行业整体表现 - 行业处于深度调整期 企业间分化持续加剧 房地产正从规模竞赛转向稳健经营新阶段 [1] - 2025年上半年20家典型上市房企平均营收增速仅为7.72% 增长乏力 [4] - 行业整体收入规模呈收缩态势 半数房企营收出现下滑 [1][4] 企业梯队划分 - 第一梯队千亿营收俱乐部仅保利发展1169亿元和万科1053亿元两家企业入围 [1][4] - 第二梯队500亿-1000亿元阵营共7家房企 包括华润置地949.2亿元 绿地控股946.9亿元 中海地产832.2亿元 碧桂园725.7亿元 龙湖集团587.5亿元 绿城中国533.7亿元和招商蛇口514.9亿元 [2][3][5] - 第三梯队500亿元以下阵营共11家房企 从越秀地产475.7亿元到世茂集团148.3亿元 [3][5] 企业营收表现 - 保利发展营收1169亿元同比下降16.08% 万科营收1053亿元同比下降26.2% [2][4] - 华润置地营收949.2亿元同比增长19.96% 龙湖集团营收587.5亿元同比增长25.39% [2][6] - 首开股份营收180.4亿元同比增长105.19% 滨江集团营收454.5亿元同比增长87.8% [1][3][6] - 越秀地产营收475.7亿元同比增长34.6% 华发股份营收382亿元同比增长53.46% [3][6] - 世茂集团营收148.3亿元同比下降49.21% 融创中国营收199.9亿元同比下降41.7% [3][6] 企业类型分析 - 央企国企凭借资金优势和资源整合能力占据市场主导地位 融资成本更低 资源获取能力更强 [1][7] - 保利 华润置地 中海地产 招商蛇口 绿城中国 越秀地产等具备央企或国企背景的企业营收较为稳定 [7] - 民营房企除龙湖集团 滨江集团等个别企业外 多数承受巨大压力 碧桂园 融创中国 世茂集团营收同比下降均超25% [7] 业务转型趋势 - 越来越多房企发力第二增长曲线 通过轻资产转型 代建业务 商业运营等非开发业务拉动收入 [8] - 华润置地运营性收入利润贡献超六成 龙湖集团运营业务及服务业务收入132.7亿元创历史新高 占总营收22.6% [8] - 行业需加快向城市运营与服务转型 强化资金管理 优化债务结构 [8]

招聘活动规模 - 50余家企业参与招聘会包括阿里云、美团、淘宝、蚂蚁、小红书等[1] - 提供超过1500个社招和校招岗位[1] - 10000余位求职者现场参与交流并投递简历[1] 行业岗位分布 - 岗位聚焦人工智能、互联网、具身智能、金融等行业[1] - 企业现场收集简历数量达6500余份[1]

行业整体表现 - 行业处于深度调整期 企业间分化持续加剧 房地产正从规模竞赛转向稳健经营新阶段 [1] - 20家典型上市房企平均营收增速仅为7.72% 增长乏力 [4] - 半数房企营收同比下滑 跌幅在10%至50%不等 [6] 梯队分化格局 - 千亿营收俱乐部仅保利发展1169亿元和万科1053亿元两家入围 同比分别下降16.08%和26.20% [2][4] - 第二梯队500-1000亿元阵营共7家房企 包括华润置地949.2亿元(增长19.96%) 绿地控股946.9亿元(下降17.97%) 中海地产832.2亿元(下降4.27%) 碧桂园725.7亿元(下降28.92%) 龙湖集团587.5亿元(增长25.39%) 绿城中国533.7亿元(下降23.28%) 招商蛇口514.9亿元(增长0.41%) [2][4] - 第三梯队500亿元以下阵营共11家房企 包括越秀地产475.7亿元(增长34.60%) 滨江集团454.5亿元(增长87.80%) 华发股份382亿元(增长53.46%) 建发国际341.6亿元(增长4.31%) 中国金茂251.1亿元(增长14.28%) 新城控股221亿元(下降34.82%) 融创中国199.9亿元(下降41.70%) 保利置业184.4亿元(增长48.10%) 首开股份180.4亿元(增长105.19%) 美的集团156.8亿元(下降25.80%) 世茂集团148.3亿元(下降49.21%) [3][5][6] 企业表现分化 - 首开股份营收同比增长105.19% 主要得益于房屋集中交付体量较大 [6] - 滨江集团凭借长三角区域深耕实现87.8%营收增长 越秀地产和华发股份依托大湾区市场支撑分别实现34.6%和53.46%增速 [6] - 世茂集团营收同比下降49.21%近乎腰斩 融创中国下降41.7% 新城控股下降34.82% [3][6] 国企与民企对比 - 国企央企展现更强抗风险能力 保利、华润置地、中海地产、招商蛇口、绿城中国、越秀地产等具备国资背景企业营收较为稳定 [7] - 民营房企除龙湖集团、滨江集团等个别企业外 多数承受巨大压力 碧桂园、融创中国、世茂集团营收同比下降均超25% [7] - 国企央企凭借更低融资成本和更强资源获取能力 在一二线核心地块获取和开发方面占据明显优势 [7] 业务转型趋势 - 华润置地购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等运营性收入利润贡献超六成 助其取代中海成为利润王 [8] - 龙湖集团运营业务及服务业务合计收入132.7亿元创历史新高 占总营业收入22.6% [8] - 行业正发力第二增长曲线 通过轻资产转型、代建业务、商业运营等非开发业务拉动收入 [8] 行业挑战与展望 - 行业面临需求端疲软、房价下行、存量去化缓慢等挑战 [8] - 民营房企债务重组进程缓慢 流动性压力尚未根本缓解 [8] - 行业步入全新发展阶段 规模下降、速度放缓成为新周期特征 未来将是稳健派与转型派的竞争 [8]

行业整体表现 - 2025年上半年20家典型上市房企平均营收增速仅为7.72% 显示行业增长乏力[3] - 行业处于深度调整期 企业分化持续加剧 从规模竞赛转向稳健经营新阶段[1] - 半数房企（10家）营收同比下滑 跌幅在10%至50%不等[11] 企业梯队分化 - 千亿营收俱乐部仅保利发展（1169亿元）和万科（1053亿元）两家入围[1][4] - 第二梯队（500亿-1000亿元）共7家房企 包括华润置地（949.2亿元）、绿地控股（946.9亿元）、中海地产（832.2亿元）、碧桂园（725.7亿元）、龙湖集团（587.5亿元）、绿城中国（533.7亿元）和招商蛇口（514.9亿元）[5] - 第三梯队（500亿元以下）共11家房企 包括越秀地产（475.7亿元）至世茂集团（148.3亿元）[6] 企业表现差异 - 首开股份营收同比增长105.19%至180.4亿元 滨江集团增长87.8%至454.5亿元 华发股份增长53.46%至382亿元[8][10] - 华润置地营收增长19.96%至949.2亿元 龙湖集团增长25.39%至587.5亿元[2][14] - 世茂集团营收下跌49.21%至148.3亿元 融创中国下跌41.7%至199.9亿元 碧桂园下跌28.92%至725.7亿元[2][11] 企业类型表现对比 - 央企国企表现稳健 保利、华润置地、中海地产、招商蛇口等凭借资金优势和资源整合能力占据市场主导[12] - 民营房企除龙湖集团、滨江集团外多数承压 碧桂园、融创中国、世茂集团营收同比下降均超25%[14] 行业转型趋势 - 房企发力第二增长曲线 华润置地运营性收入利润贡献超六成 龙湖集团运营及服务业务收入132.7亿元占总营收22.6%[14] - 行业向轻资产转型、代建业务、商业运营等非开发业务方向发展[14][16]

项目概况 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸" 总计容建筑面积358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年纳入城市更新计划后持续受业内关注 [5] - 项目分多期开发 一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 包含3栋住宅和2栋公寓 其中住宅塔楼达74层 截至9月11日 一期共计2746套房源 已备案819套 已签认购书179套 期房待售720套 占比41.4% [6] - 项目地处深圳南山核心区 连接深圳湾 后海等四大总部基地 紧邻华侨城豪宅区 属稀缺资源 长期资产升值逻辑清晰 [16] 开发进展 - 一期住宅已达准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房 剩余房源以110平方米 125平方米户型为主 187平方米及顶层房源基本售罄 [6][12] - 二期地块已拆除完成 三期 四期地块仍有大量老房未拆除 尚未进入大规模施工阶段 计划调整规划 按深圳新规重新设计住宅与商业指标 [6] - 项目折后售价8.2万元/平方米起 [12] 资本合作与资金状况 - 2022年6月万科注资23亿元获得项目关联公司四达实业8%股权 资金定向投入三期 四期 享有该两期整体20%利润分派 [10] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购股权；若2025年12月31日前未取得所有开发许可证 万科有权退出 且利润分派比例可提至40%或年回报率调至24% [10][11] - 绿景中国地产2023年上半年流动负债605.7亿元 新增借款77.03亿元 一年内须偿还借贷29.14亿元 银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制银行存款 [11] 市场传言与接盘方猜测 - 中信城开发布声明否认"拟120亿元入股项目获得二三四期50%权益"的传言 称相关内容与事实完全不符 [1][7] - 业内分析接盘方需满足四大标准：百亿元级现金能力 政府拆赔协调默契 产品迭代力 金融拆解术 央国企因资金成本低和政商协调能力被视为最可能接盘方 [17][18] - 专家指出可通过商业地块REITs化 未拆地块股权作价引战投 远期资产提前整售等方式融资 并可利用"白名单"政策将拆迁贷利息压至4%以下 [13][14] 政策环境 - 2023年8月中共中央 国务院发布推动城市高质量发展意见 明确"稳步推进城中村和危旧房改造" 各地正酝酿细化支持政策 [19][20]

招聘会规模与参与情况 - 9月13日上海黄浦世博园区召开科技人才招聘会 阿里云 美团 淘宝 蚂蚁 小红书等50余家企业参与 提供1500多个社招和校招岗位 [1] - 招聘岗位数较去年增加50% 超6成企业发布AI岗位需求 实现连续三届增长 [2] - 10000余位求职者现场交流 企业现场收集简历达6500余份 [1] 岗位需求与行业趋势 - 岗位聚焦人工智能 互联网 具身智能 金融等行业 [1] - 数据科学家 机器人工程师和算法工程师新发职位数量同比增长均超50% [3] - 蚂蚁集团提供500余技术类岗位 2024年新招募毕业生技术人才占比达84.7% [8] 企业合作与人才培养 - 蚂蚁集团学习成长中心与传智教育达成合作 推动数字化人才培养与人工智能产业发展 [6] - 蚂蚁集团2024年科研投入234.5亿元 连续三年占总营收超10% [8] 招聘会特色与创新服务 - 设置AI面试体验 AI职业测评 职业发展服务等智能化服务环节 [7] - 结合10000平方米科技展览和5000平方米科技集市 提供产品体验与简历投递无缝衔接 [7] - 招聘会由上海市人社局指导 外滩大会组委会主办 上海市人力资源公共服务中心与蚂蚁集团共同承办 [2] 行业洞察与全球化趋势 - AI技术发展改变企业用人观念 未来更看重创新力 洞察力和跨界整合能力 [3] - 中国企业需向"生而全球化"转型 出海平均招聘薪酬近年来稳步增长 [3]

项目股权与合作传闻 - 中信城开发布声明否认以120亿元入股绿景中国白石洲旧改项目2-3-4期的市场传闻 [1][12] - 万科集团被传拟退出该项目 绿景方面未披露细节仅称以官方公告为准 [4] - 万科2022年以23亿元注资获得项目第三期及第四期20%利润分派权 协议约定若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需回购万科股权或将其分派比例提升至40% [16][18] 项目规划与现状 - 白石洲旧改是深圳最大城市更新项目 规划总建筑面积约500万平方米 包含商业群、办公群、酒店群及高端住宅群 商业面积超40万㎡ 配套4所幼儿园及3所九年制学校 [5][6] - 项目一期住宅"璟庭"2023年开盘 1257套房源截至2025年9月备案进度仅29.83% 其中住宅备案64.53% 商务公寓仅备案8套 [8] - 项目因74层超高建筑、243米高度及11.5容积率引发设计争议 三期和四期仍处拆迁阶段 大量农民房未拆除 [8][9][18] 企业财务状况 - 万科2025年中报显示在手现金141.6亿元 短期债务达1553.7亿元 资金链承压 累计从深铁集团获借款243.69亿元 [22] - 绿景中国2025年上半年收益10.4亿元 亏损20.3亿元 总负债810.12亿元 资产负债率78.6% 较去年同期上升 [23] - 项目方2024年因拖欠过渡安置费引发村民维权 原因归咎于银行贷款未及时发放 [23] 历史背景与市场影响 - 项目2005年启动改造 2014年正式立项 因拆迁补偿复杂进展缓慢 定位为深圳核心区高端生活配套区 [4][5] - 中信城开作为中信集团子公司 曾参与佳兆业等房地产纾困项目 管理货值约2000亿元 涉及保交楼11000户 [13] - 万科管理层2025年初改组 深铁系高管接管后战略重心调整 对是否继续参与项目未释放明确信号 [22]

文章核心观点 - 深圳金融业从1979年GDP仅1.96亿元的边陲农业县崛起为2024年GDP超36800亿元、金融业增加值超4700亿元的全国三大金融中心之一，其发展历程是中国改革开放和金融改革的缩影[5][8][34] 初创与探索：改革开放的"试验田"（1979-1990） - 1979年宝安县存款余额仅1.01亿元，贷款余额0.75亿元，金融机构数量寥寥[5] - 1982年南洋商业银行深圳分行开业，成为新中国第一家外资银行分支机构[9] - 1987年招商银行成立，深圳发展银行上市并创股价从1元涨至180元（复权价）的资本市场神话[9] - 1988年深圳平安保险公司成立，最初仅有13名员工[9] - 1983年宝安县联合投资公司发行新中国第一张股票筹资1300万元，深发展1987年公开发行普通股筹资793万元[9] 跨越与成长：资本市场擎旗，金融中心初现（1990-2004） - 1990年12月1日深交所成立，至2004年底深交所上市公司达536家，总市值1.1万亿元，年成交金额1.6万亿元[11] - 深成指、深综指成为中国经济重要"晴雨表"，万科、招商银行、平安等通过深交所上市成长为行业巨头[11] - 1999年深创投成立，到2004年累计投资项目超100个，投资金额超20亿元[11] 调整与转型：中小板、创业板与金融创新（2004-2019） - 2004年深交所推出中小企业板，至2009年上市公司达327家，累计融资3000多亿元[13] - 2009年创业板启动，至2019年公司数量从首批28家增长至近800家，总市值超6万亿元（2024年达1365家、12.45万亿元）[13] - 2010年前海合作区设立，截至2019年底注册金融企业5.2万家，跨境人民币贷款累计提款金额超400亿元[16] - 2014年微众银行作为国内首家互联网银行开业，至2019年末有效客户数突破1亿，管理贷款余额超4400亿元[16] 升华与引领：中国特色社会主义先行示范区（2019年至今） - 2020年创业板注册制改革至2025年第一季度新增上市公司超400家，IPO融资总额超5000亿元，其中超90%为高新技术企业[18] - 2021年深市主板两板合并至2025年7月新增上市公司超160家，IPO融资额超3000亿元，截至2025年7月末深市主板公司总数近1600家，总市值近40万亿元[18] - 2024年2月粤港澳大湾区"跨境理财通"2.0版本实施，至2024年4月末深圳地区67家银行参与试点，账户开立数超4.5万个，跨境汇划金额突破35亿元[19] - 2024年初深圳数字人民币受理商户超300万家，累计开立钱包超6000万个，交易金额突破6000亿元[19] 成就和实力：全国三大金融中心之一 - 2024年末深圳金融机构本外币存款余额135778.02亿元，贷款余额94830.33亿元，银行业资产总额13.57万亿元[21] - 2024年末深交所上市公司2852家，市价总值33.04万亿元，交易量全球第三、市值全球第六，IPO数量稳居全球第一[21][24] - 深圳辖区共有A股上市公司422家，总市值8.79万亿元；境外上市公司超160家，总市值超10万亿港元[23] - 2024年深圳保费收入1958.21亿元，保险法人总资产7.3万亿元[25] - 2024年深圳市金融业增加值4710.5亿元，增长4.2%，占GDP比重约12.8%[25] - 深圳在全球金融中心指数榜排名第9位，金融科技专项排名全球第三[27][30][31] - 截至2022年底深圳财富管理机构资产管理规模超26.6万亿元（2024年增长至29万亿元）[30] - 深圳金融科技专利申请量全球前5大机构中2家来自深圳，平安连续2年全球居首，腾讯位列全球前五[30] - 深圳知识产权证券化累计发行规模超230亿元，规模位居全国第一[32]

项目动态与市场传闻 - 中信城开发布声明否认以120亿元入股绿景中国白石洲旧改项目的市场传闻 [1][11][12] - 万科被传拟退出该项目 绿景方面回应称相关信息需以官方公告为准 [4][13] - 项目一期住宅"璟庭"截至2025年9月备案进度仅29.83% 其中住宅备案64.53% 商务公寓仅备案8套 [8] 项目规划与开发现状 - 白石洲旧改是深圳体量最大的城市更新项目 规划总建筑面积约500万平方米 包括超40万㎡商业和1.1公里中央绿轴 [5][6] - 项目规划容积率达11.5 住宅层高74层约243米 被市场称为"升级版握手楼" [8] - 三四期地块仍有大量未拆除农民房 尚未进入大规模施工阶段 [8][10] 财务与合作协议 - 万科于2022年6月以23亿元获得项目三四期20%利润分派权 协议约定若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需回购万科股权 [15][16][18] - 万科2025年中报显示在手现金141.6亿元 短期债务1553.7亿元 截至2025年8月末累计从深铁集团获借款243.69亿元 [20] - 绿景中国2025年上半年亏损20.3亿元 总负债810.12亿元 资产负债比率78.6% [21] 历史背景与区域价值 - 项目早在2005年启动改造研究 2014年正式立项 因拆迁补偿复杂进展缓慢 [5] - 项目位于南山核心华侨城片区 连接深圳湾、留仙洞、后海金融CBD和高新园四大总部基地 [5][6]

空仓比最高股票排名 - 中兴通讯(00763)以14.96%空仓比位列首位，空仓数量1.13亿股[1][2] - 中远海控(01919)空仓比14.17%排名第二，空仓数量4.08亿股[1][2] - 宁德时代(03750)空仓比13.57%位列第三，空仓数量2115.51万股[1][2] 空仓比显著增加个股 - 山东黄金(01787)空仓比增幅最大，增加3.06个百分点至12.66%，空仓数量从9562.81万股增至1.26亿股[1][2] - 地平线机器人-W(09660)空仓比上升2.33个百分点至5.60%[1][2] - 京东方精电(00710)空仓比增长1.62个百分点至5.41%[1][2] 空仓比显著下降个股 - 赣锋锂业(01772)空仓比降幅最大，减少1.84个百分点至10.63%，空仓数量从5528.41万股降至4713.52万股[1][2][3] - 中兴通讯(00763)空仓比下降1.51个百分点至14.96%，空仓数量从1.24亿股降至1.13亿股[1][2][3] - 晶泰控股(02228)空仓比减少1.36个百分点至2.64%[1][3]