债券基本信息 - 债券代码149297，简称20万科08，余额16亿元[10][11][20] - 期限7年期，票面利率4.11%，单利按年计息[20][21] 赎回信息 - 赎回登记日2025年11月12日，资金到账和摘牌日11月13日[12][13][15] - 赎回价格104.11元/张，含当期利息且含税[13] - 赎回比例100%[14] 利息信息 - 每10张债券派息41.10元（含税）[30] - 个人等扣税后每10张派32.88元，非居民企业每10张派41.10元[30] - 个人等利息所得税税率20%，由付息网点代扣代缴[33] - 2021 - 2025年底境外机构债券利息暂免税[34] - 其他债券持有者利息所得税自行缴纳[35] 资金划付 - 公司2025年11月11日将赎回本金及利息划付至指定账户[31]

债券基本信息 - 债券代码149297，简称20万科08[3][4] - 债券余额16亿元，期限7年期，票面利率4.11%[13][14] 赎回信息 - 赎回登记日2025年11月12日，资金到账和摘牌日11月13日[5][6][8] - 赎回价格104.11元/张，赎回比例100%[6][7] 利息信息 - 每10张债券派息41.10元（含税）[23] - 个人利息所得税税率20%，由付息网点代扣[26] 资金划付 - 公司2025年11月11日将赎回本金及利息足额划付[24]

债券发行与付息 - 公司于2020年11月13日完成“20万科08”发行[3] - 2025年11月13日为“20万科08”第5个计息年度付息日[3] 赎回选择权 - 公司将在第5个计息年度付息日前30个交易日发布是否行使赎回选择权公告[1][3] - 行使赎回选择权，以票面面值加最后一期利息赎回全部债券[1] - 公司决定行使“20万科08”赎回选择权[3]

港股内房股市场表现 - 港股内房股集体上涨 龙光集团涨3.74%至1.17港元 建发国际集团涨3.59%至18.170港元 世茂集团涨2.56%至0.400港元 中国海外宏洋集团涨2.85%至2.530港元 新城发展涨2.01%至2.540港元 碧桂园涨1.72%至0.590港元 万科企业涨1.30%至5.460港元 融创中国涨0.63%至1.610港元 龙湖集团涨0.89%至11.310港元 绿城中国涨0.84%至9.560港元 远洋集团涨0.80%至13.900港元 [1] - 上海豪宅市场出现日光盘 黄浦区外滩街道嘉里金陵华庭二期120套房源吸引227组客户 单日销售额达98.43亿元 [1] 政策与行业动态 - 住建部通报深化房地产领域改革 运用改革思维破解住房矛盾问题 持续巩固房地产市场稳定态势 构建房地产发展新模式 [1] - 多家房企推进境内债务重组 包括碧桂园 融创中国 龙光集团 旭辉控股集团 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股多数上涨 融创中国和碧桂园涨幅超过3% [1] - 新城发展 中国海外发展 万科企业和绿城中国涨幅超过2% [1]

公司债务压力与偿债高峰 - 2025年是公司债务到期高峰年，短期有息负债高达1582.8亿元，货币资金为881.6亿元，现金短债比低至0.56 [11] - 2025年到期公开债总额为431.5亿元，2026年降至约100亿元，2027年进一步降至52亿元且境外公开债清零 [12][13] - 公司面临偿债压力主要源于销售端造血能力大幅下滑及债务集中到期 [10][15] 资产处置与现金回笼 - 公司出售广州核心区越秀区1723平方米商办物业及4742平方米办公楼资产，要求最迟2025年12月15日前缴清全款以加速回款 [3][5][6] - 上述资产源自2017年551亿元收购的广信不良资产包，目前作为战略资源用于回笼资金 [4][5] - 2023年以来累计盘活64个项目，涉及可售货值约785亿元；2025年上半年存量盘活回款57.5亿元，大宗交易签约额64亿元 [20] - 资产出售包括深超总、上海七宝广场等低折扣交易，体现"壮士断腕"式回血策略 [6][8] 销售业绩与经营压力 - 2025年上半年公司销售额为691亿元，同比大幅下降45.7%，反映自我造血能力严重受损 [15] - 重庆、广州、深圳等地项目大幅降价销售以回收现金流 [8] - 第二曲线经常性收入占比达19.8%，但利润和营收量级较小，难以支撑债务化解 [15] 债务重组与融资支持 - 与境内债权人谈判拟将部分债务利率从至少4.3%降至3%或更低，以减轻利息负担 [7] - 2025年上半年新增融资和再融资达249亿元，包括深铁通过REITs认购等方式提供流动性支持 [24][25] - 公司被纳入"白名单"机制，优先获得开发贷、经营性物业贷款等融资资源 [25] 组织架构与成本优化 - 深铁主导公司组织架构调整，取消所有区域公司编制，将三级架构缩减为二级管控以降低管理成本 [20] - 管理层大幅换血，推动业务扁平化与效率提升 [20] - 退出冰雪、养猪、商办等非主业领域，聚焦核心业务回血 [25] 股东支持与战略输血 - 深铁2025年累计向公司提供借款近260亿元，用于维持信用和争取自救时间 [1][15][16] - 深铁自身2025年上半年出现亏损，输血能力有限，更多是债务兜底而非无限支持 [17] - 股东输血旨在为公司换取时间窗口，以推动销售企稳、资产处置及融资拓展 [25] 行业环境与长期挑战 - 商业地产高空置率及消费降级背景下，资产出售需价格让渡以加速交易 [6] - 房地产行业持续下行，公司销售规模可能进一步收缩，长期竞争力受损 [26][27] - 公司自救依赖行业止跌回稳及房价回升等外部因素支撑 [25][28]

公司发展历程与城市共建 - 公司参与深圳城市建设41年 与城市共同成长并塑造时代风景 [1] - 公司开发国内首个精装修社区万科金色家园 首个新中式住宅万科第五园 以及引领绿色建筑的万科城等地标项目 [2] - 在深圳湾超级总部基地参与建设SIC超级总部中心和中兴通讯总部大厦等地标级项目 [2] 产品体系与创新 - 形成涵盖瑧系、都会系、综合住区的完整产品体系 实现从"住有所居"到"住有优居"的跨越 [5] - 瑧系代表作万科·瑧山府以东方雅致美学诠释顶豪范本 都会系代表万科·大都会重塑精工住区标准 [5] - 深圳湾项目興萬ONELUXURY由国际大师团队打造 荣膺WAFC世界建筑节大奖 采用WELL健康标准和国际一线幕墙系统 [7] 多元业态与社区生态 - 通过45万㎡TOD综合体深国际万科和颂轩融合居住、商业、交通枢纽 打造北站超核中心 [8] - 在万科·未来之光通过公园住区规划将生态、教育、商业、交通等功能嵌入社区肌理 [8] - 运营商业项目包括万科GALA（龙城万科里）和壹海城ONE MALL 文化项目包括南头古城和红立方重塑 [10] 服务体系与创新实践 - 推行物业城市、社群运营、空间主理人机制等创新实践 包括深圳湾超级总部基地的"物业城市"实践 [14] - 在万科·未来之光打造"三轴一中心"全龄友好空间 配备标准泳池、篮球场、网球场及儿童乐园 [14] - 通过万科物业提供24小时管家响应、节日特色服务和全年社区活动等深度服务 [14] 司庆活动与客户回馈 - 推出"万科2025金秋质造购房节" 提供特价房限时额外99折、家装升级礼遇等优惠 [18] - 认购赠送最高5年物业费 到访赠送甄选登山装备套装 [18] - 深国际万科和颂轩项目推出到访赠茶饮券、成交减免5年物业费、老友推荐赠5000元物业抵扣等四重礼遇 [18]

债券价格变动 - 万科2029年11月到期美元债创6月2日以来最大跌幅 [1] - 公司3.5%债券每1美元面值下跌1.5美分至70.6美分 [1]

行业规模与增长 - 2025年上半年TOP30代建企业总合约面积达10.19亿平方米，同比增长25%，较2024年末增长12% [1][5] - 4家企业总合约面积同比涨幅超100%，另有4家企业涨幅超50% [5] - 绿城管理与蓝城集团为唯二总合约规模超1亿平方米的企业 [5] 市场渗透率变化 - 2025年上半年38个重点城市代建渗透率达7.8%创历史新高，较2022年0.9%显著提升 [2] - 渗透率增速明显放缓：2025年上半年仅增长1.2个百分点，低于2023年3.1个百分点和2024年2.6个百分点 [2] 竞争格局特征 - 超100家房企涉足代建领域但数量未再增加，行业入局企业趋于饱和 [1][4] - 实际持续开展业务的企业不足40家 [4] - 头部TOP10企业格局稳定，与2024年重合度100%，与2023年重合度80% [6] - TOP21-30企业洗牌剧烈：2025年上半年与2024年重合度仅50%，与2023年重合度仅40% [6] 企业梯队动态 - 联发集团、久筑共建、正商管理新晋TOP30，取代卓越集团、仁恒置地和大海置地 [6] - 部分早期浙系房企及纾困代建企业逐渐退出市场 [7] - 绿地智造、金建管、远洋建管等企业规模梯队向上流动 [4] - 旭辉建管、龙湖龙智造等后发企业凭借差异化竞争力晋升头部 [6] 行业发展阶段 - 行业进入平稳分化新阶段，新拓面积增速止跌回稳 [2] - 企业需拓展城市更新、保障房、纾困项目等领域，并深挖前期咨询与后期运营服务需求 [9] - 通过开拓新赛道和提升内部竞争力应对行业洗牌压力 [11]

楼市供应与成交 - 上周昆明9个项目新增供应面积17.19万㎡ 环比暴涨292% [1] - 商品住宅成交面积6.35万㎡ 环比微涨3% 成交均价11047元/㎡ 环比持平 [1] - 5个项目加推585套房源 整体去化率约17% 其中邦泰春华序去化率41%为最高 [5] 项目销售表现 - 筑友双河湾单周销售金额0.29亿元 成交36套 成交均价6592元/㎡ 套均价81万元/套 [3] - 邦泰·观云销售金额0.46亿元 成交15套 成交均价18849元/㎡ 套均价304万元/套 [3] - 龙湖·峯萃成交均价21117元/㎡为周度最高 套均价356万元/套 [3] - 揽湖半山成交40套位列套数榜首 成交均价仅5000元/㎡ 套均价49万元/套 [3] 土地市场 - 上周昆明主城区无土地供应与成交 [4] 基础设施建设 - 昆明西客站综合交通枢纽一期工程启动招标 总建筑面积5.86万㎡ 预计投资8.5亿元 [7][8] - 招标范围包括西广场地块工程、轨道接驳工程及车道工程 含地下换乘中心3.57万㎡和公交枢纽2.28万㎡ [8]