报告发布 - 2025年9月24日公司发布2025中期报告之刊发通知[1][6][8] - 2025中期报告英文及中文版载于公司及交易所网页[1][6] 报告获取 - 选印刷本股东收印刷本，选电子方式可网页浏览[1][2][6] - 有困难书面或邮件申请21天内免费获印刷本[2][6] 其他事项 - 可随时书面或邮件更改收取版本及方式[3][7] - 收取印刷本要求有效期至指示撤销等情况或一年内[3][7] - 公司为恒隆地产有限公司，股份代号00101[11] - 建议股东扫描回条专属二维码提供邮箱地址[4][7] - 回条香港投寄用邮寄标签免贴邮票[4][7] - 对通知有疑问工作日9:00 - 18:00致电或邮件咨询[5][7] - 选选项3收印刷本指示有效期为收取指示日期起一年[11] - 邮寄回条简便回邮号码为37[11]

报告提供 - 随函附上恒隆地产2025中期报告中英文版[2] 通讯收取 - 建议股东扫描回条专属二维码提供邮箱收取通讯[2] - 2025年10月22日前未收到回条，视为同意电子阅览[3] - 股东可随时更改收取通讯语言版本及方式[3] - 股东有4种收取通讯方式，含网上和印刷本[5] 通讯内容 - 公司通讯含董事会报告、年度财务报表等文件[4] - 可供行动的通讯不含股东大会通告及代表委任书[4] 咨询方式 - 对函件有疑问可工作日致电或电邮查询[4]

收入和利润（同比环比） - 恒隆地产2025年上半年总收入49.68亿港元同比下降19%[21][22] - 物业销售收入1.61亿港元同比下降87%[21][22] - 物业租赁收入46.78亿港元同比下降3%[21][22] - 营业溢利32.55亿港元同比下降5%[21][22] - 股东应占基本纯利15.87亿港元同比下降9%[21] - 整体租赁收入下跌3%至港币46.78亿元[24] - 内地物业组合租赁收入按人民币计值下跌1%，按港币计值下跌2%[24][27] - 内地办公楼组合收入同比下跌5%[25][27] - 香港物业组合租赁收入下跌4%[25] - 香港零售物业组合租赁收入下跌7%，租户销售额下跌2%[26] - 香港办公楼组合收入下跌1%，期末租出率为87%（去年同期为89%）[26] - 内地办公楼整体收入下跌5%至人民币5.28亿元[35] - 上海恒隆广场办公楼收入下跌7% 租出率减少6个百分点至82%[36] - 香港整体收入下跌4%至港币14.88亿元 营业溢利减少4%至港币11.70亿元[38] - 香港零售物业组合收入下跌7%至港币8.74亿元 租出率维持94%[39] - 香港办公楼收入下跌1%至港币5.02亿元 租出率为87%[39] - 香港住宅及服务式寓所收入增长11%至港币1.12亿元 租出率达82%[39] - 办公楼收入下跌1%至港币5.02亿元，租出率维持87%[41] - 物业销售进账港币1.61亿元，同比减少港币10.67亿元（下降约87%）[43] - 物业销售业务营业亏损港币5,700万元[43] - 收入同比下降18.7%，从2024年上半年的港币611.4亿降至2025年同期的港币496.8亿[103] - 本期溢利同比下降6.9%，从2024年上半年的港币133.9亿降至2025年同期的港币124.7亿[103] - 股东应占本期溢利下降14.0%，从2024年上半年的港币106.1亿降至2025年同期的港币91.2亿[103] - 公司2025年上半年总收入为49.68亿元人民币，较2024年同期的61.14亿元人民币下降18.8%[114][115] - 公司2025年上半年租赁收入为41.10亿元人民币，较2024年同期的42.43亿元人民币下降3.1%[114][115] - 公司2025年上半年已建成物业销售额为1.61亿元人民币，较2024年同期的12.28亿元人民币大幅下降86.9%[114][115] - 总收入从2024年的61.14亿港元下降至2025年的49.68亿港元，降幅为18.7%[116] - 物业销售收入大幅下降，从2024年的12.28亿港元降至2025年的1.61亿港元，降幅达86.9%[116] - 香港地区收入从2024年的27.51亿港元降至2025年的16.39亿港元，降幅为40.4%[116] - 股东应占纯利从2024年的10.61亿港元下降至2025年的9.12亿港元，降幅为14.0%[116] - 股东应占基本纯利为15.87亿港元，同比下降8.5%[127] - 本期溢利912百万港元，较2024年同期的1,061百万港元下降14.0%[140] - 公司2025年上半年净利润为8.49亿元人民币，较2024年同期的9.64亿元人民币下降11.9%[108] 成本和费用（同比环比） - 2025年上半年总财务费用减少7%至9.88亿港元，平均有效借贷利率降至3.9%[60] - 利息支出净额从2024年的4.29亿港元增加至2025年的4.77亿港元，增幅为11.2%[119] - 税项支出大幅增加45.8%，从2024年上半年的港币72.9亿增至2025年同期的港币106.3亿[103] - 税项支出总额从2024年的7.29亿港元大幅增加至2025年的10.63亿港元，增幅为45.8%[122] - 截至2025年6月30日止六个月雇员费用总额为港币8.95亿元[97] 各业务线表现 - 内地酒店收入1.29亿港元同比增长84%[21][22] - 酒店总收入人民币1.19亿元（等值港币1.29亿元），同比增长86%[44] - 武汉恒隆广场收入同比下跌36%，沈阳市府恒隆广场收入同比下跌37%[31] - 上海港汇恒隆广场收入上升1%且租户销售额增长10% 租出率维持99%[32] - 大连恒隆广场收入增长10%且租户销售额上升13% 租出率达94%[33] - 武汉恒隆广场收入下滑36%且租户销售额下降31% 租出率上升5个百分点至88%[34] - 沈阳市府恒隆广场收入下跌37%且租户销售额下降58% 租出率为86%[34] - 住宅及服务式寓所业务收入同比增加11%[42] - 香港住宅及服务式寓所租出率同比上升9个百分点[19] 各地区表现 - 内地商场租户销售额按人民币计值同比下跌4%[25] - 内地整体租出率上升1个百分点至94%[25] - 香港岛办公楼租出率上升1个百分点至83%，九龙办公楼租出率下跌3个百分点至93%[41] 管理层讨论和指引 - 2025年1月至6月零售销售额和租赁收入改善 5月和6月略有增长[7] - 2024年内地租赁收入录得24年持续增长后首次下跌[7] - 内地租赁收入连续24年增长至2023年为止[11] - 恒隆V3策略通过管理合约 扩建及资产优化巩固现有资产地位[10] - 消费模式转变形成着重情绪价值和经济价值的新消费模式[8] - 许多品牌从纯线上转为开设线下实体店 因线上获客成本高且退货率高[9] - 中国家庭储蓄率显著上升至少五年 累积更多可用现金[8] - 市场存在内卷驱动的价格战 房地产低迷及奢侈品销售压力[7] - 上海恒隆广场扩建项目预计2026年竣工 商场可出租面积增加超过13%[12] - 上海港汇恒隆广场翻新时租用合资伙伴持有空间 统一租赁及管理活动[11] - 杭州恒隆广场可租赁楼面面积增加约40%[13] - 杭州恒隆广场临街面积增加超过200%[13] - 上海恒隆广场正在进行扩建和贵宾室翻新施工项目[71] - 杭州恒隆广场优质综合商业项目将于未来数月进入最后施工阶段[71] - 无锡恒隆府即将推出首批预售单位[72] - 香港皓日和蓝塘道项目继续推售剩余住宅单位及大宅[72] 财务健康状况与流动性 - 净债项股权比率33.5%较2024年末33.4%基本持平[18] - 现金及银行存款总额港币690.5亿元，较2024年底港币1,030.3亿元下降约33%，其中人民币占比从19%升至43%[54] - 公司借贷总额为547.67亿港元，较2024年底573.76亿港元下降4.5%，其中43%以人民币计价[55][56] - 定息债项占债项总额比率43%，占离岸债项总额比率60%，较2024年底56%上升4个百分点[55] - 净债项股权比率33.5%，较2024年底33.4%上升0.1个百分点；债项股权比率38.3%，较2024年底40.7%下降2.4个百分点[57] - 债务组合平均偿还年期3.0年，71%贷款需于两年后偿还，较2024年底65%提升6个百分点[58][59] - 备用银行承诺信贷未提取余额217.53亿港元，较2024年底125.35亿港元增长73.6%[59] - 利息保障倍数3.1倍，较2024年3.0倍提升0.1倍[62] - 现金及银行存款从2024年底的103.03亿港元减少至2025年中的69.05亿港元，减少33.0%[117] - 银行及其他借贷总额下降10.8%，从2024年底的港币573.8亿降至2025年中的港币547.7亿[106] - 公司2025年6月30日现金及现金等价物为60.48亿元人民币，较2024年同期的59.90亿元人民币增长1.0%[109] - 公司2025年上半年新增银行贷款及其他借贷所得款项为213.57亿元人民币，较2024年同期的204.02亿元人民币增长4.7%[109] - 公司2025年上半年偿还银行贷款及其他借贷为242.64亿元人民币，较2024年同期的179.91亿元人民币增长34.9%[109] 股息与股东回报 - 2025年度中期股息为每股港币0.12元，与2024年持平[23] - 中期股息维持在每股0.12港元，但总派息额从2024年的5.66亿港元增至2025年的6.00亿港元[124] - 2024年度末期股息为每股0.40港元，总派息额为19.13亿港元，其中13.47亿港元通过以股代息方式支付[125] - 公司2025年上半年已付股息为5.19亿元人民币，较2024年同期的9.24亿元人民币下降43.8%[109] - 上年度末期股息派发1,913百万港元，较2024年同期的2,699百万港元减少29.1%[140] 资产与投资 - 投资物业总值港币1,932.30亿元，其中内地物业组合港币1,308.60亿元，香港物业组合港币623.70亿元[46] - 物业重估亏损港币2.01亿元，内地物业组合重估亏损港币3,200万元，香港物业组合重估亏损港币1.69亿元[47] - 物业发展项目总值港币261.37亿元（供出租）和港币81.18亿元（待售），资本承担总额港币120.91亿元[48] - 投资物业公允价值减少68.3%，从2024年上半年的港币63.4亿降至2025年同期的港币20.1亿[103] - 物业公允价值减少从2024年的6.34亿港元收窄至2025年的2.01亿港元[116] - 投资物业与发展中投资物业添置额为10.38亿港元，同比下降45.8%[128] - 资本承担总额12,091百万港元，较2024年底13,342百万港元减少9.4%[147] - 已签约资本承担5,066百万港元，较2024年底4,926百万港元增长2.8%[147] 汇率影响 - 人民币兑港币升值1.5%产生换算收益14.46亿港元，较2024年6.82亿港元亏损改善明显[63] - 汇兑储备变动显著，产生汇兑差异港币165.6亿，而2024年同期为亏损港币76.5亿[105] 企业管治与股权结构 - 董事会由3名执行董事和5名独立非执行董事组成[74] - 独立非执行董事占比62.5%[74] - 董事会一般每年召开六次会议[74] - 审核委员会每年至少举行四次会议[76] - 陈文博持有公司股份3,271,168,287股，占已发行股份总数65.40%[79] - 陈文博持有恒隆集团股份551,752,580股，占已发行股份总数40.52%[79] - 卢韦柏持有公司股份1,128,542股，占已发行股份总数0.02%[79] - 袁伟良持有公司股份8,000,000股，占已发行股份总数0.16%[79] - 陈文博持有公司股份3,271,168,287股，占已发行股份总数65.40%[93] - 陈谭庆芬持有公司股份3,270,474,753股，占已发行股份总数65.38%[93] - 恒隆集团通过附属公司持有公司股份3,242,141,653股，占已发行股份总数64.82%[93] - 恒旺有限公司持有公司股份1,482,333,885股，占已发行股份总数29.63%[93] - Purotat Limited持有公司股份414,259,316股，占已发行股份总数8.28%[93] - Curicao Company Limited持有公司股份330,379,678股，占已发行股份总数6.60%[93] - Cokage Limited持有公司股份259,300,409股，占已发行股份总数5.18%[93] - 公司已发行股份总数为5,002,011,935股[93] 股份期权计划 - 2022年股份期权计划可授出股份总数为276,275,550股，占已发行股份总数约5.5%[85] - 2012年股份期权计划可授出股份164,714,500股，占已发行股份总数约3.3%[85] - 2022年股份期权计划可授出股份51,659,000股，占已发行股份总数约1.0%[85] - 截至2025年6月30日六个月期间授出6,600,000股期权[85] - 股份期权计划项下发行股份数与加权平均股数比率为0.02[85] - 每名参与者12个月内获授期权行使后发行股份不超过公司发行股份1%[85] - 截至2025年6月30日，2012年股份期权计划下尚未行使的期权总数为167,539,000份，期内因没收/失效减少8,598,500份[88] - 2022年股份期权计划下，截至2025年6月30日尚未行使的期权总数为52,193,000份，期内新授予6,600,000份，因没收/失效减少2,531,000份[90] - 雇员持有的期权在2012年计划中减少8,598,500份（约6.7%），在2022年计划中减少2,531,000份（约6.9%）[88][90] - 2025年1月27日新授予董事期权6,600,000份，行使价为每股6.21港元，当天收市价相同[90] - 荣誉董事长陈启宗持有2012年计划下期权11,550,000份，2022年计划下3,300,000份，合计14,850,000份[88][90] - 董事群体持有2012年计划下期权35,400,000份，2022年计划下14,700,000份，合计50,100,000份[88][90] - 2023年6月28日授予的期权行使价为12.49港元，当天收市价为12.34港元[90] - 2021年5月12日授予的期权行使价为19.95港元，当天收市价为19.60港元[88] - 2017年8月10日授予的期权行使价为19.98港元，当天收市价为19.86港元[86] - 2018年5月16日授予董事卢韦柏的10,000,000份期权行使价为18.98港元，当天收市价相同[86] - 股份期权因雇佣终止被没收2,531,000份，较2024年同期的3,284,000份减少22.9%[138] - 股份期权授予日公允价值为港币0.75元，行使价港币6.21元，无风险利率3.68%，预期波幅31.10%[138] - 预期每股股息港币0.52元，预期使用年期7年[138] - 2022年股份期权计划新授予660万股，行使价6.21港元[137] - 2023年授予的股份期权剩余4559.3万股，行使价12.49港元[137] - 股份期权总数减少859.85万股，主要因雇佣终止[136] 其他财务数据 - 总权益增长1.4%，从2024年底的港币1410.5亿增至2025年中的港币1430.8亿[106] - 每股基本盈利下降17.4%，从2024年上半年的港币0.23元降至2025年同期的港币0.19元[103] - 公司2025年上半年股东权益总额为1214.66亿元人民币，较2024年初的1201.69亿元人民币增长1.1%[108] - 公司2025年上半年来自经营活动之现金净额为21.55亿元人民币，较2024年同期的18.84亿元人民币增长14.4%[109] - 应收账款总额为1.36亿港元，同比下降26.1%[130] - 应付账款总额为34.18亿港元，同比下降14.9%[131] - 应付同系附属公司金额为6.01亿港元，与去年持平[131] - 普通股发行数量增至50.02亿股，同比增长4.6%[132] - 以股代息发行2.18亿股，发行价为每股6.17港元[132] - 公司总储备从2025年初89,536百万港元增至2025年6月30日89,730百万港元，增长0.2%[140] - 金融工具中利率掉期合约公允价值从2024年底44百万港元降至2025年

评级与估值调整 - 维持恒隆地产跑赢行业评级与盈利预测不变 [1] - 目标价上调6%至9.46港元/股 对应15倍2025年目标核心P/E和5.5%目标股息收益率 [1] - 当前交易于14倍2025年核心P/E和5.9%股息收益率 存在8%上行空间 [1] 上海恒隆广场三期建设 - 三期总楼面面积约3000平米 预计2026年三季度开业 [2] - 开业后总可租面积达3.2万平米 可满足更多品牌旗舰店入驻需求 [2] - 项目将拓展户外空间场景 优化客户入场动线设计 [2] - 通过大铺切小铺和改造办公楼衔接空间提升使用效率 [2] 品牌调整与引入 - Chanel全新三层旗舰店预计四季度开业 对零售额产生显著贡献 [3] - Rolex已于年内开业 老铺黄金在三层围挡（5月已在港汇恒隆开业） [3] - 引入大疆、哈苏等新型体验业态提升品牌丰富度 [3] 经营表现与展望 - 内地购物中心零售额1Q25同比-7% 2Q25同比-1% 呈现逐季改善趋势 [4] - 上海恒隆广场上半年零售额持续改善 下半年有望延续改善趋势 [4] - 三季度同比存在支撑因素：去年三季度基数最低（内地零售额同比-18%）且奢侈品消费外流趋缓 [4] - 营销活动包括9月Jellycat联名和11月周年庆 预计带动客流增长 [4] - 上海恒隆广场1H25贡献公司总租金收入16% 对全年业绩及派息形成支撑 [4]

评级与估值调整 - 维持恒隆地产跑赢行业评级与盈利预测不变 [1] - 目标价上调6%至9.46港元/股 对应15倍2025年目标核心市盈率和5.5%目标股息收益率 [1] - 当前交易于14倍2025年核心市盈率和5.9%股息收益率 存在8%上行空间 [1] 上海恒隆广场三期建设 - 三期总楼面面积约3000平方米 预计2026年第三季度开业 [2] - 开业后总可租面积达3.2万平方米 可满足更多品牌旗舰店入驻需求 [2] - 通过拓展户外空间场景和优化客户动线设计提升消费者体验 [2] - 采用大铺切小铺和改造办公楼衔接空间等方式优化空间使用效率 [2] 品牌调整与引入 - Chanel全新三层旗舰店预计第四季度开业 将对零售额产生显著贡献 [3] - Rolex已于年内新开业 老铺黄金在三层围挡并于5月在港汇恒隆开业 [3] - 引入大疆和哈苏等新型体验业态以提升品牌丰富度 [3] 经营表现与展望 - 内地购物中心零售额第一季度同比下降7% 第二季度同比下降1% [4] - 上海恒隆广场零售额上半年呈现逐季改善趋势 [4] - 去年第三季度为全年最低基数 内地零售额整体同比下降18% [4] - 今年奢侈品消费外流趋缓 第三季度同比存在支撑 [4] - 通过9月Jellycat联名活动和11月周年庆等营销活动带动客流增长 [4] - 上海恒隆广场上半年贡献公司总租金收入约16% [4]

公司战略 - 公司持续投资内地消费市场并扩大商业面积 [1] - 公司对内地零售市场保持信心 [1] 市场动态 - 租户对内地消费市场态度从保留转向积极 [1] - 内地消费市场呈现增长态势 [1]

货币政策调整 - 香港银行最优惠利率下调12.5个基点至5.125% [1] - 新造住宅按揭利率从3.5%降至3.375% [1] - 调整符合市场普遍预期且紧随美联储降息及香港金管局政策变动 [1] 房地产市场展望 - 2025年香港楼价预计保持平稳 [1] - 2026年楼价可能出现0%至5%温和回升 前提是库存消化 [1] 开发商表现偏好 - 看好信和置业、恒基地产及嘉里建设表现将优于新鸿基地产 [1] - 新鸿基地产因股息率缺乏吸引力而未受青睐 [1] - 偏好恒隆地产 因HIBOR下降将降低其利息支出 [1] 信和置业目标价调整 - 目标价上调14%至11.2港元 评级维持"买入" [1] - 净资产值折让从40%收窄至35% [1] - 支持因素包括维港汇及柏珑项目销售强劲 以及可能减少以股代息安排 [1]

施政报告楼市政策影响 - 印花税减免和"购房通"措施未落实 但不会造成下行冲击 [1] - 唯一略微积极的宽松措施是放宽新资本投资者计划 价值逾3000万港元住宅单位成为合资格投资 [1] - 施政报告后地产股反应平淡 9月17日相关板块表现落后恒生指数2% [1] 房地产市场展望 - 房地产市场仍有可能在2025年下半年稳定 [1] - 2026年楼价有望上升3-5% [1] 发展商投资偏好 - 首选恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1] 业主投资偏好 - 最看好太古地产(01972)和恒隆地产(00101) [1] - 其次看好九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823) [1]

施政报告楼市政策影响 - 施政报告对楼市无重大政策惊喜 印花税减免和购房通措施均未落实[1] - 唯一略微积极的宽松措施是放宽资本投资者计划 价值逾3000万港元的住宅单位成为合资格投资[1] - 政策未造成下行冲击 但导致地产股表现落后恒生指数2%[1] 房地产市场展望 - 房地产市场预计2025年下半年趋于稳定[1] - 2026年楼价有望上升3-5%[1] 个股投资偏好 - 发展商首选恒基地产(00012)和信和置业(00083)[1] - 业主类最看好太古地产(01972)和恒隆地产(00101)[1] - 其次看好九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823)[1]

施政报告政策影响 - 香港优化资本投资计划 预期超豪宅市场持续跑赢[1] - 3000万至5000万港元单位成交占上半年整体1.2% 交易额达140亿港元[1] 香港地产股驱动因素 - 二手楼价CCL指数周升1.2% 年内累计上涨0.8% 可能缩窄地产股资产净值折让[1] - 美联储减息25基点后 预计香港最优惠利率下调12.5基点[1] - 香港与内地黄金周零售表现预期强劲[1] 住宅市场展望 - 新盘定价能力上升叠加潜在P按息下调 末季住宅楼价及成交量料可观[1] 地产股投资偏好 - 首选领展房产基金 太古地产 新鸿基地产[1] - 同时看好恒隆地产[1] 行业表现基准 - 香港地产股本年至今累计上升约25%[1]