套，为全年最高单月成交量，网签均价从年初5万元/平方米跌至4.6万元/平方米[8]

上海二手房市场11月表现 - 2025年11月上海二手房网签成交合计22943套，较10月份的18483套增长约24%，创下自今年5月以来成交套数新高[1] - 11月成交量创下近7个月新高，成为今年成交量第三高的月份，仅次于“金三银四”[1] - 成交主力为面向刚需的低总价房源，总价300万元以下的二手房成交占比高达60%，较近年水平显著提升[1] - 截至11月30日，上海二手房挂牌总量约为16.96万套，为最近半年来首次跌破17万套整数关口[1] - 挂牌均价约为5.8万元/平方米，仍处于持续小幅下跌的状态[1] 市场特征与驱动因素 - 市场展现出“以价换量”的特征，动力源于刚需购房者抄底高性价比房源[1] - 市场同时呈现“挂牌房源数量有所收缩”和“成交价格持续稳步回调”的特征[1] - 11月的“翘尾行情”是刚需购房者用“脚”投票的结果[1] - 市场仍处于深度调整期，价格泡沫有望进一步挤出[1] 行业趋势与展望 - 上海楼市正处于深度调整的关键阶段，短期内供需压力仍将持续[2] - 在“好房子”理念指导下，市场有望在调整中逐步形成新的平衡，迈向更加健康、可持续的发展轨道[2]

市场整体表现与增长动力 - 2025年11月北京二手房网签量达14446套，环比增长19.52% [3] - 市场增长由三环内刚需购房需求稳步提升与四环外改善型需求持续释放共同推动 [1] - 业内专家认为市场呈现结构性增长，未来有望在分化格局中保持相对稳定 [1] 三环内刚需市场特征 - 西城区某中介门店周客户到访量从约30组提升至40组左右，客户咨询活跃度提升约33% [3] - 年末价格平稳、议价空间较大，形成刚需客群的“择机窗口期” [3] - 为衔接入学节点，家庭购房需求集中释放，使得年底至次年初成为核心区成交高峰期 [5] - 西城区楼龄较长的刚需房源单价约11万元/平方米，楼龄较新、品质更好的房源单价约15万元/平方米 [5] - 客户决策谨慎，平均一组客户对比3套房源，部分客户对比5套以上，拉长了成交周期 [5] 四环外改善市场特征 - 石景山远洋山水片区因交通便捷、价格具竞争力，承接核心区外溢改善需求 [7] - 该片区近一个月二手房带看量近1600次 [7] - 购房者核心诉求为追求更高居住品质，关注小区整体品质和舒适度 [7] - 新建住宅交付后进入二手房市场，如长安悦玺项目有房源以总价680万元（单价约5.45万元/平方米）挂牌，性价比高 [8] - 长安悦玺房源挂牌两月内吸引超百名购房者关注，3组客户进入议价阶段 [8] 市场结构性变化与新房影响 - 核心区新房上市与限价政策取消，拉大了新房与二手房价差 [6] - 部分地缘性刚需及改善家庭在综合考量后，认为核心区周边二手房更契合需求 [6] - 形成“新房上市反向引流二手房需求”的特殊市场变量 [6] 交易行为与业主策略新特征 - 市场处于买方主导格局，但议价空间正逐步收窄 [9][10] - 部分因置换需求迫切的小业主，对个别房源价格让步幅度较大，最高议价空间可达近百万元 [10] - 议价过程拉长，过去约4小时能达成共识，现在经过十余小时协商也未必能成交 [10] - “以租代售”模式逐渐成为部分小业主重要替代选择，2025年初至今北京二手房挂牌量减少约4000至5000套，部分源于业主转售为租 [10] - 以石景山远洋山水片区为例，60平方米一室一厅月租金约4000元，100平方米三室一厅月租金约7500元 [10] - 出租能获取稳定收益覆盖持有成本或置换月供，是业主选择“以租代售”的关键动因 [11]

楼市季节性特征 - “金九银十”的销售神话在10年前（2016年）政策收紧时已破灭，此后9月和10月的成交量表现一直平庸，甚至可能低于11月和12月 [1] - 相比之下，每年3月和4月的开春时节是楼市更值得期待的时期，尤其是春节后政策频出的3月 [1] 合肥二手房市场整体表现（2025年10月 vs 9月） - 市场呈现“量涨价平”的整体态势，挂牌价呈现下跌趋势 [14][6] - 二手房挂牌总量为60,689套，环比增长3% [7] 分总价段市场表现 - 200万元以下房源是市场绝对主导，挂牌量占比高达80% [7][8] - 200-300万元价格区间的挂牌价出现1%的下跌 [7][8] - 300-500万元、500-800万元价格区间的挂牌量分别增长2%和1%，挂牌价保持平稳 [7] - 800万元以上房源挂牌量增长1%，但挂牌价下跌1% [7] 各区域市场表现 - 巢湖区域挂牌量环比大幅上涨11%，但挂牌价下跌3%，是量价变动最显著的地区 [12][11] - 肥西、庐阳、新站、经开、蜀山等多个区域挂牌量增长在2%-4%之间 [9] - 肥西、政务、巢湖（北城）等区域挂牌价出现0%至3%的下跌 [9][11] 板块与小区挂牌量排名 - 北城板块（属长丰区域）以2,257套挂牌量成为当月最高板块 [13] - 七星塘板块（属新站区域）和南七板块（属蜀山区域）挂牌量分别为1,938套和1,897套，位列第二、三位 [13] - 信旺华府骏苑小区（蜀山区）以245套挂牌量成为当月挂牌量最高的小区 [13]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][6][7][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28][29][30][31][32][33][34][35][36][37][38][39][40][41][42][44][46][48][50][51][52][53][54][55][56] 报告核心观点 - 百城二手房市场调整态势未改，呈现“供给激增、需求低迷”的严重失衡格局，买方市场主导地位显著 [13] - 市场流动性放缓，去化效率降低，平均挂牌时长增至94.86天，同比增加5.79% [14][30] - 价格方面呈现普跌态势，百城挂牌均价同比下跌8.12%，各能级城市全面下跌，政策调控聚焦于稳定交易量，尚未有效传导至价格端 [14][36] 百城二手房挂牌量 - 2025年10月百城二手房挂牌量达265.36万套，同比增长10.82%，市场供给压力显著 [13][16][18] - 各能级城市挂牌量均环比上升：一线城市增加6.85%至8.3万套，新一线城市增加13.07%至6.7万套，二线城市增加11.39%至2.9万套，三四线城市增加7.90%至0.9万套 [9][18] - 城市内部分化显著：一线城市中深圳挂牌量同比增长27.63%，上海则下降4.38%；二线城市泉州挂牌量同比增幅达164.35%，而保定下降59.74% [17][19][21][22] 百城二手房找房热度指数 - 2025年10月百城找房热度指数为70.25，同比下跌6.42%，需求端持续乏力 [13][24] - 各能级城市找房热度指数环比全部下跌：一线城市下跌8.09%至65.63，新一线城市下跌7.08%至68.11，二线城市下跌6.99%至69.11，三四线城市下跌5.79%至71.89 [10][24] - 城市内部分化明显：一线城市中深圳找房热度同比跌幅最大达10.75%，上海跌幅最小为4.90%；二线城市绍兴跌幅最大达13.69% [23][25][27][28] 百城二手房挂牌时长 - 2025年10月百城二手房平均挂牌时长为94.86天，同比增加5.79%，市场流动性压力增大 [14][30] - 各能级城市挂牌时长同比均增加：一线城市挂牌时长107.29天，同比增加9.43%；新一线城市91.21天，同比增加6.30%；二线城市88.11天，同比增加2.10%；三四线城市98.85天，同比增加7.36% [11][30] - 城市内部分化极端：一线城市北京挂牌时长同比增幅最大达21.17%，而三四线城市银川挂牌时长同比回落29.18% [29][31][32][35] 百城二手房挂牌均价 - 2025年10月百城二手房挂牌均价为11790元/平方米，同比下跌8.12%，跌幅较9月略有扩大 [36][37] - 各能级城市挂牌均价同比全面下跌：一线城市下跌6.73%至46929元/平方米，新一线城市下跌7.97%至16158元/平方米，二线城市下跌8.95%至11731元/平方米，三四线城市下跌8.12%至7860元/平方米 [12][36][37] - 城市间跌幅分化：二线城市承压最大，一线城市相对抗跌；具体城市中，绍兴挂牌均价同比跌幅达16.71%，合肥跌幅达15.63% [36][38][40][41] 重点城市成交预测 - 报告对35个重点城市2025年10月及11月的二手房成交套数进行了预测，35城合计成交套数预测为10月208,357套，11月204,447套，较9月实际合计200,789套有所波动 [50] - 部分城市预测显示分化：例如成都预测10月成交16,661套，环比增长；而福州预测10月成交2,733套，环比下降 [50]

核心观点 - 京沪深高端改善房源挂牌量逆势走高，市场出现“换仓行动”信号 [1] - 30个重点城市二手房成交增长动能明显放缓，市场呈现结构性分化 [1] - 京沪深业主出售意愿增强，杭州市场观望情绪浓厚，体现城市基本面与预期信心的差异 [5] 城市挂牌量对比 - 北京9月二手房挂牌量18448套，环比增长3%，同比增长7% [5][6] - 上海9月二手房挂牌量15189套，环比微降2%，但同比激增21% [5][6] - 深圳9月二手房挂牌量6654套，同环比增幅均超10% [5][6] - 杭州9月二手房挂牌量6012套，环比下降12%，同比大幅下降41% [5][6] 高端改善市场结构性变化 - 北京、上海、深圳总价800-3000万房源挂牌占比全线上升，环比分别增长0.57、0.66、0.72个百分点 [7] - 杭州600-800万及1000-3000万高改房源占比提升，环比增长1.87个百分点 [7] - 京沪深杭大面积段户型挂牌占比均出现增长，京杭140平以上各面积段呈现环比上涨行情 [7] 市场格局与趋势 - 高企的挂牌量意味着“供给洪峰”仍在，买方市场格局稳固 [10] - 二手高改市场将面临分流，同类房源挂牌激增与优质新房集中入市形成竞争 [10] - 刚需盘陷入“价格拉锯战”，无显著价格优势的普通房源交易周期将进一步拉长 [10]

市场整体成交趋势 - 2025年9月30个重点城市二手房成交规模环比下降1%，同比增长9%，增长动能放缓[2] - 整体二手房市场成交规模预计仍将延续波动走势[1][11] 重点城市新增挂牌量对比 - 北京、深圳新增二手挂牌套数实现同环比双增，上海同比涨幅超2成[3][4] - 杭州新增挂牌套数同环比齐跌，环比下降12%，同比下降41%，业主挂牌积极性稳步回落[3][4] - 9月北京、上海、深圳、杭州四城新增挂牌套数与8月基本持平，但城市间分化显著[4] 分城市总价段挂牌结构特征 - 北京小于300万元低总价段及600-3000万元中高改房源业主挂牌积极性回升，其中100-300万房源是新增挂牌主力，占比超3成[7] - 上海、深圳中高改业主较为活跃，9月总价500-600万元和800-3000万元房源占比显著回升[8] - 杭州总价600万以内房源占比超8成，但9月集中度环比下降1.77个百分点，而600-800万元和1000-3000万元高改房源占比稳中有增，环比分别上涨1.22和0.69个百分点[8] 分城市面积段挂牌结构特征 - 四城新增挂牌套数环比上涨主要集中在70平方米以下小面积段和120平方米以上大面积段，呈现"两头翘"特征[9][10] - 北京、上海50平方米以下"老破小"户型增幅显著，深圳、杭州50-70平方米户型增幅显著[10] - 京沪深杭大面积段户型均出现不同程度增长，京杭140平方米以上各面积段均环比上涨，此类房源多为四房及以上配置[10] 后市预判依据 - 新增挂牌量延续高位，市场供给加大[11] - 10月传统营销旺季新房市场优质产品力新盘集中入市，将分流部分高端客群需求[11] - 刚需盘交易周期可能进一步拉长，市区和远郊老破小将面临去化压力，主要取决于业主让利幅度[11]