评级与目标价调整 - 摩根大通将恒隆地产评级由"中性"上调至"增持" 目标价由7.5港元升至10港元 [1] - 该股最多自高位下跌51% 而同行跌幅仅7% 存在追落后空间 [1] 股息与投资者信心 - 公司6.5%股息收益率在同行中具吸引力 [1] - 管理层确认全年股息维持不变 且无发行可转债计划 缓解两大投资者疑虑 [1] 内地租赁业务表现 - 内地租户销售同比跌幅由首季7%收窄至次季1% 呈现回稳趋势 [1] - 改善趋势延续至7月 管理层对下半年持审慎乐观态度 预期销售持平或轻微增长 [1] - 改善情况与LVMH等奢侈品牌近期说法一致 [1] 行业复苏预期 - 虽不预期强劲复苏 但回稳迹象已触发首轮重新评级 [1]

评级与目标价调整 - 摩根大通将恒隆地产评级由"中性"上调至"增持"，目标价由7.5港元升至10港元 [1] - 公司6.5%的股息收益率在同行中具吸引力 [1] - 公司股价自高位下跌51%，而同行跌幅为7%，存在追落后空间 [1] 内地租户销售表现 - 内地租户销售回稳，同比跌幅由首季7%收窄至次季1% [1] - 改善趋势延续至7月，管理层对下半年持审慎乐观态度 [1] - 预期下半年销售将持平或轻微增长，与LVMH等奢侈品牌近期说法一致 [1] 股息与融资计划 - 管理层确认全年股息维持不变 [1] - 无发行可转债计划，缓解投资者疑虑 [1] 行业复苏预期 - 虽不预期强劲复苏，但回稳迹象已触发首轮重新评级 [1]

公司业绩与股息 - 恒隆地产上半年业绩符合预期 中期股息保持不变 [1] - 国内地租户销售自去年第四季以来呈现连续改善 [1] - 2025年上半年整体租户销售仍受奢侈品销售下降拖累 [1] 行业与市场趋势 - 未来12个月奢侈品销售将持续下降 因疲弱市场情绪及出境旅游正常化未好转 [1] - 恒隆拥有中国内地最好的奢侈品购物中心之一 在上市公司中国奢侈品销售敞口中最高 [1] - 公司可视为中国奢侈品销售的代表 [1] 目标价与评级调整 - 里昂将每股资产净值相对目标价折让从78%收窄至67% [1] - 目标价从5 4港元上调至7 7港元 [1] - 维持"持有"评级 因中国奢侈品销售尚未触底 [1] 潜在影响因素 - 正面催化剂 若美联储降息幅度超预期 将触发高收益率股票如恒隆的重新评估 [1] - 负面催化剂 中国租户销售弱于预期将导致盈利压力 影响维持绝对股息和去杠杆能力 [1]

评级与目标价调整 - 评级由中性升至买入 目标价由7.9港元调高22%至9.6港元 [1] 内地租户销售表现 - 内地租户销售于6月至7月连续改善 预计下半年租户销售将有低单位数增长 [1] 潜在催化因素 - 旗舰店上海恒隆广场开幕 短期资产出售包括无锡服务式公寓及香港东半山司徒拔道御峯以加快去杠杆化进程 [1] 股本与股息政策 - 管理层强调注意股本集资摊薄影响 短期内发行可换股债券可能性不大 [1] - 股息率为6.5% 高于行业平均的5% [1] 盈利预测调整 - 将2025至2027财政年度每股盈测调整 由降2%至升1%不等 [1]

核心盈利预测调整 - 2024年核心盈利预测下调2.8%至29.35亿元，主要因利息支出资本化减少及内地写字楼市场承压 [1] - 2026年核心盈利预测上调1.1%至29.67亿元，2027年上调5.6%至32.35亿元，受益于零售租金前景改善及新项目启用 [1] 业务表现与驱动因素 - 上半年内地零售收入超预期，主要受租金回升和租户销售良好带动 [1] - 预计下半年零售租金收入增长约5%，推动盈利从2024年下半年至2027年恢复增长 [1] - 杭州恒隆广场写字楼部分于2024年下半年启用，零售部分于2025年上半年启用 [1] 财务与资本管理 - 平均利率下降对盈利恢复产生积极影响 [1] - 资本支出高峰已过，公司预计维持每年稳定股息 [1] - 可能于2025年中期业绩时停止以股代息安排 [1] 投资评级与目标价 - 维持"买入"评级，目标价从7.05港元上调至8.65港元 [1]

评级与目标价调整 - 美银证券将恒隆地产评级由"中性"升至"买入"，目标价由7.9港元上调22%至9.6港元 [1] 内地租户销售表现 - 内地租户销售于6月至7月连续改善，预计下半年租户销售将有低单位数增长 [1] 催化因素 - 旗舰店上海恒隆广场开幕将带来积极影响 [1] - 短期资产出售计划包括无锡服务式公寓及香港东半山司徒拔道御峯，以加速去杠杆化 [1] 股本与股息 - 恒隆地产管理层强调会注意股本集资的摊薄影响，短期内发行可换股债券可能性低 [1] - 股息率为6.5%，高于行业平均的5% [1] 盈利预测调整 - 2025至2027财政年度每股盈测调整幅度由降2%至升1%不等 [1]

核心盈利预测调整 - 下调2024年核心盈利预测2.8%至29.35亿元 因利息支出资本化减少及内地写字楼市场受压 [1] - 上调2026年核心盈利预测1.1%至29.67亿元 因零售租金前景改善及新项目启用 [1] - 上调2027年核心盈利预测5.6%至32.35亿元 基于相同积极因素 [1] 业务表现与驱动因素 - 上半年内地零售收入超预期 受租金回升和租户销售良好带动 [1] - 预计下半年零售租金收入增长约5% 支撑盈利恢复增长 [1] - 杭州恒隆广场写字楼部分2024年下半年启用 零售部分2025年上半年启用 [1] 财务与资本管理 - 平均利率下降有助于降低资金成本 [1] - 资本支出高峰已过 预计维持每年稳定股息 [1] - 可能于2025年中期业绩时停止以股代息安排 [1] 投资评级与估值 - 花旗维持"买入"评级 目标价从7.05港元上调至8.65港元 [1]

核心观点 - 摩根大通对恒隆地产转为更乐观态度 评级由"中性"上调至"增持" 目标价由7 5港元升至10港元 [1] - 内地租户销售回稳 按年跌幅由首季7%收窄至次季1% 改善趋势延续至7月 [1] - 管理层对下半年持审慎乐观态度 预期销售将持平或轻微增长 与LVMH等奢侈品牌近期说法一致 [1] - 公司确认全年股息维持不变 无发行可转债计划 缓解投资者疑虑 [1] 财务与估值 - 公司股息收益率达6 5% 在同行中具吸引力 [1] - 该股自高位下跌51% 表现差于同行7%的跌幅 存在追落后空间 [1] 行业趋势 - 内地零售市场呈现回稳迹象 虽不预期强劲复苏 但已触发首轮重新评级 [1] - 奢侈品牌销售改善趋势与恒隆地产表现一致 显示行业底部企稳 [1]

恒隆地产业绩与市场表现 - 恒隆地产上半年业绩符合预期 中期股息保持不变 [1] - 内地租户销售自去年第四季以来呈现连续改善 但2025年上半年整体租户销售仍受奢侈品销售下降拖累 [1] - 里昂将恒隆地产目标价从5 4港元上调至7 7港元 维持"持有"评级 [1] 奢侈品销售与行业趋势 - 未来12个月奢侈品销售预计将持续下降 主要受疲弱市场情绪及出境旅游正常化尚未好转影响 [1] - 恒隆拥有内地最好的奢侈品购物中心之一 在上市公司的奢侈品销售敞口中最高 可视为奢侈品销售的代表 [1] 催化剂分析 - 正面催化剂：若美国联储局降息幅度超预期 可能触发如恒隆等高收益率股票的重新评估 [1] - 负面催化剂：内地租户销售弱于预期 将导致盈利压力 并影响维持绝对股息和去杠杆的能力 [1] 同行评级动态 - 摩根大通对恒隆地产转为更乐观 上调评级至"增持" [2]

核心观点 - 中金维持恒隆地产跑赢行业评级 上调目标价11%至8.9港元 主要基于内地购物中心经营改善及财务管控稳健 [1] 财务表现 - 1H25收入49.7亿港元同比下降19% 物业租赁收入降3% [2] - 股东应占基本纯利15.9亿港元同比下降9% 每股盈利0.33港元符合预期 [2] - 物业租赁对应股东应占基本纯利16.5亿港元同比下降6% [2] - 中期股息0.12港元/股同比持平 [2] 租赁业务表现 - 内地购物中心销售额在3Q24-2Q25四个季度分别同比跌18%/11%/7%/1% 显示经营压力逐季缓解 [3] - 1H25内地商场人民币口径租金收入同比基本持平 占公司总租金收入56% [3] - 内地写字楼出租率环比降3.2个百分点 人民币口径租金收入同比降5% [3] - 香港物业组合租金收入同比降4% 其中零售物业降7% 办公楼物业降1% [3] 财务管控 - 净负债率33.5%与去年年底持平 [4] - 总财务费用同比降7% 平均借贷利息环比降0.4个百分点至3.9% [4] 经营展望 - 内地购物中心下半年零售额可能稳定或同比转正 受益于消费环境稳定及运营调改举措 [5] - 杭州恒隆广场办公楼预计2025下半年逐步落成 商场预计2026上半年开业 七月底预租率达81% [5] 资本管理 - 资本开支预计在今年达峰后持续下降 [6] - 净负债率将维持40%以下审慎水平 [6] - 全年派息金额有望保持稳定 [6]