文章核心观点 - 万科获得大股东220亿元专项借款并完成“历史性刚兑” 被市场解读为房地产行业迎来转机的积极信号 标志着行业信心拐点已现 [1] - 行业整体债务压力依然巨大且分化明显 万科“刚兑”具有强示范作用 证明了优质房企在政策与股东支持下有能力化解债务风险 并打破了“头部房企必然违约”的恐慌情绪 [5] - 房地产市场的信心拐点已显现 但行业深层调整仍在继续 转型需要时间 此次“刚兑”是信心修复的“催化剂” 而非全面复苏的“终点站” [6] 万科“历史性刚兑”具体举措 - 2025年11月2日 万科与第一大股东深铁集团签署协议 深铁集团将提供总额不超过220亿元的专项借款 全部用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [2] - 截至公告日 深铁集团已实际提供197.1亿元借款 预计本息总额不超过236.91亿元 借款期限最长3年 利率遵循市场化原则且不低于金融机构借款水平 [2] - 万科以经营性房地产、固定资产及股权等优质资产作为担保 抵质押率控制在50%至70%之间 符合市场惯例 [3] - 截至2025年6月底 万科有息负债总额达3642.6亿元 其中一年内到期占比42.7% 此笔220亿元借款精准为其偿债端“输血” [3] 政策支持背景 - 保交房攻坚战取得决定性胜利 截至2025年11月 全国396万套保交房任务已完成交付391.8万套 交付率高达99% [3] - 融资支持政策持续加码 2025年2月房地产“白名单”项目贷款金额达5.6万亿元 后续持续扩围 [4] - 2025年5月金融监管总局推出八项增量政策 包括修订并购贷款管理办法、扩大保险资金投资试点、将保障性住房再贷款利率下调至1.5%等 [4] - 至2025年11月 全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元 [4] - 万科作为优质房企享受“白名单”融资便利 其大股东深铁集团的国企背景也体现了“国资支持优质房企”的政策导向 [4] 行业现状与债务压力 - 2025年房地产企业全年到期债务高达5342亿元 较2024年增加513亿元 其中第三季度到期高峰达1600亿元 [5] - 2025年第三季度境内债券实质性违约仅有2只 涉及金额38.35亿元 违约情况有所好转 [5] - 中小房企资金链紧张、融资困难问题未根本解决 前三季度房企整体融资规模同比下降30% 行业分化格局明显 [5] - 2025年1-9月 TOP100房企销售总额同比降幅收窄至12.2% 其中72家房企在9月单月业绩实现环比增长 [5] - 保利、华润、万科等财务状况稳健的头部企业市场占有率持续提升 呈现“强者恒强”格局 [5] 市场信号与未来展望 - 积极信号包括保交房率99%、“白名单”融资超7万亿元 持续修复购房者与投资者信心 [6] - 2025年第二季度以来 70个大中城市商品住宅价格同比降幅持续收窄 一线城市新建住宅价格环比上涨 [6] - 行业深层调整继续 房企融资规模仍处历史低位 中小房企收缩态势明显 TOP100房企销售门槛同比下降21.6% [6] - 行业正加速向“租购并举”、“轻重并举”新模式转型 头部企业如万科积极深耕代建、住房租赁等轻资产业务 [6] - 对于购房者 建议优先选择财务状况稳健、交付有保障的头部房企和“白名单”项目 [6]