公司业务与财务概览 - 公司业务以投资物业租赁为主、物业销售及酒店为辅，布局于中国大陆及香港 [1] - 2024年公司总营收为112亿港元，同比增长9%，2011年至2024年复合年增长率（CAGR）为5% [1] - 2024年营收构成中，内地投资物业租金、香港投资物业租金、香港开发业务、酒店业务分别占比58%、27%、13%、2% [1] - 2025年上半年公司营收为50亿港元，其中投资物业租金收入占比94% [1] - 公司财务稳健，截至2025年上半年有息负债为548亿港元，同比增长3%，净负债率为33.5%，融资成本为3.9% [3] - 公司分红比例维持在80%，2024年因业绩下滑年度股息降至25亿港元，未来分红方式有望恢复以纯现金分红为主 [3] 内地投资物业运营 - 截至2024年末，公司在中国内地8个城市拥有10个恒隆广场，总面积为227万平方米，其中零售和办公楼面积分别占比61%和33% [2] - 2024年内地投资物业租金收入为65亿港元，同比下降5%，但2011年至2024年CAGR为7% [2] - 2025年上半年内地投资物业租金收入同比下降2% [2] - 公司积极进行商场调改并引入新品牌，前端指标租户零售额自2024年第三季度起已逐季改善 [2] - 内地10个商场中，已有7个在2025年上半年实现租金收入同比转正 [2] - 未来主要增量来自杭州恒隆广场，总面积39万平方米，预计于2025至2026年落地 [2] 香港投资物业与酒店运营 - 2024年香港投资物业租金收入为30.5亿港元，同比下降9% [2] - 2025年上半年香港投资物业租金收入同比下降4%，其中零售、办公楼、住宅公寓占比分别为59%、34%、8% [2] - 随着市场景气度回升，香港的零售及住宅公寓租赁业务已持续转好 [2] - 酒店业务规模较小，公司在沈阳和昆明运营两家酒店，2025年上半年酒店营收为1.29亿港元，同比增长84% [2] 行业与市场环境 - 公司投资物业聚焦于核心城市的核心商圈，致力于打造高端商业典范，上海两大恒隆广场已成为地标建筑 [1] - 自2025年第三季度开始，以爱马仕、Prada、LVMH为代表的重奢品牌营收强势向上修复，重奢消费复苏态势良好，为公司高端商场后续运营改善奠定基础 [3] - 未来在行业降息环境下，公司持有的投资物业价值有望得到重估 [3] 业绩预测与估值 - 预计公司2025至2027年归母净利润分别为25.2亿港元、25.5亿港元、26.4亿港元，同比增速分别为17%、1%、4% [4] - 预计同期归母核心利润分别为28.9亿港元、29.2亿港元、30.0亿港元，同比增速分别为-7%、1%、3% [4] - 预计2025至2027年市盈率（PE）分别为18倍、18倍、17倍 [4] - 研究机构给予公司目标价11.7港元，并首次覆盖给予“买入”评级 [4]