摩根大通发布研报称，现予恒隆地产（00101）目标价10港元及"增持"评级。 集团早前公布成功获得上海南京西路1038号及无锡恒隆广场扩建项目的长期营运租约。管理层表示，每 个新增轻资产项目的预测内部回报率（IRR）均达十位数百分比，回本期在十年内。 近期新增的3项轻资产租约合共为集团的物业组合增添18.5万平方米面积。 该行指，恒隆地产仍然是其首选股份之一，因中国内地的租户销售持续改善，并预期轻资产营运租约将 于2028/29年度开始产生贡献，带来新增长动力。另外，股份估值吸引，股息率达5.8%且派息确定性 高。 热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 模拟交易 客户端 客户端 摩根大通发布研报称，现予恒隆地产（00101）目标价10港元及"增持"评级。 集团早前公布成功获得上海南京西路1038号及无锡恒隆广场扩建项目的长期营运租约。管理层表示，每 个新增轻资产项目的预测内部回报率（IRR）均达十位数百分比，回本期在十年内。 近期新增的3项轻资产租约合共为集团的物业组合增添18.5万平方米面积。 该行指，恒隆地产仍然是其首选股份之一，因中国内地的租户销售持续改善，并预期轻资产营运租约将 于2028/ ...

摩根大通对恒隆地产的评级与核心观点 - 摩根大通予恒隆地产目标价10港元及“增持”评级 并视其为行业首选股份之一 [1] - 公司股息率达5.8%且派息确定性高 股份估值吸引 [1] 公司业务发展与项目进展 - 公司成功获得上海南京西路1038号及无锡恒隆广场扩建项目的长期营运租约 [1] - 近期新增的3项轻资产租约合共为集团的物业组合增添18.5万平方米面积 [1] - 管理层表示 每个新增轻资产项目的预测内部回报率均达十位数百分比 回本期在十年内 [1] 行业与市场前景 - 中国内地的租户销售持续改善 [1] - 预期轻资产营运租约将于2028/29年度开始产生贡献 带来新增长动力 [1]

核心观点 - 摩根大通将恒隆地产列为首选股份之一 给予目标价10港元及"增持"评级 [1] 业务发展 - 公司成功获得上海南京西路1038号及无锡恒隆广场扩建项目的长期营运租约 [1] - 近期新增的3项轻资产租约合共为集团的物业组合增添18.5万平方米面积 [1] - 管理层表示 每个新增轻资产项目的预测内部回报率均达十位数百分比 回本期在十年内 [1] - 预期轻资产营运租约将于2028/29年度开始产生贡献 带来新增长动力 [1] 市场与经营状况 - 内地的租户销售持续改善 [1] 估值与股东回报 - 股份估值吸引 股息率达5.8%且派息确定性高 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 房地产行业投资和销售两端数据在2025年1-11月及11月单月均进一步走弱，行业仍处于磨底阶段 [1][4] - 核心城市止跌回稳将更早到来，行业存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 预计行业积极政策将推动需求修复，但供给主体的过度出清及补库存困难将约束供给端，导致销售总量偏弱但结构有弹性，投资修复节奏将显著慢于以往周期 [4][21][35] - 预计后续房地产资金来源仍将略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [4][42] 根据相关目录分别总结 1. 投资端 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [4][5][21] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，降幅扩大1.2个百分点；11月单月住宅投资同比下降29.5%，降幅扩大6.6个百分点 [5] - **区域投资普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9%，降幅均较前值扩大 [5] - **开工竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，降幅扩大0.7个百分点；竣工面积同比下降18.0%，降幅扩大1.1个百分点；施工面积同比下降9.6%，降幅扩大0.2个百分点 [4][21] - **单月开工竣工降幅略有收窄**：11月单月，新开工面积同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点；竣工面积同比下降25.5%，降幅收窄2.7个百分点 [4][21] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，新开工面积增速为-18.0%/-4.6%，竣工面积增速为-17.7%/-13.1%，投资增速为-14.2%/-7.5% [4][21] 2. 销售端 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅较1-10月扩大1.0个百分点；销售额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [4][22][35] - **住宅销售同步走弱**：1-11月住宅销售面积6.58亿平方米，同比下降8.1%，降幅扩大1.1个百分点 [23] - **单月销售表现分化**：11月单月，销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点；但销售金额同比下降25.1%，降幅扩大0.8个百分点 [4][22][35] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%，降幅扩大0.6个百分点；11月单月均价同比下降9.5%，降幅扩大2.6个百分点 [4][34][35] - **住宅均价跌幅更深**：11月单月住宅销售均价为9,594元/平方米，同比下降11.1% [34] - **库存略有下降**：11月末商品房待售面积7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [34] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [32] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，销售面积增速为-7.9%/-6.0%，销售金额增速为-11.6%/-7.9%，房价增速为-4.0%/-2.0% [4][39] 3. 资金端 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月同比下降32.5%，降幅扩大10.6个百分点 [4][40][42] - **国内贷款降幅扩大**：11月单月国内贷款同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [4][42] - **自筹资金降幅显著扩大**：11月单月自筹资金同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [4][42] - **销售回款大幅走弱**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%，降幅较10月扩大15.9个百分点；个人按揭贷款同比下降34.7%，降幅扩大4.1个百分点 [4][42] - **利用外资单月激增**：11月单月利用外资同比增长856.9%，但基数极低 [40] 4. 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是购物中心等优质商业地产的价值重估；二是“好房子”新赛道带来的房企转型机遇 [4] - **推荐五大类标的**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：贝壳-W [4]

核心观点 - 恒隆地产通过轻资产运营模式，在核心城市获取毗邻现有项目的商业物业经营权，以扩大规模、巩固市场地位并应对日益激烈的竞争 [2][3][13][16] 合作项目详情 - 恒隆地产与上海九百集团合作，以20年营运租赁模式接手上海南京西路梅龙镇广场的商业运营 [2] - 梅龙镇广场项目总建筑面积约12.52万平方米，总投资22亿元，恒隆需投入至少5亿元作为装修成本 [7] - 项目计划于2027年初开业商业部分，2028年5月前投入使用酒店与办公部分，并需引入一家面积不少于1.8万平方米的国际顶级品牌酒店 [7] - 改造完成后，将为相邻的上海恒隆广场新增约9.6万平方米体量，使其整体规模从约21.63万平方米扩大44%至约31.23万平方米 [2] 战略背景与动机 - 上海恒隆广场增长出现波动，2022年和2024年租户销售额分别下滑24%与22%，2024年上半年继续下降8% [9] - 上海恒隆广场现有5.37万平方米的面积被认为制约了其业绩增长，难以承接更大规模的品牌与消费需求 [10] - 公司采取“进攻式防御”，通过物理空间扩张巩固其在南京西路商圈的领导地位 [8][11] - 公司调整运营策略，如取消商场分类、引入热门IP快闪店和本土高端品牌，以增强对年轻消费者的吸引力 [10] 轻资产扩张战略 - 恒隆地产整体租赁收入在2024年录得95.15亿港元，同比下滑6%，其中内地租赁收入下降5%，为24年来首次下跌 [12] - 2024年上半年，公司收入为49.68亿港元，同比下降18.74%，其中内地租赁收入同比下降2.39% [13] - 公司推出“恒隆V.3”战略，聚焦在已进入城市的深耕与扩展，而非开辟全新城市 [13] - 2024年7月，公司斥资逾33亿元取得杭州百货大楼20年经营权，使其在武林商圈的零售体量增至14.2万平方米 [15] - 2024年12月，公司以长期租约取得无锡新世界百货经营权，为无锡恒隆广场新增约4.7万平方米商业面积，使其整体零售体量扩大38%至约16.9万平方米 [15] 行业竞争格局 - 上海高端零售市场竞争加剧，浦东国金中心IFC、前滩太古里及同处南京西路的兴业太古汇（引入LV“路易号”巨轮等）对上海恒隆广场形成挑战 [2][16] - 杭州成为高端商业地产新战场，杭州万象城2024年销售额首次超过杭州大厦，北京华联投资的杭州SKP预计2027年开业 [16] - 恒隆管理层表示，希望与竞争对手共同做大区域商圈，以应对来自其他新兴商圈的客流分流 [16]

核心观点 - 研报首次覆盖恒隆地产并给予“买入”评级 目标价11.7港元 公司聚焦核心商圈打造高端商业标杆 通过积极调改推动零售逐季改善 核心商场租金已同比转正 同时财务稳健 分红比例高 未来有望恢复纯现金派息 [1] 业务布局与经营表现 - 公司业务以投资物业租赁为主 物业销售及酒店为辅 布局中国大陆及香港 投资物业聚焦核心城市核心商圈 上海两大恒隆广场已成为地标 坪效高位且租金稳定 [2] - 2024年公司总营收112亿港元 同比增长+9% 2011-2024年复合年增长率+5% 增长主要源于内地投资物业租金提升 其2011-2024年复合年增长率达+7% [2] - 2024年收入构成：内地投资物业租金、香港投资物业租金、香港开发、酒店分别占比58%、27%、13%、2% 2025年上半年总营收50亿港元 其中投资物业租金收入占比94% [2] 投资物业与酒店运营详情 - **内地投资物业**：截至2024年末 公司在内地8个城市拥有10个恒隆广场 总面积227万平方米 零售与办公楼面积分别占比61%和33% [3] - 2024年内地投资物业租金收入65亿港元 同比-5% 但2011年以来复合年增长率仍为+7% 2025年上半年内地租金收入同比-2% [3] - 公司积极进行商场调改并引入新品牌 前端指标租户零售额自2024年第三季度起已逐季改善 有望推动租金企稳回升 2025年上半年内地10个商场中已有7个租金同比转正 [3] - 未来主要增量来自杭州恒隆广场 总面积39万平方米 预计2025-2026年落地 [3] - **香港投资物业**：2024年租金收入30.5亿港元 同比-9% 2025年上半年同比-4% 收入中零售、办公楼、住宅公寓占比分别为59%、34%、8% 随着市场景气度回升 零售及住宅公寓租赁已持续转好 [3] - **酒店业务**：规模较小 在运营酒店为沈阳和昆明两家 2025年上半年营收1.29亿港元 同比大幅增长+84% [3] - 行业层面 2025年第三季度开始 以爱马仕、Prada、LVMH为代表的重奢品牌营收强势向上修复 重奢消费复苏态势良好 为公司高端商场后续运营改善奠定基础 [3] 财务与分红状况 - 截至2025年上半年 公司有息负债548亿港元 同比+3% 净负债率为33.5% 后续随着杭州恒隆逐步开业 资本承担将减少 净负债率有望边际回落 [4] - 2025年上半年融资成本为3.9% 创近年新低 未来在行业降息环境下 公司持有业务价值有望得到重估 [4] - 分红方面 2012-2023年年度股息保持在33-35亿港元 2024年因业绩下滑 年度股息降至25亿港元 但分红比例仍维持80% 未来分红方式也有望恢复至以纯现金分红为主 [4] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为25.2亿、25.5亿、26.4亿港元 同比增速分别为+17%、+1%、+4% [1] - 预计2025-2027年归母核心利润分别为28.9亿、29.2亿、30.0亿港元 同比增速分别为-7%、+1%、+3% [1] - 对应市盈率分别为18倍、18倍、17倍 [1]

核心观点 - 研报首次覆盖恒隆地产并给予“买入”评级 目标价11.7港元 公司聚焦核心商圈打造高端商业标杆 通过积极调改推动零售逐季改善 核心商场租金已同比转正 财务稳健且维持高分红比例 未来有望恢复纯现金派息 [1] 业务布局与经营概况 - 公司业务以投资物业租赁为主 物业销售及酒店为辅 布局中国大陆及香港 [2] - 公司投资物业聚焦核心城市核心商圈 上海两大恒隆广场已成为地标 坪效高位且租金稳定 [2] - 2024年公司总营收112亿港元 同比增长9% 2011-2024年复合年增长率5% [2] - 2024年收入构成：内地投资物业租金占比58% 香港投资物业租金占比27% 香港开发占比13% 酒店占比2% [2] - 过往营收稳步增长主要源于内地投资物业租金提升 其2011-2024年复合年增长率达7% [2] - 2025年上半年公司营收50亿港元 其中投资物业租金收入占比高达94% [2] 投资物业与酒店运营表现 - **内地投资物业**：截至2024年末 公司在内地8个城市拥有10个恒隆广场 总面积227万平方米 其中零售占比61% 办公楼占比33% [3] - 2024年内地投资物业租金收入65亿港元 同比下降5% 但2011年以来复合年增长率仍为7% [3] - 2025年上半年内地投资物业租金收入同比下降2% [3] - 公司积极进行商场调改并引入新品牌 前端指标租户零售额自2024年第三季度起已逐季改善 [3] - 内地10个商场中 已有7个在2025年上半年实现租金收入同比转正 [3] - 未来主要增量来自杭州恒隆广场 总面积39万平方米 预计2025-2026年落地 [3] - **香港投资物业**：2024年租金收入30.5亿港元 同比下降9% 2025年上半年同比下降4% [3] - 香港投资物业中 零售、办公楼、住宅公寓占比分别为59%、34%、8% [3] - 随着市场景气度回升 公司香港零售及住宅公寓租赁业务已持续转好 [3] - **酒店业务**：规模较小 在运营酒店为沈阳和昆明两家 2025年上半年营收1.29亿港元 同比大幅增长84% [3] - 2025年第三季度开始 以爱马仕、Prada、LVMH为代表的重奢品牌营收强势向上修复 重奢消费复苏态势良好 [3] 财务状况与股东回报 - 截至2025年上半年 公司有息负债548亿港元 同比增长3% [4] - 截至2025年上半年 公司净负债率为33.5% [4] - 随着杭州恒隆广场逐步开业 资本承担将减少 净负债率有望边际回落 [4] - 2025年上半年公司融资成本为3.9% 创近年新低 [4] - 未来在行业降息环境下 公司持有业务价值有望得到重估 [4] - 分红方面 2012-2023年公司年度股息保持在33-35亿港元 [4] - 2024年因业绩下滑 年度股息降至25亿港元 但分红比例仍维持在80% [4] - 未来分红方式也有望恢复至以纯现金分红为主 [4] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为25.2亿、25.5亿、26.4亿港元 同比增速分别为+17%、+1%、+4% [1] - 预计公司2025-2027年归母核心利润分别为28.9亿、29.2亿、30.0亿港元 同比增速分别为-7%、+1%、+3% [1] - 对应2025-2027年预测市盈率分别为18倍、18倍、17倍 [1]

今日重点推荐公司深度报告 - **恒隆地产 (00101)**：报告首次覆盖并给予“买入”评级，目标价11.7港元[1][11]。公司聚焦中国大陆及香港核心商圈，打造高端商业典范，业务以投资物业租赁为主[1][11]。2024年公司营收112亿港元，同比增长9%，2011-2024年复合年增长率(CAGR)为5%[11]。内地投资物业租金是主要收入来源，2024年占比58%，2011-2024年CAGR为7%[11]。截至2024年末，公司在内地8个城市拥有10个恒隆广场，总面积为227万平方米[11]。公司积极进行商场调改，前端零售额自2024年第三季度起逐季改善，内地10个商场在2025年上半年已有7个租金同比转正[11]。杭州恒隆广场（总面积39万平方米）预计在2025-2026年落成，将成为未来主要增量[11]。财务方面，截至2025年上半年，公司净负债率为33.5%，融资成本为3.9%[11]。公司维持高分红政策，2024年分红比例达80%[11]。预计公司2025-2027年归母净利润分别为25.2亿、25.5亿、26.4亿港元，同比分别增长17%、1%、4%[1][11] - **特变电工 (600089)**：报告首次覆盖并给予“买入”评级[2][11]。公司是输变电装备与能源产业一体化领军企业[2]。预计公司2025-2027年营收分别为1021.07亿元、1134.31亿元、1284.82亿元，同比增速分别为4.3%、11.1%、13.3%[11]。预计同期归母净利润分别为65.08亿元、78.16亿元、92.25亿元，同比增速分别为57.4%、20.1%、18%[13]。预计2025-2027年每股收益分别为1.29元、1.55元、1.83元，对应市盈率(PE)分别为18倍、15倍、13倍[13]。报告核心观点认为，市场未充分认知公司参与“疆煤外运”及新疆本地煤炭消纳的潜力[2][15]。随着煤炭资源开发中心西移，公司将受益于疆煤铁路外运占比提升及本地煤化工、电解铝、火电、多晶硅等高耗能产业的煤炭需求[15]。预计2025-2027年公司电气装备板块营收增速为15%[15]。煤炭业务方面，预计2025-2027年销量分别为8000万吨、8560万吨、9159万吨[15]。多晶硅业务方面，预计2025-2027年吨硅售价分别为4.2万元、4.7万元、5.1万元[15]。基于行业平均市盈率，给予公司2025年23倍PE，对应目标市值1475亿元，有23%上涨空间[13] - **蔓迪国际 (防脱发消费市场)**：报告以蔓迪国际为例分析防脱发消费市场[3][14]。公司在中国米诺地尔生发市场占据领先地位，其“蔓迪”系列产品自2014年起连续十年在中国脱发药物市场及米诺地尔类药物市场零售额排名第一[15]。2024年，公司在米诺地尔市场合计份额达70.6%，市场前五大企业合计份额为99.5%[15]。公司营收从2022年的9.82亿元增长至2024年的约14.55亿元，2022-2024年CAGR为21.7%[15]。2025年上半年，蔓迪产品系列营收占比为92.4%[15]。2022年至2025年上半年，公司净利润分别为2.02亿元、3.41亿元、3.90亿元、1.74亿元[15]。2022-2024年毛利率分别为80.3%、82.0%、82.7%[15]。公司通过全渠道覆盖、产品矩阵及高产能巩固行业地位，并横向拓展至皮肤健康与体重管理领域[3][18]。中国消费医疗市场规模从2018年的9313亿元增至2024年的16420亿元，CAGR为9.9%[15]。其中，头发健康管理及皮肤健康市场2018-2024年CAGR为17.7%，体重管理药物市场同期CAGR为20.7%[15] 今日推荐行业周报与策略观点 - **金属与新材料行业周报**：报告回顾了2025年12月8日至12月12日行情[17]。上周贵金属上涨，其中COMEX黄金价格上涨2.42%，白银上涨5.59%[18]。工业金属方面，LME铜、铝价格分别下跌0.91%、1.00%[18]。锂盐价格上涨，电池级碳酸锂、工业级碳酸锂价格分别上涨3.26%、3.33%[18]。核心观点：**贵金属**方面，12月美联储如期降息25个基点，长期看央行购金为趋势，金价中枢将持续上行，同时白银因金银比偏高而具备关注价值[18]。**工业金属**方面，铜矿供给紧张，智利国家铜业对2026年CIF中国电解铜长单基准价报于350美元/吨，较2025年上涨261美元/吨[18]。铝受国内产能天花板限制，供需格局趋紧[18]。**小金属**方面，钴价因刚果金出口受限而维持高位，锂价受储能景气支撑上涨[21]。报告推荐关注供需格局稳定的新能源制造业标的[21] - **未来产业周报 (量子科技、核聚变等)**：报告聚焦六大未来产业近期动态[20]。**量子科技**：荷兰QuantWare发布全球首款万比特量子处理器VIO-40K，实现从百比特到万比特的工程规模突破[21]。**核聚变**：国际合作深化，中方专家将担任2026-2028年国际托卡马克物理活动(ITPA)协调委员会主席[21]。**脑机接口**：马斯克旗下Neuralink新一代手术机器人将单根电极线植入时间从17秒缩减至1.5秒[21]。**具身智能**：商业化加速，优必选工业人形机器人Walker S2月产能超300台，预期全年交付超500台[21]。**6G**：三星与韩国电信在商用现网验证AI-RAN技术[21] - **国防军工行业周报**：报告关注商业航天及军工技术外延投资机会[23]。蓝箭航天“朱雀三”火箭于12月3日首飞成功入轨[25]。报告预计第四季度为任务交付加速期，业绩将环比改善[25]。中长期看，地缘政治不确定性加剧，消耗类装备持续放量，且全球军贸对中国装备需求扩大，军工出海趋势明确[25]。报告建议关注新型主战装备、消耗类武器、军贸及军工智能化等领域[25] - **A股策略一周回顾展望**：报告核心观点认为，A股市场宏观环境与风格特征已“还原”至10月底前的状态，但向上空间受限的问题未根本解决[24][26]。短期仅光连接板块因谷歌TPU用量增加等Alpha逻辑实现向上突破，但2026年美股科技龙头资本开支回落的担忧压制整个AI产业链的Beta空间[25][27]。2025年中央经济工作会议定调为“苦练内功来应对外部挑战”，政策保持发力，短期预期差有限[27]。中期判断仍是“牛市两段论”，当前处于2025年科技结构牛（牛市1.0）的高位震荡阶段，2026年下半年有望迎来基本面改善等多因素共振的全面牛（牛市2.0）[27]。春季行情建议关注商业航天、机器人等产业主题，以及供给侧逻辑下的工业金属和基础化工[27] - **地产及物管行业周报**：报告回顾2025年12月6日至12月12日行业情况[27]。上周34城新房成交面积242.3万平方米，环比下降12.3%[29]。12月前12天，34城新房成交面积同比下滑32%[29]。政策方面，中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场，积极稳妥化解风险”[27][29]。报告投资观点看好两大机遇：一是“好房子”新赛道推动房企向制造业转型；二是优质商业地产在货币宽松周期下的价值重估[29]。报告推荐关注商业地产、好房子房企、低估值修复房企及物业管理等细分方向[29]

文章核心观点 - 恒隆地产通过轻资产租赁模式，签约运营上海南京西路原梅龙镇广场项目，标志着其“恒隆V.3”战略加速落地，旨在通过盘活现有项目周边资产，以高资本效益方式扩大规模并应对市场竞争 [5][12][13] 上海南京西路商圈格局演变 - 南京西路“金三角”由梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场构成，曾是上海高端零售格局的核心，但面临淮海路、陆家嘴等新兴商圈竞争，优势被稀释 [1] - 梅龙镇广场（南京西路1038号项目）于2024年8月正式闭店改建，其前身是首个将“购物中心”概念引入上海的商业项目 [1][5] - 恒隆地产联合产权方上海九百集团签约该项目，以20年营运租赁形式经营，将使恒隆在南京西路的项目总建筑面积增加约96000平方米，扩大约44%至约312335平方米 [5] 恒隆地产对南京西路1038号项目的规划与投资 - 项目预计总投资22亿元，恒隆地产将投入不低于5亿元用于酒店、商场及办公区域的装修 [6] - 项目将升级为涵盖零售、酒店及办公空间的综合商业地标，并计划引入酒店以呼应毗邻的历史建筑美琪大戏院（原大华饭店）的文化底蕴 [6] - 项目定位将聚焦新一代消费群体，打造全新社交枢纽，提供融合文化与潮流的沉浸式体验，而非延续重奢路线 [8] 恒隆地产的“恒隆V.3”战略及轻资产扩张 - “恒隆V.3”是公司当前核心战略，侧重在现有项目所在地拓展，以高资本效益方式精选再投资，扩大项目规模、可见度及可达性 [12] - 2024年，公司通过轻资产租赁模式在杭州、无锡、上海连续签约三个项目 [10][11][12] - **杭州项目**：租赁杭州百货大楼物业，租期20年，年租金1.5亿元，将使杭州恒隆广场零售面积增加40%，临街面积增加超过200% [11] - **无锡项目**：长期租约获得原无锡新世界百货经营权，将为无锡恒隆广场新增约4.7万平方米商业空间，总零售面积扩大38%至约16.9万平方米 [12] - 公司认为过去粗放式扩张模式已结束，希望通过“V.3”战略提升资产价值以实现投资回报最大化 [13] 行业竞争环境与公司业绩背景 - 上海南京西路商圈竞争激烈，兴业太古汇、张园等项目通过差异化运营吸引客流，恒隆广场虽占据重奢主导地位但面临竞争压力 [9] - 中国奢侈品市场发生变化，消费者趋于理性，更追求体验和实际价值，恒隆地产自2025年起不再将内地商场划分为“高端”及“次高端”类别 [8] - 国内商办市场供需调整，核心城市优质载体供应放量，消费复苏分化，市场整体出租率承压 [13] - 恒隆地产2024年上半年内地物业租赁收入下滑2%至31.99亿港元，营业利润下滑2%至21.76亿港元 [13]

公司业务与财务概览 - 公司业务以投资物业租赁为主、物业销售及酒店为辅，布局于中国大陆及香港 [1] - 2024年公司总营收为112亿港元，同比增长9%，2011年至2024年复合年增长率（CAGR）为5% [1] - 2024年营收构成中，内地投资物业租金、香港投资物业租金、香港开发业务、酒店业务分别占比58%、27%、13%、2% [1] - 2025年上半年公司营收为50亿港元，其中投资物业租金收入占比94% [1] - 公司财务稳健，截至2025年上半年有息负债为548亿港元，同比增长3%，净负债率为33.5%，融资成本为3.9% [3] - 公司分红比例维持在80%，2024年因业绩下滑年度股息降至25亿港元，未来分红方式有望恢复以纯现金分红为主 [3] 内地投资物业运营 - 截至2024年末，公司在中国内地8个城市拥有10个恒隆广场，总面积为227万平方米，其中零售和办公楼面积分别占比61%和33% [2] - 2024年内地投资物业租金收入为65亿港元，同比下降5%，但2011年至2024年CAGR为7% [2] - 2025年上半年内地投资物业租金收入同比下降2% [2] - 公司积极进行商场调改并引入新品牌，前端指标租户零售额自2024年第三季度起已逐季改善 [2] - 内地10个商场中，已有7个在2025年上半年实现租金收入同比转正 [2] - 未来主要增量来自杭州恒隆广场，总面积39万平方米，预计于2025至2026年落地 [2] 香港投资物业与酒店运营 - 2024年香港投资物业租金收入为30.5亿港元，同比下降9% [2] - 2025年上半年香港投资物业租金收入同比下降4%，其中零售、办公楼、住宅公寓占比分别为59%、34%、8% [2] - 随着市场景气度回升，香港的零售及住宅公寓租赁业务已持续转好 [2] - 酒店业务规模较小，公司在沈阳和昆明运营两家酒店，2025年上半年酒店营收为1.29亿港元，同比增长84% [2] 行业与市场环境 - 公司投资物业聚焦于核心城市的核心商圈，致力于打造高端商业典范，上海两大恒隆广场已成为地标建筑 [1] - 自2025年第三季度开始，以爱马仕、Prada、LVMH为代表的重奢品牌营收强势向上修复，重奢消费复苏态势良好，为公司高端商场后续运营改善奠定基础 [3] - 未来在行业降息环境下，公司持有的投资物业价值有望得到重估 [3] 业绩预测与估值 - 预计公司2025至2027年归母净利润分别为25.2亿港元、25.5亿港元、26.4亿港元，同比增速分别为17%、1%、4% [4] - 预计同期归母核心利润分别为28.9亿港元、29.2亿港元、30.0亿港元，同比增速分别为-7%、1%、3% [4] - 预计2025至2027年市盈率（PE）分别为18倍、18倍、17倍 [4] - 研究机构给予公司目标价11.7港元，并首次覆盖给予“买入”评级 [4]