核心观点 - 通过供需两端协同发力，短期内助力房地产市场止跌回稳，中长期引导向"高品质、低风险、可持续"的新发展模式转型 [1][14] 新型城镇化与住房需求 - 我国常住人口城镇化率从2012年的53 1%提高到2024年的67%，城镇人口达9 4亿，2013-2024年累计实现1 5亿农业转移人口进城落户 [2] - 城镇化率快速提升支撑了过去20年房地产业高速发展，2024年全国城镇人均住房面积达40平方米 [2] - 城镇化进入稳定发展期后，农业转移人口市民化带来的刚性住房需求仍是行业基本盘，常住人口与户籍人口城镇化率差距仍待弥合 [3] 城市群与区域发展格局 - 未来房地产增量需求将集中在长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群及都市圈 [5] - 2025年住宅开发土地成交额前5城市占全国300城的42%，30城市新房成交面积占全国百城58% [5] - 县域城镇化潜力巨大：386个县级市中208个城镇化率低于60%，1496个市辖县中1356个城镇化率低于60%，这些区域常住人口达6 1亿，平均城镇化率仅44% [6] 城市发展与供给优化 - 特大城市将走内涵式发展道路，严格控制新增房地产开发用地规模，加大存量土地和商品房收储力度 [8] - 优化增量结构，加大城市更新力度，盘活核心区低效土地，增加高品质改善型住宅供应 [8] - 城市更新行动将聚焦老旧小区改造和基础设施提升，住建部数据显示我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造 [9][10] 住房品质升级趋势 - 2025年"好房子"首次写入政府工作报告，新一轮住房产品迭代周期开启 [12] - 新建住宅标准提高：层高不低于3米，4层起设电梯，每套住宅至少一个卧室满足日照标准 [12] - 核心区域优质地块集中供应，"好房子"项目凭借品质优势销售表现突出，有望形成新的价格基准 [13]

公募基金规模 - 截至2025年5月底公募基金总规模达33 74万亿元环比增长6255 33亿元增幅1 87%连续第八次创历史新高 [1] - 货币基金规模首次突破14万亿元达14 40万亿元环比增长4071 30亿元增幅2 91%贡献总规模增长的65 1% [1][4] - 债券基金规模6 78万亿元环比增长2218 76亿元增幅3 38%贡献总规模增长的35 5% [1][4] 股票基金 - 股票基金规模4 58万亿元环比微增34 31亿元增幅0 07%但份额减少462 26亿份至3 46万亿份显示资金净流出 [1][2] - 5月股票型基金新发规模仅265 87亿元环比下降59%增量资金不足 [3] - A股市场推动净值增长上证指数上涨2 09%沪深300上涨1 85%但科技股回调导致资金流出高估值板块 [2][3] 混合基金 - 混合基金规模3 57万亿元环比减少134 43亿元降幅0 38%份额减少264 83亿份至3 03万亿份创历史新低 [1][2] - 清盘潮和调仓压力持续导致规模收缩 [4] 债券基金 - 央行降准降息推动债券价格上涨上交所和央行鼓励科技创新债券发行信用债ETF规模突破3000亿元 [3] - 5月债券型基金新发规模307 22亿元占全市场近47%利率债和信用债产品占主导 [3] 货币基金 - 银行存款利率下行3年期和5年期定存利率降幅达30BP大额存单利率同步下调资金从银行转向货币基金 [3] - 股市波动加剧投资者增持货币基金作为现金管理工具银行理财和保险资金等机构加大配置以满足流动性需求 [3] 跨境基金(QDII) - QDII规模6542 78亿元环比增长102 54亿元增幅1 59%规模创历史新高但份额减少166 22亿份 [1] - 60家合格境内机构投资者合计获批21 2亿美元QDII额度每家机构获批额度在1千万至5千万美元不等 [4] - 港股和美股表现强劲恒生科技指数上涨1 15%标普500修复贸易摩擦冲击吸引资金布局海外权益资产 [4] 市场动态 - 小盘股表现优于大盘股中证1000上涨2 09% [3] - 《推动公募基金高质量发展行动方案》落地或推动产品创新如浮动费率基金和科创债券ETF [4]