特此公告。 万科企业股份有限公司 关于在交易商协会披露《关于 2022 年度第四期中期票据 2025 年第一 次持有人会议的答复公告》的提示性公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2025-157 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 万科企业股份有限公司（以下简称"公司"）在中国银行间市场交易商协会 网站（简称"交易商协会"，www.nafmii.org.cn）披露了《关于 2022 年度第四期 中期票据 2025 年第一次持有人会议的答复公告》。根据相关规定，公司同步在巨 潮资讯网（www.cninfo.com.cn）对该公告予以刊登，供参阅。 万科企业股份有限公司 董事会 二〇二五年十二月十五日 债券代码：102282715 债券简称：22 万科 MTN004 万科企业股份有限公司关于 2022 年度第四期中期票据 2025 年第一次持有人会议的答复公告 万科企业股份有限公司 2022 年度第四期中期票据 2025 年第 一次持有人会议已形成决议并于 2025 年 12 月 15 日公告，本公 ...

公告编号：〈万〉2025-156 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 万科企业股份有限公司（以下简称"公司"）在中国银行间市场交易商协会 网站（简称"交易商协会"，www.nafmii.org.cn）披露了《关于万科企业股份有 限公司 2022 年度第四期中期票据宽限期内本息偿付安排的公告》。根据相关规 定，公司同步在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）对该公告予以刊登，供参阅。 特此公告。 万科企业股份有限公司 董事会 二〇二五年十二月十五日 万科企业股份有限公司 关于在交易商协会披露《2022 年度第四期中期票据宽限期内本息偿 付安排的公告》的提示性公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 三、宽限期约定及其他需说明事项 根据《万科企业股份有限公司 2022 年度第四期中期票据募 集说明书》中的约定，对未能按期足额偿付债务融资工具本金或 利息的违约情形设置了 5 个工作日的宽限期。宽限期内应以当期 应付未付的本金和利息为计息基数、按照票面利率上浮 5BP 计算 利息。 公司计划于宽限期内召开万科企业股 ...

华谊兄弟财务与经营困境 - 公司及其法定代表人王忠军新增限制消费令，涉及广告合同纠纷，此前已被执行1140万余元 [3] - 2024年第三季度营业收入为6259.56万元，同比下降31.61%，净亏损3946.2万元，基本每股收益-0.01元 [3] - 自2018年至2024年，公司7年累计亏损超过82亿元 [1][3] - 截至12月12日收盘，公司股价报2.23元，总市值仅剩61.87亿元，不及巅峰时期的十分之一 [1][3] 贵州茅台市场调控政策 - 公司近期推出控量政策，涵盖短期减负与中长期结构性改革 [1][4] - 短期措施：2025年12月内，停止向经销商发放所有茅台产品（预付款已完成），直至2026年1月1日再择机恢复，旨在年底为经销商减负，防止恐慌性抛售 [4] - 中长期改革：计划在2026年大幅削减非标产品配额，从源头减少挤压经销渠道利润的产品供应 [4] 人工智能与半导体产业动态 - 中国信息通信研究院数据显示，2025年人工智能核心产业规模有望突破1万亿元 [7] - 生产制造环节的大模型应用案例占比从去年的19.9%增长至25.9% [7] - 消息人士称，英伟达正考虑提高H200芯片产量 [1][8] - OpenAI调整薪酬政策，取消了员工需工作满六个月才能获得股权归属的“归属悬崖”规定，以防止AI人才外流 [1][11] - 甲骨文公司否认其与OpenAI合作的数据中心项目延迟，称所有里程碑均按计划推进 [10] 汽车行业政策与市场 - 国家市场监督管理总局发布《汽车行业价格行为合规指南（征求意见稿）》，规定车企除依法降价处理积压商品外，不得以其他方式使出厂价低于生产成本，并强制明码标价 [3][4] - 长城、长安、小鹏、北汽、比亚迪等车企已表态支持该指南 [4] - 全球最大的汽车安全试验中心在浙江宁波投入使用，该中心拥有吉尼斯认证的全球最大占地面积和最全测试功能 [1][6] - 一汽-大众天津分公司的新车型AU336已正式进入试生产阶段，预计明年将有两款新车型在津量产 [6] 机器人及前沿科技进展 - 松延动力与慧辰股份达成战略合作，获得旗下小布米（Bumi）人形机器人1000台订单，该机器人预售价9998元，身高不足1米，目前已获数千台预售订单 [5] - 宇树科技宣布首发人形机器人“App Store”，用户可上传或下载机器人动作模型 [12] - 中国企业XREAL与谷歌合作开发的Project Aura AR眼镜亮相，这是全球首款搭载Android XR平台及GeminiAI的消费级AR眼镜，计划于2026年上市 [13] 消费电子与硬件市场 - 截至2025年第49周，苹果iPhone 17系列在中国市场销量已达约1329.53万部 [8] - 10月份，苹果在中国智能手机销量同比增长37%，创历史新高，市场份额达到25% [8] - iPhone 17系列的基础版、Pro版、Pro Max版销量均实现中高两位数增长，其中基础版增长最快 [9] - 苹果公司近期以2.16亿美元全现金收购两栋办公楼，过去一年在湾区房地产收购支出已超过10亿美元 [9] 金融市场与公司资本活动 - 六大国有银行陆续开启2025年中期分红派发工作，合计金额超过2000亿元，分红比例均保持在归母净利润的30%或以上 [6] - 万科“22万科MTN004”债券的三项展期议案均未获持有人会议有效通过，公司仍有5个工作日宽限期进行谈判 [7] - 安博通公告称，拟启动H股上市的前期筹备工作，授权期限为12个月 [12] - 摩尔线程回应“闲置募集资金现金管理”公告，称75亿元为现金管理额度上限，实际管理金额将明显小于上限，不影响募投项目实施 [9] 其他行业及公司要闻 - SpaceX被报道已启动华尔街投行甄选程序，为潜在IPO提供顾问服务，目标估值约1.5万亿美元 [2][10] - 若SpaceX成功上市，持有约42%股权的马斯克有望成为全球首位“万亿美元富豪” [2] - lululemon今年以来股价下跌46.40%，市值蒸发约250亿美元，其任职超七年的CEO Calvin McDonald将辞去职务，消息公布后公司股价盘后上涨10% [7][8] - 影片《阿凡达3》预售总票房突破2000万元 [10] - 华尔街多家大行如德意志银行、摩根士丹利、高盛集团预测美元将在明年恢复下跌态势 [10] - 中央财经大学报告显示，2023年全国劳动力人口平均年龄为39.66岁，较1985年的32.25岁显著上升 [2]

AI行业人才与薪酬竞争 - OpenAI彻底取消新员工股权授予等待期 以鼓励新员工承担风险并留住人才 [4] - 此前OpenAI已将新员工股权授予等待期从行业标准的12个月缩短至6个月 此次彻底取消标志着AI行业人才竞争白热化 [5] - 竞争对手如Meta、谷歌和Anthropic纷纷开出价值1亿美元甚至更高的薪酬包来吸引顶尖研究员 [5] - OpenAI预计今年在股权薪酬上的支出将高达60亿美元 几乎是其预计收入的一半 [5] 消费与金融政策 - 商务部、中国人民银行、金融监管总局联合发文 提出3方面11条政策措施以更大力度提振消费 [7] - 具体举措包括适当减免汽车以旧换新过程中提前结清贷款产生的违约金 积极向服务消费和养老领域经营主体发放贷款 [7] - 支持探索扩大消费积分应用 结合县域商业和农村电商发展探索开发专属贷款产品 支持农村流通发展融资需求 [7] 房地产企业债务动态 - 万科“22万科MTN004”中期票据的三份展期方案均未获得持有人会议通过 其中一份无条件展期议案支持率为零 [8] - 该债券原定兑付日为12月15日 若未能偿付可进入5个工作日宽限期但需支付票面利率上浮5个基点的利息 [8] - 此次议案使万科今年后续37亿元债券的展期谈判前景蒙上阴影 可能推高市场对公司进行债务重组的预期 [8] 劳动力市场结构变化 - 2023年全国劳动力人口平均年龄为39.66岁 [9] - 内蒙古取代东三省成为当前全国劳动力平均年龄最老的省份 劳动力年龄结构最年长的五个省份依次为内蒙古、黑龙江、辽宁、吉林、四川 [9] - 劳动力年龄结构最年轻的五个省份依次为海南、西藏、广东、贵州、新疆（由高到低排列） [9] - 年龄结构变化受本地人口年龄结构和人口流动影响 人口流动直接受产业结构、相关政策及政府支持力度影响 [9] 医疗保障与生育政策 - 国家医保局目标明年基本实现政策内分娩个人“无自付” 合理提升产前检查费用保障水平 [10] - 目前吉林等7省已实现住院分娩费用全额保障 全国生育保险参保2.55亿人 [10] - 31省份及新疆兵团已将辅助生殖纳入医保 95%统筹区直接发放生育津贴 [10] - 下一步将扩大覆盖至灵活就业者等群体 探索制定产检服务包 纳入分娩镇痛医保支付 并全面推行津贴直发 [10] 科技产品与监管动态 - 字节跳动旗下AI大模型“豆包”上线手机助手并与中兴通讯合作推出“豆包手机”努比亚M153 拥有系统级权限试图重塑人机交互逻辑 [18] - 知情人士回应关于豆包手机因网络安全等问题被监管约谈的报道 称消息不实 [17][18] - 微软消费者生成式AI主管穆斯塔法・苏莱曼强调要推动“符合人类利益”的超级智能 承诺若出现危及人类的结果会立刻停止 [25] - 苏莱曼宣布正式启动超级智能计划 并强调微软相信唯有将系统设计为服务人类才能确保成功 [26] 空调行业技术路线 - 格力电器董事长董明珠回应空调“铝代铜”问题 表示铝可以替代铜但当前技术尚未达到铜的同等技术条件和保障 格力坚持不用“铝代铜” [21] - 格力表示铜材在导热性、耐腐蚀性和长期可靠性方面具有优势 在没有100%把握之前不会铝代铜 [21] - 海尔、美的、小米等多家企业联合发声将遵守《空调铝强化应用研究工作组自律公约》 共同维护行业整体形象与竞争力 [21] 金融市场与监管 - 中国人民银行开展6000亿元买断式逆回购操作 期限为6个月（182天） [25] - 浙江证监局对私募机构优策投资罚款2100万元 对3名责任人员罚款1425万元 对实际控制人采取终身证券市场禁入措施 [25] 地方产业政策 - 《毕节市推动工业高质量发展若干政策措施》正式施行 涵盖资金支持、企业培育、创新发展等多方面 [25]

公司融资与债务动态 - 万科一笔余额20亿元、年利率3%的中期票据“22万科MTN004”展期方案未获通过，三份议案均未获得90%以上赞成票而失效，该债券本金兑付日为2025年12月15日 [1] - 保利发展计划发行总额不超过50亿元的可转换公司债券，募集资金将用于总投资额222.21亿元的9个房地产开发项目 [2] - 南山控股及其控股子公司拟向控股股东中国南山集团申请70亿元借款额度，有效期三年且可循环使用，预计利息总额不超过6亿元 [5] 土地市场与项目进展 - 碧桂园此前以27.4亿元摘得的佛山南海大沥改造项目部分地块被重新挂牌，此次挂牌地块占地2.16万平方米，起拍价4.01亿元，折合楼面价6186元/平方米，较其2023年摘牌时的楼面价约1.09万元/平方米大幅下降 [4] 行业政策与市场举措 - 山东省发布住房“以旧换新”指导意见，系统构建了“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式的政策框架，并提出支持“兜底收购”机制、鼓励市场化收购二手房、探索老旧住房原拆原建等15条具体措施 [3]

文章核心观点 - 万科获得大股东220亿元专项借款并完成“历史性刚兑” 被市场解读为房地产行业迎来转机的积极信号 标志着行业信心拐点已现 [1] - 行业整体债务压力依然巨大且分化明显 万科“刚兑”具有强示范作用 证明了优质房企在政策与股东支持下有能力化解债务风险 并打破了“头部房企必然违约”的恐慌情绪 [5] - 房地产市场的信心拐点已显现 但行业深层调整仍在继续 转型需要时间 此次“刚兑”是信心修复的“催化剂” 而非全面复苏的“终点站” [6] 万科“历史性刚兑”具体举措 - 2025年11月2日 万科与第一大股东深铁集团签署协议 深铁集团将提供总额不超过220亿元的专项借款 全部用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [2] - 截至公告日 深铁集团已实际提供197.1亿元借款 预计本息总额不超过236.91亿元 借款期限最长3年 利率遵循市场化原则且不低于金融机构借款水平 [2] - 万科以经营性房地产、固定资产及股权等优质资产作为担保 抵质押率控制在50%至70%之间 符合市场惯例 [3] - 截至2025年6月底 万科有息负债总额达3642.6亿元 其中一年内到期占比42.7% 此笔220亿元借款精准为其偿债端“输血” [3] 政策支持背景 - 保交房攻坚战取得决定性胜利 截至2025年11月 全国396万套保交房任务已完成交付391.8万套 交付率高达99% [3] - 融资支持政策持续加码 2025年2月房地产“白名单”项目贷款金额达5.6万亿元 后续持续扩围 [4] - 2025年5月金融监管总局推出八项增量政策 包括修订并购贷款管理办法、扩大保险资金投资试点、将保障性住房再贷款利率下调至1.5%等 [4] - 至2025年11月 全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元 [4] - 万科作为优质房企享受“白名单”融资便利 其大股东深铁集团的国企背景也体现了“国资支持优质房企”的政策导向 [4] 行业现状与债务压力 - 2025年房地产企业全年到期债务高达5342亿元 较2024年增加513亿元 其中第三季度到期高峰达1600亿元 [5] - 2025年第三季度境内债券实质性违约仅有2只 涉及金额38.35亿元 违约情况有所好转 [5] - 中小房企资金链紧张、融资困难问题未根本解决 前三季度房企整体融资规模同比下降30% 行业分化格局明显 [5] - 2025年1-9月 TOP100房企销售总额同比降幅收窄至12.2% 其中72家房企在9月单月业绩实现环比增长 [5] - 保利、华润、万科等财务状况稳健的头部企业市场占有率持续提升 呈现“强者恒强”格局 [5] 市场信号与未来展望 - 积极信号包括保交房率99%、“白名单”融资超7万亿元 持续修复购房者与投资者信心 [6] - 2025年第二季度以来 70个大中城市商品住宅价格同比降幅持续收窄 一线城市新建住宅价格环比上涨 [6] - 行业深层调整继续 房企融资规模仍处历史低位 中小房企收缩态势明显 TOP100房企销售门槛同比下降21.6% [6] - 行业正加速向“租购并举”、“轻重并举”新模式转型 头部企业如万科积极深耕代建、住房租赁等轻资产业务 [6] - 对于购房者 建议优先选择财务状况稳健、交付有保障的头部房企和“白名单”项目 [6]

宏观政策与金融数据 - 商务部、央行、金融监管总局联合发文，围绕商品消费、服务消费、新型消费等重点领域提出3方面11条政策措施，以更大力度提振消费 [1][33][34] - 央行及金融系统工作会议强调，2026年将继续实施适度宽松的货币政策，灵活运用降准降息等工具，保持流动性充裕，并加强对扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领域的金融支持 [2][4][35][37] - 财政部表示2026年将保持必要的财政赤字和债务总规模，发行超长期特别国债，持续支持“两重”建设与“两新”工作 [3][36] - 国家发改委提出要多措并举促进投资止跌回稳，适当增加中央预算内投资规模，并继续发挥新型政策性金融工具作用 [8][40][41] - 2025年前11个月社会融资规模增量累计为33.39万亿元，比上年同期多3.99万亿元，其中政府债券净融资13.15万亿元，同比多3.61万亿元 [9][42] - 2025年11月末广义货币(M2)余额336.99万亿元，同比增长8% [10][43] 产业发展与监管动态 - 工信部强调要深化拓展制造业数字化转型和“人工智能+制造”，推进智能制造，同时加快卫星互联网建设发展并推进6G技术研发 [11][44] - 中国光伏行业协会宣布“多晶硅产能整合收购平台”正式落地，该平台实行“承债式收购+弹性封存压产能”的双轨模式，旨在整治行业“内卷式”恶性竞争，并承接数百亿元级潜在债务 [17][50] - 多家磷酸铁锂头部企业已开始对产品价格进行调整，有主要厂商明确2026年起全系列产品加工费将统一上调，行业提价趋势有望修复企业利润水平 [13][14][46] - 国家医保局表示，2026年将力争全国基本实现政策范围内分娩个人“无自付”，并将适宜的分娩镇痛项目纳入医保支付范围 [15][47] - 公募基金销售行为规范正征求意见，旨在规范基金宣传推介、直播销售、费用揭示及绩效考核等行为 [16][48][49] - 国资委要求中央企业自觉抵制“内卷式”竞争，走专业化、差异化发展路线，并要靠前推动一批重大项目落实落地，以增量投入支撑扩大内需 [5][6][7][38][39] 上市公司与资本市场 - 北交所市值打新已进入网上测试阶段 [12][45] - 摩尔线程回应拟使用不超过75亿元闲置募集资金进行现金管理，称75亿元为额度上限，实际现金管理金额将明显小于上限，不影响募投项目实施 [18][51] - 茅台经销渠道战略调整，2026年将聚焦茅台1935、飞天茅台、精品茅台三大核心单品，非标产品（如生肖酒、公斤茅台）将减量并以市场化运作，同时停止投放2025年未完成的计划外配额 [19][52] - 万科“22万科MTN004”债券三项展期议案均未获通过，其中议案二（含增信）获83.40%同意，公司仍有5个工作日宽限期谈判 [22][54] - 芯原股份终止购买芯来智融97.0070%股权的重大资产重组交易 [24][57] - 恩捷股份拟通过发行股份方式购买中科华联100%股份，股票将于12月15日起复牌 [25][58] - 中国宝安作为牵头人，联合子公司贝特瑞等参与杉杉集团及其子公司的实质合并重整投资人招募，已缴纳尽职调查保证金5000万元 [26][59] 海外市场与科技前沿 - 英伟达将于下周举办闭门峰会，旨在破解AI时代的电力短缺困局，摩根士丹利将2025-2028年美国数据中心累计电力缺口上调至47吉瓦 [23][55][56] - SpaceX正为明年可能的IPO做准备，其内部估值已达8000亿美元（约合人民币56442亿元），有望创下史上最大IPO纪录 [28][61] - 美国总统特朗普签署行政令，在联邦层面统一人工智能监管规则，限制各州各自制定规则，旨在建立“负担最小”的全国性标准 [27][60] - 特朗普表示，美联储前理事凯文·沃什是下一任美联储主席的头号候选人 [29][62] - 美股三大指数周五集体收跌，道指跌0.51%，纳指跌1.69%，标普500指数跌1.07%，博通股价跌超11%，英伟达跌超3% [30][63][64] - 甲骨文公司驳斥了延迟交付为OpenAI建造数据中心的报道，称所有程序都在正轨上，但未具体说明启用时间 [32][66] - 字节跳动旗下“豆包”手机助手被曝遭监管约谈的消息，被知情人士否认，称消息不实 [20][21][53]

公司核心债务危机 - 万科未能获得足够债权人支持以延期支付一笔于12月15日到期的20亿元人民币债券[1][2] - 三项延期提案均未获得通过所需的超过90%的支持率 其中一项获得0%支持 另外两项分别获得83.4%和18.95%的支持[2][8] - 公司必须在周一结束前或五个工作日的宽限期内支付该笔债券 否则可能面临违约[4] 公司财务状况与股东支持 - 万科曾长期受益于市场认为其国有大股东深圳地铁集团会提供支持的预期[5] - 深圳地铁此前提供了超过300亿元人民币的股东贷款 作为关键的生命线帮助公司避免违约[6] - 但近期深圳地铁暗示计划收紧借款条款 导致万科证券价格跌至深度困境水平[6] 行业背景与政策环境 - 房地产行业债务危机已进入第五年 引发了创纪录的违约以及行业巨头的清算或重组[3] - 政策制定者上周承诺将加大力度稳定房地产市场 但未采取部分经济学家认为能重振该行业所需的措施[3] - 深圳的金融和国有资产监管部门曾在一周前请求债券持有人理解万科当前的财务压力[6] 市场观点与潜在发展 - 分析认为投票结果表明监管指导未能改变局面 使万科难以与投资者达成共识[7] - 有观点认为 即使延期方案通过也无法解决根本问题 全面的债务重组不可避免[9] - 市场推测万科可能提议将五个工作日的宽限期延长至三十个工作日 为各方留出空间[7]

报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

核心观点 - 万科首笔寻求展期的境内债券“22万科MTN004”展期议案未获通过，公司进入五个工作日的兑付宽限期，若未能偿付将构成实质性违约，这标志着公司流动性压力进入关键阶段 [2][3] - 公司面临巨大的短期偿债压力，2025年全年到期或行权的境内外公开债规模超过360亿元，且现金流持续净流出，货币资金大幅减少，市场担忧其后续债券的兑付能力 [6][7][11] - 公司正通过寻求股东借款、提供资产抵押等方式缓解流动性危机，但大股东支持附有严格条件，且市场认为公司可能需要通过债务重组来根本性解决问题 [8][9] 债券展期与违约风险 - “22万科MTN004”债券余额20亿元，票面利率3%，三项展期议案均未通过，议案通过需超过90%表决权同意，其中获得最多同意的议案二同意票数占比为83.40% [2][3] - 该债券原定兑付日为12月15日，若未能按时偿付可进入五个工作日宽限期，宽限期内需按票面利率上浮5个基点支付利息，五天后未偿付则视为违约 [2] - 这是万科首笔寻求展期的境内债，展期议案要求展期一年且期间不支付本息，不同议案在增信措施上有差异，但最有利公司的议案一无人同意 [3] - 分析师认为，议案一因持有人无任何补偿而无法通过，议案二虽增加增信和质押条件，但深铁担保仍未能缓解债权人焦虑，公司需拿出更多诚意 [3][4] - 法律人士认为，公司会利用宽限期继续谈判，但因其体量大、关注度高，容错率低，争取更多宽限时间难度较大 [4][5] 其他债务与后续影响 - 在2026年一季度前，公司还有两笔待偿境内债出现变动：“22万科MTN005”（余额37亿元，票面利率3%）寻求展期；“21万科02”（余额11亿元，票面利率3.98%）公司放弃行使赎回选择权 [6] - 放弃发行人赎回权通常被视为放弃兑付债券的信号，意味着“21万科02”的兑付大概率会出现问题，且此次展期失败对后续展期谈判有不利影响 [6] - 公司决定终止联合资信和中诚信对其主体的信用评级 [6] 整体偿债压力与债务结构 - 2025年全年，公司到期或行权的境内外公开债规模超过360亿元 [7] - 公司在境内共有16笔存量债务（6笔中票、10笔公司债），存续本金规模约为217.98亿元 [7] - 2025年最后一个月多，公司仍有本息总额58.71亿元的境内债待偿还 [7] - 存量境内债中，一年内到期的债券11只，规模为181.19亿元；1-3年到期的债券4只，规模为36.78亿元 [7] - 公司还有两只境外债券，总额13亿美元，分别于2027年底和2029年底到期 [8] - 截至2025年6月底，公司有息负债合计3642.6亿元，其中一年内到期的有息负债为1553.7亿元，占比约为43%，银行贷款占比超过70% [11] 现金流与流动性状况 - 2025年前三季度，公司经营活动现金流均呈净流出：一季度净流出128.87亿元，二季度净流出17.74亿元，三季度净流出89.60亿元 [11] - 截至2025年三季度末，公司持有的总货币资金为656.8亿元，较2024年年末净流出224.86亿元 [11] - 现金及现金等价物为603.88亿元，同比减少28.05% [11] - 多方压力之下，公司目前面临较大的现金流缺口 [10] 股东支持与资产抵押 - 大股东深圳地铁计划在2025年至2026年股东大会召开日期间，分批向公司提供本金总额上限为220亿元的股东借款 [9] - 公司须为每笔借款提供抵质押担保，截至2025年11月13日，公司实际提取的无担保借款金额为213.76亿元 [9] - 根据协议，公司大致还须向深圳地铁提供总价值约305亿元至427亿元的抵质押物（按资产估值或股权价值的50%至70%计算抵质押率） [9] - 2025年公司已拿出在万物云的全部股权、多个项目全部股权及多处资产作为抵押，这些均为公司的优质资产 [9] - 过去两年公司依靠深铁输血才未在公开市场违约，但深铁的支持并非无条件 [8] 市场分析与潜在路径 - 多位分析师、律师表示，现阶段的单笔境内债展期大概率是为下一步债务重组争取时间 [8] - 不排除在展期时间到期前进入债务重组，届时可能进行本金削减、利息削减或债转股等削债行为 [8]