债券信息 - 债券代码148099，简称22万科07[10][11] - 债券余额25亿元，票面利率3.45%[19][20] - 期限5年期，附第3年末相关选择权[19] 赎回信息 - 赎回登记日2025年10月30日，资金到账和摘牌日10月31日[12][13][14] - 赎回价格103.45元/张，含当期利息且含税[13] - 赎回比例100%[14] 利息信息 - 每10张债券派息34.50元（含税）[30] - 个人等扣税后每10张派27.60元，非居民企业派34.50元[30] - 个人等征税税率20%，境外机构暂免相关税[33]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 低基数影响下8月楼市成交同比降幅收窄 但整体成交仍然较弱 [1][4] - 一线城市土拍溢价率创六年来新高 [1][4] - 政策优化释放积极信号 但市场持续性较难维持 [4] 新房成交 - 8月40城新房成交面积859.1万平 环比下降0.5% 同比下降13.5% 同比降幅收窄4.0个百分点 [4][14] - 1-8月累计成交面积7942.7万平 同比下降5.0% [4][14] - 一线城市成交面积195.9万平 环比微增0.01% 同比下降28.6% 降幅扩大3.8个百分点 [4][15] - 二线城市成交面积440.4万平 环比下降0.4% 同比下降9.4% 降幅收窄4.5个百分点 [4][15] - 三四线城市成交面积222.8万平 环比下降1.1% 同比上升4.2% 增速提升19.6个百分点 [4][15] 二手房成交 - 8月18城二手房成交面积715.6万平 环比下降9.2% 同比下降6.4% 同比降幅收窄8.8个百分点 [4][22] - 1-8月累计成交面积6470.3万平 同比上升7.5% [4][22] - 一线城市成交面积165.4万平 环比下降0.5% 同比下降2.6% 降幅收窄8.7个百分点 [4][23] - 二线城市成交面积410.5万平 环比下降11.7% 同比下降11.1% 降幅收窄8.4个百分点 [4][23] - 三四线城市成交面积139.7万平 环比下降11.2% 同比微增0.01% 增速提升10.0个百分点 [4][23] 新房库存与去化 - 8月末12城新房库存面积1.1亿平 环比上升0.9% 同比下降14.8% [4][32] - 整体去化周期17.1个月 环比下降0.3个月 同比下降1.3个月 [4][32] - 一线城市去化周期18.2个月 二线城市13.8个月 三四线城市35.7个月 [4][32] - 30城平均开盘去化率42% 环比上升9个百分点 同比上升13个百分点 [4][43] 土地市场 - 8月全国土地成交建面17068.1万平 环比下降3.8% 同比下降9.9% [4][48] - 全国平均土地溢价率4.0% 环比下降1.7个百分点 同比微增0.02个百分点 [4][61] - 一线城市溢价率22.3% 环比上升1.8个百分点 同比上升15.0个百分点 创2019年7月以来新高 [4][61] - 1-8月全国土地成交总价15123亿元 同比微增0.9% 楼面均价1118元/平 同比上升7.8% [4][63] 房企表现 - 百强房企8月全口径销售额2256亿元 同比下降16.5% 降幅收窄8.6个百分点 [4][83] - 8月拿地金额719亿元 同比上升34.9% 环比下降27.1% 拿地强度32% [4][92] - 1-8月拿地金额7235亿元 同比上升30.8% 楼面均价11842元/平 同比上升32.1% [4][97] - 8月行业融资规模553亿元 同比下降4% 环比下降23% 平均利率2.51% [4][98] 政策动态 - 国务院会议强调"止跌回稳"政策目标 明确城市更新为行业主线 [4] - 北京优化五环外限购及公积金政策 二套首付比例降至30% [4] - 上海放松外环外限购 公积金贷款额度提升15% [4] - 深圳分区优化限购 非核心区域户籍家庭不限购 [4] 投资建议 - 建议关注一二线核心城市占比高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际 [4] - 关注销售拿地突破的"小而美"房企：保利置业、城投控股 [4] - 关注经营策略变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [4] - 受益二手房修复的经纪公司：贝壳、我爱我家 [4]

债券发行 - 公司于2022年10月31日完成“22万科07”发行[3] 付息与赎回 - 2025年10月31日为“22万科07”第3个计息年度付息日[3] - 公司决定行使“22万科07”赎回选择权，赎回登记日在册的全部赎回[3] - 若行使赎回权，以面值加最后一期利息赎回，本金加第3年利息在付息日支付[1] - 若不行使赎回权，债券将继续在第4、5年存续[1]

债券基本信息 - 债券代码148099，简称22万科07[3][4] - 债券余额25亿元，期限5年期[12] - 当前票面利率3.45%，按年付息，到期一次还本[13][14] 赎回信息 - 赎回登记日2025年10月30日，资金到账和摘牌日10月31日[5][6][7] - 赎回价格103.45元/张，赎回比例100%[6][7] - 公司2025年10月29日划付赎回本金及利息[24] 利息派发 - 每10张债券派息34.50元（含税）[23] - 个人等扣税后每10张派27.60元，非居民企业派34.50元[23] 税收政策 - 个人等利息所得税税率20%，由付息网点代扣代缴[26] - 2021.11.6 - 2025.12.31境外机构利息收入暂免税[26] - 其他债券持有者利息所得税自行缴纳[27]

大宗交易情况 - 9月25日大宗交易成交量70.00万股 成交金额473.20万元 成交价6.76元 相对当日收盘价折价0.59% [2] - 买卖双方营业部均为光大证券股份有限公司宁波柳汀街证券营业部 [2] - 近3个月累计发生2笔大宗交易 合计成交金额675.43万元 [2] 股价及资金表现 - 当日收盘价6.80元 下跌0.58% 日换手率1.27% 成交额8.40亿元 [2] - 全天主力资金净流出168.57万元 [2] - 近5日股价累计上涨0.44% 资金合计净流入2.64亿元 [2] 融资数据 - 最新融资余额36.73亿元 [2] - 近5日融资余额增加1.29亿元 增幅3.65% [2]

公司信息 - 公司为万科企业股份有限公司，证券简称有万科A、万科H代、20万科08[9] 债券相关 - 2020年11月13日完成“20万科08”发行，2025年11月13日是第5个计息年度付息日[10] - 公司决定行使“20万科08”赎回选择权，赎回全部登记在册债券[10]

债券基本信息 - 债券代码149297，简称20万科08，余额16亿元[10][11][20] - 期限7年期，票面利率4.11%，单利按年计息[20][21] 赎回信息 - 赎回登记日2025年11月12日，资金到账和摘牌日11月13日[12][13][15] - 赎回价格104.11元/张，含当期利息且含税[13] - 赎回比例100%[14] 利息信息 - 每10张债券派息41.10元（含税）[30] - 个人等扣税后每10张派32.88元，非居民企业每10张派41.10元[30] - 个人等利息所得税税率20%，由付息网点代扣代缴[33] - 2021 - 2025年底境外机构债券利息暂免税[34] - 其他债券持有者利息所得税自行缴纳[35] 资金划付 - 公司2025年11月11日将赎回本金及利息划付至指定账户[31]

债券基本信息 - 债券代码149297，简称20万科08[3][4] - 债券余额16亿元，期限7年期，票面利率4.11%[13][14] 赎回信息 - 赎回登记日2025年11月12日，资金到账和摘牌日11月13日[5][6][8] - 赎回价格104.11元/张，赎回比例100%[6][7] 利息信息 - 每10张债券派息41.10元（含税）[23] - 个人利息所得税税率20%，由付息网点代扣[26] 资金划付 - 公司2025年11月11日将赎回本金及利息足额划付[24]

债券发行与付息 - 公司于2020年11月13日完成“20万科08”发行[3] - 2025年11月13日为“20万科08”第5个计息年度付息日[3] 赎回选择权 - 公司将在第5个计息年度付息日前30个交易日发布是否行使赎回选择权公告[1][3] - 行使赎回选择权，以票面面值加最后一期利息赎回全部债券[1] - 公司决定行使“20万科08”赎回选择权[3]

港股内房股市场表现 - 港股内房股集体上涨 龙光集团涨3.74%至1.17港元 建发国际集团涨3.59%至18.170港元 世茂集团涨2.56%至0.400港元 中国海外宏洋集团涨2.85%至2.530港元 新城发展涨2.01%至2.540港元 碧桂园涨1.72%至0.590港元 万科企业涨1.30%至5.460港元 融创中国涨0.63%至1.610港元 龙湖集团涨0.89%至11.310港元 绿城中国涨0.84%至9.560港元 远洋集团涨0.80%至13.900港元 [1] - 上海豪宅市场出现日光盘 黄浦区外滩街道嘉里金陵华庭二期120套房源吸引227组客户 单日销售额达98.43亿元 [1] 政策与行业动态 - 住建部通报深化房地产领域改革 运用改革思维破解住房矛盾问题 持续巩固房地产市场稳定态势 构建房地产发展新模式 [1] - 多家房企推进境内债务重组 包括碧桂园 融创中国 龙光集团 旭辉控股集团 [1]