基金基本信息 - 鹏华港股通低波红利ETF（159117）于2025年9月30日成立，基金全称为鹏华标普港股通低波红利交易型开放式指数证券投资基金 [1] - 该基金业绩比较基准为标普港股通低波红利指数收益率(经汇率调整后) [1] - 基金管理费率为每年0.30%，托管费率为每年0.10% [1] 近期市场表现与规模 - 截至11月24日，基金收盘上涨0.58%，成交额为179.16万元 [1] - 截至11月21日，基金最新份额为1.60亿份，最新规模为1.66亿元 [1] - 近20个交易日累计成交金额为1.83亿元，日均成交金额为917.06万元 [1] 基金经理信息 - 现任基金经理为闫冬和余展昌，均自2025年9月30日基金成立起管理该基金 [1] - 两位基金经理任职期内收益均为3.44% [1] 投资组合持仓 - 基金前十大重仓股包括恒隆地产、江西铜业股份、中国神华、远东宏信、中国海洋石油、信和置业、中国石油股份、恒安国际、恒基地产、中银香港 [2] - 持仓占比最高为恒隆地产和江西铜业股份，均为1.08% [2] - 持仓市值最高为恒隆地产，持仓49.60万股，市值406.64万元 [2]

基金基本信息 - 鹏华港股通低波红利ETF（159117）于2025年9月30日成立，基金全称为鹏华标普港股通低波红利交易型开放式指数证券投资基金 [1] - 基金业绩比较基准为标普港股通低波红利指数收益率(经汇率调整后) [1] - 基金管理费率为每年0.30%，托管费率为每年0.10% [1] 基金表现与规模 - 11月21日基金收盘下跌1.33%，成交额为840.05万元 [1] - 截至11月20日，基金最新份额为1.61亿份，最新规模为1.70亿元 [1] - 截至11月21日，基金近20个交易日累计成交金额为2.18亿元，日均成交金额为1089.94万元 [1] 基金经理与业绩 - 现任基金经理为闫冬和余展昌，均自2025年9月30日开始管理该基金 [1] - 两位基金经理任职期内收益均为6.76% [1] 基金持仓 - 基金前十大重仓股包括恒隆地产、江西铜业股份、中国神华、远东宏信、中国海洋石油、信和置业、中国石油股份、恒安国际、恒基地产、中银香港 [2] - 持仓占比最高为恒隆地产和江西铜业股份，均为1.08% [2] - 持仓占比最低为恒基地产和中银香港，均为0.81% [2]

港股市场整体表现 - 港股市场延续受压态势，恒生指数低开0.8%，国企指数低开0.72%，恒生科技指数低开1.25% [1] - 市场忧虑减息步伐未如预期，加上业绩未有带来惊喜，市况短期维持反覆上落形态，指数在26,000点有较大支持，上方阻力在27,000点水平 [3] 主要公司股价及业绩表现 - 中国宏桥股价跌7.74%，翰森制药跌4.01%，理想汽车跌2.39%，网易跌1.92% [1] - 携程集团股价涨1.53%，恒隆地产涨1.08%，九龙仓置业涨0.16%，周大福涨0.07% [1] - 小鹏汽车低开7.29%，公司季度净亏损大幅收窄至3.81亿元，去年同期为18.08亿元，同比减少78.93% [1] - 小鹏汽车季度收入为203.81亿元，同比增长101.76%，其中汽车销售收入180.54亿元，同比增长105.27% [1] - 小鹏汽车季度毛利为41.04亿元，同比增长166.26%，季度毛利率为20.1%，较2024年同期上升4.8个百分点 [1] - 零跑汽车低开1.82%，公司2025年第三季度净利润为1.5亿元，前三季度净利润达1.8亿元 [2] - 零跑汽车2025年第三季度收入为194.5亿元，较2024年同期的98.6亿元增加97.3% [2] - 零跑汽车2025年第三季度毛利率为14.5%，较2025年第二季度提升0.9个百分点 [2] 公司融资活动 - 兖矿能源低开1.48%，公司成功发行2025年度第三期科技创新债券，募集资金30亿元人民币 [2] - 兖矿能源本期债券期限为3+N年，发行利率为2.06% [2]

宏观政策与行业导向 - “十五五”规划建议提出坚持扩大内需战略基点，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，大力提振消费 [2] - 政策推动下，消费类基础设施公募REITs有望不断扩容，实体零售物业将更受投资者追捧 [2] - 行业整体步入分化与盘活的新阶段，部分企业自10月下旬起已恢复投资动作 [2] 消费市场表现与潜力 - 2025年1—9月社会消费品零售总额累计达365877亿元，累计增速4.46% [3] - 国庆中秋假期国内出游人数8.88亿人次，较2024年同期增加1.23亿人次，出游总花费8090.06亿元，增加1081.89亿元 [3] - 中国一、二线城市约4亿人口，庞大的人口基数为消费力提供基础 [3] - 中年初老人群和年轻人群被识别为具有高消费潜力的关键群体 [4] 行业发展趋势与新增长点 - 体验式消费需求增加，城市微度假商业、奥莱+文旅等业态有望成为新增长点 [4] - 企业探索首店经济、银发经济、城市微度假商业等新形态、新模式以打造增长点 [3] - 社区商业需加强精细化运营，深入了解居民需求以提升客群黏性 [4] - 约三分之一的赛道处于增长状态，驱动因素包括宠物经济、文化经济、健康经济等 [5] 企业战略与竞争格局 - 行业迈入“精耕细作”阶段，竞争从区位和品牌全面升级为内容创造、独特体验和精细运营的多维比拼 [5] - 企业提出“内容即店铺，客户即媒体，服务即营销”的发展战略，注重社交媒体直播和熟人推荐获客 [4] - 寻找存量发展机遇成为重点，多家企业通过轻资产模式扩大版图 [5] - 定制化、精细化服务变得重要，企业需通过更新低效物业和量身定制的规划来打磨产品能力 [5] - 部分企业如恒隆地产聚焦现有资产优化，通过“恒隆V.3”等策略进行小投资、轻重结合的资产整合以提升竞争力 [5] 企业业绩与市场分化 - 2025年上半年商业地产企业业绩分化明显，新城控股、恒隆地产、太古地产等企业营收取得不错增长 [5] - 大型企业凭借优质资产和运营能力抢占较大市场份额，但收入持续增长难度较大 [3] - 中小企业因项目竞争力不足，面临招商难、运营难、收入低的困境 [3] 政策效果与市场信心 - 短期政策对消费端的刺激效果已逐步显现，场景融合与补贴政策精准激活了居民消费潜力 [6] - 投资端复苏滞后，反映出市场信心修复并非短期之功 [6]

核心观点 - 上海高端商业地产进入“重构周期”，项目通过硬件改造、品牌调整和商圈竞合来应对市场变化 [1] - 港资开发商（如太古、恒隆、新鸿基）的项目展现出强劲的抗压能力和运营韧性，成为市场标杆 [2] - 奢侈品牌策略转向保守，偏好“低调隽永”风格，并关闭低效门店以提升坪效 [23][28] - 传统百货业态从高端商业第一阵营淡出，高端购物中心通过VIC服务和品牌矩阵调整强化竞争力 [20][22] 港资项目运营调整 - 兴业太古汇进行主动升级：北广场改造实现多首层功能，负一层引入美妆大道和流量品牌，首层完成Loewe转正与Ferragamo回归，全国首家直营Rolex将移位至石门一路侧双层独栋 [4][7] - 兴业太古汇前三季度零售额大涨41.9%，主要受“路易号”带动，该区域日均人流达50万 [1] - 国金中心调整品牌布局：Valentino上楼、Fendi移位后迎来Brunello Cucinelli回归，Chanel扩店至三层并引入上海第二间尊享沙龙 [10] - 恒隆广场集齐六大成衣品牌，Prada在首层岛柜基础上于四层增设沙龙，四楼已开设Louis Vuitton、Loro Piana、Zegna、Prada四家品牌沙龙 [10] - 恒隆广场引入老铺黄金创下新店销售纪录，港汇恒隆广场调整品牌布局，引入老铺黄金并将On昂跑、始祖鸟移至首层 [12] 商圈格局变化 - 南京西路商圈重心东移：东段因兴业太古汇“路易号”带来现象级客流而盘活，张园一期转向策展型商业，恒隆广场三期扩建（约3080平米）预计明年下半年开幕 [14][16] - 恒隆地产可能取得梅龙镇广场运营权，计划2027年初开业并引入国际顶尖品牌酒店，届时商业面积将达12万平米 [16] - 徐家汇商圈面临收缩：One ITC关闭Valentino、Celine、Tiffany&Co.等六个奢侈品牌，Louis Vuitton也可能于11月26日结束运营 [17] - 上海高端商圈形成新格局：以南京西路为核心，陆家嘴、徐家汇、淮海中路与前滩多点开花 [19] 奢侈品牌策略演变 - 奢侈品牌业绩分化：LVMH集团前三季度有机收入下降2%（时尚与皮具部门降6%），开云集团有机收入下降12%（Gucci连续10个季度下跌），Hermes有机收入增长9%，Prada集团连续19个季度增长 [23] - 品牌风格偏好转向“低调隽永”：Loro Piana、Brunello Cucinelli、Loewe等品牌增长亮眼，Versace、Balenciaga等风格张扬品牌处于劣势 [23] - 品牌关闭低效门店：开云集团旗下Gucci、Saint Laurent等减少一至两家门店，Marni、Jimmy Choo等关闭低效门店；硬奢品牌如沛纳海、江诗丹顿、积家等也有撤店 [26][27] - 上海市区仅Louis Vuitton、Moncler与Ferragamo维持超过六家门店，品牌更注重高坪效门店的扩建和翻新 [27][28] 百货业态转型 - 传统百货从高端商业第一阵营淡出：Gucci关闭芮欧百货与大丸百货门店，连卡佛百货局部改造，老佛爷百货由四层缩减至两层 [20][21] - 百货转向错位竞争：大丸百货、久光百货等重心转向高化、黄金等品类，与高端购物中心形成差异化 [21] - 高端购物中心强化VIC服务：恒隆广场、国金中心等设置VIC空间，推出社交服务与品牌活动（如恒隆广场的HOME TO LUXURY庆典）以增强客户粘性 [22]

香港楼市整体表现 - 10月现楼按揭登记录得6,463宗，按月增加7.1%，登记量连续3个月超过6,000宗水平 [1] - 10月楼花按揭登记录595宗，按月回落44%，主要因当月大型新盘上会量减少 [1] - 楼市回暖由资金环境改善与经济预期转强驱动，可能通过财富效应与风险偏好回升提振资本市场情绪，形成股楼共振格局 [1] 住宅市场前景 - 花旗预测2026年香港住宅价格上涨3%，并进入多年上升周期 [2] - 新销售利润率改善及资产净值具上行空间 [1] - 楼市企稳可能通过赚钱效应，推动股楼两类资产进入正向循环 [1] 零售与写字楼市场展望 - 零售市场中奢侈品表现优于大市，大众市场自2025年5月起趋稳，并预期从2026年下半年开始稳定恢复 [1] - 写字楼市场在2025年竣工量创新高后，2026年预期竞争加剧，但核心区甲级写字楼表现稳健 [1] 香港地产上市公司 - 相关港股包括九龙仓置业(01997)、希慎兴业(00014)、恒隆地产(00101)、新鸿基地产(00016)、恒基地产(00012)、领展房地产基金(00823)等 [3] - 上市企业通过积极资本循环、负债下降、资本支出与融资成本降低，在稳定股息下为增长提供现金流支持 [1] - 投资意愿回升，董事长/CEO更迭及部分新策略平稳过渡 [1]

香港楼市表现 - 10月现楼按揭登记录得6,463宗 按月增加7.1% 登记量连续3个月超过6,000宗水平 [1] - 10月楼花按揭登记录595宗 按月回落44% 主要因当月大型新盘上会量减少 [1] - 楼市持续稳中向好 推动现楼按揭登记量 [1] 香港楼市驱动因素与前景 - 当前香港楼市回暖由资金环境改善与经济预期转强驱动 [1] - 楼市企稳产生的财富效应与风险偏好回升将提振资本市场情绪 形成股楼共振格局 [1] - 楼市企稳不会对港股形成资金分流 反而可能通过赚钱效应推动股楼资产进入正向循环 [1] - 花旗预测2026年住宅价格上涨3% 并进入多年上升周期 [3] - 花旗看好香港地产市场于2026年进一步复苏 原因包括房价进入上升周期 新销售利润率改善及资产净值具上行空间 [2] 相关子市场展望 - 零售销售方面 奢侈品表现优于大市 大众市场自2025年5月起趋稳 预期从2026年下半年开始稳定恢复 [2] - 写字楼市场方面 2025年竣工量创新高后 2026年预期竞争加剧 但核心区甲级写字楼表现稳健 [2] 上市房企状况 - 上市企业更精简 积极资本循环 负债下降 资本支出与融资成本降低 能在稳定股息下为增长提供现金流支持 [2] - 投资意愿回升 董事长/CEO更迭及部分新策略平稳过渡 [2] 相关港股标的 - 香港本地房产相关港股包括九龙仓置业(01997) 希慎兴业(00014) 恒隆地产(00101) 新鸿基地产(00016) 恒基地产(00012) 领展房地产基金(00823) [4]

行业整体态势 - 商业地产市场处于复苏与变革中的深度调整期，消费市场持续回暖为行业注入新活力，但下行压力依然存在 [1] - 商办板块供需失衡态势尚未根本扭转，企业的投资信心与开发动力仍显不足 [1] - 行业企业积极拓宽融资渠道，加速推进消费基础设施公募REITs落地，并深化数字化转型与多元化经营以提升运营质量与消费体验 [1] 企业排名与表现 - 观点指数研究院发布“表现力指数2025年度商业地产表现”，涵盖商业地产企业综合表现排名1-100位，其中华润万象生活、恒隆地产、印力集团位列前三 [4][5][6] - 2025年度商业地产品牌价值表现前20名企业中，华润万象生活、太古地产、恒隆地产位列前三 [9][10] - 2025年度商业地产管理能力表现前20名企业中，恒隆地产、龙湖集团、华润万象生活位列前三 [12][13] - 2025年度商业地产创新能力表现前20名企业中，保利商旅、凯德投资、恒隆地产位列前三 [16] 细分领域机构表现 - 2025年度商业不动产投资管理机构表现10家，包括光大安石、国寿不动产、黑石集团等，排名不分先后按拼音排序 [17][18] - 2025年度购物中心运营商表现20家，包括德基集团、新鸿基地产、合生商业集团等，排名不分先后按拼音排序 [20][21] - 2025年度购物中心运营表现10个项目，包括北京SKP、朝阳大悦城、德基广场等，排名不分先后按拼音排序 [23] - 2025年度商办运营商表现前20名企业中，中海商业、陆家嘴办公、凯德投资位列前三 [25][26] - 2025年度商办资产运营表现10个项目，包括北京中信大厦、广州国际金融中心、广州合景国际金融广场等，排名不分先后按拼音排序 [28][29] - 2025年度商写物业服务企业前10名中，万物梁行、招商积余、卓越商企服务位列前三 [32] 企业专项发展表现 - 2025年度商业地产企业ESG发展表现10家，包括恒隆地产、华润万象生活、九龙仓集团等，排名不分先后按拼音排序 [33] - 2025年度商业地产企业数字化发展表现10家，包括华润万象生活、龙湖集团、瑞安房地产等，排名不分先后按拼音排序 [35] 年度奖项与典范项目 - 2025商业地产年度影响力企业包括希慎兴业、中粮大悦城、南国置业等 [36] - 2025年度典范商业办公品牌为COOC中海商务，年度不动产资管机构价值投资表现为平安不动产 [36] - 多个项目获得年度典范表现奖项，例如上海世茂广场--上海康莱德酒店和武汉远洋里获2025城市地标综合体年度典范表现 [36] - 创新与实践奖项包括佛山映月湖环宇城获2025年度资产证券化创新实践表现，合景·悠方(苏州)获2025商业地产运营年度创新表现 [37] - 企业创新奖项包括WeWork中国获2025商业办公年度创新力企业，密峰公司(REFPI IIS)获2025年度资管行业创新引领企业 [37]

文章核心观点 - 花旗报告看好香港地产市场于2026年进一步复苏 并预测住宅价格进入多年上升周期 [1] 房地产市场整体展望 - 香港地产市场预期在2025年走出低谷后于2026年进一步复苏 [1] - 花旗预测2026年住宅价格上涨3% 与2025年预期升幅持平 并进入多年上升周期 [1] 住宅市场 - 房价进入上升周期 新销售利润率改善至5%至9% 资产净值具上行空间 [1] 零售市场 - 奢侈品零售销售表现优于大市 大众市场自2025年5月起趋稳 [1] - 零售销售预期从2026年下半年开始稳定恢复 [1] 写字楼市场 - 2025年写字楼竣工量创新高后 2026年预期市场竞争加剧 [1] - 核心区甲级写字楼表现预期保持稳健 [1] 上市企业状况 - 上市企业更精简 积极进行资本循环且负债下降 [1] - 资本支出与融资成本降低 能在稳定股息下为增长提供现金流支持 [1] - 投资意愿回升 [1] - 董事长或CEO更迭及部分新策略实现平稳过渡 [1] 投资标的 - 花旗首选标的包括希慎 恒隆地产 新鸿基地产 恒基地产与领展 [1]

行业整体态势 - 商业地产市场处于复苏与变革中的深度调整期，消费市场持续回暖为行业注入新活力，但下行压力依然存在 [1] - 商办板块供需失衡态势尚未根本扭转，企业投资信心与开发动力仍显不足 [1] - 企业积极拓宽融资渠道，加速推进消费基础设施公募REITs落地，并深化数字化转型与多元化经营 [1] 企业综合表现排名 - 2025年度商业地产企业表现100强榜单发布，华润万象生活、恒隆地产、印力集团位列前三 [1][5] - 榜单涵盖华润万象生活、恒隆地产、龙湖集团、太古地产、凯德投资等领先企业 [1][2][3] 品牌价值与管理能力 - 2025年度商业地产品牌价值表现20强中，华润万象生活、太古地产、恒隆地产排名居前 [5] - 管理能力表现20强由恒隆地产、龙湖集团、华润万象生活领先，凯德投资、印力集团紧随其后 [7] 创新能力与数字化发展 - 创新能力表现20强以保利商旅、凯德投资、恒隆地产为首，注重业态创新和模式重构 [9] - 数字化发展表现10强包括恒隆地产、华润万象生活、龙湖集团等，行业正深化数字化转型 [29] 细分领域运营商表现 - 购物中心运营商表现20强包括德基集团、华润万象生活、恒隆地产、凯德投资等企业 [13][14] - 商办运营商表现20强由中海商业、陆家嘴办公、凯德投资领先，华润万象生活、嘉里建设位列前五 [18][19] - 商写物业服务企业10强包括万物梁行、招商积余、卓越商企服务等专业服务商 [24][25] 资产与投资管理 - 商业不动产投资管理机构表现10强涵盖光大安石、黑石集团、凯德投资、领展等机构 [10] - 2025年度不动产资管机构价值投资表现奖项由平安不动产获得 [30] 标杆项目与创新实践 - 年度购物中心运营表现10强项目包括北京SKP、德基广场、广州太古汇、上海世茂广场等 [15][16] - 年度创新力商业项目包括星扬西岸中心及星瀚广场，资产证券化创新实践表现为佛山映月湖环宇城 [31] - 城市地标综合体年度典范表现包括上海世茂广场-上海康莱德酒店和武汉远洋里 [30]