核心财务表现 - 恒隆集团总收入52.02亿港元（同比跌18%），恒隆地产总收入49.68亿港元（同比跌19%），主因物业销售收入暴跌87%至1.61亿港元[1][2] - 物业租赁收入跌幅收窄至3%（集团49.12亿港元，地产46.78亿港元），其中内地市场收入33.63亿港元（跌3%），香港市场15.49亿港元（跌4%）[2][6] - 酒店业务收入大增84%至1.29亿港元，主要受益于内地昆明君悦酒店业绩提升[2][6] - 股东应占基本纯利下跌7%-9%（集团11.91亿港元，地产15.87亿港元），总营业溢利减少5%-6%（集团34.08亿港元，地产32.55亿港元）[3] 业务板块分析 - 内地商场收入24.12亿人民币（同比持平），10个商场平均出租率94%，其中上海、昆明等项目出租率达99%[7][8][9] - 香港零售收入跌7%至8.84亿港元，因消费习惯改变及旅客减少，但主要商圈出租率维持95%[10][11] - 香港住宅及服务式寓所收入增11%至1.12亿港元，受益于人才入境计划推动出租率上升9个百分点[11] 战略转型与扩张 - 公司从保守转向"稳中求进"策略，重点推进杭州恒隆广场项目，总体量扩至15万㎡并通过33亿港元租下杭州百货大楼20年经营权[4][22] - 加速现有项目升级：上海恒隆广场三期、无锡恒隆广场二期扩建，沈阳项目改造为城市公园并增加餐饮业态[21] - 内地收入占比达69%（香港31%），核心项目上海恒隆占租金收入59%且出租率99%[6][17] 管理层与传承 - 第三代接班人陈文博接任董事长第二年，主导杭州项目拓展并获得前董事长陈启宗"策略思维卓越、营运管理能力强"的评价[12][15] - 武汉恒隆广场2024年租金收入跌19%，但大连等新项目表现良好，管理层认为"最坏时期已过去"[11][12][17] 行业竞争环境 - 内地重奢市场竞争加剧，万象城、SKP等对手通过产品升级与文化融合抢占市场[20] - 武汉项目受本地武商MALL威胁（2024年销售额189亿元），沈阳项目因市政府搬迁及商圈没落面临客流挑战[17][20] - 杭州商圈存在杭州大厦（2024年销售额132亿元）和湖滨银泰in77等强劲竞争者[24]

股份数据 - 截至2025年7月31日已发行股份5,002,011,935，库存股份0[2] - 2012年4月股份期权计划本月底结存164,714,500[3] - 2022年4月股份期权计划本月底结存51,659,000[3] 其他信息 - 公司为恒隆地产有限公司[1] - 呈交日期2025年8月6日[1] - 截至月份2025年7月31日[1]

公司业绩表现 - 2025年上半年公司实现收入49.68亿港元，同比下滑19%，主要归因于物业销售减少87%（从12.28亿港元降至1.61亿港元）[1] - 股东应占基本纯利15.87亿港元同比下降9%，股东应占纯利9.12亿港元同比下降14%[1] - 归母净利润从2023年上半年的22.07亿港元连续两年下滑至2025年上半年的8.32亿港元，接近腰斩[2][3] 收入结构分析 - 物业租赁占总收入63%，其中内地市场贡献31.90亿港元（同比下滑2%），是核心收入来源[1] - 内地商场租金收入24.12亿港元与去年同期持平，10座商场中有7座实现正增长[2] - 内地办公楼租金收入5.28亿港元同比下滑5%，主要因租出率下降和租金下调[2] 管理层战略与展望 - 管理层认为"最坏的时候已过去"，指出2024年第三季度为业绩低谷，2025年第二季度内地零售租赁已企稳[3][5] - 2025年目标为实现"微增长"，下半年将推进无锡恒隆广场二期、杭州恒隆广场（预租率77%）和上海恒隆广场三期项目[5] - 公司通过以股代息、削减派息33%等财务重整措施保留现金，强调"保本保命"策略[3] 行业与市场动态 - 内地零售市场复苏与宏观经济相关，股市楼市企稳可能带动下半年租赁收入轻微上升[5] - 花旗研报预计公司盈利将在2025下半年至2027年恢复增长，主要基于内地零售收入超预期[5] - 甲级办公楼市场持续下行对办公楼租金收入造成压力，与商场表现形成分化[2][5]

理想汽车-W - 高盛维持买入评级 目标价138港元 因公司正式推出首款纯电动SUV车型i8 起售价符合预期 预计月销量6000辆 与ES6/L8相当 推动销量增长 [1] 中国生物制药 - 招商证券(香港)维持优于大市评级 因公司作为中国领先制药公司在创新转型中取得显著成果 聚焦肿瘤学、肝/代谢、呼吸和手术/镇痛四大核心治疗领域 建立强大创新管线 包括多个具有全球授权潜力的资产 生物类似药产品快速销售增长 仿制药业务稳健增长 [1] 恒隆地产 - 摩根大通上调至增持评级 目标价由7.5港元升至10港元 因6.5%股息收益率在同行中具吸引力 内地租户销售回稳 同比跌幅收窄 管理层对下半年持审慎乐观态度 预期销售将持平或轻微增长 [2] 中海物业 - 里昂证券维持跑赢大市评级 但下调目标价至6.1港元 因尽管经营环境充满挑战 公司仍维持业务增长 但增速放缓 公司将重点从扩大规模转移到提升物业管理服务质量 里昂证券偏好物业管理公司而非房地产开发商 [3] 中国平安 - 瑞银华宝维持买入评级 目标价由60港元上调至66港元 因宏观环境改善及利差风险下降 预计中期税后经营利润同比增长3.5% 第二季增速加快至4.5% 主要受资产管理业务及财产险业务推动 预测第二季新业务价值同比增长43% 上半年增幅为38% 跑赢同行 预计中期股息轻微增加至每股0.94元人民币 全年股息回报率预计为5.1% 属同行最高 [4] 协鑫科技 - 瑞银华宝维持买入评级 目标价1.9港元 因公司可受惠于反内卷政策下的供应削减 生产成本较低且能源效率优于同行 市账率较A股同行低但资本回报率较高 预期公司在行业整合期间可展示超额收益能力 产品品质与纯度持续提升 技术研发扎实 长期表现可跑赢同行 [5] 普拉达 - 麦格理证券维持跑赢大市评级 但下调目标价至60港元 因公司上半年销售额按固定汇率计算同比上升9% 净利同比上升0.6% 但与预测相差7% 下调2025至27年各年净利预测 目标价由65港元下调8%至60港元 管理层预期至8月底日本及欧洲整体旅游客流量将平稳 公司将优先提升品牌价值 MiuMiu在许多国家的渗透率仍偏低 [6] 宁德时代 - 高盛维持中性评级 但上调目标价至436港元 因将2025至27年盈利预测分别下调1%、5%及3% 主要反映电池单位毛利预期下降 但目标价由411港元上调至436港元 [7] 快手-W - 高盛维持买入评级 目标价68港元 因世界人工智能大会调研显示人形机器人行业显著进步 公司展示灵境大模型升级成果 收入有望2025年达1.4亿美元以上 [8][9] 汇丰控股 - 摩根士丹利维持增持评级 目标价由90港元调高19%至107.1港元 因轻微上调2025-2027年度盈利预测 主要由于调高费用收入预测及股票回购高于预期 [9]

1H25业绩表现 - 收入49.7亿港元，同比下降19%，其中物业租赁收入同比下降3% [1] - 股东应占基本纯利15.9亿港元，同比下降9%，对应每股盈利0.33港元 [1] - 物业租赁对应股东应占基本纯利为16.5亿港元，同比下降6% [1] - 宣派中期股息0.12港元/股，同比持平 [1] 内地商场经营趋势 - 10家内地购物中心销售额在3Q24-2Q25四个季度分别同比下跌18%、11%、7%、1%，经营压力按季度明显缓解 [1] - 1H25内地商场人民币口径租金收入与去年相比基本持平，占公司总租金收入的56% [1] - 内地写字楼组合出租率平均环比下行3.2个百分点，人民币口径租金收入整体同比下降5% [1] 香港物业组合表现 - 香港物业组合租金收入同比下跌4%，占总租金收入约三成 [1] - 零售物业下降7%、办公楼物业下降1% [1] 财务管控 - 净负债率为33.5%，与去年年底基本持平 [2] - 总财务费用同比下降7%，平均借贷利息环比下降0.4个百分点至3.9% [2] 内地购物中心未来展望 - 内地购物中心下半年经营趋势持积极判断，零售额或有稳定甚至同比转正的可能性 [2] - 新项目杭州恒隆广场办公楼预计2025下半年起逐步落成，商场2026上半年开业，七月底已实现81%预租 [2] 财务纪律与股东回报 - 资本开支有望在今年达峰后持续下降，净负债率将维持40%以下的审慎水平 [2] - 全年派息金额有望保持稳定 [2] 盈利预测与估值 - 维持2025-26年盈利预测不变 [2] - 上调目标价11%至8.9港元/股，对应14.5倍目标2025年核心P/E、5.8%目标2025年股息收益率和12%上行空间 [2] - 公司交易于12.9倍2025年核心P/E和6.5% 2025年股息收益率 [2]

核心观点 - 恒隆地产2025年上半年收入49.68亿港元，同比下降19%，但展现出稳健的经营韧性，物业组合表现逐步企稳[2][3] - 公司认为最坏时期已过去，对下半年发展有信心，能否实现"微增长"取决于第三四季度表现[2] - 内地商场表现稳定，出租率维持在90%以上，上海恒隆广场出租率保持98%[2][4] - 杭州恒隆广场是未来一两年发展重点，商场部分预计2026年年中开幕，预租率达81%[6][7] 财务表现 - 总收入49.68亿港元，同比下降19%，主要因物业销售收入大幅下滑87%至1.61亿港元[3] - 营业溢利下降5%至32.55亿港元[3] - 核心物业租赁收入46.78亿港元，同比下跌3%，跌幅较2024年全年有所收窄[4] - 股东应占基本纯利15.87亿港元，同比下降9%，每股基本盈利0.33港元[5] - 股东应占纯利9.12亿港元，同比下降14%，每股盈利0.19港元[5] - 净债项股权比率33.5%，预计未来有下调空间[5] 业务分项表现 租赁业务 - 内地物业组合租赁收入31.9亿港元，同比下跌2%[4] - 香港租赁收入14.88亿港元，同比下降4%[4] - 上海恒隆广场租金收入8.22亿元人民币，出租率98%[4] - 上海港汇恒隆广场租金收入5.97亿元人民币，同比微增1%，租户销售额同比上升10%，出租率99%[4] - 无锡、昆明、大连恒隆广场收入增幅分别为8%、7%和10%[4] - 天津、武汉、沈阳项目租金收入明显下滑，武汉和沈阳市府恒隆广场商场收入同比减少36%和37%[4] 办公楼业务 - 整体收入同比下降5%至5.28亿元人民币，主要因出租率下降和租金下调[4] - 上海恒隆广场甲级办公楼租金下调幅度占整体降幅82%[5] 酒店业务 - 收入同比增长84%至1.29亿港元，因酒店组合扩张[4] 未来发展 - 重点推进无锡恒隆广场第二期、杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建等项目[6] - 杭州恒隆广场商场部分预计2026年年中开幕，预租率81%[6] - 拟租赁杭州百货大楼所在物业，新增约4.2万平米零售面积，较现有规模提升40%[7] - 新租赁物业预计2029年成型，沿街展示面从90米增加到290米[7][8] - 2025年后资本支出将进入高峰期，预计2026及2027年逐步下降[5]

业绩概况 - 2025年中期恒隆集团总收入下跌18%至52.02亿港元，恒隆地产总收入下跌19%至49.68亿港元，主要受物业销售收入减少影响 [1] - 物业租赁业务收入占总收入94%，房屋出售和酒店服务业务各占3% [2] - 股东应占基本纯利方面，恒隆集团下跌7%至11.91亿港元，恒隆地产下跌9%至15.87亿港元，主要由于财务费用上升 [2] 物业销售策略 - 公司对住宅和写字楼定价保持谨慎，不采取降价策略，注重维持优质成交价 [1] - 商场运营策略追求高入驻率而非单个商铺高租金，以维持人气和整体租金水平 [1] - 上半年香港牛头角楼盘皓日售出19个单位总价1.51亿港元，武汉恒隆府售出1个单位约1000万港元 [4] 租赁业务表现 - 物业租赁业务收入整体微跌3%，内地租赁业务占比68%（29.41亿港元），香港占比32%（14.88亿港元） [2] - 内地零售物业租赁业务企稳（同比持平），办公楼租赁业务下降5%，住宅租赁业务因改造酒店出现下跌 [2] - 香港租赁业务收入跌幅从2024年全年9%收窄至2025年上半年4%，其中零售物业下降7%，写字楼下滑1%，住宅增长11% [3] 内地商场运营 - 内地10座商场整体出租率94%，超半数商场出租率提升，7家商场租金收入同比增长 [2] - 天津、武汉、沈阳恒隆广场租金收入同比下降，或因竞争和业态调整 [2] - 内地商场营业额跌幅从2024年Q3的18%收窄至2025年Q2的1%，上半年总体跌幅4% [2] 财务与债务管理 - 净负债比率33.5%，较2024年底微升0.1% [4] - 平均借贷成本从4.3%降至3.9%，人民币贷款占比从36%提升至43% [4] - 完成100亿港元银团贷款，73%债务还款年期在两年及以上，平均剩余到期日约三年 [5] 项目开发计划 - 将在内地9个城市动工11个房地产项目，香港有7个储备项目 [5] - 杭州恒隆广场Westlake 66扩建已备案，外立面从90米扩至290米，商场面积增加40% [5] - 无锡恒隆广场Center 66二期预计2025年底落成，预售即将启动 [5]

财务业绩 - 恒隆集团2025年度中期总收入52.02亿港元同比减少18%股东应占净利润11.91亿港元同比减少7% [1] - 恒隆地产同期总收入49.68亿港元同比减少19%股东应占净利润15.87亿港元同比减少9% [1] - 净利润下滑主因财务费用上升物业销售收入仅1.61亿港元同比锐减87% [2] - 中期股息恒隆集团每股0.21港元恒隆地产每股0.12港元均于2025年9月24日派发 [2] 股价表现 - 7月30日收盘恒隆集团报14.6港元/股涨1.39%恒隆地产报7.95港元/股涨2.58% [3] 内地物业租赁 - 内地物业租赁收入33.63亿港元同比减少3%商场收入24.12亿元人民币持平办公楼收入6.38亿元人民币降4% [4] - 人民币贬值导致按港币计值跌幅扩大至3%商场租出率普遍超90%武汉/沈阳项目收入骤降36%-37% [4][5] - 上海恒隆广场收入持平租户销售额降8%无锡项目收入增8%大连项目收入与销售额分别增长10%/13% [6] - 办公楼整体收入降4%上海恒隆广场办公楼收入跌7%租出率82%无锡项目收入持平 [7][8] 香港物业表现 - 香港物业租赁收入15.49亿港元同比减4%零售收入8.84亿港元降7%办公楼收入5.53亿港元降2% [9] - 零售物业租出率93%办公楼租出率88%住宅收入逆势增11% [10] - 零售物业收入下跌9%因租金下调及租约重组办公楼市场面临供应过剩压力 [11] 战略动态 - 管理层强调消费体验转型计划增加商场互动元素学习"路易号"营销模式 [6] - 多城市布局策略见效非上海项目支撑业绩办公楼采取精装修等灵活租赁方案 [11]

核心业绩表现 - 2025年上半年恒隆集团总收入下跌18%至52.02亿港元 恒隆地产总收入下跌19%至49.68亿港元 总收入下跌主要受物业销售收入减少影响[2] - 物业租赁业务收入占总收入94% 该业务收入微跌3% 董事会决定中期派息与去年持平[3][4] - 物业销售收入占比3% 香港及内地住宅销售贡献1.61亿港元收益 香港皓日项目售出19个单位总售价1.51亿港元 武汉恒隆府售出1个单位约1000万港元[6] 租赁业务细分表现 - 内地租赁业务收入下跌1% 香港租赁业务收入下跌4%[4] - 内地办公楼租赁业务下降5% 零售物业租赁与去年持平 住宅租赁因部分改造为酒店出现跌幅[4] - 内地10座商场整体出租率94% 超半数出租率提升 7家商场租金收入同比增长 天津武汉沈阳恒隆广场租金收入同比下降[4] - 香港零售物业租赁收入下降7% 写字楼租赁收入下滑1% 民用住宅及公寓租赁收入增长11%[5] 财务与负债状况 - 净负债比率33.5% 较2024年底提高0.1个百分点[6] - 总体利息支出减少7% 平均借贷利率从4.3%降至3.9%[6] - 人民币贷款占比从36%提升至43% 债务结构优化[6] - 100亿港元银团贷款延长平均贷款年期 超七成债务还款年期在两年及以上[7] 项目发展与战略 - 11个内地房地产项目将动工 覆盖9个城市 香港有7个储备项目[8] - 杭州恒隆广场Westlake 66扩建开工 外立面从90米扩至290米 商场面积增加40%[8] - 无锡恒隆广场Center 66二期预计年底落成 预售将在一两个月内启动[8] - 商场追求高入驻率而非单个商铺高租金 住宅写字楼定价保持谨慎策略[2][4]

业绩与股息 - 上半年业绩符合预期 中期股息保持不变 [1] - 中国内地租户销售自去年第四季度以来呈现连续改善 [1] 销售表现与趋势 - 2025年上半年整体租户销售仍受奢侈品销售下降拖累 [1] - 未来12个月奢侈品销售预计持续下降 因市场情绪疲弱及出境旅游正常化尚未好转 [1] - 公司拥有中国内地最好的奢侈品购物中心之一 在上市公司的中国奢侈品销售敞口中最高 [1] 目标价与估值调整 - 目标价从5.4港元上调至7.7港元 [1] - 每股资产净值相对目标价折让从78%收窄至67% 因美联储降息预期更明朗及中国租户销售连续改善 [1] 投资评级与催化剂 - 维持"持有"评级 因中国奢侈品销售尚未触底 [1] - 正面催化剂：若美联储降息幅度超预期 将触发高收益率股票重新评估 [1] - 负面催化剂：中国租户销售弱于预期 将导致盈利压力并影响维持绝对股息和去杠杆能力 [1]