核心观点 - 2025年11月法拍房市场整体走弱 供应规模延续低位 成交规模 成交率 溢价成交占比等多项指标环比下滑并创年内新低 但市场呈现分化 核心优质资产仍受追捧 普通资产交易则趋于理性[1][6] 挂拍量分析 - 11月全国新增法拍房挂拍2.95万套 环比微增2% 但同比下降24% 为下半年以来第二低点[1][2][8] - 挂拍房源起拍总价257亿元 环比下降5% 同比下降24% 为下半年以来新低[8] - 城市层面 重庆挂拍1432套居全国首位 一线城市中广州225套领先 北京挂拍房源起拍总价14.3亿元为全国最高[9] - 本月出现12宗起拍价超亿元的标的 最高为重庆金科博翠未来项目一宗子地块 起拍总价2.98亿元 按规划建面计算平均起拍楼板价4020元/平方米 仅为2020年拿地时平均楼板价6731元/平方米的60%[9][10] 成交量分析 - 11月全国典型城市法拍房成交3770套 环比大幅下降27% 同比下降22% 成交金额46亿元 环比下降22%[1][13] - 竞拍热度下滑 溢价成交房源占比降至63% 中位出价次数为12次 5.1%的房源竞拍次数达100次或更高 均为年内新低[13] - 成交套数广州151套居首 成交金额深圳5.2亿元最高[14] - 市场呈现显著分化 深圳香蜜湖水榭花都一套顶层大平层经95轮竞价以7268.5万元成交 较起拍价溢价115.6% 成交单价18.77万元/平方米 高于该项目2025年15.6万元/平方米的二手房均价[6][14][16] - 同时 有209套正常买卖的普通资产通过法拍渠道成交 占本月成交总量的6% 此类房源成交价常达起拍价10倍以上 但溢价率中位数已从上月的28倍大幅回落至10倍左右[6][16] 成交率与市场热度 - 11月全国法拍房平均成交率大幅下滑至13.4% 较上月下降5个百分点 刷新年内低点[4][6][18] - 重点城市成交率分化明显 上海以46%的成交率跃居首位 杭州 深圳 南京等多城市成交率在30%以上 明显高于全国平均水平[20] 价格与折价表现 - 11月溢价成交房源占比进一步回落至62.5% 为年内新低[6][23] - 成交房源溢价率中位数为8.7% 较上月下滑1个百分点[1] - 从成交价与评估价关系看 本月成交法拍房平均成交价仅为评估价的72% 折价比例较上月扩大1.2个百分点 仅8%的房源成交价超过评估价[23] - 挂牌法拍房的平均起拍折价率为27.9% 环比下降1.1个百分点 创年内新低 而成交法拍房的平均折价率为33.2% 环比上升0.5个百分点 两者差距达5.25个百分点 为下半年以来新高 显示供求双方价格判断出现背离[25] - 背离主因是卖方变卖类房源折价率收窄 11月平均折价率为29.3% 较上月下降3.4个百分点[25] 市场结构与后市展望 - 法拍渠道中正常买卖的普通二手房源占比进一步提升至约9.5% 较上月提高0.1个百分点 反映普通法拍房源成交日益常态化[6] - 市场认为 价格预期分化意味着市场价格认知正逐步修正 同时变卖类房源折价率收窄说明资产价格正贴近卖方心理底线 可视为价格趋于稳定的积极信号[6][25] - 分析指出 法拍房市场对房地产价格走势敏感度高 建议监管部门加大监测力度 以精准引导市场预期[7]

核心观点 - 2025年11月法拍房市场整体走弱 供应规模延续低位 成交规模、成交率及溢价成交占比均环比下降并创年内新低 市场呈现量价齐缩态势 [2][3][4][5][30] - 市场呈现显著分化 核心优质豪宅资产凭借稀缺性仍受高净值人群追捧 可实现超高溢价成交 而普通法拍房源成交日益常态化 定价机制回归理性 平均成交价仅为评估价的72% [6][7][21][30] - 供求双方价格预期分歧加大 挂拍折价率与成交折价率出现背离 卖方变卖房源折价率收窄 被视为资产价格逐步接近卖方心理底线、趋于稳定的积极信号 [6][33] 供应规模 - 挂拍量延续低位 11月全国新增挂拍2.95万套 环比微增2% 但同比下降24% 为下半年以来第二低点 [2][3][11] - 挂拍总价创下半年新低 11月起拍总价257亿元 环比下降5% 同比下降24% [10][11] - 城市供应集中度较高 本月7个城市新增挂拍套数超过500套 合计供应5438套 占全国总量的18% 重庆以1432套继续位居各城市首位 [14] - 一线城市挂拍量保持低位 广州225套最多 其次为上海206套、深圳203套、北京172套 北京挂拍总价14.3亿元为全国最高 [14] - 出现高总价标的 本月共有12宗起拍价超亿元的挂拍标的 最高为重庆金科博翠未来项目一宗子地块 起拍总价2.98亿元 规划建筑面积7.4万平方米 [14] 成交量与热度 - 成交量如期回落 11月全国法拍房成交3770套 环比大幅下降27% 同比下降22% 成交金额46亿元 环比下降22% [2][4][19] - 市场竞拍热度下滑 溢价成交房源占比降至63% 中位出价次数为12次 竞拍次数达100次或更高的房源占比降至5.1% 三项数据均创年内新低 [19] - 城市成交表现分化 广州以151套成交套数居首 宁波150套、佛山141套紧随其后 深圳以5.2亿元成交金额位列第一 [21] - 核心豪宅受追捧 深圳香蜜湖水榭花都一套387.24平方米顶层大平层 经95轮竞价以7268.5万元成交 较起拍价溢价115.6% 成交单价18.77万元/平方米 高于该项目2025年15.6万元/平方米的二手房均价 [7][21] - 普通资产通过法拍渠道成交占比提升 本月约9.5%的成交房源为正常买卖的普通资产 较上月提高0.1个百分点 其中209套成交价达起拍价10倍以上 占成交总量的6% [7][22] 成交率 - 全国平均成交率大幅下滑 11月法拍房成交率降至13.4% 较上月下降5个百分点 创年内新低 [5][26] - 重点城市成交率显著高于全国平均 上海以46%的成交率跃居首位 杭州、深圳、南京、南昌、太原、宁波、福州等城市成交率也在30%以上 上海、杭州、南昌等城市成交率环比增幅超过10个百分点 [28] 成交溢价与折价 - 溢价成交占比创年内新低 11月仅62.5%的法拍房源为溢价成交 为年内最低水平 [30] - 平均成交价显著低于评估价 本月成交法拍房的平均成交价仅为评估价的72% 折价比例较上月扩大1.2个百分点 仅8%的成交房源价格超过评估价 [30] - 多数房源需深度折价成交 70%的成交房源需要折价超过二成才能顺利出让 [30] 起拍折价与市场预期 - 挂拍与成交折价率出现背离 11月成交法拍房平均折价率为33.2% 环比上升0.5个百分点 而挂牌法拍房平均起拍折价率为27.9% 环比下降1.1个百分点并创年内新低 两者差距达5.25个百分点 为下半年以来新高 [33] - 背离主因在于卖方变卖类房源折价率收窄 11月变卖类房源平均折价率为29.3% 较上月大幅下降3.4个百分点 反映资产价格正逐步贴近卖方心理底线 [33] 典型项目案例分析 - 重庆金科博翠未来项目子地块挂拍 起拍总价2.98亿元 按规划建筑面积计算平均起拍楼板价为4020元/平方米 仅为2020年项目拿地时平均楼板价6731元/平方米的60% 对比周边新房1.1-1.2万元/平方米的售价 盈利空间有限且截至截稿时尚未有出价记录 [14][15]

全国法拍市场整体表现 - 2024年1-11月全国法拍市场累计挂拍房源64.9万套，同比下降6.5% [1] - 同期累计拍次116.5万次，最终成交拍品15.2万套，同比下降3.5% [1] - 同期总成交金额2253.9亿元，同比下降23.9%，整体清仓率为23.5% [1] - 11月单月挂拍房源10.1万套，同比下降15.4%，成交1.5万套，同比下降13.5% [1] - 11月单月总成交金额207.2亿元，同比下降37.4%，清仓率14.4% [1] 法拍市场物业类型与成交结构 - 住宅是法拍市场的绝对主力，1-11月成交金额1200.9亿元，占总成交额的53.3% [1] - 商业和工业厂房成交金额占比分别为22.9%和16.7% [1] - 从拍卖阶段看，二拍是主要成交渠道，成交7.2万套，占比47% [1] - 一拍和变卖阶段成交占比分别为38.6%和11% [1] 住宅法拍市场详情 - 1-11月住宅房源累计新上拍24.6万套，交易截止拍品29.4万套，成交10.2万套 [1] - 同期法拍住宅挂拍房源29.4万套，同比下降9.9%，成交拍品10.2万套，同比下降2.4% [2] - 一线城市1-11月成交法拍住宅6345套，成交总金额328.1亿元，成交均价36318元/平米 [2] 重点城市与区域市场表现 - 北京市1-11月交易截止挂拍住宅3070套，成交1291套，清仓率42.1%，成交折价率75.96% [2] - 湖北省1-11月法拍市场新增上拍品1.3万件，交易截止拍品1.6万件，成交约2480套 [2] - 湖北省同期总成交金额约42.9亿元，同比减少35.7%，拍品清仓率15.3% [2] - 武汉市1-11月法拍住宅成交金额12.1亿元领先全省，成交房源1015套，挂拍2413套 [2] - 武汉市清仓率42.1%，拍品成交均价9475元/平米，成交折价率68% [2] 月度市场动态 - 11月湖北省新上各类法拍房源848件，环比下降60.2% [2] - 11月湖北省交易截止拍品2438套，环比下降27.7% [2] - 11月湖北省成交各类拍品176套，环比增加17.3%，成交金额2.4亿元 [2] - 11月湖北省法拍房源成交均价2071元/平米，成交折价率82.8% [2]

整体法拍房市场情况 - 2025年1-11月全国法拍房源累计挂拍64.9万套同比下降6.5% 最终成交15.2万套同比下降3.5% 总成交金额2253.9亿元同比下降23.9% [1][2] - 同期全国法拍房成交均价为4635元/平方米同比下跌13.5% 平均折价率为74.3% [1] - 2025年11月单月全国法拍市场挂拍10.1万套同比下降15.4% 成交1.5万套同比下降13.5% 总成交金额207.2亿元同比下降37.4% [2] 各类物业成交结构 - 住宅是法拍市场绝对主力 2025年1-11月成交金额1200.9亿元占总成交金额的53.3% [1] - 商业和工业厂房成交金额占比分别为22.9%和16.7% 紧随住宅之后 [1] - 住宅类房源2025年1-11月成交拍品10.2万套 成交均价8208元/平方米 成交折价率77.3% [6][8] 拍卖阶段成交分析 - 二拍是主要成交渠道 2025年1-11月成交7.2万套占总成交量的47% [1][11] - 一拍阶段成交5.9万套占比38.6% 成交均价6262元/平方米同比下跌10.8% [11] - 二拍阶段成交均价4297元/平方米同比下跌14.1% 变卖阶段成交约1.7万套占比11% [11] 住宅法拍房城市表现 - 一线城市2025年1-11月成交法拍住宅6345套 成交总金额328.1亿元 成交均价36318元/平方米 [12] - 北京成交1291套清仓率42.1%成交折价率75.96% 上海成交1313套成交均价42057元/平方米 [12][18] - 部分重点城市中 重庆成交6075套清仓率58.4% 成都成交3454套成交均价10209元/平方米 杭州成交2243套成交均价18686元/平方米 [18] 湖北省法拍房市场趋势 - 湖北省2025年1-11月法拍市场成交约2480套 总成交金额约42.9亿元同比减少35.7% 拍品清仓率15.3% [19] - 武汉市成交金额12.1亿元领先 成交法拍住宅1015套清仓率42.1% 成交均价9475元/平方米成交折价率68% [18][25] - 湖北省2025年11月单月成交各类拍品176套环比增加17.3% 成交金额2.4亿元 成交均价2071元/平方米成交折价率82.8% [23]

住宅类法拍房方面，1—11月，全国法拍住宅挂拍房源数量29.4万套，同比下降9.9%；成交拍品10.2万 套，同比下降2.4%。各能级城市中，一线城市成交法拍住宅房源6345套，成交总金额328.1亿元，成交 均价36318元/㎡。其中，北京交易截止挂拍拍品3070套，成交1291套，清仓率42.1%，成交折价率 75.96%。 从物业类型看，1—11月，住宅为绝对主力，成交金额1200.9亿元，占比53.3%，商业、工业厂房分别以 22.9%、16.7%的占比紧随其后。从11月单月来看，全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量10.1万套，同比 下降15.4%，最终成交拍品数量为1.5万套，同比下降13.5%，清仓率14.4%，总成交金额207.2亿元，同 比下降37.4%。 据中指研究院法拍数据库监测，1—11月，全国法拍市场各类法拍房源累计挂拍数量64.9万套，同比下 降6.5%；房源累计拍次共116.5万次，最终成交拍品数量为15.2万套，同比下降3.5%，清仓率23.5%；总 成交金额2253.9亿元，同比下降23.9%；成交均价4635元/㎡，同比下跌13.5%，平均折价率74.3%。 ...

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [1] 核心观点 - 报告聚焦于“银行直供房”现象，认为其近期关注度提升主要源于房地产市场持续低迷、银行不良资产风险压力上升以及年底银行常规资产处置操作 [12] - 银行直供房对整体房地产市场影响有限，因其成交量在全国市场中占比较小，但可能对房源集中的低能级城市局部区域价格产生冲击 [76] - 市场对银行直供房无需过度解读，其本质是银行盘活资产的常规操作，核心目的为回笼资金 [77] - 更需关注宏观经济和楼市基本面，报告对行业修复有信心，认为在基本面承压与“十五五”规划积极表态背景下，2026年可能开启新地产周期 [77] 银行直供房定义与来源 - 银行直供房指银行通过处置不良贷款获得完整产权后，直接以房东身份挂牌销售或出租的房源，区别于法拍房 [11] - 主要来源包括：贷款抵押房产因无力还款归银行所有、个人房贷断供被收回、开发商破产重组中银行承接的未售房产 [11] - 出租型房源占比较低，2025年1-10月阿里资产平台挂牌房源中仅1%为出租类型 [11] - 房源类型中二手房占比83%，新房占比17% [11] 银行直供房与法拍房区别 - 产权归属：银行直供房产权已清晰转入银行名下，法拍房拍卖前产权仍属原房主 [17] - 成交价格：2025年1-10月银行直供房（住宅）成交均价为3754元/平，远低于同期法拍房成交均价8319元/平，推断其成交价多低于市场价5%-25% [17] - 购买途径：银行直供房交易流程更似二手房，通常可实地看房；法拍房主要通过司法渠道购买 [18] - 风险可控性：银行直供房因产权清晰且银行风控背书，纠纷率较低；法拍房则存在腾退、欠费等风险 [18] 银行直供房市场情况 - 挂牌数量：2024年全国金融机构挂牌直供住宅1.6万套，同比+73%；2025年1-10月挂牌1.4万套，月均1377套，较2024年月均增长4% [22] - 累计规模：2019年至2025年10月累计挂牌5.2万套，远低于同期法拍房98万套的供应量，不及法拍房的十八分之一 [22] - 地区分布：高度集中于低能级城市，2025年1-10月挂牌房源中一线城市占比仅0.6%，二线及省会城市占比11.7%，三四线城市占比高达87.7% [30] - 区域集中：东北三省占比最高达42.4%，其中辽宁占比22.5%，黑龙江占比16.5% [30][38] - 房源特征：毛坯房占比59%，普通装修38%，精装修仅3%，多数可能为空置房 [40] - 户型结构：90平以下刚需户型占比30%，90-120平刚改户型占比23%，120-200平改善户型占比30% [43] - 总价分布：100万以下房源占比高达86%，100-300万占比10%，300万以上仅占3% [47] 成交表现 - 成交率：2025年1-10月银行直供房成交率仅7%（920套/1.4万套），低于同期法拍房20%的成交率 [51] - 成交价格：底价成交占比66%，平均溢价率为7%，成交均价3754元/平 [51] - 成交结构：改善户型（120-200平）成交占比达40%，总价100万以下成交占比86%，与供应结构基本吻合 [51][52] - 地区成交：甘肃、黑龙江、辽宁、内蒙古四省成交套数占比合计达55%；河南、四川、新疆、青海、西藏等地成交率较高，均超过30% [52] 银行角度分析 - 银行分布：截至2025年11月12日，挂牌在售房产合计2.53万套，其中国有大型商业银行占比28%，城市商业银行占比40% [63] - 中小银行情况：近两年中小银行出现较多直供房，如赣州银行挂牌超3800个，锦州银行超2600个，可能与其过去楼市上行期风控较弱有关 [66] - 抵债资产：2025年6月末27家样本银行抵债资产余额528亿元，较2024年末增长6.0%，规模较大的银行包括盛京银行（100亿元）、甘肃银行（71亿元）等 [68] - 资产处置：近两年部分银行处置速度加快，如民生银行、中国银行2021-2025H1累计处置抵债资产80.5亿元、33.4亿元 [69] 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、重仓一二线核心城市的房企，如滨江集团、招商蛇口等；2）2024年以来销售拿地有突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；3）布局新消费场景的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产等 [78]

法拍房市场流拍率高企 - 某国有大行三季度通过司法程序处置的9000套直供房源，整体流拍率高达67%，创下近五年新高 [1] 价格评估与现实严重脱节 - 北京朝阳区某156平米豪宅市价680万元，起拍价定为489.6万元（7.2折），但评估价仍按半年前5.8万/平米计算，而当前同小区二手房挂牌价已跌至4.2万/平米 [3] - 价格倒挂在二三线城市更为明显，南宁青秀区某法拍公寓甚至出现评估价高于周边新房备案价的现象 [3] 隐形成本与潜在风险构成高门槛 - 除首付外，买家需预备房产总值8%-15%的税费、原业主欠费、强制腾房律师费等隐形成本 [5] - 约32%的银行直供房存在租赁备案，受“买卖不破租赁”原则限制，部分租约签至2030年 [5] 银行信贷政策显著收紧 - 建设银行某支行不接受楼龄超20年的法拍房贷款，工商银行要求购买司法拍卖房产需额外提供担保 [7] - 某城商行将法拍房贷款不良率红线从3%下调至1.5%，导致近四成意向竞买人因无法获批贷款而放弃 [7] 市场情绪极度悲观 - 石家庄长安区某学区房拍卖围观人数突破1.2万，但无人出价，反映深度观望情绪 [9] - 易居研究院问卷调查显示，62%的潜在购房者认为当前抄底法拍房风险过高 [9] - 部分中介将常规二手房包装成“拟法拍房”来刺激成交，形成反向操作 [9] 银行尝试创新策略破局 - 光大银行杭州分行试点“以物抵债+开发商回购”模式，将流拍商业地产交由原开发商运营 [9] - 中国银行广东省分行联合公证处推出“法拍房尽职调查”服务 [9]

法拍房市场整体概况 - 10月法拍房市场供应量环比大幅下降31%，同比降13%，挂拍2.9万套，创下半年以来新低 [2] - 成交量逆势上涨3%，连续3个月站稳5000套以上，累计成交5169套 [4] - 全国平均成交率回升至21%，平均每5套有1套成交，重回年内均线水平 [4] 市场竞拍热度与价格表现 - 市场竞拍热度延续低位，成交房源的溢价中位数仅9.7% [4] - 34%的房源以底价成交，创年内新高 [4] - 仅5.3%的房源出价次数超100次，创年内新低 [4] - 变卖房源折价率增加最为显著 [4] 极端案例：深圳顶级豪宅法拍 - 深圳南山区华侨城纯水岸一栋独栋别墅以约3.65亿元成交，起拍价2.15亿元，溢价率接近70% [4] - 该房源单价高达约57万元/㎡，刷新深圳法拍房成交单价历史纪录，成为全国法拍市场中总价最高的住宅之一 [4] - 拍卖过程历经118次出价，单次加价幅度达百万级别 [4][7] 市场结构性分化：普通住宅与稀缺资产 - 34%底价成交的房源多为二三线城市普通住宅，缺乏学区、地铁、稀缺景观等硬核价值 [9][11] - 一线城市核心区稀缺资产（如独栋别墅）因地段核心、产品绝版、圈层共识而受顶级富豪追捧，被视为“硬通货” [12][13][14] - 法拍房市场反映出楼市从“雨露均沾”进入“分化时代” [14] 城市层面表现 - 10月全国新增挂拍超500套的城市仅剩5个，较9月腰斩一半 [15] - 重庆挂拍1430套，维持各城市首位 [16] - 挂牌500套以上的5个城市合计供应4450套，贡献全国约15%的新增供应量 [17] - 一线城市挂拍量：广州360套，深圳215套，上海163套，北京128套 [21] - 挂拍房源起拍总价：深圳12.8亿元全国第一，上海9.3亿元，北京7.9亿元，广州6.7亿元 [22] - 成交套数：广州205套霸榜第一，温州、杭州、宁波成交套数均不低于150套 [22] - 成交金额：深圳因王炸案例总金额达8.4亿元断层式第一，上海5.8亿元，杭州4.4亿元 [24] 未来挑战：银行直供房的冲击 - 银行直供房产权清晰、银行负责交割、交易流程简单高效，风险远低于法拍房，可能对法拍市场造成直接冲击 [27] - 银行直供房主要为部分较为优质、干净的抵押资产，而产权复杂、清场困难的法拍房将更适合拥有法律背景和雄厚资金的专业投资者 [27]

文章核心观点 - 银行通过线上平台直接挂牌销售"直供房"是金融机构不良资产处置模式从被动清收向主动管理转型的体现 [1] - 此举是特定经济环境下为化解银行自身风险、加速资金回笼并响应"保交楼、稳民生"政策的务实选择 [1] - 银行卖房是特殊时期的战术性选择，长远看需构建多层次、专业化、市场化的不良资产处置体系 [4] 银行"直供房"现象的背景与动因 - 受经济下行与房地产市场调整影响，个人按揭断供和开发贷违约增多，银行持有的法拍房和抵债资产规模持续扩大 [1] - 不良资产长期滞留消耗银行资本金并制约放贷能力，成为影响金融稳健运行的隐患 [1] - 传统法拍房渠道因税费不清、清场困难、无法贷款等问题流拍率高，资产价值在处置周期中持续贬损 [1] "直供房"模式的特点与优势 - 房源成交价普遍低于市场价16%至31%，凭借价格优势和清晰产权成为刚需购房者新选择 [1][2] - 交易流程规范透明，购房者可享受按揭贷款等配套金融服务，解决了法拍房需全款支付的痛点 [2] - 银行自主把控交易流程可减少信息不对称带来的法律纠纷，最大限度保全资产价值 [2] - 不良资产有序消化避免了恐慌性抛售对房价的冲击，为市场健康筑牢缓冲垫 [2] 银行直接卖房面临的挑战 - 银行缺乏专业销售团队、市场推广经验和客户资源，可能面临水土不服和成本收益失衡问题 [3] - 对房产合理评估、公平定价以及防范内部人员以权谋私对银行内控管理提出更高要求 [3] - 若出售房产在产权、物业费等方面存在瑕疵引发交易纠纷，将直接损害银行声誉 [3] - 集中入市的低价房源可能短期压制周边房价，如兰州某小区周边二手房成交均价较上半年下跌4.2% [3] 其他不良资产处置路径 - 将不良资产打包剥离给资产管理公司是主流选择，2024年中国信达等机构收购银行不良资产规模超2200亿元 [4] - 银行可设立特殊资产事业部，或通过资产证券化产品引入资本市场投资者实现风险共担 [4] - 对于暂时难售房产，可通过改造为长租公寓或保障性租赁住房模式盘活资产，契合"租购并举"政策 [4] - 针对"保交楼"项目，银行可与地方政府、优质房企合作注入续建资金或开展共益债投资 [4]

银行不良资产处置模式转型 - 金融机构不良资产处置正从被动清收向主动管理转型 [1] - 银行通过线上平台直接挂牌销售"直供房"以主动化解风险 [1] - 消费金融公司、汽车金融公司等非银机构也在加大个贷不良资产出清力度 [1] 银行下场卖房的背景与动因 - 受经济下行与房地产市场调整影响，个人按揭断供和开发贷违约增多，银行持有的法拍房和抵债资产规模持续扩大 [1] - 传统法拍渠道因税费不清、清场困难、无法贷款等问题流拍率高，资产价值在处置周期中持续贬损 [1] - 此举旨在化解银行自身风险，响应保交楼和稳民生政策，避免资产贱卖并维护市场稳定 [1] 银行直接卖房的优势 - 对银行而言能显著提升资产处置效率，加速资金回笼，并通过自主把控交易流程减少信息不对称和法律纠纷 [2] - 对购房者而言，"直供房"成交价普遍低于市场价16%至31%，交易流程规范透明，并能享受按揭贷款等配套金融服务 [2] - 对市场而言，不良资产有序消化避免了恐慌性抛售对房价的冲击，为市场健康发展提供缓冲 [2] 银行直接卖房面临的挑战 - 银行缺乏专业销售团队、市场推广经验和客户资源，可能面临水土不服和成本收益失衡问题 [3] - 对银行内控管理提出更高要求，需防范房产评估定价不公及内部人员以权谋私 [3] - 集中入市的低价房源可能短期压制周边房价，例如兰州某小区周边二手房成交均价较上半年下跌4.2% [3] 其他不良资产处置路径 - 将不良资产打包剥离给资产管理公司是主流选择，2024年中国信达等机构收购银行不良资产规模超2200亿元 [4] - 银行可设立特殊资产事业部，或通过资产证券化产品引入资本市场投资者实现风险共担 [4] - 对于暂时难售房产，可改造为长租公寓或保障性租赁住房，契合租购并举政策导向 [4] - 针对保交楼项目，银行可与地方政府、优质房企合作注入续建资金或开展共益债投资 [4]