市场现状：价格下跌驱动成交量回升 - 2025年11月，一线城市二手房成交量冲高至4.9万套，创7个月新高[1] - 成交量上升主要由“以价换量”驱动，业主降价促成集中交易，例如深圳业主以低于心理价位15%的价格成交[1][3] - 2025年6月至11月，一线城市二手房价格环比跌幅从0.7%扩大至1.15%，持续的价格下跌刺激了买家基于“性价比”的购买意愿[1] 供需结构：高库存与置换链条 - 二手房挂牌量持续攀升，例如深圳的挂牌量从年初的6.7万套涨至11月的8.9万套，北京、上海也维持高位，形成买方市场并打开议价空间[3] - “以价换量”疏通了置换链条，2025年下半年，在成交量活跃的城市，“卖一买一”的连环单比例有所回升[3] - 市场面临巨大库存压力，广义库存（包括已建成未售及已出让土地未开发项目）去化周期在一些二线城市甚至超过5年，海量潜在供应抑制价格快速反弹[5] 政策导向：稳定市场与消化库存 - 政策方向明确转向“稳住别跌太猛，并慢慢消化库存”，2025年政府工作报告提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”[5] - 新工具出现，地方政府利用专项债等资金直接收购存量商品房，用于保障性租赁住房、人才公寓，以帮助开发商回笼资金并减少市场待售房源[6] - 金融政策为合理需求减负，2025年首套房贷利率降至历史低点，许多城市取消“认房又认贷”，二套房首付比例也大幅下调[8] 市场本质与投资逻辑转变 - 当前市场正处于“挤水分”阶段，房价中过去的过度金融化和投机预期正在被挤出，使房产回归由真实居住需求和居民收入支撑的价值本位[9] - 对于有真实居住需求的买家，当前核心城市配套成熟片区的价格经过调整后，是可以用合理价格解决居住问题的时机[9] - 对于投机性购房，高库存决定了未来几年市场主旋律是“消化存量”而非“创造暴涨”，买入后可能面临漫长横盘期，持有现金更具主动权[11] - 房产属性正从金融投资品转变为需要考量居住品质和使用价值的昂贵耐用消费品，市场进入买方市场阶段[12]

香港楼市现状 - 香港私人住宅售价指数在连续三年下跌后，于今年前九个月止跌回升，涨幅约1.14% [2] - 9月份楼价指数创18个月来最大单月涨幅，按月上升1.32%，报292.5点 [2] - 楼价指数从五月至今已连续四个月上涨，累计涨幅达2.1% [2] - 香港一手住宅成交量自2月到10月持续走高，连续8个月突破1500宗 [4] - 10月份一手住宅成交量达到2031宗，创下21年来最佳成交记录 [4] 香港楼市回暖原因 - 政策方面，香港于今年2月全面"撤辣"，大幅降低印花税并放宽外地人购房门槛，直接激活市场 [6] - 利率环境友好，港币跟随美元，美联储降息带动香港房贷利率下降，减轻购房者还款压力 [6] - 人才引进见效，今年前7个月各项人才计划批出超过34万宗，22万多人才已抵港，其中九成以上来自内地，产生住房需求 [8] - 经济基本面向好，香港经济稳健复苏为楼市回暖提供基础 [8] - 今年前三季度，内地买家在香港楼市成交9900宗，总金额941亿港元，创历史新高，在5000万港元以上二手豪宅交易中占比超四成 [10] 内地楼市现状与预测 - 瑞银等机构预测内地楼市可能要到2027年才能真正止跌 [12] - 高层正研究新一轮救市政策，包括财政贴息、提高个税抵扣额、降低交易税费等 [12] - 除北京、上海、深圳核心区域外，其他地方的限购政策基本已放开 [12] 内地政策工具分析 - 货币政策方面，降准对楼市刺激作用已微乎其微，因大家不愿贷款买房且民营企业忙于还债 [14] - 降息能利好楼市，但银行净息差已低至1.33%，加上提前还贷潮，央行在降息上特别谨慎 [14] - 9月以来美联储已降息两次，内地一次未跟进，12月跟进概率依然不大，下次降息可能要等到2026年一季度 [14] - 财政政策方面，中央财政可出钱给新购房和存量贷款客户每户贴息100-150个基点，将按揭利率降至1.5%左右 [16] - 提高个税抵扣额作用有限，交易税费减免是大概率会出台的政策，放开北上深限购、中央收购新房作保障房等也是可能选择 [18] - 对比香港，内地一线和强二线城市不缺人，缺的是钱和政策支持，关键看12月政治局会议和中央经济工作会议的政策 [18]

广州保利新楼盘实地观察 - 公寓产品去化迅速，有台湾买家一次性购入六套，包括38平户型，42平公寓总价约90万元 [1] - 公寓租售比表现突出，双钥匙loft月租金可达4000元以上，租售比超过4% [1] - 住宅产品定位改善，板楼设计一梯一户，单价超5万元，117平和124平户型总价在500-600万元区间 [1] - 现场看房人气旺盛，短时间内观察到超过10组客户到访，显示近期买家活跃度较高 [1] 不同能级城市房地产市场分化 - 广东三线城市已无法通过贝壳平台查询成交价，市场透明度下降 [2] - 广州人均个税为2597.7元，远低于上海(9535.3元)、北京(8772元)和深圳(7126.9元)，甚至低于杭州(4869.3元)，引发对其一线城市房价支撑力的质疑 [6] - 全国70个大中城市二手房价格全面下跌，无一上涨，且一线城市环比跌幅扩大，单月跌幅接近1%，呈现加速下跌态势 [6] 房地产作为投资品的特性分析 - 房地产是永续行业，长期看核心城市房价仍将向上波动，但上涨动力主要来自新建商品房和次新房，而非老旧二手房 [3][8] - 房产会随时间推移而折价，房龄差异导致二手房相对新房均价出现折价，且折价幅度随房龄增加而扩大，时间成为房产的敌人而非朋友 [8][9] - 与股票、黄金等投资品不同，房产的物理折旧特性使其不具备同质化交易特征，老旧房产市场需求显著减弱 [9] - 投资视角应聚焦二级市场（二手房），而非一级市场（新房），因个人投资者主要通过二手房市场实现资产变现 [7] 房产老化对资产价值的实证影响 - 以重庆某2012年建成小区为例，经过十余年时间，小区外观从次新房状态迅速老化至破败不堪，显示商品房物理折旧速度可能快于预期 [10] - 房龄达到40年、50年或70年的老旧房产预计将难以吸引二手买家，长期持有房产面临显著的价值折损风险 [9][10]

政策支持 - 2025年前三季度全国约200省市（县）出台房地产政策超470条 [1] - 多地通过放宽限购、取消限售、发放购房补贴等方式激发市场活力 例如长春对一次性付款购买新房的个人每套发放1.5万元购房消费券 河南对9月1日至12月31日期间购买首套和第二套新建商品住房的家庭给予补贴 [3] - 北京明确居民家庭购买五环外商品住房不限套数 上海优化房产税政策 深圳放宽非核心区域购房资格 武汉从公积金贷款认定等八个方面完善政策 [3] 市场成交表现 - 9月1日至29日北京新房网签0.32万套 同比增长12.6% 环比增长21.6% [4] - 9月5日至10月6日深圳二手住宅网签3699套 同比增长32.63% 国庆中秋假期期间湖北省房地产销售面积同比增长12.9% [4] - 9月一线城市合计成交160万平方米 环比上升16% 同比上升1% 百强房企实现销售操盘金额2527.8亿元 环比增长22.1% 同比增长0.4% [4] - 8月份新房和二手房找房热度环比分别上升0.6%和1.0% [4] 房企营销活动 - 房企在国庆中秋假期期间大力促销 核心城市新房供应量显著增加 [6] - 深圳推出"国庆中秋深圳好房活动" 汇聚近百个优质在售楼盘 [7] - 广州有新房项目开盘日销超200套后加推 首日劲销超50套 三日成交超百套 吸引超千组客户到访 另有项目通过社区活动实现成交额突破1.6亿元 [7] 房交会等大型活动 - 辽宁举办全省秋季房交会 重庆启动线上房地产展示交易会 [8] - 武汉金秋购房节集中展示100多个精品楼盘 提供超1万套优质房源 现场人流约2.3万人次 意向成交1652套 [8] - 湖北天门组织乡镇购房需求人群进城看房 现场发放购房消费券 [8] 二手房市场 - 政策降低购房门槛后 二手房成交速度明显提升 客户决策加速 [10] - 深圳罗湖区某二手房交易中心假期日均签约量约15到20单 [10] - 南京和苏州取消商品住房限售政策后 二手房市场咨询量明显活跃 [10]

楼市整体趋势 - 中原城市领先指数CCL最新报140.27点，按周上升0.24%，创2024年8月初后的61周新高 [1] - 整体楼价呈现逐步回升趋势，CCL目标挑战143.02点，与当前水平相差2.75点或1.96% [1] - 2025年楼价累计上升1.92%，较2025年3月财政预算案前的低位134.89点上升3.99% [1] - 八大楼价指数中，新界东累计升幅最大，达5.43%，而新界西和大型单位指数则分别下跌0.69%和1.41% [3] 驱动因素分析 - 楼市气氛转旺受惠于施政报告正面支持、减息及股市造好，刺激买家入市信心 [1] - 楼价于2025年5月见底微升，当时拆息回落且H按息率再度低于封顶息率 [1] - 近期多个新盘推售活动活跃，包括油塘、湾仔、元朗等地均有新盘公布价单或发售 [2] 分区及分类楼价表现 - 港岛CCL_Mass报143.86点，按周大幅反弹5.45%，创2019年6月以来的最大单周升幅，指数创2024年5月中后的72周新高 [3] - 九龙CCL_Mass报138.01点，按周下跌0.53%，连续下跌两周累计1.16% [3] - 新界东CCL_Mass报156.43点，按周下跌1.20%，新界西CCL_Mass报127.48点，按周下跌1.42%，连续下跌三周累计1.70% [3] - 中小型单位楼价指数（CCL(中小型单位)）报140.54点，按周上升0.46%，创2024年7月初后的65周新高，而大型单位楼价指数（CCL(大型单位)）报138.86点，按周下跌0.91% [2] 市场事件影响 - 汇丰控股拟私有化恒生银行并撤销其上市地位，该事件对本地二手楼价的影响预计将在2025年10月底公布的CCL中开始反映 [2] - 现货金价首次突破每盎司4000美元大关 [2]

政策支持 - 长沙、岳阳、株洲、湘潭等地密集出台楼市支持政策，覆盖公积金贷款、人才引进、多子女家庭、以旧换新等多个方面，形成多维度政策支撑体系[4] - 长沙市推出“以旧换新”购房补贴政策，对一年内卖旧买新的家庭或个人按新房总价1%给予补贴，单套最高3万元 岳阳市对换购新建商品住房的个人给予每套3000元补贴，并对出售自有住房后一年内重新购房的提供个人所得税退税优惠[4] - 岳阳市对符合生育政策的三孩及以上家庭购买新建商品住房最高可获10万至20万元不等的购房奖励，二孩及以上家庭公积金贷款额度可提高30%至50%[4] - 多个城市下调公积金贷款利率，统一首付比例，株洲、岳阳明确公积金贷款首套房首付比例降至15%，并推出贷款期限灵活调整、支持“商转公”等措施 湘潭市宣布商业性个人住房贷款不再区分首套、二套房最低首付比例和利率[4] 市场表现 - 2025年1-8月，长沙商品房累计成交面积达241.71万平方米，成交金额344.33亿元，市场活跃度稳步提升[5] - 今年5月长沙新房成交量达到年度峰值，环比增幅接近七成，市场去化周期缩短至14个月，库存去化速度加快[5] - 华润置地、招商蛇口和中建信和占据长沙市场销售业绩前三甲，长沙瑞府、建发观云和运达会展湾等优质项目位列销售金额前十[5] - 长沙市场主力成交面积段集中于130-144平方米，主力总价段维持于150万-200万元，改善型需求持续释放，200平方米以上、总价500万元以上的品质改善产品占比也有所增长[5] 行业活动 - 湖南省“安居芙蓉·畅购好房”金九银十惠民置业活动于9月1日启动，采用“政府引导、协会搭台、企业唱戏、媒体助阵、百姓受益”模式，集中释放政策红利[6] - 活动期间，房地产企业、金融机构、中介机构、装饰装修及家具家电企业等联合推出“购房+装修+家电”优惠大礼包，推动政策全面落地[6] - 株洲市于9月30日启动“安居建宁·畅购好房”国庆黄金周惠民置业活动，打造“选房—装修—置家”一站式服务链 湘潭市以“我爱湘潭我的家·安居莲城，畅购好房”为主题，整合企业优惠与政策宣传[6] 企业举措 - 株洲市包括东部美的城、高科万丰上院、华晨新里程等在内的多家房企推出特价房源、首付分期、购房送车位/物业费/家电等举措，部分项目单价低至3888元/㎡起[7] - 家博整装、大唐装饰等家装企业推出设计费折扣、主材集采优惠与政府装修补贴，进一步降低购房与装修成本[7] - 岳阳市推出“购房即入学”政策，明确购买新建商品房的购房人子女可享受房产所在地公办学校学位，增强教育配套吸引力[7] 服务优化 - 株洲市将房产、家装、家居三大板块整合展示，帮助市民“一站式”完成置业规划 长沙市组织“好房子·好品质”现场观摩活动，强化项目透明展示与品质承诺[8] - 岳阳明确140平方米及以下家庭首套或二套住房契税按1%征收，株洲允许公积金贷款期限延长至男性65周岁、女性60周岁，增强政策覆盖面与适应性[8]

楼市政策刺激 - 多地政府推出购房补贴等激励措施以刺激市场 广西提供1 2亿元购房补贴 每套新房补贴1万元现金 每个车位补贴1000元 [3] - 延吉市提供每平方米500元补贴 最高补贴5万元 并辅以家电券 税费减免和贷款优惠等组合政策 [3] - 河南通过举办上百场房展会为购房者提供优惠 广东中山针对港澳同胞推出推荐购房现金奖励 奖励比例为3% [3] 返乡置业趋势 - 国庆期间返乡置业需求高涨 在政府补贴政策加持下购房热度直线飙升 [4] - 部分外出务工年轻人倾向于回二三线城市购房 因当地房价相对亲民且叠加政府补贴和开发商优惠 购房门槛显著降低 [4] 市场前景分析 - 当前政策主要集中在二三线城市 旨在契合季节性返乡置业需求并稳定楼市 [5] - 行业短期可能因补贴政策迎来回暖 但长期健康发展需依赖高质量住房供给和稳定市场预期 [5]

政策动向 - 国务院采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [1] - 北京对五环外住房限购及公积金政策实施精准松绑 维持核心区调控框架 [1] - 上海放开外环区域购房套数 明确在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房 [2] - 福州出台16条支持政策 包括精简规划建设审批 优化容积率计算规则 优化项目规划管理 优化项目验收机制和支持项目预售回款 [2] 区域市场表现 - 2025年8月福州五区住宅签约2515套 环比7月增加460套 创年内新高 [3][6][12] - 2025年8月福州八县市区住宅签约841套 环比7月减少207套 [3][14] - 2025年8月福州全市住宅签约3356套 环比7月增加253套 增幅8.15% 连续三个月上涨 [8] - 2025年1-8月福州五行政区累计签约11859套 签约面积1162899平方米 八县市区累计签约10582套 签约面积1197324平方米 [3] 项目层面表现 - 晋安区8月签约2008套 环比7月增加648套 占据五区整体份额79.84% 主要因安商房楼盘"东栾郡"集中备案 [4][5][9][12] - "东栾郡"单盘8月19-24日期间签约1652套 占据五区8月总签约量三分之二 [5] - 福清市8月签约248套 长乐市签约180套 分别位列八县市区前两位 [8][14] 面积指标分析 - 2025年8月福州五区签约面积215920平方米 环比7月增长 创年度首个突破20万平方米的月份 [3][4] - 八县市区因户型面积较大 8月签约面积104213平方米 套均面积123.91平方米 高于五区的85.85平方米 [3][10] - 晋安区8月签约面积155862平方米 套均面积77.62平方米 [9] - 福清市8月签约面积41968平方米 套均面积169.22平方米 为各区县最高 [10]

现楼按揭市场表现 - 2025年8月现楼按揭登记量达6,629宗 较7月5,429宗按月回升22.1% 创23个月新高[1][2] - 增长动力来自楼市交投畅旺及新居屋入伙 高宏苑贡献约850伙 安柏苑约120伙[1] - 首8个月现楼按揭累计39,842宗 按年增长18.2%[3] 银行现楼按揭竞争格局 - 前四大银行市占率合计77.5% 较上月提升4.3个百分点[2] - 中银香港以33.8%市占率居首 按月增2.5个百分点 连续11个月保持冠军[2] - 汇丰银行市占率23%排名第二 恒生银行13.7%第三 渣打银行7%第四[2] 楼花按揭市场动态 - 8月楼花按揭登记376宗 较7月下降52.6% 创三个月新低[3] - 主要因朗天峰项目上月集中登记 SIERRA SEA项目贡献约140宗[3] - 首8个月楼花按揭累计4,314宗 按年大幅增长90.5%[3] 银行楼花按揭竞争格局 - 中银香港市占率30.1% 按月增3.4个百分点 超越汇丰重夺首位[3] - 汇丰银行市占率25.5%降至第二 恒生银行13.8%第三 渣打银行8.5%第四[3] 市场驱动因素 - 5-7月拆息下跌带动按息下调 减轻供楼负担[1] - 转买为租及买楼收租需求持续活跃 金融市场造好提振信心[1] - 美国减息预期及施政报告潜在利好政策支撑市场势头[1]

周末成交表现 - 中原地产十大屋苑周末录得7宗成交 按周减少1宗或12.5% 零成交屋苑达6个[1] - 美联物业十大指标屋苑周末录得9宗成交 按周增加12.5% 连续两周上升但维持单位数水平[1] - 按区域分布：新界区成交最活跃共5宗（嘉湖山庄占4宗） 九龙区2宗 港岛区零成交[1] 月度成交数据 - 中原地产统计8月十大屋苑共录159宗成交 较7月减少20.5%[1] - 美联物业统计8月十大屋苑录158宗成交 较7月194宗环比下降18.6%[1][3] - 15大屋苑周末成交15宗 按周显著增加36.4%[1] 区域市场分化 - 港岛区三大指标屋苑（太古城/康怡花园/海怡半岛）8月仅录46宗成交 环比下跌23.3%[3] - 九龙区四大指标屋苑8月录65宗成交 环比减少12.2%[3] - 新界区三大指标屋苑8月录47宗成交 环比下降21.7%[3] 市场动态与驱动因素 - 港岛区新盘低价开售及九龙区货尾盘减价对二手市场形成压力[1] - 港股向好带来财富效应 一手市场热销促使资金涌入楼市[2] - 15大指标屋苑周末预约看楼量连续6周上升 反映刚性需求旺盛[2] 政策预期与市场展望 - 市场期待9月美联储减息决策及施政报告利好政策出台[1][2] - 优质盘源逐渐枯竭制约二手交投 维持稳步向好局面[2] - 若施政报告措施超预期 可能成为二手楼市突破向上的契机[2]