关于在交易商协会披露《关于万科企业股份有限公司 2022 年度第四 期中期票据延长宽限期及宽限期内本息偿付安排的公告》的提示性 公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2025-164 万科企业股份有限公司 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 万科企业股份有限公司（以下简称"公司"）在中国银行间市场交易商协会 网站（简称"交易商协会"，www.nafmii.org.cn）披露了《关于万科企业股份有 限公司 2022 年度第四期中期票据延长宽限期及宽限期内本息偿付安排的公告》。 根据相关规定，公司同步在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）对该公告予以刊登， 供参阅。 债券代码：102282715 债券简称：22 万科 MTN004 关于万科企业股份有限公司 2022 年度第四期中期 票据延长宽限期及宽限期内本息偿付安排的公告 为保证万科企业股份有限公司 2022 年度第四期中期票据 （债券简称：22 万科 MTN004，债券代码：102282715）付息兑付 工作的顺利进行，现将有关事宜公 ...

万科企业股份有限公司 关于为子公司提供履约担保的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：<万>2025-162 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 经履行内部审议决策，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"） 之控股子公司浙江万科南都房地产有限公司（以下简称"万科南都"）及下属子 公司将相关应收权利按照协议约定转让给受让方。为保证前述交易事项中双方权 益，转让方、受让方及相关方约定为本次交易提供履约担保。其中，公司之控股 子公司浙江万科企业集团有限公司（以下简称"浙江万科"）为万科南都在本次 交易事项中应承担的相关责任提供阶段性保证担保，担保金额不超过 2.59 亿元。 公司 2024 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子 公司对外提供担保的议案》，同意在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过 人民币 1,500 亿元，有效期为自 2024 年度股东大会决议之日起至 2025 年度股东 大会决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司指定 高管人员对于单笔金 ...

证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：<万>2025-163 万科企业股份有限公司 关于担保进展情况的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 为满足经营需要，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"） 之控股子公司前期已向金融机构融资，公司或公司之控股子公司继续通过信用保 证、股权质押等方式为相应的融资提供担保。 公司 2024 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子 公司对外提供担保的议案》，同意在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过 人民币 1,500 亿元，有效期为自 2024 年度股东大会决议之日起至 2025 年度股东 大会决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司指定 高管人员对于单笔金额低于人民币 50 亿元的对外担保进行审批，并签署相关法 律文件。 本次担保事项在上述担保额度范围内, 被转授权人员已在上述授权范围内 决策同意本次担保事项，具体情况如下： 一、已有担保事项（一）进展 （一）担保事项概述 公司之控股子公司郑州荣望房地产开发有限公司( ...

公司融资与担保安排 - 公司控股子公司郑州荣望和深圳万科向太平资产进行融资[1] - 郑州荣望融资余额为11.2亿元人民币[1] - 深圳万科融资余额为38.8亿元人民币[1] - 上述融资的投资期限均获延长1年，其中深圳万科有15亿元部分延长1年[1] - 担保方式在此次延期后保持不变[1] 公司担保情况 - 截至2025年11月30日，公司及控股子公司担保余额为844.93亿元人民币[1] - 该担保余额占公司2024年末净资产的比重为41.69%[1] - 本次提供担保后，公司担保总额将达到941.36亿元人民币[1] - 本次担保后，担保总额占2024年末净资产的比重将上升至46.45%[1] - 公司目前无逾期担保[1]

公司近期债务状况 - 万科成功获得债权人支持 将一笔20亿元人民币债券的宽限期延长至1月28日 从而暂时避免了违约 [1][2] - 公司未能按期支付该笔于12月15日到期的债券本息 已进入宽限期 [2] - 公司另一项推迟12个月支付本金的提案未获通过 仅有20.2%的未偿金额债权人投赞成票 远低于所需的90%以上 [3] - 公司正试图说服投资者接受另一笔37亿元人民币、于12月28日到期的债券延期支付 [3] 公司在行业危机中的处境 - 万科是迄今为止在持续多年的房地产危机中 尚未发生债务违约的最后一家中国大型房地产公司 [4] - 公司拥有约500亿美元的有息负债 若最终违约 将标志着中国房地产困境进入新阶段 [4] - 公司若进行重组 将是中国规模最大的重组案例之一 公司拥有约1600亿美元资产和超过12.5万名员工 [5] - 若无任何救助 公司未来几个月仍可能走向潜在的重组或违约 [6] 行业背景与危机影响 - 房地产行业的困境可追溯至2020年 当时当局推出了“三条红线”指标以遏制开发商过度杠杆 [6] - 行业危机已导致约1300亿美元的违约 以及包括碧桂园和中国恒大在内的其他开发商的债务重组和清算 [4] - 中国10家负债最多的开发商中 已有8家基本完成了境外债务重组过程 [7] - 许多复杂的重组已经持续了数年 债权人越来越多地接受他们本不愿接受的条款 [7]

行业状况 - 中国房地产行业低迷已持续至第六年 [1] - 许多其他大型开发商已经发生债务违约 [1] 公司状况 - 万科若发生崩溃将引发市场对政策应对能力的质疑 [1]

核心观点 - 报告核心观点为：当前信用债市场信用利差普遍被动走阔，整体压缩动能偏弱，建议优先布局中短端票息资产，特别是2-3年期品种，以应对跨年配置窗口期及市场情绪偏谨慎的环境 [1][6][10][24] 信用策略与市场复盘 - 本周信用债收益率多数下行，但信用整体表现不及利率品种，信用利差普遍被动走阔 [6][10] - 11月基本面数据延续偏弱，但债市反应钝化，整体情绪仍偏谨慎 [6][10] - 央行重启14天逆回购操作以呵护跨年资金面，利率债中短端表现好于长端，超长债偏弱 [6][10] - 从机构现券净买入看：基金配置力量增强，需求集中在3年以内中短端，并择机增配3-5年及5-7年品种；理财持续增配，基本集中在3年以内中短端；保险配置力量转弱，小幅增配7年以上品种 [6][11] 后市展望与期限策略 - 展望后市，进入跨年配置窗口期，债市情绪或略偏温和 [6][24] - 基金销售费率新规、定制债基整改等监管政策影响下，基金倾向于增配3年以内短端品种，择机增配3-5年品种；理财整改后直投占比增加，整体倾向于3年以内短端品种；保险则择高点增配长久期品种 [6][24] - 万科事件或使市场整体风险偏好上收，地产板块仍面临调整压力 [6][24] - **1年期品种**：收益率主要分布在1.72%-1.80%，利差较2024年以来中枢水平低13-19个基点，性价比相对较低 [2][22] - **2-3年期品种**：收益率主要分布在1.83%-2.10%，利差在19-42个基点区间，考虑增值税新规影响后（约5个基点），利差在2024年以来中枢水平附近，是优先布局明年中短端票息资产的优选 [2][25] - **4-5年期品种**：收益率主要分布在2.0%-2.35%，利差在26-55个基点区间，本周利差走阔尤其低等级品种，票息配置性价比边际回升，基金和理财或在短端拥挤情况下拉长久期至此博取收益，但需求力量或较今年减弱、波动性增强 [2][25] - **5年以上品种**：中高等级品种收益率主要分布在2.23%-2.76%，利差在24-64个基点区间，具备票息优势但考验负债端稳定性，配置价值为主，保险等负债端稳定机构可逢高配置 [3][26] 重点政策及热点事件 - **深圳金融风险防控**：深圳市委金融办召开会议强调继续有力有序有效防范化解各类金融风险，严控增量、妥处存量、严防“爆雷”，稳妥做好重点企业风险处置 [4][28] - **万科债券展期**：“22万科MTN004”拟召开第二次持有人会议，议案提出本金展期一年、利息正常兑付并提供增信，同时将本息兑付宽限期由5个工作日延长至30个交易日 [4][29] - **贵州化债新进展**：贵阳市水务环境集团有限公司成功发行4亿元公司债券，票面利率3.17%，期限3+2年，是本轮化债以来贵州省市属国企首单新增发行的公司债券 [4][30] - **河南隐债化解**：河南省近七成发债主体已完成隐性债务偿付，城投企业市场化转型成效显著 [4][30] 二级市场表现 - **城投债**：各品种信用利差普遍走阔0-9个基点，分区域看，除内蒙古利差收窄1个基点外，其余省份利差走阔3-5个基点，其中云南、广西走阔5个基点幅度较大 [33] - **地产债**：各品种信用利差普遍走阔1-10个基点，板块受万科事件影响仍处于调整阶段 [33][34] - **周期债**：煤炭债各品种信用利差普遍走阔0-5个基点；钢铁债各品种信用利差普遍走阔1-7个基点 [34] - **金融债**：银行二级资本债信用利差普遍走阔0-4个基点；银行永续债信用利差普遍走阔0-5个基点；券商次级债信用利差普遍走阔2-10个基点，其中5年期品种调整幅度较大（上行8-10个基点）；保险次级债信用利差普遍走阔0-6个基点 [35][36] 一级市场与流动性 - 信用债、城投债净融资额环比均下降 [7] - 本周信用债在银行间市场和交易所市场的成交活跃度均上升 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 折价幅度靠前 50 只 AA 城投债（主体评级）、净价跌幅靠前 50 只个券中，"20 天台债"估值价格偏离程度最大；净价上涨幅度靠前 50 只个券中，"22 万科 02"估值价格偏离程度最大；净价上涨幅度靠前 50 只二永债中，"25 农行二级资本债 04B(BC)"估值价格偏离程度最大 [2] 根据相关目录分别进行总结 折价幅度靠前 50 只 AA 城投债（主体评级） - "20 天台债"剩余期限 2.00 年，估值价格偏离 -33.42%，估值净价 39.95 元等信息，该债券在该类别中估值价格偏离程度最大 [2][4] - 还包含"25 润新 04" "25 通泰 MTN001A"等 49 只债券的剩余期限、估值价格偏离、估值净价等信息 [4] 净价跌幅靠前 50 只个券 - "20 天台债"剩余期限 2.00 年，估值价格偏离 -33.42%，估值净价 39.95 元等信息，该债券在该类别中估值价格偏离程度最大 [2][5] - 还有"20 浏阳城建债" "25 中燃气 MTN002"等 49 只债券相关信息 [5][6][7] 净价上涨幅度靠前 50 只个券 - "22 万科 02"剩余期限 1.21 年，估值价格偏离 15.70%，估值净价 22.82 元等信息，该债券在该类别中估值价格偏离程度最大 [2][9] - 另有"22 万科 04" "22 万科 06"等 49 只债券相关数据 [9][10][11] 净价上涨幅度靠前 50 只二永债 - "25 农行二级资本债 04B(BC)"剩余期限 9.93 年，估值价格偏离 0.19%，估值净价 98.85 元等信息，该债券在该类别中估值价格偏离程度最大 [2][12] - 包含"25 农行二级资本债 03B(BC)" "22 建德农商行二级资本债券 01"等 49 只债券信息 [12][13][14]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周资金宽松带动中短端利率显著回落，信用债收益率多数跟随利率下行但表现滞后，信用利差多数走阔，建议对长久期弱资质城投债谨慎，对地产债维持观望，关注3 - 5Y期二永债投资价值 [2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 资金宽松带动利率回落，信用表现滞后利差走扩 - 本周资金宽松使中短端利率显著回落，1Y、3Y、5Y、7Y和10Y期国开债收益率较上周分别下行4BP、5BP、3BP、1BP和2BP [2][10] - 除5Y期中低等级外，信用债收益率多数跟随下行但滞后，信用利差多数走阔，1Y期各等级信用债收益率下行1 - 2BP，3Y期多数下行3BP，5Y期AAA级下行1BP其余等级上行2 - 3BP，7Y期各等级下行1BP，10Y期AAA级上行1BP其余等级下行1BP [2][10] - 从信用利差看，1Y期各等级上行2 - 3BP，3Y期各等级上行3 - 5BP，5Y期AAA等级上行2BP其余等级上行5 - 6BP，7Y期各等级持平，10Y期AAA等级上行3BP其余等级上行1BP [2][10] 城投债利差多数上行3 - 4BP，中低等级利差上行幅度略高 - 城投债利差多数上行3 - 4BP，中低等级平台利差上行幅度略高，外部评级AAA级平台信用利差总体上行3BP，AA和AA + 级平台利差均上行4BP [3][14] - 分行政级别，省级和地市级平台信用利差总体上行3BP，区县级上行4BP [18] 产业债利差总体上行，万科利差收敛但民企地产债利差仍在走扩 - 央国企地产债利差上行4 - 5BP，混合所有制地产债利差下行82BP，民企地产债利差上行87BP [3][23] - 各等级煤炭债利差上行2 - 3BP，AAA等级钢铁债利差上行2BP，AA + 上行6BP，AAA等级化工债利差上行3BP，AA + 上行2BP [3][23] 二永债收益率多数下行但利差抬升，短端表现弱于普信债 - 本周二永债收益率多数下行但利差全线抬升，3Y期表现相对较强，短端弱于普信债 [4][28] - 1Y期各等级二永债收益率持平或上行1BP，利差抬升4 - 5BP；3Y期各等级二级资本债收益率下行3 - 4BP，利差上行1 - 2BP，各等级永续债收益率下行1 - 2BP，利差上行3 - 4BP；5Y期AA + 以上等级二级资本债收益率下行1 - 3BP，AA级收益率持平，利差整体持平或上行2 - 3BP，各等级永续债收益率下行1 - 2BP，但利差上行1 - 2BP [4][28] 产业永续债超额利差变动有限，城投永续债超额利差下行 - 产业AAA级3Y永续债超额利差较上周小幅下行0.01BP至15.36BP，5Y永续债超额利差持平于11.90BP；城投AAA级3Y永续债超额利差下行1.28BP至3.91BP，5Y永续债超额利差下行1.16BP至10.87BP [31] 建议对长久期弱资质城投债谨慎，继续对地产债维持观望 - 受化债政策预期变化影响，对长久期弱资质城投债分歧加大，3 - 5Y期弱资质城投债利差上行幅度更大，建议保持谨慎 [4][33] - 万科展期事件对地产行业冲击持续但幅度减弱，建议短期观望，关注后续地产政策和销售基本面变化 [4][33] - 本周市场利率下行，3 - 5Y期二永债表现强于短久期二永债及同期普信债，高等级二级资本债收益率曲线在4Y期左右较凸，建议关注投资价值 [4][33] 信用利差数据库编制说明 - 市场整体信用利差等基于中债中短票和中债永续债数据求得，城投和产业债相关信用利差由华福证券研究所整理与统计，历史分位数自2015年初以来 [36] - 产业和城投个券信用利差计算方法及行业或地区城投信用利差计算方法，银行二级资本债/永续债超额利差及产业/城投类永续债超额利差计算方法 [36] - 样本筛选标准：产业和城投债选样本并剔除担保债和永续债，剔除剩余期限在0.5年之下或5年之上的个券，产业和城投债为外部主体评级，商业银行采用中债隐含债项评级 [36]

核心观点 - 公司面临严峻的短期流动性危机，有息债务高企而现金严重不足，已启动债务展期自救，同时进行资产变现和组织架构调整以回笼资金 [1][3][6][7] - 公司获得大股东深圳地铁集团的持续资金支持，并进行了管理层调整，创始人王石也尝试回归以提供帮助 [8][9][10] - 尽管开发主业承压，但公司的经营性服务业务展现出增长韧性，成为转型的重要方向 [17][19] - 公司所处的房地产行业正处于深度调整期，市场出现结构性变化，政策引导行业向高质量发展与“好房子”转型 [14][16][20][22] 债务与流动性危机 - 截至2025年第三季度末，公司有息负债总额达3629.3亿元，其中一年内到期的有息负债高达1513.9亿元，而账面货币资金仅656.8亿元，现金缺口超过850亿元 [3] - 公司的现金短债比已降至0.43，即每1元即将到期的债务，对应可动用的现金不足0.5元 [3] - 公司于2025年11月26日公告，将召开债权人会议讨论“22万科MTN004”的展期事项，启动首笔20亿元债券的展期工作，该债券原定于12月15日兑付本金 [6] - 资本市场反应剧烈，2025年11月26日公司多只债券大幅下跌，其中“21万科04”跌超20%盘中临停，“22万科02”跌幅达20%临时停牌 [4] - 恐慌蔓延至股市，2025年11月27日，万科A股收盘跌超7%，创2015年8月以来新低；H股跌超7%，最低跌至3.55港元，创H股上市以来新低 [5] 财务与经营业绩恶化 - 2025年前三季度，公司营业收入为1613.9亿元，同比下降26.61% [3] - 2025年前三季度，公司净亏损超280亿元，仅第三季度就亏损160.7亿元 [3] 自救措施与资产处置 - 公司加速资产变现，在部分招标公告中明确要求“最迟2025年12月15日前缴清全款” [7] - 公司将重庆、广州、深圳等地项目大幅降价销售，以加快回收现金流 [7] - 公司对组织结构进行大幅精简，撤销原有的开发经营本部及其下的五大区域公司，将沿用近20年的三级架构调整为更扁平化的二级管控体系 [7] 股东支持与管理层变动 - 公司最大股东深圳地铁集团提供了关键资金支持，截至2025年第三季度，深铁累计提供的股东借款已增至291.3亿元 [8] - 2025年1月27日，深圳地铁集团董事长辛杰接任公司董事会主席，并派驻多位高管入驻关键部门，郁亮辞任董事会主席，担任执行副总裁 [9] - 2025年5月27日，74岁的创始人王石表示正在尝试与公司决策层建立联系，为公司的平稳过渡尽所能，其潜在回归被业界解读为积极信号 [10][12][14] 多元化业务发展 - 2025年上半年，公司经营服务业务（包括资产经营、物业服务及其他业务）营业收入约273亿元，同比增加21.3%，占营业收入比重达到26%，同比增加了10个百分点 [17] - 具体业务表现：长租公寓业务出租率超93%，整体GOP利润率持续保持近90%；物业弹性定价体系获市场认可；商业业务客流销售稳步增长；物流业务出租率行业领先 [17][19] - 公司与深铁集团的融合发展取得进展，上线了全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”的试点合作 [19] 行业背景与市场变化 - 公司困境是中国房地产市场深度调整的缩影，2025年1-11月，全国房地产开发投资同比下降15.9%，房地产用地、施工面积、新开工面积同比均下降 [14] - 房地产市场供求关系发生重大变化，从供不应求转向供需基本平衡，局部供给过剩，二手房交易占比持续提升，1-11月全国二手房交易面积占比已达45% [14] - 2025年11月，主要城市二手房市场出现企稳信号：北京网签套数环比增长19.5%，上海环比增长24%创5月以来新高，深圳环比增长6.6%，广州环比增长22.89% [20] 政策与行业转型方向 - 政策层面强调“着力稳定房地产市场”，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [16] - 住房消费正从“有没有”转向“好不好”，2025年“好房子”首次写入政府工作报告，并依托国家标准落地 [20] - 行业正从过去“拼地价、拼规模”的扩张模式，转向“拼产品、拼服务”的高质量发展路径，“好房子”成为房企新的盈利突破口 [22]