会议流程 - 董事会会议通知于2025年9月12日邮件送达董事[2] - 2025年9月16日前收到全体董事表决意见[2] 议案审议 - 审议通过深铁集团向公司提供不超20.64亿元借款议案[3] - 表决赞成7票，反对0票，弃权0票[3] - 关联董事辛杰等三人回避表决[3]

行业复苏态势 - 地产板块迎来"金九银十"复苏期 行业龙头万科A实现日线八连阳 区间涨幅达7.81% 显著跑赢沪指2.55%的同期表现 [1] - 金地集团 保利发展 招商蛇口最近8个交易日涨幅分别为12.66% 3.37%和6.73% 均跑赢大盘 [1] - 9月以来房地产开发板块28家公司股价涨幅超10% 占比超三成 [1] 公司财务与债务状况 - 万科A上半年营业收入1053.2亿元 同比下降26.2% 净亏损119.5亿元 同比收窄21.3% [1] - 截至8月末万科顺利完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期 [1] - 行业头部企业碧桂园 万科A和融创中国负债规模较2024年6月末降幅均超10% [2] 估值水平与市场表现 - 万科A市净率0.36 处于深度破净状态 金地集团 保利发展 招商蛇口市净率分别为0.36 0.5和0.89 全部破净 [2] - 碧桂园和融创中国9月以来股价分别上涨40%和12% 大幅跑赢恒指 [2] 政策环境与市场数据 - 8月下旬以来北京 上海 深圳等超190地出台近440条房地产优化政策 [2] - 8月70个大中城市商品住宅销售价格环比下降 但同比降幅继续收窄 [2] - 一线城市新房价格降幅出现收窄迹象 核心城市市场韧性初显 [3] 行业景气度指标 - 8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26 创年内最大单月涨幅 [3] - 新房和二手房找房热度较7月分别小幅上涨0.6和1.0 释放积极信号 [3]

深圳企业500强榜单表现 - 深圳共有27家企业入围2025中国企业500强，其中8家进入百强名单，包括中国平安(12)、华为(23)、比亚迪(26)、腾讯(31)、招商银行(48)、万科(79)、顺丰控股(92)、深投控(99) [1][2] - 深圳上榜企业覆盖金融、科技、制造、物流等多个领域，并与深圳"20+8"产业布局高度契合 [2] 研发投入与创新动能 - 2025中国企业500强研发总投入达1.73万亿元，平均研发强度创1.95%历史新高 [1] - 深圳企业研发投入强度远超平均水平，华为2024年研发投入1797亿元占收入20.8%，近十年累计投入超12490亿元 [7] - 比亚迪2024年研发投入542亿元占收入6.97%，超过特斯拉5.01%的研发强度 [7] - 腾讯2025年二季度研发投入202.5亿元同比增长17%，2018年至今累计投入超3795亿元 [8] 企业营收与市场地位 - 国家电网以39459亿元营收位列榜首，中国石油(29690亿元)和中国石化(29319亿元)分列二三位 [3] - 华为上半年营收4270.39亿元同比增长3.95%，净利润371.95亿元 [5] - 比亚迪上半年营收3712.81亿元同比增长23.30%，归母净利润155.11亿元同比增长13.79% [6] - 腾讯营收6602.57亿元位列第31位 [3] 全球化布局成效 - 华为业务覆盖170多个国家，2024年海外公有云收入增长超50%，昇腾AI云服务增长6倍 [9] - 比亚迪海外销量47万辆同比增长132%，境外收入1354亿元同比增长50.49%，占比36.46% [9] - 深企形成"研发在深圳、制造在全球、市场在世界"的发展格局，在泰国、巴西等地建设生产基地 [9] 行业细分表现 - 科技与先进制造企业表现突出，华为以1250万台出货量位居国内智能手机市场榜首，份额18.1% [5] - 比亚迪2024年全球新能源汽车销量427.21万辆同比增长41.26%，蝉联全球销冠 [6] - 金融业中国平安和招商银行、物流业顺丰控股通过科技赋能实现转型升级 [6] - 深投控通过投资半导体、生物医药、新能源等战略性新兴产业推动产业结构优化 [6] 专利与技术优势 - 华为全球有效授权专利超15万件，90%为发明专利，5G专利数量全球第一 [5][7] - 腾讯累计专利申请超8.8万件 [8] - 技术突破带来市场定价权和份额优势，比亚迪毛利率提升至20% [7]

招聘会规模与参与情况 - 2025年外滩大会科技人才招聘会提供1500多个社招和校招岗位 参与企业包括阿里云 蚂蚁 淘宝 美团等50余家企业 [1] - 招聘会吸引10000余位求职者现场交流 企业现场收集简历达6500余份 [1] - 招聘岗位数较去年增加50% 实现连续三届增长 [2] 行业需求与就业趋势 - 超过6成企业发布AI岗位需求 人工智能推动相关岗位需求显著增长 [2] - 数据科学家 机器人工程师和算法工程师新发职位数量同比增长均超过50% [2] - 出海平均招聘薪酬近年来稳步增长 全球化竞争本质是人才较量 [3] 企业投入与人才培养 - 蚂蚁集团提供500多个技术类岗位 2024年新招募毕业生技术人才占比达84.7% [7] - 蚂蚁集团科研投入共计234.5亿元 连续三年占总营收超10% [7] - 蚂蚁集团学习成长中心与传智教育合作推动数字化人才培养 [5] 招聘会特色与服务创新 - 设置AI面试体验 AI职业测评等智能化服务环节 [7] - 结合10000平方米科技展览和5000平方米科技集市提供沉浸式体验 [7] - 求职者可先体验企业产品再投递简历 提升求职指向性 [7]

港股内房股表现 - 远洋集团股价下跌6.32%至0.163港元 融创中国股价下跌6.08%至1.700港元 [1] - 融信中国股价下跌4.89%至0.214港元 中梁控股下跌3.57%至0.081港元 [1] - 龙光集团下跌2.68%至1.090港元 碧桂园下跌1.59%至0.620港元 雅居乐集团下跌1.85%至0.530港元 [1] - 万科企业下跌1.74%至5.650港元 龙湖集团下跌1.53%至11.620港元 富力地产下跌1.33%至0.740港元 [1] - 美的置业下跌1.24%至4.790港元 世茂集团下跌1.23%至0.400港元 [1] 房地产市场数据 - 8月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1% 降幅较上月收窄0.1个百分点 [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅收窄0.1个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅扩大0.1个百分点 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0% 降幅与上月持平 [1] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6% 降幅扩大0.1个百分点 [1] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5% 降幅与上月相同 [1] 行业趋势展望 - 房地产市场下行压力持续存在 行业修复需要过程 [1] - 短期市场活跃度有望因政策利好和"金九银十"销售旺季出现阶段性回升 [1] - 中长期行业将向高质量发展转型 注重产品品质 运营服务和可持续发展 [1]

中国企业500强榜单深圳企业表现 榜单概况 - 中国企业联合会与中国企业家协会于9月15日发布2024年中国企业500强榜单[1] - 榜单以企业2024年营业收入作为入围标准[1] 深圳企业整体表现 - 深圳共有27家企业入围2024年中国企业500强榜单[1] - 深圳有8家企业进入榜单前100名[1] 深圳头部企业名单 - 前100名深圳企业包括中国平安 华为 比亚迪 腾讯 招商银行 万科 顺丰和深投控[1] - 8家深圳企业均位列2024年中国企业500强前100名[1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告基于Wind数据展示信用债成交情况，指出“24国新控股MTN001B”等折价成交个券、“25连城Y2”等净价上涨成交个券估值价格偏离幅度较大；信用债估值收益变动主要在[-5,0)区间；非金信用债成交期限多在2至3年，0.5年内品种折价成交占比最高，二永债成交期限多在4至5年，1年内品种折价成交占比最高；家用电器行业债券平均估值价格偏离最大 [2] 根据相关目录分别进行总结 折价成交跟踪 - “24国新控股MTN001B”剩余期限18.59年，估值价格偏离-0.32%，成交规模5294万元 [4] - “23石柱01”剩余期限3.14年，估值价格偏离-0.31%，成交规模51843万元 [4] 净价上涨个券成交跟踪 - “25连城Y2”剩余期限4.61年，估值价格偏离0.23%，成交规模1005万元 [5] - “24连城Y2”剩余期限4.21年，估值价格偏离0.23%，成交规模2002万元 [5] 二永债成交跟踪 - “25邮储永续债01BC”剩余期限4.44年，估值价格偏离0.17%，成交规模26711万元 [6] - “25工行永续债01BC”剩余期限4.66年，估值价格偏离0.15%，成交规模28648万元 [6] 商金债成交跟踪 - “25农行TLAC非资本债02C(BC)”剩余期限9.89年，估值价格偏离0.06%，成交规模17693万元 [7] - “25南海农商科创债”剩余期限4.93年，估值价格偏离0.06%，成交规模6938万元 [7] 成交收益率高于5%的个券 - “22万科06”剩余期限1.81年，估值价格偏离0.03%，成交规模59万元 [8] - “22万科04”剩余期限1.72年，估值价格偏离0.02%，成交规模885万元 [8] 信用债成交估值偏离分布 - 信用债估值收益变动主要分布在[-5,0)区间 [2] 非金信用债成交期限分布 - 非金信用债成交期限主要分布在2至3年，0.5年内品种折价成交占比最高 [2] 二永债成交期限分布 - 二永债成交期限主要分布在4至5年，1年内品种折价成交占比最高 [2] 各行业非金信用债折价成交比例及成交规模 - 家用电器行业的债券平均估值价格偏离最大 [2]

中国企业500强榜单总体情况 - 2024年企业500强营业收入总额达110.15万亿元 较上年有所增加[1] - 入围门槛提升至479.60亿元 较上年提高5.79亿元 实现23连升[1] - 共有15家企业营业收入超过万亿元规模[1] 深圳企业上榜情况 - 深圳共有26家企业入选2024年中国企业500强榜单[1] - 前100名企业中深圳占8家 包括中国平安(12)、华为(23)、比亚迪(26)、腾讯(31)、招商银行(48)、万科(79)、顺丰(92)、深投控(99)[1] - 其他上榜深圳企业包括立讯精密(102)、中国电子(104)、中集集团(153)、中国广核(175)、神州数码(211)、中兴通讯(220)、荣耀终端(227)等18家企业[6] 万亿级企业排名 - 国家电网以39459.28亿元营业收入位列第一[3] - 中国石油(29690.48亿元)和中国石化(29319.56亿元)分列第二、三位[3] - 中国平安以11408.14亿元营业收入位列第12位 经营业绩保持稳健[1][3] 企业研发投入情况 - 华为以1796.87亿元研发投入位居榜首[3] - 比亚迪以531.95亿元研发投入位列第二[4] - 研发投入前20名企业还包括中国建筑(454.59亿元)、中国移动(380.66亿元)、中国石油(354.50亿元)等[6] 重点企业业绩表现 - 华为2024年实现全球销售收入8621亿元人民币 净利润626亿元人民币 创历史第二高收入[3] - 比亚迪长期坚持高强度研发投入 2011-2024年14年间有13年研发投入超过当年净利润[4] - 比亚迪拥有超12万名技术研发人员 日均专利申请45件、专利授权20件[4] 深圳产业特征 - 上榜企业覆盖电子、电力、通讯设备、新能源等多个行业领域[7] - 企业聚集形成合力构筑城市经济高质量发展基本盘[7] - 深圳正加快建设全球领先的重要先进制造业中心 推动产业向高向新向优升级[7]

招聘会规模与参与情况 - 50余家企业提供1500多个社招和校招岗位 聚焦人工智能 互联网 金融等行业 [1] - 10000余位求职者现场交流 企业现场收集简历达6500余份 [1] - 招聘岗位数较去年增加50% 超过六成企业发布AI岗位需求 [3] - 招聘岗位连续三届增长 [3] AI人才需求趋势 - 人工智能推动相关岗位需求显著增长 数据科学家 机器人工程师和算法工程师新发职位数量同比增长均超50% [8] - AI技术改变企业用人观念 未来职场更看重人类独有的创新力 洞察力和跨界整合能力 [8] - 蚂蚁集团提供超500个技术类岗位 2024年新招募毕业生技术人才占比达84.7% [15] 全球化与人才战略 - 中国企业需从"心态先出海"向"生而全球化"转型 全球化竞争本质是人才争夺 [10] - 出海平均招聘薪酬近年来稳步增长 [10] - 蚂蚁集团科研投入共计234.5亿元 连续三年占总营收超10% [15] 产教融合与人才培养 - 蚂蚁集团学习成长中心与传智教育合作 推动数字化人才培养 助力人工智能产业发展 [14] - 招聘会设置AI面试体验 AI职业测评等智能化服务环节 [15] - 科技展览与招聘会结合 提供沉浸式产品体验与精准投递的无缝衔接 [15] 活动背景与影响力 - 活动由上海市人社局指导 外滩大会组委会主办 上海市人力资源公共服务中心与蚂蚁集团共同承办 [3] - 科技人才招聘会深度融合人力资源公共服务专业性与产业影响力 [5] - 活动连续三年举办 受到科创企业 科技人才广泛欢迎 [15]

项目概况与现状 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸"，总计容建筑面积358万平方米，预估货值约2200亿元，自2014年纳入城市更新计划后持续受业内关注 [1] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成（3栋住宅、2栋公寓），其中74层塔楼住宅为超高层业态，截至9月11日，2746套房源中已备案819套、已签认购书179套，期房待售720套（占比41.4%） [2] - 一期住宅处于准现房状态，室内精装收尾，预计2023年底前交房，剩余房源以110平方米、125平方米户型为主，187平方米及顶层房源基本售罄 [2] - 三期、四期地块仍有大量未拆除老房，未进入大规模施工阶段，部分房屋外立面覆盖宣传帆布 [2] 资本合作与协议条款 - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业，获得8%股权，资金定向投入三期、四期，并享有该两期整体20%利润分派 [4] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口，绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购万科股权；若2025年12月31日前未取得四项开发许可证或双方未达成开发共识，万科有权退出且回购条款触发时利润分派比例可升至40%或年回报率调至24% [5][7] - 中信城开发布声明否认"拟120亿元入股获得二三四期50%权益"的市场传言，强调相关内容与事实完全不符 [1][3] 企业财务状况 - 绿景中国地产（港股上市平台）2023年上半年流动负债达605.7亿元，新增借款77.03亿元，一年内须偿还借贷约29.14亿元，而银行结余及现金仅3.425亿元，另有14.49亿元受限制及抵押银行存款 [8] - 企业十多年前介入白石洲旧改后几乎押上全部家当，资金压力显著 [8] 开发策略与行业动向 - 项目二期已拆除完成，三期、四期计划调整规划以符合深圳新规，重新设计住宅与商业指标，未来不排除引入央国企合作开发 [2][12] - 业内人士分析央国企接盘概率较大，因其资金成本更低且擅长复杂政商关系协调；地方城投平台也可能介入 [12] - 接盘方需满足四大标准：百亿元级现金储备、政府拆赔协调能力、超大体量产品迭代力、2200亿元货值金融拆解能力 [13] - 行业专家提出项目可通过商业地块REITs化、未拆地块股权作价引战投、远期资产提前整售等方式盘活，并可利用"白名单"政策窗口将拆迁贷转为政府背书专项借款（利息压至4%以下） [9] 政策与市场环境 - 2023年8月中共中央、国务院发布推动城市高质量发展意见，明确"稳步推进城中村和危旧房改造"，各地酝酿细化支持政策 [14] - 项目地处深圳南山核心区，连接深圳湾、后海等四大总部基地，紧邻华侨城豪宅区，长期资产升值逻辑清晰 [11]