核心观点 - 中金维持恒隆地产跑赢行业评级 上调目标价11%至8.9港元/股 主要基于内地购物中心经营改善及财务管控稳健 [1] 财务表现 - 1H25收入49.7亿港元同比下降19% 物业租赁收入同比下降3% [2] - 1H25股东应占基本纯利15.9亿港元同比下降9% 每股盈利0.33港元符合预期 [2] - 物业租赁对应股东应占基本纯利16.5亿港元同比下降6% [2] - 宣派中期股息0.12港元/股同比持平 [2] 经营状况 - 内地购物中心销售额在3Q24-2Q25四个季度分别同比下跌18%/11%/7%/1% 经营压力逐季缓解 [3] - 1H25内地商场人民币口径租金收入与去年基本持平 占公司总租金收入56% [3] - 内地写字楼出租率平均环比下行3.2个百分点 人民币口径租金收入同比下降5% [3] - 香港物业组合租金收入同比下跌4% 其中零售物业降7%/办公楼物业降1% [3] 财务管控 - 净负债率33.5%与去年年底基本持平 [4] - 总财务费用同比下降7% 平均借贷利息环比降0.4个百分点至3.9% [4] 未来展望 - 内地购物中心下半年零售额可能稳定或同比转正 [5] - 杭州恒隆广场办公楼2025下半年逐步落成 商场预计2026上半年开业 七月底预租率达81% [5] - 资本开支将在2025年达峰后持续下降 净负债率维持40%以下 [6] - 全年派息金额有望保持稳定 [6]

恒隆地产上半年业绩及未来展望 - 恒隆地产上半年内地零售收入超预期 主要受租金回升和租户销售良好带动 [1] - 预计2023年下半年至2027年盈利恢复增长 驱动因素包括下半年零售租金收入或增长约5% 杭州恒隆广场写字楼及零售部分将分别于2023年下半年及2024年上半年启用 平均利率下降 [1] - 资本支出高峰已过 预计能维持每年稳定股息 可能在2024年发布中期业绩时停止以股代息安排 [1] 盈利预测调整 - 2023年核心盈利预测下调2.8%至29.35亿港元 主要因利息支出资本化减少及内地写字楼市场受压 [1] - 2026年核心盈利预测上调1.1%至29.67亿港元 2027年上调5.6%至32.35亿港元 主要因零售租金前景改善及新项目启用 [1] 投资评级及目标价 - 维持"买入"评级 目标价由7.05港元上调至8.65港元 [1]

评级与目标价调整 - 恒隆地产评级由"中性"升至"买入"，目标价由7 9港元调高22%至9 6港元 [1] 内地租户销售表现 - 内地租户销售于6月至7月连续改善 [1] - 预计下半年租户销售将有低单位数增长，因比较基数走低 [1] 潜在催化因素 - 旗舰店上海恒隆广场开幕 [1] - 短期资产出售包括无锡的服务式公寓及香港东半山司徒拔道御峰，以加快去杠杆化进程 [1] 财务策略与股息 - 管理层强调注意股本集资带来的摊薄影响，短期内发行可换股债券的可能性不大 [1] - 股息率为6 5%，高于行业平均的5% [1] 盈利预测调整 - 2025至2027财政年度每股盈测调整幅度由降2%至升1%不等 [1]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月总收入49.68亿港元 同比下跌19% [1] - 物业销售收入1.61亿港元 同比下跌87% [1] - 股东应占基本纯利15.87亿港元 同比下跌9% [1] - 花旗指上半年基本盈利15.87亿元 同比下降8.5% 符合预期 [1] 业务运营 - 物业租赁收入46.78亿港元 同比下跌3% [1] - 物业租赁营业溢利33.46亿港元 同比下跌3% [1] - 香港和内地消费放缓和办公楼需求持续疲弱导致租赁收入下降 [1] 资本管理 - 宣派中期股息0.12港元/股 [1] - 中金预期全年派息金额保持稳定 [1] - 资本开支有望在2025年达峰后持续下降 [1] - 净负债率维持40%以下审慎水平 [1] - 公司持续积极管理财务报表 控制资本开支并推动项目处置与资本循环 [1] 市场表现 - 股价涨3.27%至8.21港元 [1] - 成交额1.18亿港元 [1]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月总收入49.68亿港元 同比下跌19% [1] - 物业销售收入1.61亿港元 同比下跌87% [1] - 股东应占基本纯利15.87亿港元 同比下跌9% [1] - 上半年基本盈利同比下降8.5%至15.87亿港元 符合机构预期 [1] 业务运营 - 物业租赁收入46.78亿港元 同比下跌3% [1] - 营业溢利33.46亿港元 同比下跌3% [1] - 香港和内地消费放缓和办公楼需求持续疲弱影响业绩表现 [1] 资本管理 - 宣派中期股息每股0.12港元 [1] - 全年派息金额有望保持稳定 [1] - 净负债率维持40%以下审慎水平 [1] - 资本开支预计在2025年达峰后持续下降 [1] 战略举措 - 持续积极管理财务报表并控制资本开支 [1] - 推动项目处置与资本循环 [1] - 财务费用上升对利润造成影响 [1]

香港楼市现状 - 香港楼市可能尚未触底 [1]

股价表现 - 7月31日盘中股价上涨5.28%至8.37港元/股 [1] - 当日成交额达1436.07万港元 [1] 财务数据 - 2025年中报营业总收入45.31亿元人民币 [2] - 2025年中报净利润8.32亿元人民币 [2] 股息政策 - 2025年中期每股派发股息0.12港元 [2] - 除权除息日为2025年8月13日 [2] - 派息日为2025年9月24日 [2] 业务概况 - 专注于高端商业地产开发与管理 [1] - 在香港及内地九个城市拥有多元化物业组合 [1] - 核心品牌为恒隆广场'66' [1] 可持续发展 - 制定2030年可持续发展目标 [1] - 计划2050年实现净零温室气体排放 [1]

核心观点 - 花旗维持恒隆地产买入评级及7.05港元目标价 公司中期股息0.12元并提供以股代息选项 隐含股息支付比率升至36% [1] - 公司上半年基本盈利同比下降8.5%至15.87亿元 主要受租金收入减少 物业开发及酒店业务亏损扩大 以及净融资成本上升影响 [1] - 整体租金收入同比下降3%至46.78亿元 租务营运利润同比下降3%至33亿元 利润率保持71.5%稳定水平 [1] 财务表现 - 上半年基本盈利15.87亿元 同比下降8.5% 占全年预测53% [1] - 净融资成本同比增长11% 主要因债务规模扩大 尽管平均融资成本降低 [1] - 租务营运利润率71.5% 与上半年及全年历史水平71.5%/71.1%基本持平 [1] 地区业务 - 香港租金收入同比下降4% 零售收入同比下降7% 主要因2024年3月续租的主要租户租金降低 [2] - 香港零售租户销售额下降2% 写字楼收入同比下降1% 出租率87% [2] - 市场关注中国内地零售销售及租金预期 杭州西湖66号项目预租进展 [2] 股息与资本管理 - 中期股息每股0.12元 提供以股代息选项 股息支付比率从32%升至36% [1] - 市场关注公司披露更多股息前景信息 资本支出计划及资金管理策略 [2]

核心观点 - 花旗维持恒隆地产买入评级及7.05港元目标价 公司中期股息0.12元且提供以股代息选项 隐含股息支付比率升至36% [1] - 公司上半年基本盈利同比下降8.5%至15.87亿元 主要因租金收入减少3% 物业开发及酒店业务亏损扩大 净融资成本增长11% [1] - 整体租金收入同比下降3%至46.78亿元 租务营运利润同比下降3%至33亿元 利润率稳定在71.5% [1] - 香港地区租金收入同比下降4% 零售收入降7% 写字楼收入降1% 出租率87% 市场关注内地零售销售预期及杭州西湖66号项目进展 [2] 财务表现 - 上半年基本盈利15.87亿元 同比下降8.5% 占全年盈利预估53% [1] - 整体租金收入46.78亿元 同比下降3% 占全年预估51% [1] - 租务营运利润33亿元 同比下降3% 租务利润率71.5% [1] - 净融资成本同比增长11% 主因债务规模扩大 [1] 业务细分 - 香港租金收入同比下降4% 零售收入降7% 租户销售额降2% 主因主要租户续租租金下调 [2] - 香港写字楼收入同比下降1% 出租率87% [2] - 物业开发及酒店业务亏损扩大 [1] 股息与资本管理 - 中期股息每股0.12元 提供以股代息选项 [1] - 隐含中期股息支付比率36% 较2024年上半年32%提升 [1] - 市场关注公司股息前景信息及资本支出计划 [2] 未来关注点 - 中国内地零售销售及租金预期 [2] - 杭州西湖66号项目预租进展 [2] - 资本支出计划及资金管理策略 [2]

核心财务表现 - 上半年总收入同比下降19%至49.68亿港元 主要受物业销售收入锐减87%影响 [1] - 股东应占基本纯利同比下滑9%至15.87亿港元 [1] - 物业租赁收入达46.78亿港元 同比微降3% 其中内地租赁收入31.9亿港元（-2%） 香港租赁收入14.88亿港元（-4%） [1] 租赁业务表现 - 内地及香港零售物业租出率分别维持在94%和93%的高位 [1] - 酒店业务收入同比大增84%至1.29亿港元 主要受益于新酒店开业与旅游复苏 [2] 重点项目进展 - 杭州恒隆广场预租率达81% 首期商场预计2026年年中开幕 [2] - 租赁杭州百货大楼4.2万平方米商业面积 使零售体量扩大约40% 预计2028年生效 [2] - 无锡恒隆广场二期将于2025年下半年分阶段交付 [3] - 上海恒隆广场三期扩建工程已于6月封顶 预计2026年下半年开幕 [3] 战略发展方向 - 强调"体验"为核心发展关键词 计划通过品牌合作与场景创新提升商场体验 [2] - 持续推进低碳转型 上半年内地运营物业中80%已实现使用可再生能源 [3] - 采用租赁模式扩展商业面积 减少现金支出 注重资产质量与时机匹配 [2][3] 股东回报与市场展望 - 宣布派发每股中期股息0.12港元 允许股东选择以新股份替代现金股息 [3] - 管理层预期市场信心恢复将传导至零售业态 对实现"微增长"抱有信心 [3]