红星资本局12月22日消息，日前，恒隆集团（00010.HK）、恒隆地产（00101.HK）联合公告，集团行政总裁卢韦柏将于2026 年8月31日前荣休。 恒隆集团董事会表示，现正进行全面的甄选程序，以物色卢韦柏的继任人。卢韦柏将以"待定的正式岗位，继续为本集团提供 顾问支持。" 资料显示，现年54岁的卢韦柏于2018年5月加盟恒隆，经过两个月的交接期，于2018年7月16日接棒退休的陈南禄成为恒隆行政 总裁。 据恒隆此前发布的公告，卢韦柏曾就读香港大学，其事业生涯始于宝洁公司，其后在香港及中国内地的可口可乐公司任职。加 入恒隆之前，卢韦柏为花旗集团效力18年，于2013年还出任花旗集团中国香港及中国澳门特别行政区行长。 截至今年6月30日，卢韦柏个人持有恒隆地产1,128,542股股份，占已发行股份总数的0.02%；持有恒隆集团460,000股股份，占已 发行股份总数0.03%。 值得注意的是，这一变动距恒隆集团及恒隆地产前主席陈启宗2024年退任仅一年有余。2024年4月，42岁的陈文博正式接替执 掌集团33年的陈启宗，成为恒隆集团及恒隆地产双料董事长，完成了家族第三代的核心交接。 陈文博上任后迅速推进" ...

作者丨唐韶葵 编辑丨张伟贤 12月18日，恒隆集团（00010.HK）、恒隆地产（00101.HK）联合公告， 集团行政总裁卢 韦柏将于2026年8月31日前荣休 。恒隆集团董事会表示，现正进行全面的甄选程序，以物色 卢韦柏的继任人。卢韦柏将以"待定的正式岗位，继续为本集团提供顾问支持。" （图片来源：港交所官网） 这一变动距恒隆集团及恒隆地产前主席陈启宗2024年退任仅一年有余，标志着恒隆正式进 入以陈文博为核心的第三代管理团队全面掌舵时代 。面对股价从2019年18港元多/股的高位 腰斩至8元多/股的区间，以及行业结构性调整与公司战略转型并行的复杂局面，谁将成为恒 隆新任CEO，带领公司走出低谷？ 12月22日，恒隆集团收报15.33港元，涨0.13%；恒隆地产收报8.78港元，跌2.23%。 第三代接班又起波澜 恒隆的管理层交替并非猝不及防。2024年4月，42岁的陈文博正式接替执掌集团33年的陈启 宗，成为恒隆集团及恒隆地产双料董事长，完成了家族第三代的核心交接。这位从基层岗位 起步、主导过上海港汇恒隆广场翻新改造的接班人，上任后迅速推进"恒隆V.3"战略落地， 与卢韦柏共同 开启了集团从"重资产扩张 ...

21世纪经济报道记者唐韶葵 12月18日，恒隆集团（00010.HK）、恒隆地产（00101.HK）联合公告，集团行政总裁卢韦柏将于2026年8月31日前荣休。恒隆 集团董事会表示，现正进行全面的甄选程序，以物色卢韦柏的继任人。卢韦柏将以"待定的正式岗位，继续为本集团提供顾问 支持。" （图片来源：港交所官网） 这一变动距恒隆集团及恒隆地产前主席陈启宗2024年退任仅一年有余，标志着恒隆正式进入以陈文博为核心的第三代管理团队 全面掌舵时代。面对股价从2019年18港元多/股的高位腰斩至8元多/股的区间，以及行业结构性调整与公司战略转型并行的复杂 局面，谁将成为恒隆新任CEO，带领公司走出低谷？ 12月19日，恒隆集团收报15.31港元，涨1.32%；恒隆地产收报8.8港元，涨3.46%。 2021年以来，中国地产行业调整与奢侈品消费下滑形成叠加冲击，让这家坚守顶奢商场运营定位的企业业绩承压。 公告显示，2025年上半年，恒隆地产内地物业租赁收入下滑2%至31.99亿港元，营业利润同步下滑2%；旗舰项目上海恒隆广场 租出率从长期100%降至98%，上半年销售仍下滑8%。虽然较2024年同期23%跌幅和2024年 ...

核心观点 - 恒隆地产通过轻资产运营模式，在核心城市获取毗邻现有项目的商业物业经营权，以扩大规模、巩固市场地位并应对日益激烈的竞争 [2][3][13][16] 合作项目详情 - 恒隆地产与上海九百集团合作，以20年营运租赁模式接手上海南京西路梅龙镇广场的商业运营 [2] - 梅龙镇广场项目总建筑面积约12.52万平方米，总投资22亿元，恒隆需投入至少5亿元作为装修成本 [7] - 项目计划于2027年初开业商业部分，2028年5月前投入使用酒店与办公部分，并需引入一家面积不少于1.8万平方米的国际顶级品牌酒店 [7] - 改造完成后，将为相邻的上海恒隆广场新增约9.6万平方米体量，使其整体规模从约21.63万平方米扩大44%至约31.23万平方米 [2] 战略背景与动机 - 上海恒隆广场增长出现波动，2022年和2024年租户销售额分别下滑24%与22%，2024年上半年继续下降8% [9] - 上海恒隆广场现有5.37万平方米的面积被认为制约了其业绩增长，难以承接更大规模的品牌与消费需求 [10] - 公司采取“进攻式防御”，通过物理空间扩张巩固其在南京西路商圈的领导地位 [8][11] - 公司调整运营策略，如取消商场分类、引入热门IP快闪店和本土高端品牌，以增强对年轻消费者的吸引力 [10] 轻资产扩张战略 - 恒隆地产整体租赁收入在2024年录得95.15亿港元，同比下滑6%，其中内地租赁收入下降5%，为24年来首次下跌 [12] - 2024年上半年，公司收入为49.68亿港元，同比下降18.74%，其中内地租赁收入同比下降2.39% [13] - 公司推出“恒隆V.3”战略，聚焦在已进入城市的深耕与扩展，而非开辟全新城市 [13] - 2024年7月，公司斥资逾33亿元取得杭州百货大楼20年经营权，使其在武林商圈的零售体量增至14.2万平方米 [15] - 2024年12月，公司以长期租约取得无锡新世界百货经营权，为无锡恒隆广场新增约4.7万平方米商业面积，使其整体零售体量扩大38%至约16.9万平方米 [15] 行业竞争格局 - 上海高端零售市场竞争加剧，浦东国金中心IFC、前滩太古里及同处南京西路的兴业太古汇（引入LV“路易号”巨轮等）对上海恒隆广场形成挑战 [2][16] - 杭州成为高端商业地产新战场，杭州万象城2024年销售额首次超过杭州大厦，北京华联投资的杭州SKP预计2027年开业 [16] - 恒隆管理层表示，希望与竞争对手共同做大区域商圈，以应对来自其他新兴商圈的客流分流 [16]

项目总投资将超20亿。 12月12日，恒隆地产（00101.HK）正式与上海九百（集团）有限公司签约，拿下了上海南京西路1038号商业运营项目，也即为外界熟知的梅龙镇广场。 第一财经记者从恒隆方面了解到，项目由恒隆以20年的营运租赁形式经营，将为其在南京西路的项目增加约9.6万平方米的总建筑面积，使其整体在南京西 路的物业组合扩大约44%至约31.23万平方米，包括商场以及办公楼等业态。 恒隆与九百集团将联合对南京西路1038号项目进行整体改造升级。其中，恒隆方面将投入不低于5亿元人民币，作为项目酒店、商场及办公区域的装修费 用。整体投资将超20亿。 对于恒隆来讲，一直以来，其旗下的上海恒隆广场作为成熟的重奢商业体，受制于5.37万方左右的小体量，发展备受制约。正在扩建中的三期项目中，新增 楼面面积也仅约3080平方米。 项目将被打造为集零售、酒店及办公于一体的综合商业地标。按计划，商业部分将于2027年初开业；办公与酒店部分计划于2028年5月前启用。同时，酒店 部分为一家总面积不低于1.8万平方米的国际顶尖品牌酒店。这也是该项目首次引入奢华酒店。 在此次升级之后，恒隆南京西路的物业组合中，整体商业面积将扩 ...

项目签约与背景 - 恒隆地产与九百集团完成签约，正式获得上海南京西路1038号项目（原梅龙镇广场）的运营权，运营形式为营运租赁，期限为20年 [1] - 该项目原由伊势丹百货运营，因其租约到期于2024年年中退出，此后项目经历了近两年的寻租过程 [1] - 九百集团选择恒隆地产合作，是看重其在商业地产经营和商业管理方面的丰富经验，合作旨在推进项目并重塑南京西路地区的商业生态 [1] 项目规模与战略意义 - 南京西路1038号项目将为恒隆地产在南京西路商圈增加约9.6万平方米的总建筑面积，使其在该区域的规模较此前扩大约44% [2] - 该项目与恒隆地产持有的上海恒隆广场及中信泰富广场相邻，三者曾并称为“梅恒泰”，是南京西路中段的金三角 [1] - 恒隆地产认为，从上海恒隆广场至南京西路1038号的片区是南京西路“核心中的核心”，也是上海首屈一指的零售及生活时尚中心 [4] 项目规划与定位 - 根据规划，南京西路1038号项目将升级为涵盖零售、酒店及办公空间的综合商业地标，目标是成为时尚朝圣地 [4] - 项目内规划的酒店定位为超五星级，旨在成为南京西路地区的新地标式酒店 [4] - 恒隆地产表示，上海恒隆广场与南京西路1038号项目未来将各有特色，共同为南京西路贡献完整的商业生态圈，满足聚会、用餐等不同需求 [5] 区域商业发展与目标 - 静安区商务委员会数据显示，2025年1-10月，静安区社会消费品零售总额增速超过12%，其中南京西路商圈贡献明显 [5] - 静安区正全力打造南京西路商业生态，从西段静安寺商圈到东段兴业太古汇和张园，已实现每一段都有商业亮点 [5] - 在“十四五”收官前（2025年底前），南京西路打造“千亿商圈”的目标已无悬念，目前正朝打造世界级商圈的目标进发 [5] - 路易威登全球首座航海主题地标“路易号”于2025年6月25日在兴业太古汇开业，提升了社交媒体热度 [5] - 由太古地产主导的张园东区预计2026年底竣工，未来将与兴业太古汇共同构建“南京西路文化商业走廊” [5] 项目改造与协同效应 - 南京西路1038号项目正在进行总投资22亿元人民币的改建，由九百集团主导实施幕墙更新、室内装修、结构加固等综合改造 [6] - 改造旨在通过空间重塑，全面提升区域商业能级与城市界面品质，推动商圈迭代升级 [6] - 该项目将与上海恒隆广场的一期、二期和三期项目形成统一街区，带动整个街区功能能级的提升 [6] - 上海恒隆广场三期项目已于2025年开启建设，将增加商业建筑面积约3080平方米，计划于2026年第三季度开业 [6] 恒隆广场运营表现 - 2025年上半年，上海恒隆广场实现租赁收入约8.22亿港元，与去年同期持平 [6] - 该收入占恒隆地产在中国内地所有商场租赁收入的近三分之一，是集团内少数实现收入稳定的高端项目 [6]

中金指，虽然第四季按年基数有所上升，仍预计10-11月公司内地商场零售额表现延续第三季势头，预 计第三季零售额按年增长10%；近期重点项目上海恒隆广场亮点频出，包括Home-to-Luxury店庆活动成 功举办、Chanel正式门店于1层重新开出等。该行对其盈利预测与估值维持盈利预测不变，维持"跑赢行 业"评级与目标价9.46港元。 格隆汇12月11日｜中金发表报告指，恒隆地产12月9日公告与无锡市梁溪城市发展公司合作，以长期租 约获取毗邻无锡恒隆广场的地标性商业项目经营权。报告指，无锡项目外拓为恒隆V.3战略下的又一重 要进展。恒隆于今年9月正式发布恒隆V.3战略，核心在于聚焦当下已布局的核心城市，以高资本效益为 原则、精选现有项目再投资，并积极通过合作等方式扩大项目版图。该行认为在核心城市商业竞争格局 相对清晰的背景下，以较轻的投入巩固自身市场地位为较优战略选择。 ...

项目概况与时间线 - 梅龙镇广场商业部分预计于2027年初开业，办公及酒店部分预计在2028年5月前启用[1][7] - 项目总建筑面积约12.5万平方米，地下三层、地上三十三层，于2025年7月4日开工，预计2028年7月3日竣工[3][5] - 项目改造工期为三年，旨在提升区域能级，打造"千亿商圈"的国际化消费中心城区[5] 运营合作模式 - 恒隆集团旗下子公司被推荐为项目商业运营合作方，将通过成立合资公司以租赁方式合作运营[5][7] - 合资公司负责项目商业、酒店、办公运营及物业管理，合作期限为20年[7] - 投标人（恒隆）应投入不低于5亿元资金作为项目酒店、商场及办公区域的装修费用[7] 项目规划与业态 - 合资公司运营的商业面积应不低于5万平方米，并需引进一家总面积不低于1.8万平方米的国际顶尖品牌酒店，此为项目首次引入奢华酒店[7] - 项目位于上海核心商圈南京西路"金三角"，由上海九百持有产权[1][5] 战略意义与行业影响 - 项目完成后，恒隆集团在南京西路管理的商业总面积将接近12万平方米，形成与上海恒隆广场的"双子星"布局[8] - 此举将扩大恒隆在南京西路商圈的品牌和业态容纳空间，增强竞争力[8] - 梅龙镇广场项目是恒隆"V3策略"下的代表项目，该策略侧重在已建成项目周边以高资本效益方式扩大规模、可见度及可达性[8] - 恒隆集团今年还拿下了杭州百货大楼20年运营权，总租金约33亿元，同样是"V3策略"的体现[8]

公司业务与资产 - 公司在内地9个核心城市拥有10个高端商场，超前布局并占据核心位置和商圈 [1] - 上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场是核心项目，贡献内地零售业态物业租赁收入的50%以上 [2] 财务表现与预测 - 2025年上半年上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场租金收入同比增速由负转正 [2] - 2025年公司整体物业租赁收入同比降幅有望收窄，得益于核心项目经营稳定及杭州项目部分开业 [2] - 2025年10月17日收盘价对应2024年及2025年股息收益率均为5.9% [1] - 公司2024年首次每股派息同比下滑33%至0.52港元 [4] 重点项目进展 - 杭州恒隆广场计划2025年下半年开业部分写字楼，截至2025年上半年预租率为22% [3] - 杭州恒隆广场剩余写字楼和购物中心部分将于2026年上半年开业，购物中心预租率截至2025年上半年已达77% [3] - 杭州恒隆广场将提升公司经常性收入，有利于稳定派息能力 [3] 未来展望 - 随着杭州恒隆广场分阶段开业，公司租金收入有望实现稳中有增 [1] - 公司资本开支和净负债率均有望自2026年起回落 [1] - 公司派息有望维持稳定，并在杭州恒隆广场零售部分开业后有望恢复纯现金派息 [1][4] - 截至2025年上半年公司净负债率为33.5%，较2024年末稳定，预计净负债率有望于2026年末实现回落 [5]

公司业务与资产 - 公司在内地9个核心城市拥有10个高端商场，超前布局并占据核心商圈 [1] - 上海恒隆广场经过20多年经营，已成为上海标杆重奢商场 [1] - 内地核心项目上海恒隆广场和上海港汇恒隆贡献内地零售业态物业租赁收入的50%以上 [2] 财务表现与展望 - 2025年上半年上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场租金收入同比增速由负转正 [2] - 2025年公司整体物业租赁收入同比降幅有望收窄 [2] - 2025年10月17日收盘价对应2024年及2025年股息收益率均为5.9% [1] 重点项目进展 - 杭州恒隆广场计划2025年下半年开业部分写字楼，截至2025年上半年预租率达22% [3] - 杭州恒隆广场剩余写字楼和购物中心部分将于2026年上半年开业，购物中心预租率已达77% [3] - 杭州恒隆广场将提升公司经常性收入，有利于稳定派息能力 [3] 资本结构与派息政策 - 截至2025年上半年，公司净负债率为33.5%，较2024年末保持稳定 [5] - 净负债率有望于2026年末实现回落 [5] - 公司有能力维持每股派息稳定性，并有望在杭州恒隆广场零售部分开业后恢复纯现金派息 [4]