事件：墨西哥拟对中国1463 种产品加征关税2025 年12 月10 日，墨西哥众议院批准了关税法案草案。该 法案旨在修改《进口与出口一般税法》，对来自无自由贸易协定（TLC）的国家（如中国、印度、越 南、泰国、韩国等）的进口产品征收额外关税，以保护本土产业。 法案对1463 个产品分类进行了关税调整，税率从原来的0-20%，提升至10%-50%，覆盖包括纺织与服 装、钢铁及制品、汽车及零部件、塑料制品、家电家具、纸与纸板在内等约17 个行业。法案拟于2025 年12 月15 日完成立法程序，2026 年1 月1 日正式生效。 贸易壁垒凸显海外工厂稀缺性，份额加速集中墨西哥对非自贸国家加征进口关税，我们认为一方面将抬 高进口商品成本并引导本地化采购，另一方面，本地化供给与供应链出海加速的结构性趋势将更强。美 盈森深度服务于下游各领域的头部企业，客户优质而分散，公司海外客户主要为消费电子/家具家电 等，目前已在墨西哥、越南、泰国、马来西亚布局产能。根据投资者调研公开信息，公司海外工厂的原 材料采购以本地化或就近为主，并会在价格大幅波动时与客户协商价格调整；且海外扩产以厂房租赁 +国内设备调配为主，资本开支整体可 ...

智通财经记者 | 王婷婷 上海南京西路商圈"金三角"要从"梅泰恒"变身"恒泰恒"了。 "梅泰恒"分别是南京西路中段上的梅龙镇广场（已停业）、中信泰富广场和恒隆广场三座商场，这三座商场共同构成南京西路上的商圈"金三角"，曾长期撑 起南京西路的高端零售格局，也见证了沪上核心商圈的黄金发展时代。 随着上海商业多极化发展，淮海路、陆家嘴、前滩等商圈相继崛起，让昔日的"商业高地" 南京西路面临前所未有的竞争压力，即便坐拥黄金地段，但其优 势依然逐步被稀释。 连"金三角"之一的梅龙镇广场也不例外。2024年6月30日，梅龙镇伊势丹百货正式终止营业；两个月后，整个梅龙镇广场也宣布正式闭店，实施整体改建。 港资房企恒隆地产从中看到了商机，意图凭借其深耕高端商业的运营积淀激活这一老牌商业，要让"恒泰恒"继续书写南京西路商业传奇。 图片来源：智通财经记者拍摄 从"梅泰恒"到"恒泰恒"？ 从去年8月起停止运营的原梅龙镇广场，已迎来新的运营方。 12月12日，智通财经记者获悉，恒隆地产联合上海九百（集团）有限公司（下称"九百集团"）正式签约上海南京西路1038号商业运营项目。 项目由恒隆地产以20年的营运租赁形式经营，将为恒隆地产在 ...

文章核心观点 - 在生猪价格下行、行业普遍承压的背景下，湖南新五丰股份有限公司通过“轻资产扩张”双路径战略、精细化管理及全产业链协同，成功实现扭亏为盈，并展现出稳健的经营韧性和成本优势，构建了穿越行业周期的核心竞争力 [1][13] 财务与经营表现 - 2025年上半年实现净利润4523.44万元，成功扭亏为盈 [1] - 2025年前三季度营收达53.9亿元，同比上升2.27% [1] - 前三季度生猪出栏量达355.55万头，同比增长14% [1] - 截至第三季度末，公司拥有货币资金10.76亿元，资金储备充裕 [1] - 公司获得高达65亿元的低成本银行授信，巩固了资金防御能力 [12] 轻资产扩张与养殖模式 - 公司采取“租赁猪场自繁自养”与“公司+农户”代养模式并行的双轨策略，有效控制固定资产投入，提升运营灵活性 [1] - 自繁自养方面，注重产能内生质量与结构健康，例如衡南晟峰母猪场拥有约12000头能繁母猪，其中妊娠母猪日均存栏约1万头，哺乳阶段母猪约1600头，后备母猪3600头，提供稳定仔猪来源 [2] - “公司+农户”代养模式于2025年1月成立专业化事业部，合作农户存栏规模从2024年末的42.5万头增长至2025年半年度的69万头 [4] - 2025年上半年，“公司+农户”出栏量占肥猪总出栏量比重超过30%，同比激增225% [4] - 代养模式生猪成活率达96%，超过自养水平；每出栏一头猪的增重成本较自养减少0.6至1元/公斤 [5] - 代养业务已实现湖南省内全域覆盖，并在广东、江西等省份开始初步布局 [5] - 内部推行“模拟代养”模式，在万头以下育肥场实施，实现成本下降与员工收入提升的良性循环 [5] 成本控制与产业链协同 - 通过优化种猪资源、提升母猪高繁性能、科学规划猪场规模、发挥集采优势等多重举措控制成本 [1][5] - 公司已形成生猪屠宰年产能205万头、饲料年产能120万吨的全产业链体系，饲料自给率突破86% [5] - 郴州天心年产60万吨智能化猪料项目投产后，将进一步强化饲料优势 [5] - 2025年上半年，公司饲料厂生产饲料51.71万吨，供自有猪场51.03万吨，外销饲料6561吨，外销量同比增加10.08%，实现销售收入2612万元，同比增加9.3% [6] 技术创新与研发 - 2025年前三季度研发费用达1.33亿元 [8] - 依托国家生猪产业技术体系，建成数个国家级非洲猪瘟无疫小区与动物疫病净化示范场 [8] - 培育出优质瘦肉型父系杜洛克新品系1个，基本形成优质高产猪配套系1个 [8] - 申报省部级以上科技计划项目3项，申请3项实用新型专利获受理，发表科技论文1篇 [8] - 与法国科普利信集团成立合资公司，引入法系种猪以提升生产性能，预计未来三年猪场PSY水平能够快速提升 [9] - 系统化构建“引+育”种猪繁育体系，应用全基因组选择、智能表型测定等新技术，目标在未来三年实现PSY提升3-4头、料比下降0.2左右 [10] 环保与社会效益 - 将绿色养殖理念融入发展，与环保单位签署协议确保环保处理 [9] - 在代养合作中，将处理后的猪粪用作油茶种植肥料，节省治理成本并提升作物产量，实现经济效益与生态效益双赢 [9] 市场反馈与前景 - 部分券商基于其模式优势和行业地位给出积极评级 [12] - 由于生猪价格拐点尚未明朗，市场对其全年盈利的持续性与幅度持审慎态度，但认可其运营韧性及成本护城河 [12] - 公司通过模式创新、成本管控和国际合作，为在行业新阶段赢得发展主动奠定了坚实基础 [13]

加盟模式启动 - 公司旗下超盒算NB品牌于11月24日正式上线加盟通道，首次对外开放加盟 [1] - 首批开放加盟的城市为上海、杭州、嘉兴和湖州，品牌加盟费为每年5万元 [1] - 加盟选址要求大型居住社区或成熟商圈，面积在500-650平米左右，加盟商自行选址，品牌方协助把关 [1] 业务扩张与规模 - 超盒算NB自今年8月底品牌升级后开始高速扩张，以每月20家以上的速度开店 [3] - 今年9月和10月分别开出30家和20多家门店，预估门店总数已超过350家 [3] - 公司采取审慎扩张策略，首批聚焦江浙沪4个城市，而非撒网式扩张，以利于运营标准统一和品控 [3] 市场定位与商品策略 - 超盒算NB瞄准“务实消费人群”，以有限商品分类、长期低价为经营原则 [3] - 商品覆盖开火做饭、即食即烹、休闲悦己、居家日用四个场景，包含1500多个高频刚需大单品 [3] - 自有品牌商品占比近60%，是其最大亮点 [3] 加盟支持体系 - 吸引加盟商的核心优势包括品牌知名度、商品供应链以及全链路数智化平台支持 [3] - 支持体系包括标准化的开店管理流程、智能化的门店管理系统、品控保障和互联网化用户运营玩法 [3]

中国经济与行业表现 - 2025年上半年中国GDP同比增长5.3% 消费物价基本平稳 国际收支保持平衡[2] - 旅游行业国内出游人次达32.9亿 同比增长20.6% 花费3.2万亿元 增长15.2%[2] - 房地产行业新建商品房销售面积同比下降3.5% 开发投资下滑11.2%[2] 公司财务表现 - 2025年上半年实现营业收入113.2亿元 归母净利润-28.7亿元[3] - 累计签约销售面积60.7万平方米 签约销售金额94.9亿元[4] - 经营性净现金流25.6亿元 较上年同期大幅增加53.9亿元 增幅超过190%[5] 债务与融资状况 - 有息负债总额1288.3亿元 中长期借款占比68.3%[5] - 平均融资成本降至3.5% 较年初下降11个基点[5] - 控股股东华侨城集团总资产4848亿元 净资产1004亿元 2024年境内债融资183亿元[5] 业务战略与产品创新 - 新增重庆地块权益拿地金额4.6亿元 可建规模5.28万方[6] - 项目命名为华侨城・熙宸 定位第四代高端住宅 实得率约130%[6] - 采用封闭阳台加空中庭院双平台模式 6.3米挑高和L型庭院设计[6] 文旅业务发展 - 旗下项目接待游客3771万人次 比2024年同期增长3.77%[7] - 深圳欢乐谷完成欢乐时光区域改造 推出国潮文化节等IP联动活动[7] - 获取浙江衢州和安徽祁门2个轻资产服务项目[9] 资产优化与增长策略 - 广州和武汉2个项目收储成功 实现现金回流和资产结构优化[9] - 通过IP创新与业态融合提升核心竞争力 契合体验游转型趋势[10] - 文旅融合与房地产双轮协同 开辟全新发展空间[10]

核心财务表现 - 2025年上半年收入20.74亿元 同比持平 [2] - 利润8100万元 同比减少56% 股东应占溢利5100万元 [2][7] - 剔除投资物业公平值减值影响后 核心溢利同比增长144%至2.63亿元 [2] - 合约物业销售额34.73亿元 同比增长457% 其中住宅销售额32.9亿元 商业物业销售额1.83亿元 [2][3] 销售业绩与项目储备 - 销售增长主要来自上海翠湖天地·六和联排别墅预售 [3] - 已锁定总销售额175.21亿元 将于2025年下半年及以后确认交付 [3] - 下半年可供销售和预售物业约13.1万平方米 包括翠湖天地·六和风貌别墅及武汉天地最后一期住宅 [3] - 上海3000万元以上高端住宅上半年销售面积达31.3万平方米 占全国顶级豪宅成交近60% [3] 土地储备与区域布局 - 土地储备总建筑面积780万平方米 覆盖上海/南京/武汉/佛山/重庆5个城市 [4] - 包括570万平方米可供出租及销售面积 210万平方米会所/停车场等设施 [4] - 坚持聚焦一线城市尤其是上海市场 同时通过轻资产模式向大湾区扩张 [3][6] 轻资产战略实施 - 上半年新增3个轻资产项目 包括与天安集团合作持股30%的永新里项目 [5] - 永新里三宗商住地块住宅货值预计超300亿元（参照翠湖天地六期21万元/平方米均价） [5] - 为永业集团提供管理服务的永年里项目含10.5万平方米住宅及5.7万平方米商业 预计2031年竣工 [5] - 与上海奉贤区政府合作贝港城中村项目 持股5% 负责开发运营管理 包含32.6万平方米住宅和9.5万平方米商业 [6] 市场展望与战略定位 - 房地产行业调整尚未结束 市场仍处筑底过程 [2][7] - 上海"沪六条"调控政策被认为精准 有望激发外环外住宅需求 [7] - 保持新天地优质社区和翠湖高端住宅两大品牌领先地位 通过轻资产模式扩大业务规模 [5][6] - 坚持审慎投资原则 控制杠杆率 通过引入险资等合作伙伴保持现金流稳健 [5]

核心财务表现 - 2025年上半年综合营业额949.2亿元，同比增长19.9%，核心净利润约100亿元，同比下降6.6% [2] - 开发销售业务营收743.6亿元（占比78.3%），同比增长25.8%，但核心净利润同比下滑23.8%至39.8亿元 [2][4] - 经常性业务营收205.6亿元（占比21.7%），同比增长2.5%，核心净利润超60亿元（占比超60%），同比增长9.6% [3][8] 开发销售业务分析 - 毛利率约为15.6%，较2024年末下降1.2个百分点，较2020年29.1%累计下跌超12个百分点 [4][5] - 上半年新增18个项目，总计容建筑面积148万平方米（同比减少超20%），权益投资额322.8亿元（同比增长超70%） [5] - 新增项目97%为住宅货值，聚焦一二线城市核心区域，年内开盘去化率超40% [6] 土地投资策略 - 上半年联合越秀地产以50亿元总价获上海浦东地块（溢价率33%），以超70%溢价率获杭州地块 [6] - 7月联合上海南房集团以244.7亿元获上海浦东地块，创2025年全国总价地王纪录 [6] - 8月联合招商蛇口以86.4亿元获深圳宝安地块（溢价率34.81%） [6] - 年内累计权益拿地金额488亿元，接近2024年全年526亿元水平 [7] 经常性业务表现 - 经营性不动产业务营收121.1亿元（同比增长5.5%），核心净利润49.9亿元（同比增长10.7%） [8][9] - 购物中心营收104.2亿元（同比增长9.9%），出租率97.3%，资产评估增值51.4亿元，总资产账面值2235亿元 [10] - 轻资产管理业务营收60亿元（同比增长1.1%），生态圈要素型业务营收24.5亿元（同比减少7.7%） [8][9] 购物中心发展计划 - 截至6月末在营购物中心94座，总建筑面积1185万平方米（同比增长13.3%） [10] - 未来三年年均新开购物中心6-8个，较2023年10座、2024年16座明显放缓 [1][10] - 在建及规划中购物中心33座，商业土地储备515万平方米（占投资物业土储66.3%） [10][11] 行业竞争态势 - 商业地产布局呈现下沉趋势，低能级城市需求支撑能力存疑 [11] - 同业企业如龙湖、新城已转向轻资产扩张模式 [11]

核心业绩表现 - 2025年上半年实现营收36.88亿元，同比增长14.08% [1] - 归母净利润4523.44万元，实现扭亏为盈 [1] - 业绩改善主要源于生猪出栏量上升及养殖成本下降 [1] 生猪出栏量变化 - 上半年生猪出栏量达243.33万头，较去年同期197万头增长23.44% [2] - 2022-2024年出栏量持续攀升：183万头（+122.32%）、320万头（+75%）、424.87万头（+32.74%） [2] - 出栏规模增长展现产能释放韧性 [2] 业务模式分析 - 采用"轻资产扩张"双路径：租赁猪场自繁自养+公司+农户代养模式 [2] - 公司+农户模式在成活率提升和成本控制方面具突出优势 [2] - 当前农户合作存栏规模达69万头，较2024年末42.5万头显著增长 [3] - 该模式出栏量占肥猪总出栏量比重超30%，同比激增225% [3] 成本控制举措 - 创新推行模拟代养模式于万头以下育肥场落地 [2] - 已清栏批次实现增重成本大幅下降和成活率显著提升 [2] - 通过区域合伙人制及产能开发加速代养业务发展 [2] 未来战略方向 - 持续优化经营策略，聚焦"提性能，降成本"核心目标 [3] - 以湖南为核心，积极开拓广东、江西等新区域市场 [3] - 通过双赢机制实现企业增效与员工增收同步提升 [2]

抖音物流布局动态 - 公司正在测试"我的快递"服务 该功能位于抖音APP钱包内 与极兔速递达成合作 用户可查询和寄送极兔包裹 未来计划接入更多快递公司 [1] - 公司回应称该功能与抖音电商无关 仅为方便用户查询散件快递信息 目前处于测试阶段 [1] 抖音电商发展历程 - 2018年初开始围绕抖音建设电商 2020年6月正式成立电商业务部门 电商成为战略级业务 抖音是核心落实平台 [3] - 2021-2024年GMV分别为7300亿 1.4万亿 2.7万亿 3.5万亿 呈现快速增长态势 [4] 物流合作模式演进 - 2022年1月测试"音尊达"服务 与中通 圆通 韵达合作 解决派送服务问题 降低物流退货率并提高复购率 [6] - 2022年7月测试"极速达"服务 实现同城当日达 周边城市次日达 [7] - 2022年9月"音尊达"升级为"音需达" 新增顺丰 京东物流 覆盖超200座城市 2025年4月该服务全面下线 [7] - 2024年6月新增"自选快递"功能 仅接入顺丰 2025年618期间与申通深化合作构建"次日达"时效体系 [9] 物流战略选择分析 - 公司采取轻资产合作模式 未自建物流体系 通过投资物流科技公司(上海道趣跃动 星辰跃动) 注资20亿成立深圳盛盟供应链等方式强化控制力 [7][12] - 电商订单具有波动性特征 自建物流面临固定投入与动态需求错配问题 参考京东物流16年才盈利 阿里丹鸟最终出售给申通的案例 [12] - 当前策略在轻资产合作与重资产投入间保持平衡 既保障当下履约效率 又为未来争取更多话语权埋下伏笔 [15] 行业竞争格局 - 物流作为电商履约核心环节 直接影响用户体验与平台生态闭环 已成为各大电商平台竞逐关键赛道 [2] - 公司物流布局持续多年 在服务迭代中持续试错 体现对自主布局与合作借力的战略权衡 [9]

行业整体态势 - 市场处于理性调整阶段 企业面临现实挑战 但头部商业地产企业展现出较强韧性 [2] - 行业竞争加剧 商业运营能力提升成为未来突围的关键 [2] - 2025年下半年企业仍面临市场挑战 基本盘较稳的企业有望通过运营调整创造更好业绩 [4] 企业业绩表现 - 港资企业呈小幅增长或下滑：太古地产内地零售物业租金收入47.87亿元 同比微涨2% 新鸿基地产和九龙仓集团内地投资物业收入分别下滑2%和4% [4] - 内资企业分化明显：华润万象生活零售商业收入增幅约30% 在管项目零售额增长18.7% 其中重奢项目增长5.6% 非重奢项目增长27.1% 宝龙商业和星盛商业收入仅增长0.1%和1.5% 中骏商管收入同比下滑4.7% [4] - 轻重并举企业实现增长：大悦城地产零售商业收入30.23亿元 增长1% 新城控股收入128亿元 同比增长13.1% [4] 业务模式转型 - 轻资产扩张成为主流趋势 华润万象生活 万达商管 旭辉商业及爱琴海等企业通过该模式降低成本压力并快速布局 [5] - 上半年轻资产项目签约活跃：华润万象生活签约苏州万象天地 旭辉商业签约金华旭辉广场 [6] - 轻资产发展面临项目退出挑战：2024年12月融创与崇左城建就崇左万象汇签约（原运营方华润万象生活） 昆明大悦城更名为好悦天地（印证大悦城退出） 退出原因包括合作期满或经营效果未达预期 [6] 存量改造与运营创新 - 存量改造与精细化运营重要性凸显 领展投入1.8亿改造广州天河和北京通州项目 广州天河城进行楼层焕新 [7] - 2025年多个商业项目升级改造：北京世纪金源购物中心定位升级为"万种生活博物馆" 打造国内最大空中运动馆 成都万象城广场改造4.2万平米核心广场 武汉恒隆广场引入Olé超市和餐饮区 广州天河城启动三年期"无感"改造 重庆SM广场以"城市绿野"为主题打造公园商业 [7] - 差异化定位项目涌现：武汉远洋里CITYLANE探索传统建筑与现代消费融合 京东MALL武汉店定位全场景科技零售 以应对商业同质化竞争 [8]